承某康某物業(yè)服務有限公司
張國興（河北承天律師事務所）
王莉莉（河北承天律師事務所）
楊某某

原告承某康某物業(yè)服務有限公司。
法定代表人賈城滿。
委托代理人張國興，河北承天律師事務所律師。
委托代理人王莉莉，河北承天律師事務所律師。
被告楊某某。
原告承某康某物業(yè)服務有限公司（以下簡稱康某物業(yè)公司）與被告楊某某物業(yè)服務合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告康某物業(yè)公司的委托代理人張國興、王莉莉，被告楊某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，原告出示的第1號證據(jù)物業(yè)服務合同關(guān)于違約金的約定不違反法律規(guī)定，如違約金過高，根據(jù)當事人的申請，可以適當減少，該合同來源及形式合法，且與本案關(guān)聯(lián)，可以證明案件事實，予以采信。原告出示的第2號證據(jù)被告無異議，本院予以采信。
根據(jù)上述有效證據(jù)及當事人陳述，本院確定如下事實:
2009年8月20日，原告康某物業(yè)公司（乙方）與雙灤區(qū)金色家園業(yè)主委員會（甲方）簽訂《物業(yè)服務合同》一式五份，雙方各執(zhí)兩份，物業(yè)管理行政部門備案一份。合同約定:由康某物業(yè)公司為雙灤區(qū)金色家園小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理服務，管理服務事項包括房屋建筑本體公共部位、共用設(shè)施、設(shè)備、市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物、公共綠地、花木、附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理，公共環(huán)境衛(wèi)生的清潔、收集、清運；小區(qū)內(nèi)的交通與車輛停放秩序的管理，協(xié)助維護公共秩序包括安全監(jiān)控、小區(qū)巡視、門崗執(zhí)勤等；期限為一年，合同期滿甲方?jīng)]有將續(xù)聘或解聘的意見通知乙方，且沒有選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，乙方繼續(xù)管理的，視為此合同自動延續(xù)；部分草坪枯亡或被業(yè)主自行種植蔬菜莊稼、監(jiān)控器材無法正常使用、樓宇門損壞等管理遺留問題由甲方做業(yè)主解釋工作，并由甲乙雙方與主管部門協(xié)調(diào)使用維修基金修復；收費標準按建筑面積每月每平方米0.45元；業(yè)主逾期繳納物業(yè)費的，自逾期之日起按每天1.00元交納違約金。截止到起訴時，原告一直為雙灤區(qū)金色家園小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理服務。被告系承某市雙灤區(qū)金色家園小區(qū)6號樓1單元501室住戶業(yè)主，房屋建筑面積82.06平方米。合同簽訂后，被告向原告交納了2009年8月14日至2010年8月13日一年的物業(yè)費。自2010年8月14日起，被告拖欠原告2010年8月14日至2012年8月13日兩年度物業(yè)費至今。另原告在履行物業(yè)服務管理合同過程中，未按合同約定全面履行管理服務義務。
本院認為，原告與雙灤區(qū)金色家園業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)服務合同》合法有效，原、被告雙方應依此合同履行義務。原告為被告提供了物業(yè)管理服務，被告有義務給付原告物業(yè)費，被告拒不給付已構(gòu)成違約，應承擔相應違約責任，原告要求被告支付違約金460.00元金額過高，應為344.00元（違約金計算方法:以443.00元為基數(shù)，按人民銀行同期貸款基準利率年6.65%四倍上浮30%，分別從2011年8月14日和2012年8月14日計算至原告起訴之日即2013年4月15日）。關(guān)于業(yè)主財物丟失問題，從合同中“協(xié)助維護公共秩序，包括安全監(jiān)控、小區(qū)巡視、門崗執(zhí)勤等，不含業(yè)主及使用人的人身、財產(chǎn)保險和財物保管責任”的約定可以看出，業(yè)主的財物保管不屬于物業(yè)公司正常的公共物業(yè)管理服務范圍，而屬于特約服務。業(yè)主在沒有與物業(yè)公司簽訂財物保管合同的情形下，物業(yè)公司只承擔相應的管理責任，并不承擔賠償責任，業(yè)主對因物業(yè)公司未盡到安保義務造成財產(chǎn)被盜的損失，不能作為不交物業(yè)費的理由，業(yè)主可另行主張權(quán)利。至于小區(qū)車輛亂放、衛(wèi)生清潔等管理服務不到位問題，也不能成為業(yè)主拒付物業(yè)費的理由。但在合同履行過程中，原告未能按合同約定全面履行管理服務義務，也應承擔相應責任。綜上所述，被告應向原告交納物業(yè)費并支付違約金，但可相應減少，綜合全案，本院酌定減少30%。依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十三條 ?、《中華人民共和國合同法》第一百零九條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?、《中華人民共和國物權(quán)法》第七十八條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條 ?、《物業(yè)管理條例》第四十二條 ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告楊某某于本判決生效之日起五日內(nèi)給付原告承某康某物業(yè)服務有限公司2010年8月14日至2012年8月13日兩年度物業(yè)費886.00元并支付違約金344.00元，合計1230.00元的70%，即861.00元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
二、駁回原告承某康某物業(yè)服務有限公司的其他訴訟請求。
案件受理費50.00元，由原告承某康某物業(yè)服務有限公司承擔15.00元，被告楊某某承擔35.00元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省承某市中級人民法院。

本院認為，原告出示的第1號證據(jù)物業(yè)服務合同關(guān)于違約金的約定不違反法律規(guī)定，如違約金過高，根據(jù)當事人的申請，可以適當減少，該合同來源及形式合法，且與本案關(guān)聯(lián)，可以證明案件事實，予以采信。原告出示的第2號證據(jù)被告無異議，本院予以采信。
根據(jù)上述有效證據(jù)及當事人陳述，本院確定如下事實:
2009年8月20日，原告康某物業(yè)公司（乙方）與雙灤區(qū)金色家園業(yè)主委員會（甲方）簽訂《物業(yè)服務合同》一式五份，雙方各執(zhí)兩份，物業(yè)管理行政部門備案一份。合同約定:由康某物業(yè)公司為雙灤區(qū)金色家園小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理服務，管理服務事項包括房屋建筑本體公共部位、共用設(shè)施、設(shè)備、市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物、公共綠地、花木、附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理，公共環(huán)境衛(wèi)生的清潔、收集、清運；小區(qū)內(nèi)的交通與車輛停放秩序的管理，協(xié)助維護公共秩序包括安全監(jiān)控、小區(qū)巡視、門崗執(zhí)勤等；期限為一年，合同期滿甲方?jīng)]有將續(xù)聘或解聘的意見通知乙方，且沒有選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，乙方繼續(xù)管理的，視為此合同自動延續(xù)；部分草坪枯亡或被業(yè)主自行種植蔬菜莊稼、監(jiān)控器材無法正常使用、樓宇門損壞等管理遺留問題由甲方做業(yè)主解釋工作，并由甲乙雙方與主管部門協(xié)調(diào)使用維修基金修復；收費標準按建筑面積每月每平方米0.45元；業(yè)主逾期繳納物業(yè)費的，自逾期之日起按每天1.00元交納違約金。截止到起訴時，原告一直為雙灤區(qū)金色家園小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理服務。被告系承某市雙灤區(qū)金色家園小區(qū)6號樓1單元501室住戶業(yè)主，房屋建筑面積82.06平方米。合同簽訂后，被告向原告交納了2009年8月14日至2010年8月13日一年的物業(yè)費。自2010年8月14日起，被告拖欠原告2010年8月14日至2012年8月13日兩年度物業(yè)費至今。另原告在履行物業(yè)服務管理合同過程中，未按合同約定全面履行管理服務義務。
本院認為，原告與雙灤區(qū)金色家園業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)服務合同》合法有效，原、被告雙方應依此合同履行義務。原告為被告提供了物業(yè)管理服務，被告有義務給付原告物業(yè)費，被告拒不給付已構(gòu)成違約，應承擔相應違約責任，原告要求被告支付違約金460.00元金額過高，應為344.00元（違約金計算方法:以443.00元為基數(shù)，按人民銀行同期貸款基準利率年6.65%四倍上浮30%，分別從2011年8月14日和2012年8月14日計算至原告起訴之日即2013年4月15日）。關(guān)于業(yè)主財物丟失問題，從合同中“協(xié)助維護公共秩序，包括安全監(jiān)控、小區(qū)巡視、門崗執(zhí)勤等，不含業(yè)主及使用人的人身、財產(chǎn)保險和財物保管責任”的約定可以看出，業(yè)主的財物保管不屬于物業(yè)公司正常的公共物業(yè)管理服務范圍，而屬于特約服務。業(yè)主在沒有與物業(yè)公司簽訂財物保管合同的情形下，物業(yè)公司只承擔相應的管理責任，并不承擔賠償責任，業(yè)主對因物業(yè)公司未盡到安保義務造成財產(chǎn)被盜的損失，不能作為不交物業(yè)費的理由，業(yè)主可另行主張權(quán)利。至于小區(qū)車輛亂放、衛(wèi)生清潔等管理服務不到位問題，也不能成為業(yè)主拒付物業(yè)費的理由。但在合同履行過程中，原告未能按合同約定全面履行管理服務義務，也應承擔相應責任。綜上所述，被告應向原告交納物業(yè)費并支付違約金，但可相應減少，綜合全案，本院酌定減少30%。依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十三條 ?、《中華人民共和國合同法》第一百零九條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?、《中華人民共和國物權(quán)法》第七十八條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條 ?、《物業(yè)管理條例》第四十二條 ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、被告楊某某于本判決生效之日起五日內(nèi)給付原告承某康某物業(yè)服務有限公司2010年8月14日至2012年8月13日兩年度物業(yè)費886.00元并支付違約金344.00元，合計1230.00元的70%，即861.00元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
二、駁回原告承某康某物業(yè)服務有限公司的其他訴訟請求。
案件受理費50.00元，由原告承某康某物業(yè)服務有限公司承擔15.00元，被告楊某某承擔35.00元。

審判長：劉明昌
審判員：王爽
審判員：湯雙虎

書記員：欒云花