關于民權縣原行政大院區(qū)域

舊城改造項目征收補償事宜

法律意見書

河南邦意見[2014]字第077號

河南邦基律師事務所

二O一五年一月十三日

法 律 意 見 書

致：民權縣原行政大院區(qū)域被征收人

自：河南邦基律師事務所

關于民權縣原行政大院區(qū)域舊城改造項目相關事宜，河南邦基律師事務所依法接受部分被征收人之委托，依法就該項目中的相關法律問題發(fā)表法律意見，為本次征收補償問題提供法律參考，具體意見如下：

出具本法律意見書的相關事實依據(jù)：

1、《民權縣原行政大院區(qū)域舊城改造項目征收與補償手冊》

2、《民權縣原行政大院區(qū)域舊城改造項目征收與補償安置協(xié)議書》

3、委托人陳述和保證。

出具本法律意見書的相關法律依據(jù)：

1、《中華人民共和國物權法》

2、《中華人民共和國土地管理法》

4、《中華人民共和國土地管理法實施條例》

5、《中華人民共和國合同法》

6、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

7、《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令590號)

8、河南省實施《國有土地上房屋征收與補償條例》若干規(guī)定(豫政[2012]39號)

9、《國務院關于加快棚戶區(qū)改造工作意見》(國發(fā)[2013]25號)

10、《河南省人民政府辦公廳轉發(fā)省發(fā)展改革委等部門關于加快推進城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造實施意見的通知》(豫政 〔2009〕154號)

律師認為，該舊改項目目前存在下列問題：

一、政府對相關信息公開不完整、不充分

依法拆遷、“陽光拆遷”是政府順利推進征收拆遷工作的重要保障，本次征收在信息公開上存在較多問題，這也是大多數(shù)被征收人疑慮所在，例如：

1、該項目都履行了哪些審批手續(xù)，是否符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，是否納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃?

2、征收補償方案是否有效的征求了公眾意見(召開聽證會)，是否經(jīng)過專家論證、或者其他科學性決策?

3、項目資金來源是否已經(jīng)落實?政府與投資商采用的是什么樣的合作模式，固定收益模式?利潤分成模式?還是承諾土地的模式?

4、開發(fā)商的選擇是否靠譜，是否通過嚴格性的程序進行了篩選?

5、對項目開發(fā)中的風險政府都有哪些防范措施?

二、補償標準不合理

補償標準分為貨幣補償和房屋產權調換兩個標準，本次征收采用貨幣補償為市場評估價，房屋產權調換采用套內面積一比一的補償標準，該補償標準存在的最大問題是沒有關注到本次拆遷地段在該項目開發(fā)中所擁有的獨特區(qū)位優(yōu)勢和巨大商業(yè)價值，被征收人作為房屋所有權人對該部分的價值享有一定的收益權。具體理由為：

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。該條規(guī)定體現(xiàn)的法律精神是：政府按照房屋市場價值進行征收補償是法定最低標準，法律不并禁止被征收人要求獲取市場價值以外的價值收益;此外，根據(jù)《物權法》規(guī)定，被征收人作為房屋所有權人，享有《物權法》上的物權的各項權利，那么享有基于物權產生的各種收益就成為法律應有之意。也即：被征收人要求超出征收法定最低標準補償具有合法性。

本次拆遷范圍位于民權縣一級商業(yè)核心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢凸顯，加上較高的規(guī)劃容積率，商業(yè)開發(fā)未來收益巨大，被征收人要求超出征收法定最低標準補償具有合理性和可實現(xiàn)性。

3、補償方案中的商業(yè)用房的停產停業(yè)補償標準過低，盡管也存在由專業(yè)評估機構評估的可能性，但是在實踐中評估機構評估作價過低已是不爭的事實，例如鄭州市在征收補償中考慮到房屋評估值過低的這一客觀事實，就出臺規(guī)定，要求在房屋市場價值評估方面評估價上浮百分之三十。

基于以上理由，并參照河南省內其他地市的一些征收案例，(在上述第3項停產停業(yè)補償標準不調整的情況下)律師建議采用：住宅(套內)1：1.2,商業(yè)用房(套內)1：1.5的標準進行補償，以保障被征收人合法權益最大化和體現(xiàn)政府的惠民政策!必要時建議委托人向政府申請召開聽證會對補償標準進行調整確定。

《房屋征收與補償安置協(xié)議書》存在的問題

主要存在以下問題：

1、被征收人對本協(xié)議的簽約主體“民權縣房屋征收管理辦公室”是否是合法的簽約主體存在較大疑慮，律師建議對此進行調整或者進行必要的說明，以打消被征收人的顧慮。

該協(xié)議書第四條第三項第一款“乙方逾期不騰空的，視為乙方自愿拋棄未搬離物品，由甲方委托建設單位處置并拆除?！痹搩热莶环戏梢?guī)定，應予刪除。

該協(xié)議書第五條“本合同自雙方簽字或蓋章并且本項目簽約率超過80%后即發(fā)生法律效力。”該條規(guī)定使被征收人的合同權益存在較大不確定性，建議修改或者將所附80%簽約率條件刪除。

該協(xié)議書第六條第2項“乙方遲延搬遷的，取消所有獎勵和補助并賠償整個項目過渡費損失”該約定沒有法律依據(jù)，建議刪除。因為“獎勵和補助”屬于合同交易對價，是雙方簽約的基礎，不屬于違約責任的一種承擔方式。

該協(xié)議書第六條第3項“甲方遲延交付安置房屋的，支付雙倍過渡費”，該約定對被征收人的權益保障不夠，建議修改為：“甲方遲延交付安置房屋，超過30個月按照雙倍支付過渡費，超過36個月按照三倍支付過渡費，以后每超過半年增加一倍過渡費，以此類推!(過渡費包括住宅臨時安置補助費和商業(yè)用房停產停業(yè)補償費)

聲明：本法律意見書旨在為當事方協(xié)商本次征收補償事宜提供法律上的參考意見，不作為出具人對最終處理結果承擔法律責任的依據(jù);本法律意見書未經(jīng)出具人同意，不得作與本次拆遷補償事宜無關的其他目的的使用，使用方法包括和不限于摘抄、復制、引用;本法律意見書是根據(jù)出具日之前發(fā)生的法律事實和存在的有效法律法規(guī)出具，出具日之后法律事實發(fā)生變動，出具人可根據(jù)委托人要求出具補充意見!

(以下無正文!)

出具人：常彥波 律師

河南邦基律師事務所

二〇一五年一月十二日