上訴人（原審原告、執(zhí)行案外人)：衡水康民物業(yè)服務(wù)有限公司。住所地：衡水市桃城區(qū)怡景銘座4-2-3003室。
法定代表人：趙金忠，總經(jīng)理。
委托代理人：張偉，河北光顯律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告、申請執(zhí)行人）：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住安平縣。。
委托代理人：張濤，河北恒佳信律師事務(wù)所律師。
原審第三人（被執(zhí)行人）：河北領(lǐng)佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：石家莊市長安區(qū)建設(shè)北大街223號中浩商務(wù)樓17-C室。
法定代表人：劉喜慶，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：盛強，河北廣大律師事務(wù)所律師。

上訴人衡水康民物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱康民物業(yè)公司）因與被上訴人王某某、原審第三人河北領(lǐng)佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱領(lǐng)佳公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服河北省安平縣人民法院（2016）冀1125民初2079號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭進行了審理，上訴人康民物業(yè)公司的委托訴訟代理人張偉，被上訴人王某某及其委托訴訟代理人張濤，被上訴人領(lǐng)佳公司的委托訴訟代理人盛強到庭參加訴訟，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告康民物業(yè)公司向一審法院提出訴訟請求：1、確認安平縣新盈街領(lǐng)佳公館的六套住房（三幢：一單元101室、401室；二單元102室、301室、302室、502室）歸原告所有，判令被告對以上房屋不享有執(zhí)行權(quán)益。事實和理由：第三人領(lǐng)佳房地產(chǎn)公司因缺乏流動資金，同原告協(xié)商，希望原告出資負責(zé)領(lǐng)佳公館的天然氣安裝工程，包括天然氣初裝費、壁掛爐及工程配套設(shè)施施工費等。第三人表示愿意用領(lǐng)佳公館的六套住房（三幢：一單元101室、401室；二單元102室、301室、302室、502室）抵頂原告的上述支出。經(jīng)協(xié)商，雙方簽署了《領(lǐng)佳公館安裝天然氣頂房協(xié)議》及六套房屋的售房協(xié)議書，出具了收款收據(jù)，并將上述住房交付原告。協(xié)議簽訂后，原告依約向輝煌能源（安平）燃氣有限公司支付了天燃氣初裝費，其后又雇傭人員進行前期施工，并采購了大量相關(guān)燃氣設(shè)備，投入了大量人力物力。其后，原告了解到因被告與第三人存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，被告申請執(zhí)行上述房屋中的6套住房，貴院欲拍賣相關(guān)房屋，故此原告向貴院提出執(zhí)行異議，貴院經(jīng)審理駁回了原告的異議。原告認為原告已經(jīng)為上述住房支付了對價，且房屋已經(jīng)交付，但因第三人原因未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，根據(jù)最高院相關(guān)司法解釋，被告對上述房屋不享有執(zhí)行權(quán)益。
原審被告王某某答辯：原告所訴已經(jīng)超過了民訴法規(guī)定的期限，應(yīng)當(dāng)予以駁回。原告與河北領(lǐng)佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間沒有真實、合法、有效的房屋買賣合同。原告認購六套商品房不是用于居住且沒有證據(jù)證明其名下無其他用于居住的房屋，原告并未支付相應(yīng)的購房款涉案六套房產(chǎn)未進行產(chǎn)權(quán)變更登記，其產(chǎn)權(quán)仍屬于河北領(lǐng)佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。原告不是涉案六套房產(chǎn)的所有權(quán)人，其無權(quán)提出執(zhí)行異議之訴，應(yīng)當(dāng)駁回原告的起訴或訴求。
原審第三人領(lǐng)佳公司答辯：第三人與原告確實簽訂了房屋抵頂合同和房屋買賣合同，請求法院依法裁決。
原審法院查明：2016年3月3日，原告與第三人簽訂領(lǐng)佳公館認購協(xié)議書六份及領(lǐng)佳公館安裝天燃氣頂房協(xié)議一份。原告認購第三人開發(fā)的領(lǐng)佳公館房屋六套（即本案訴爭房產(chǎn)）。領(lǐng)佳公館安裝天然氣初裝費、壁掛爐需140萬元，其他施工維修費25萬元，共計165萬元左右，由康民物業(yè)全部墊資，并負責(zé)施工及安裝驗收，并支出了工人工資及安裝費。康民物業(yè)法定代表人趙金忠分別于2016年9月19日、9月22日兩次共匯款給輝煌能源（安平）燃氣有限公司40萬元。領(lǐng)佳地產(chǎn)將其領(lǐng)佳公館3號樓1單元101室、401室,2單元102室、301室、302室、502室及地下車庫5套作價1816702元抵頂康民物業(yè)為其墊付的以上費用。本院于2016年3月24日作出（2015）安執(zhí)字第28-9號執(zhí)行裁定書，查封領(lǐng)佳地產(chǎn)名下的領(lǐng)佳公館的住宅樓15套（三號樓：一單元101室、301室、302室、401室、501室、502室、602室，二單元102室、201室、301室、302室、401室、501室、502室、601室）?？得裎飿I(yè)提出案外人執(zhí)行異議申請，認為享有涉案六套房屋的所有權(quán)，要求停止執(zhí)行。安平法院于2016年10月28日作出（2016）冀1125執(zhí)異33號執(zhí)行裁定書，駁回了康民物業(yè)所提異議。原告提起案外人執(zhí)行異議之訴，要求停止執(zhí)行涉案六套房產(chǎn)。
原審法院認為：根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，案外人或申請執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。本案原告提供了認購協(xié)議及頂房協(xié)議，認為對訴爭房屋享有所有權(quán)。認購協(xié)議只是合同雙方表達的預(yù)購買房屋的意思表示，認購協(xié)議約定，七日內(nèi)簽訂商品房買賣合同。原告未提供該買賣合同，故雙方買賣合同關(guān)系未形成。頂房協(xié)議系對所購房的付款方式的約定，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，處分不動產(chǎn)時，需要辦理登記手續(xù)，未經(jīng)登記的，不發(fā)生物權(quán)效力。故原告對本案訴爭房屋不享有物權(quán)效力。原告還提供了一些證據(jù)材料證明其為第三人墊資的事實，但該事實屬原告與第三人之間的債權(quán)關(guān)系，與本案的訴爭的房產(chǎn)權(quán)利無關(guān)。原告不能證明對未做產(chǎn)權(quán)登記的房屋享有所有權(quán)及其他足以排除執(zhí)行的權(quán)利，故此，對原告的訴請不予支持。被告辯稱原告所訴已超過法定期限，經(jīng)查，原告系在法定期限內(nèi)向本院遞交的起訴書，應(yīng)以原告提交起訴書的時間為其主張權(quán)利的時間，故此本案中原告的起訴，未超過法定期限。綜上，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條、第三百一十二條第一款第(二)項之規(guī)定，判決：駁回原告衡水康民物業(yè)服務(wù)有限公司的訴訟請求。案件受理費21150元，由原告負擔(dān)。

本院認為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。本案中，領(lǐng)佳公司與康民物業(yè)公司在2016年3月3日簽訂《領(lǐng)佳公館認購協(xié)議書》（即使屬于商品房買賣合同）時，沒有取得商品房預(yù)售許可證明，2016年11月11日起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證明，故雙方簽訂的《領(lǐng)佳公館認購協(xié)議書》屬無效合同。另外，雙方簽訂的《領(lǐng)佳公館認購協(xié)議書》是依據(jù)雙方同日簽訂的《領(lǐng)佳公館安裝天然氣頂房協(xié)議》而來，實際雙方?jīng)]有發(fā)生房屋買賣關(guān)系，頂房協(xié)議約定領(lǐng)佳公司將涉案房屋抵頂康民物業(yè)公司為其安裝天然氣的工程款，但該合同在簽訂時，天然氣工程還未施工，康民物業(yè)公司享有的債權(quán)并未產(chǎn)生，此時領(lǐng)佳公司就預(yù)先將房屋抵頂給康民物業(yè)公司，雙方之間的交易是否真實難以判斷。綜上，康民物業(yè)公司對案涉房屋不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，一審法院駁回其訴訟請求正確?？得裎飿I(yè)公司的上訴理由不成立，對其上訴請求，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費21150元，由上訴人衡水康民物業(yè)服務(wù)有限公司負擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　孟祥東 審判員　　馬友崠 審判員　　李成立

書記員：王聰穎