文某
李某某
張建華（湖北普濟律師事務(wù)所）
李東生

原告:文某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省當陽市。
被告:李某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，戶籍地湖北省宜昌市，現(xiàn)住宜昌市。
委托訴訟代理人:張建華，湖北普濟律師事務(wù)所律師。
（一般代理）
委托訴訟代理人:李東生，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市，系李某某的父親。
（特別授權(quán)）
原告文某訴被告李某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年1月9日立案后，本院依法適用簡易程序，于2017年2月9日公開開庭進行了審理。
原告文某、被告李某某及其委托訴訟代理人李東生、張建華到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告文某向本院提出訴訟請求:1.解除原告與被告簽訂的購房協(xié)議；2.被告李某某雙倍返還購房定金4萬元，賠償違約金5萬元。
事實和理由:2016年9月14日，被告李某某委托其兄李雙紅與原告簽訂購房協(xié)議，約定被告將其所有的位于宜昌市東山大道與東站路交匯處“華鵬梧桐邑”一期2號樓1單元10樓011002號的房屋以53.8萬元的價格出售給原告，原告向被告交納購房定金2萬元，約定被告不能以其他任何理由拒絕出售房屋，也不能任意漲價，否則將按總房價款的30%支付違約金。
協(xié)議簽訂后，被告以房屋售價過低為由，要求漲價，否則不履行協(xié)議，雙方多次協(xié)商未果。
被告李某某辯稱:1.雙方簽訂的購房協(xié)議只是預(yù)約合同，雙方一直在為簽訂本約磋商，由于原告妻子是房地產(chǎn)經(jīng)紀人，原告購房并非為了自住而是擬加價轉(zhuǎn)售謀利，違反了建設(shè)部《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第十五條 ?的規(guī)定:“房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承辦業(yè)務(wù)，由其所在中介機構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面中介服務(wù)合同。
”原告又不能按協(xié)議支付首付款存在違約行為，導(dǎo)致本約未能簽訂，被告并無過錯。
2.被告的房屋沒有取得房屋所有權(quán)證，且被告已辦理了抵押貸款，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，該房屋也不得轉(zhuǎn)讓，雙方簽訂的協(xié)議違反了法律規(guī)定，應(yīng)屬無效。
3.法律規(guī)定如果雙方在合同中既約定了定金，又約定了違約金的，當事人一方違約時，對方是可以選擇適用違約金或定金條款，而不能并行主張。
如果選擇定金，被告的責(zé)任只限于雙倍定金。
如果選擇違約金，被告的違約金損失只能包括締約費用、定金利息和準備履約所需的費用，被告主張的違約金過高，請求人民法院予以調(diào)整。
本院認為，1.關(guān)于案涉協(xié)議的性質(zhì)問題。
被告李某某認為該協(xié)議是預(yù)約合同，而非本約。
本院認為，預(yù)約是指將來訂立一定契約的契約，判斷合同是預(yù)約還是本約的根本標準系當事人的意思表示，即當事人是否有意在將來訂立一個新的合同，以最終明確在雙方之間形成的某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容，則為預(yù)約。
如果當事人存在明確的將來訂立本約的意思，那么從預(yù)約中可以推導(dǎo)出本約的全部內(nèi)容，則即為本約。
本案中，涉案購房協(xié)議明確約定了房屋位置、面積和價款，可直接據(jù)此履行而無需另訂本約，雙方在協(xié)議中約定以后簽署的正式售房合同只是針對售房合同形式上的要求，并無對買賣合同具體內(nèi)容變更的意思表示，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第十二條 ?、第三十二條 ?規(guī)定，可認定當事人之間達成了買賣房屋的合意，成立了房屋買賣法律關(guān)系。
2.關(guān)于案涉協(xié)議的效力問題。
被告認為在其未取得房屋所有權(quán)證、且未經(jīng)抵押權(quán)人同意的情況下出售房屋，違反了法律禁止性規(guī)定，該協(xié)議應(yīng)屬無效。
本院認為，被告授權(quán)其兄代為簽訂房屋買賣協(xié)議，已用短信的方式告知原告文某，且9月17日與原告見面拿鑰匙時，對協(xié)議內(nèi)容也已完全知曉，雙方簽訂的雖然是一份簡易的購房協(xié)議，但包括了《中華人民共和國合同法》第十二條 ?規(guī)定作為一份合法有效合同的基本條款。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條 ?第六項 ?規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，“不得轉(zhuǎn)讓”應(yīng)理解為不能辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，該規(guī)定系管理性規(guī)范，目的在于規(guī)范房屋的交易管理，而非效力性規(guī)范，并不因此而影響合同的效力。
《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?規(guī)定當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
原、被告之間房屋買賣行為是雙方的真實意思表示，交易行為沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，亦沒有損害國家和社會公共利益，故雙方之間的房屋買賣合同有效。
關(guān)于被告辯稱原告妻子是房屋中介人，原告將房屋擬轉(zhuǎn)賣給第三人違反《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》規(guī)定的意見，經(jīng)查，原告已告知被告買房是自用，合同中的第三人是指其妻子，原告即便是房屋中介人，也需要購房居住，原告在合同中約定將房屋過戶給其妻子的意思表示并不違反行政法規(guī)的規(guī)定。
被告房屋的貸款現(xiàn)已還清，雙方正式房屋買賣手續(xù)辦理前，附著在該房屋上的抵押權(quán)已不存在，被告辯稱未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)賣房屋的行為違反法律規(guī)定應(yīng)為無效的意見與事實不符，本院不予采納。
3.關(guān)于違約責(zé)任承擔(dān)問題。
當事人履行合同應(yīng)當遵循誠實信用原則。
被告拒絕出售房屋，致使原告的合同目的無法實現(xiàn)，原告有權(quán)解除合同。
在合同無法繼續(xù)履行的情況下，原告對被告應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任既主張了定金，又主張了違約金。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十六條 ?的規(guī)定，當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。
經(jīng)庭審釋明，原告選擇主張違約金。
原、被告在協(xié)議中約定房屋以其他任何原因不賣以及任意漲價，要承擔(dān)房屋總價款的30%作為違約金。
被告請求調(diào)減。
《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?規(guī)定，約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院予以適當減少。
被告不愿繼續(xù)履約導(dǎo)致雙方協(xié)議無法履行，根據(jù)雙方約定，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，雙方約定的違約金為15萬余元，原告未提交對其造成實際損失的證據(jù)，原告于2016年9月14日簽訂合同，10月27日即得知被告無意履約，結(jié)合原告交付的定金數(shù)額，原告在交易過程中的磋商成本、被告的違約時間給原告期待利益造成的損害等因素，本院調(diào)整違約金為25000元。
依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第十二條 ?、第三十二條 ?、第九十一條 ?第二項 ?、第九十四條 ?第四項 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第一百一十六條 ?規(guī)定，判決如下:
一、解除原告文某與被告李某某于2016年9月14日簽訂的購房《協(xié)議》。
二、被告李某某在本判決生效之日起三日內(nèi)退還原告文某定金人民幣20000元，并支付原告違約金人民幣25000元。
三、駁回原告文某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費2050，減半收取計1025元，由被告李某某負擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

本院認為，1.關(guān)于案涉協(xié)議的性質(zhì)問題。
被告李某某認為該協(xié)議是預(yù)約合同，而非本約。
本院認為，預(yù)約是指將來訂立一定契約的契約，判斷合同是預(yù)約還是本約的根本標準系當事人的意思表示，即當事人是否有意在將來訂立一個新的合同，以最終明確在雙方之間形成的某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容，則為預(yù)約。
如果當事人存在明確的將來訂立本約的意思，那么從預(yù)約中可以推導(dǎo)出本約的全部內(nèi)容，則即為本約。
本案中，涉案購房協(xié)議明確約定了房屋位置、面積和價款，可直接據(jù)此履行而無需另訂本約，雙方在協(xié)議中約定以后簽署的正式售房合同只是針對售房合同形式上的要求，并無對買賣合同具體內(nèi)容變更的意思表示，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第十二條 ?、第三十二條 ?規(guī)定，可認定當事人之間達成了買賣房屋的合意，成立了房屋買賣法律關(guān)系。
2.關(guān)于案涉協(xié)議的效力問題。
被告認為在其未取得房屋所有權(quán)證、且未經(jīng)抵押權(quán)人同意的情況下出售房屋，違反了法律禁止性規(guī)定，該協(xié)議應(yīng)屬無效。
本院認為，被告授權(quán)其兄代為簽訂房屋買賣協(xié)議，已用短信的方式告知原告文某，且9月17日與原告見面拿鑰匙時，對協(xié)議內(nèi)容也已完全知曉，雙方簽訂的雖然是一份簡易的購房協(xié)議，但包括了《中華人民共和國合同法》第十二條 ?規(guī)定作為一份合法有效合同的基本條款。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條 ?第六項 ?規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，“不得轉(zhuǎn)讓”應(yīng)理解為不能辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，該規(guī)定系管理性規(guī)范，目的在于規(guī)范房屋的交易管理，而非效力性規(guī)范，并不因此而影響合同的效力。
《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?規(guī)定當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
原、被告之間房屋買賣行為是雙方的真實意思表示，交易行為沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，亦沒有損害國家和社會公共利益，故雙方之間的房屋買賣合同有效。
關(guān)于被告辯稱原告妻子是房屋中介人，原告將房屋擬轉(zhuǎn)賣給第三人違反《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》規(guī)定的意見，經(jīng)查，原告已告知被告買房是自用，合同中的第三人是指其妻子，原告即便是房屋中介人，也需要購房居住，原告在合同中約定將房屋過戶給其妻子的意思表示并不違反行政法規(guī)的規(guī)定。
被告房屋的貸款現(xiàn)已還清，雙方正式房屋買賣手續(xù)辦理前，附著在該房屋上的抵押權(quán)已不存在，被告辯稱未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)賣房屋的行為違反法律規(guī)定應(yīng)為無效的意見與事實不符，本院不予采納。
3.關(guān)于違約責(zé)任承擔(dān)問題。
當事人履行合同應(yīng)當遵循誠實信用原則。
被告拒絕出售房屋，致使原告的合同目的無法實現(xiàn)，原告有權(quán)解除合同。
在合同無法繼續(xù)履行的情況下，原告對被告應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任既主張了定金，又主張了違約金。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十六條 ?的規(guī)定，當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。
經(jīng)庭審釋明，原告選擇主張違約金。
原、被告在協(xié)議中約定房屋以其他任何原因不賣以及任意漲價，要承擔(dān)房屋總價款的30%作為違約金。
被告請求調(diào)減。
《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?規(guī)定，約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院予以適當減少。
被告不愿繼續(xù)履約導(dǎo)致雙方協(xié)議無法履行，根據(jù)雙方約定，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，雙方約定的違約金為15萬余元，原告未提交對其造成實際損失的證據(jù)，原告于2016年9月14日簽訂合同，10月27日即得知被告無意履約，結(jié)合原告交付的定金數(shù)額，原告在交易過程中的磋商成本、被告的違約時間給原告期待利益造成的損害等因素，本院調(diào)整違約金為25000元。

依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第十二條 ?、第三十二條 ?、第九十一條 ?第二項 ?、第九十四條 ?第四項 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第一百一十六條 ?規(guī)定，判決如下:
一、解除原告文某與被告李某某于2016年9月14日簽訂的購房《協(xié)議》。
二、被告李某某在本判決生效之日起三日內(nèi)退還原告文某定金人民幣20000元，并支付原告違約金人民幣25000元。
三、駁回原告文某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費2050，減半收取計1025元，由被告李某某負擔(dān)。

審判長：許靜

書記員：陶文淦