問題提示：對怠于行使管理權(quán)的業(yè)主提起的撤銷權(quán)訴訟，法院是否支持?
【要點提示】
在業(yè)主委員會通過合理方式召集業(yè)主就物業(yè)服務(wù)合同的簽訂事宜召開業(yè)主大會，而業(yè)主怠于行使管理權(quán)，未積極參與業(yè)主大會致有關(guān)事項無法形成業(yè)主大會決議的，業(yè)主委員會為維護小區(qū)的正常生活秩序，善意履行職責(zé)，與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，合同條款符合相關(guān)規(guī)定且合同內(nèi)容為大多數(shù)業(yè)主實際接受的，則對于那些怠于行使管理權(quán)的業(yè)主無權(quán)提起訴訟要求撤銷該決定。
【案例索引】
一審：江蘇省常熟市人民法院(2010)熟民初字第0390號(2010年8月12日)
二審：江蘇省蘇州市中級人民法院(2010)蘇中民終字第2385號(2010年11月12日)
【案情】
原告：李英姿
原告：樊納新
被告：常熟市明珠佳苑業(yè)主委員會
被告：常熟市明珠物業(yè)管理有限公司
常熟市人民法院經(jīng)審理查明：原告李英姿、樊納新均系“明珠佳苑”的業(yè)主，兩原告先后購買了明珠佳苑3幢101室、102室，并先后與提供前期物業(yè)服務(wù)的常熟市明珠物業(yè)管理有限公司簽訂了前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，同時在業(yè)主公約上簽名，并按前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的約定預(yù)交了兩年的物業(yè)管理服務(wù)費用1500元。后常熟市明珠佳苑業(yè)主委員會于2007年上半年成立，任期為2007年6月22日起至2010年6月21日止，并于2008年1月7日向常熟市房產(chǎn)管理局進行了備案。
常熟市明珠佳苑業(yè)主委員會先后于2007年下半年、2008年上半年兩次委托常熟市明珠物業(yè)管理有限公司通知業(yè)主召開業(yè)主大會，討論地下車庫的產(chǎn)權(quán)問題、房屋質(zhì)量、物業(yè)企業(yè)的選聘及收費等問題，均因業(yè)主大部分未參加而未能成功舉行并形成決議。2009年1月1日，常熟市明珠佳苑業(yè)主委員會與常熟市明珠物業(yè)管理有限公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，由常熟市明珠物業(yè)管理有限公司對明珠佳苑提供物業(yè)服務(wù)，雙方約定：收費標(biāo)準(zhǔn)多層住宅0.78元/月?平方米、躍層0.54元/月?平方米、別墅0.74元/月?平方米、商業(yè)物業(yè)0.54元/月?平方米，于每年的7月1日至11月30日交納全年的物業(yè)費。后因兩原告未能交納物業(yè)費，常熟市明珠物業(yè)管理有限公司委托律師向樊納新發(fā)函催討拖欠的物業(yè)費，并向法院提起訴訟要求樊納新支付物業(yè)費。為此，兩原告訴至常熟市人民法院，認為兩被告簽訂的明珠佳苑物業(yè)服務(wù)合同未經(jīng)過業(yè)主大會的同意，且收費標(biāo)準(zhǔn)條款加重了業(yè)主的責(zé)任、排除了業(yè)主的主要權(quán)利，損害了部分業(yè)主的權(quán)益，請求法院撤銷明珠佳苑物業(yè)服務(wù)合同。
被告常熟市明珠佳苑業(yè)主委員會未作答辯。
被告常熟市明珠物業(yè)管理有限公司辯稱：業(yè)主委員會作出侵害業(yè)主權(quán)利的決定時，受侵害的業(yè)主可以請求法院予以撤銷，但不適用于兩被告簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。即使原告主張撤銷權(quán)也應(yīng)當(dāng)自知道業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)提出，現(xiàn)原告主張已超過了一年的期限。其次，兩被告是在業(yè)主委員會對物業(yè)管理費經(jīng)過公示并在絕大部分業(yè)主同意的前提下簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。在收費過程中，得到了業(yè)主的同意，原告主張撤銷只是個人主張。另外，物業(yè)費是考慮電梯運營費等其他綜合因素后確定的，不存在加重業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主權(quán)益的情況。
【審判】
常熟市人民法院審理后認為：民事活動應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用的原則。當(dāng)事人在從事民事活動時，應(yīng)誠實守信，以善意的方式履行義務(wù)，不得濫用權(quán)利以及規(guī)避法律或者合同約定的義務(wù)。強化誠信觀念，是正常的生活、工作秩序賴于建立的基礎(chǔ)，唯有如此，方能形成和平、穩(wěn)定的社會秩序和淳樸善良的社會風(fēng)俗習(xí)慣。被告常熟市明珠佳苑業(yè)主委員會成立后，先后兩次組織召開業(yè)主大會，討論相關(guān)涉及業(yè)主利益的事項，但均因大部分業(yè)主未到致業(yè)主大會未能成功召開，相關(guān)事項的決定未能形成。被告常熟市明珠佳苑業(yè)主委員會為維護小區(qū)內(nèi)業(yè)主正常生活的利益，避免因此對業(yè)主生活、小區(qū)的秩序產(chǎn)生不利影響，與進行前期物業(yè)服務(wù)的常熟市明珠物業(yè)管理有限公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，常熟市明珠物業(yè)管理有限公司簽訂合同后進行了物業(yè)服務(wù)，大部分業(yè)主亦交納了物業(yè)費。原告拖欠物業(yè)費，在被告催交、提起訴訟的情況下，訴訟來院要求撤銷兩被告之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，顯然有違誠實信用原則。如支持兩原告的訴請，則有可能對小區(qū)內(nèi)大部分業(yè)主的生活、小區(qū)的正常秩序產(chǎn)生不利影響，故原告的訴訟請求不予支持。如業(yè)主認為常熟市明珠物業(yè)管理有限公司未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)要解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以依法召開業(yè)主大會，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后作出決定。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十條之規(guī)定，判決駁回原告李英姿、樊納新的訴訟請求。
一審判決后，兩原告不服，提起上訴。
蘇州市中級人民法院經(jīng)審理認為：本案中，常熟市明珠佳苑業(yè)主委員會曾先后兩次組織召開業(yè)主大會，但因大部分業(yè)主沒有積極參與致使業(yè)主大會未能成功召開，但為維護小區(qū)的正常生活秩序，常熟市明珠佳苑業(yè)主委員會與常熟市明珠物業(yè)管理有限公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，并未有侵害業(yè)主權(quán)益的主觀意圖，且常熟市明珠物業(yè)管理有限公司也按約進行了物業(yè)服務(wù)，小區(qū)中大部分業(yè)主亦交納了物業(yè)費，現(xiàn)上訴人李英姿、樊納新主張要求撤銷物業(yè)服務(wù)合同，于法無據(jù)，礙難支持。對于上訴人李英姿、樊納新提出每平方米每月0.78元收費違背了政府的定價的主張，《蘇州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》中明確三級資質(zhì)的基準(zhǔn)價格為0.50元/月?平方米，但具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)可上、下浮動20%，基準(zhǔn)價格不含電梯、水泵、中央空調(diào)等設(shè)施的運行電費和公共照明、公共用水等代收代交費用。而本案小區(qū)有一特殊性，即多層住宅仍需電梯進行運行，被上訴人認為0.78元的收費標(biāo)準(zhǔn)包含了電梯運行費用。上訴人現(xiàn)無證據(jù)證明常熟市明珠物業(yè)管理有限公司違反了法律、法規(guī)、部門規(guī)章的規(guī)定而擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)，且本案的電梯起始層并非為1樓(其下尚有車庫)，上訴人主張其不承擔(dān)電梯運行費依據(jù)亦不足?，F(xiàn)上訴人不認同上述收費標(biāo)準(zhǔn)，且認為電梯費用分攤不合理，其可在今后業(yè)主大會召開時提出其觀點，由業(yè)主大會來決定相關(guān)事項。故判決駁回上訴，維持原判。
【評析】
為保障業(yè)主合法權(quán)益，《物權(quán)法》創(chuàng)設(shè)了一種新型的撤銷權(quán)制度——業(yè)主撤銷權(quán)。業(yè)主撤銷權(quán)制度創(chuàng)設(shè)之后，全國各地相繼出現(xiàn)業(yè)主行使業(yè)主撤銷權(quán)要求撤銷業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定或者物業(yè)服務(wù)合同的案例。業(yè)主撤銷權(quán)訴訟已成為一種新型案件，但關(guān)于業(yè)主撤銷權(quán)，現(xiàn)有的法律及司法解釋僅有三條規(guī)定，即《物權(quán)法》第78條、《物業(yè)管理條例》第12條、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第12條，法律規(guī)定的原則籠統(tǒng)使此類案件的處理既要遵守現(xiàn)行規(guī)定又要充分兼顧個案的具體情況。本案是一起較為典型的業(yè)主撤銷權(quán)糾紛，在業(yè)主委員會通過合理方式召集業(yè)主就物業(yè)服務(wù)合同的簽訂事宜召開業(yè)主大會，而業(yè)主怠于行使管理權(quán)，未積極參與業(yè)主大會致有關(guān)事項無法形成業(yè)主大會決議，業(yè)主委員會為維護小區(qū)的正常生活秩序，善意履行職責(zé)，與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，合同條款符合相關(guān)規(guī)定，合同內(nèi)容為大多數(shù)業(yè)主實際接受，則對于那些怠于行使管理權(quán)的業(yè)主提起的撤銷權(quán)訴訟，法院是否支持?在本案的審理中，重點應(yīng)從以下幾個方面加以考量：
一、業(yè)主怠于行使管理權(quán)對業(yè)主撤銷權(quán)的限制
建筑物區(qū)分所有權(quán)是專有權(quán)、共有權(quán)和管理權(quán)的結(jié)合，而管理權(quán)既是業(yè)主的權(quán)利也是業(yè)主的義務(wù)，業(yè)主是通過業(yè)主團體來行使管理權(quán)的。《物權(quán)法》對業(yè)主大會的表決機制有著非常嚴格的規(guī)定，即“決定法定的兩項重要事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”。在我國，物業(yè)管理服務(wù)的實踐中，很多業(yè)主怠于行使管理權(quán)，而使得業(yè)主大會諸多管理事項無法得到有效通過和執(zhí)行，各個物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)主團體物業(yè)管理的效率極為低下。
為有效地督促業(yè)主積極行使管理權(quán)，履行管理義務(wù)，有必要對業(yè)主行使撤銷權(quán)加以限制。業(yè)主不參加表決，一定程度上可視為放棄對業(yè)主大會決定的異議權(quán)。同時業(yè)主不參加表決，也是業(yè)主不履行法定管理義務(wù)的行為，對其業(yè)主撤銷權(quán)進行限制可視為是其不履行義務(wù)的一種苛責(zé)形式。
二、民法誠實信用原則對權(quán)利濫用的限制
“誠實信用原則”作為《民法通則》的“帝王條款”，具有十分寬廣的內(nèi)涵和外延。一切民事活動都應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。具體來說，誠信原則包含了正反兩方面的要求：從正面而言，當(dāng)事人在從事民事活動時，應(yīng)誠實守信，以善意的方式履行義務(wù)。強化誠信觀念，是正常的生活、工作秩序賴于建立的基礎(chǔ)，唯有如此，方能形成和平、穩(wěn)定的社會秩序和淳樸善良的社會風(fēng)俗習(xí)慣。從反面而言，誠信原則要求當(dāng)事人不得濫用權(quán)利。雖然法律賦予了業(yè)主撤銷權(quán)，但同時也規(guī)定了只有在業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的情況下，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主往往人數(shù)眾多，而業(yè)主團體的決定根據(jù)法律規(guī)定只能以少數(shù)服從多數(shù)而不是全體一致通過的方式作出，因此，業(yè)主團體的決定即使符合法定人數(shù)的同意，也可能會因眾口難調(diào)而引起部分業(yè)主的不滿。同時由于各個物業(yè)管理區(qū)域和業(yè)主的具體特點、情況不同，業(yè)主團體的決定確實也可能在客觀上體現(xiàn)了大多數(shù)業(yè)主的意志，卻違背了少數(shù)業(yè)主的需求和利益。但是，判斷業(yè)主團體的決定是否侵害業(yè)主權(quán)益，存在著個人利益與集體多數(shù)利益的綜合考量。本案中，大多數(shù)業(yè)主實際接受了業(yè)委會與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，并享受了物業(yè)公司提供的服務(wù)，支付了相應(yīng)的對價，如支持兩原告的訴請，則有可能對小區(qū)內(nèi)大部分業(yè)主的生活、小區(qū)的正常秩序產(chǎn)生不利影響。
三、業(yè)主團體自治行為對司法介入的限制
業(yè)主大會作為業(yè)主處理內(nèi)部事務(wù)的最高機構(gòu)，業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，其決議屬于團體自治行為，法院不能主動干預(yù)業(yè)主內(nèi)部事務(wù)。當(dāng)司法裁判者發(fā)現(xiàn)業(yè)主自治的瑕疵，單一或某類業(yè)主利益受到侵害應(yīng)獲救濟時，司法始介入業(yè)主自治事務(wù)。司法介入應(yīng)尊重業(yè)主大會為業(yè)主最高意思決定機關(guān)的地位，承認業(yè)主大會是業(yè)主處理內(nèi)部事務(wù)的合法途徑，這種介入應(yīng)該是適度的。故本案中如業(yè)主不認可物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)條款內(nèi)容，或要解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其可在今后業(yè)主大會召開時提出其觀點，由業(yè)主大會來決定相關(guān)事項。法院不能替代業(yè)主大會變更決議內(nèi)容。
(一審合議庭成員：徐儀鋒郭敏王小麗
二審合議庭成員：邊敬業(yè)周紅蔣毅穎
編寫人：江蘇省常熟市人民法院袁瑜潔
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