文某
李某某
張建華（湖北普濟(jì)律師事務(wù)所）
李東生

原告:文某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省當(dāng)陽(yáng)市。
被告:李某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，戶籍地湖北省宜昌市，現(xiàn)住宜昌市。
委托訴訟代理人:張建華，湖北普濟(jì)律師事務(wù)所律師。
（一般代理）
委托訴訟代理人:李東生，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市，系李某某的父親。
（特別授權(quán)）
原告文某訴被告李某某房屋買(mǎi)賣合同糾紛一案，本院于2017年1月9日立案后，本院依法適用簡(jiǎn)易程序，于2017年2月9日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。
原告文某、被告李某某及其委托訴訟代理人李東生、張建華到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告文某向本院提出訴訟請(qǐng)求:1.解除原告與被告簽訂的購(gòu)房協(xié)議；2.被告李某某雙倍返還購(gòu)房定金4萬(wàn)元，賠償違約金5萬(wàn)元。
事實(shí)和理由:2016年9月14日，被告李某某委托其兄李雙紅與原告簽訂購(gòu)房協(xié)議，約定被告將其所有的位于宜昌市東山大道與東站路交匯處“華鵬梧桐邑”一期2號(hào)樓1單元10樓011002號(hào)的房屋以53.8萬(wàn)元的價(jià)格出售給原告，原告向被告交納購(gòu)房定金2萬(wàn)元，約定被告不能以其他任何理由拒絕出售房屋，也不能任意漲價(jià)，否則將按總房?jī)r(jià)款的30%支付違約金。
協(xié)議簽訂后，被告以房屋售價(jià)過(guò)低為由，要求漲價(jià)，否則不履行協(xié)議，雙方多次協(xié)商未果。
被告李某某辯稱:1.雙方簽訂的購(gòu)房協(xié)議只是預(yù)約合同，雙方一直在為簽訂本約磋商，由于原告妻子是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，原告購(gòu)房并非為了自住而是擬加價(jià)轉(zhuǎn)售謀利，違反了建設(shè)部《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十五條 ?的規(guī)定:“房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承辦業(yè)務(wù)，由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書(shū)面中介服務(wù)合同。
”原告又不能按協(xié)議支付首付款存在違約行為，導(dǎo)致本約未能簽訂，被告并無(wú)過(guò)錯(cuò)。
2.被告的房屋沒(méi)有取得房屋所有權(quán)證，且被告已辦理了抵押貸款，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，該房屋也不得轉(zhuǎn)讓，雙方簽訂的協(xié)議違反了法律規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。
3.法律規(guī)定如果雙方在合同中既約定了定金，又約定了違約金的，當(dāng)事人一方違約時(shí)，對(duì)方是可以選擇適用違約金或定金條款，而不能并行主張。
如果選擇定金，被告的責(zé)任只限于雙倍定金。
如果選擇違約金，被告的違約金損失只能包括締約費(fèi)用、定金利息和準(zhǔn)備履約所需的費(fèi)用，被告主張的違約金過(guò)高，請(qǐng)求人民法院予以調(diào)整。
本院認(rèn)為，1.關(guān)于案涉協(xié)議的性質(zhì)問(wèn)題。
被告李某某認(rèn)為該協(xié)議是預(yù)約合同，而非本約。
本院認(rèn)為，預(yù)約是指將來(lái)訂立一定契約的契約，判斷合同是預(yù)約還是本約的根本標(biāo)準(zhǔn)系當(dāng)事人的意思表示，即當(dāng)事人是否有意在將來(lái)訂立一個(gè)新的合同，以最終明確在雙方之間形成的某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容，則為預(yù)約。
如果當(dāng)事人存在明確的將來(lái)訂立本約的意思，那么從預(yù)約中可以推導(dǎo)出本約的全部?jī)?nèi)容，則即為本約。
本案中，涉案購(gòu)房協(xié)議明確約定了房屋位置、面積和價(jià)款，可直接據(jù)此履行而無(wú)需另訂本約，雙方在協(xié)議中約定以后簽署的正式售房合同只是針對(duì)售房合同形式上的要求，并無(wú)對(duì)買(mǎi)賣合同具體內(nèi)容變更的意思表示，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第十二條 ?、第三十二條 ?規(guī)定，可認(rèn)定當(dāng)事人之間達(dá)成了買(mǎi)賣房屋的合意，成立了房屋買(mǎi)賣法律關(guān)系。
2.關(guān)于案涉協(xié)議的效力問(wèn)題。
被告認(rèn)為在其未取得房屋所有權(quán)證、且未經(jīng)抵押權(quán)人同意的情況下出售房屋，違反了法律禁止性規(guī)定，該協(xié)議應(yīng)屬無(wú)效。
本院認(rèn)為，被告授權(quán)其兄代為簽訂房屋買(mǎi)賣協(xié)議，已用短信的方式告知原告文某，且9月17日與原告見(jiàn)面拿鑰匙時(shí)，對(duì)協(xié)議內(nèi)容也已完全知曉，雙方簽訂的雖然是一份簡(jiǎn)易的購(gòu)房協(xié)議，但包括了《中華人民共和國(guó)合同法》第十二條 ?規(guī)定作為一份合法有效合同的基本條款。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條 ?第六項(xiàng) ?規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，“不得轉(zhuǎn)讓”應(yīng)理解為不能辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，該規(guī)定系管理性規(guī)范，目的在于規(guī)范房屋的交易管理，而非效力性規(guī)范，并不因此而影響合同的效力。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條 ?規(guī)定當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
原、被告之間房屋買(mǎi)賣行為是雙方的真實(shí)意思表示，交易行為沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦沒(méi)有損害國(guó)家和社會(huì)公共利益，故雙方之間的房屋買(mǎi)賣合同有效。
關(guān)于被告辯稱原告妻子是房屋中介人，原告將房屋擬轉(zhuǎn)賣給第三人違反《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定的意見(jiàn)，經(jīng)查，原告已告知被告買(mǎi)房是自用，合同中的第三人是指其妻子，原告即便是房屋中介人，也需要購(gòu)房居住，原告在合同中約定將房屋過(guò)戶給其妻子的意思表示并不違反行政法規(guī)的規(guī)定。
被告房屋的貸款現(xiàn)已還清，雙方正式房屋買(mǎi)賣手續(xù)辦理前，附著在該房屋上的抵押權(quán)已不存在，被告辯稱未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)賣房屋的行為違反法律規(guī)定應(yīng)為無(wú)效的意見(jiàn)與事實(shí)不符，本院不予采納。
3.關(guān)于違約責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。
當(dāng)事人履行合同應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。
被告拒絕出售房屋，致使原告的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，原告有權(quán)解除合同。
在合同無(wú)法繼續(xù)履行的情況下，原告對(duì)被告應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任既主張了定金，又主張了違約金。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十六條 ?的規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。
經(jīng)庭審釋明，原告選擇主張違約金。
原、被告在協(xié)議中約定房屋以其他任何原因不賣以及任意漲價(jià)，要承擔(dān)房屋總價(jià)款的30%作為違約金。
被告請(qǐng)求調(diào)減。
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條 ?規(guī)定，約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院予以適當(dāng)減少。
被告不愿繼續(xù)履約導(dǎo)致雙方協(xié)議無(wú)法履行，根據(jù)雙方約定，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，雙方約定的違約金為15萬(wàn)余元，原告未提交對(duì)其造成實(shí)際損失的證據(jù)，原告于2016年9月14日簽訂合同，10月27日即得知被告無(wú)意履約，結(jié)合原告交付的定金數(shù)額，原告在交易過(guò)程中的磋商成本、被告的違約時(shí)間給原告期待利益造成的損害等因素，本院調(diào)整違約金為25000元。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第十二條 ?、第三十二條 ?、第九十一條 ?第二項(xiàng) ?、第九十四條 ?第四項(xiàng) ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第一百一十六條 ?規(guī)定，判決如下:
一、解除原告文某與被告李某某于2016年9月14日簽訂的購(gòu)房《協(xié)議》。
二、被告李某某在本判決生效之日起三日內(nèi)退還原告文某定金人民幣20000元，并支付原告違約金人民幣25000元。
三、駁回原告文某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)2050，減半收取計(jì)1025元，由被告李某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，1.關(guān)于案涉協(xié)議的性質(zhì)問(wèn)題。
被告李某某認(rèn)為該協(xié)議是預(yù)約合同，而非本約。
本院認(rèn)為，預(yù)約是指將來(lái)訂立一定契約的契約，判斷合同是預(yù)約還是本約的根本標(biāo)準(zhǔn)系當(dāng)事人的意思表示，即當(dāng)事人是否有意在將來(lái)訂立一個(gè)新的合同，以最終明確在雙方之間形成的某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容，則為預(yù)約。
如果當(dāng)事人存在明確的將來(lái)訂立本約的意思，那么從預(yù)約中可以推導(dǎo)出本約的全部?jī)?nèi)容，則即為本約。
本案中，涉案購(gòu)房協(xié)議明確約定了房屋位置、面積和價(jià)款，可直接據(jù)此履行而無(wú)需另訂本約，雙方在協(xié)議中約定以后簽署的正式售房合同只是針對(duì)售房合同形式上的要求，并無(wú)對(duì)買(mǎi)賣合同具體內(nèi)容變更的意思表示，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第十二條 ?、第三十二條 ?規(guī)定，可認(rèn)定當(dāng)事人之間達(dá)成了買(mǎi)賣房屋的合意，成立了房屋買(mǎi)賣法律關(guān)系。
2.關(guān)于案涉協(xié)議的效力問(wèn)題。
被告認(rèn)為在其未取得房屋所有權(quán)證、且未經(jīng)抵押權(quán)人同意的情況下出售房屋，違反了法律禁止性規(guī)定，該協(xié)議應(yīng)屬無(wú)效。
本院認(rèn)為，被告授權(quán)其兄代為簽訂房屋買(mǎi)賣協(xié)議，已用短信的方式告知原告文某，且9月17日與原告見(jiàn)面拿鑰匙時(shí)，對(duì)協(xié)議內(nèi)容也已完全知曉，雙方簽訂的雖然是一份簡(jiǎn)易的購(gòu)房協(xié)議，但包括了《中華人民共和國(guó)合同法》第十二條 ?規(guī)定作為一份合法有效合同的基本條款。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條 ?第六項(xiàng) ?規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，“不得轉(zhuǎn)讓”應(yīng)理解為不能辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，該規(guī)定系管理性規(guī)范，目的在于規(guī)范房屋的交易管理，而非效力性規(guī)范，并不因此而影響合同的效力。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條 ?規(guī)定當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
原、被告之間房屋買(mǎi)賣行為是雙方的真實(shí)意思表示，交易行為沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦沒(méi)有損害國(guó)家和社會(huì)公共利益，故雙方之間的房屋買(mǎi)賣合同有效。
關(guān)于被告辯稱原告妻子是房屋中介人，原告將房屋擬轉(zhuǎn)賣給第三人違反《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定的意見(jiàn)，經(jīng)查，原告已告知被告買(mǎi)房是自用，合同中的第三人是指其妻子，原告即便是房屋中介人，也需要購(gòu)房居住，原告在合同中約定將房屋過(guò)戶給其妻子的意思表示并不違反行政法規(guī)的規(guī)定。
被告房屋的貸款現(xiàn)已還清，雙方正式房屋買(mǎi)賣手續(xù)辦理前，附著在該房屋上的抵押權(quán)已不存在，被告辯稱未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)賣房屋的行為違反法律規(guī)定應(yīng)為無(wú)效的意見(jiàn)與事實(shí)不符，本院不予采納。
3.關(guān)于違約責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。
當(dāng)事人履行合同應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。
被告拒絕出售房屋，致使原告的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，原告有權(quán)解除合同。
在合同無(wú)法繼續(xù)履行的情況下，原告對(duì)被告應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任既主張了定金，又主張了違約金。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十六條 ?的規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。
經(jīng)庭審釋明，原告選擇主張違約金。
原、被告在協(xié)議中約定房屋以其他任何原因不賣以及任意漲價(jià)，要承擔(dān)房屋總價(jià)款的30%作為違約金。
被告請(qǐng)求調(diào)減。
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條 ?規(guī)定，約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院予以適當(dāng)減少。
被告不愿繼續(xù)履約導(dǎo)致雙方協(xié)議無(wú)法履行，根據(jù)雙方約定，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，雙方約定的違約金為15萬(wàn)余元，原告未提交對(duì)其造成實(shí)際損失的證據(jù)，原告于2016年9月14日簽訂合同，10月27日即得知被告無(wú)意履約，結(jié)合原告交付的定金數(shù)額，原告在交易過(guò)程中的磋商成本、被告的違約時(shí)間給原告期待利益造成的損害等因素，本院調(diào)整違約金為25000元。

依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第十二條 ?、第三十二條 ?、第九十一條 ?第二項(xiàng) ?、第九十四條 ?第四項(xiàng) ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第一百一十六條 ?規(guī)定，判決如下:
一、解除原告文某與被告李某某于2016年9月14日簽訂的購(gòu)房《協(xié)議》。
二、被告李某某在本判決生效之日起三日內(nèi)退還原告文某定金人民幣20000元，并支付原告違約金人民幣25000元。
三、駁回原告文某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)2050，減半收取計(jì)1025元，由被告李某某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：許靜

書(shū)記員：陶文淦