原告（執(zhí)行案外人）：房某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，館陶縣人，住館陶縣。
被告（申請(qǐng)執(zhí)行人）：董獻(xiàn)珂，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住館陶縣。
委托訴訟代理人：張?chǎng)魏?，河北?lián)想律師事務(wù)所律師。
第三人（被執(zhí)行人）：牛朝東，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，教師，住館陶縣。

原告房某某與被告董獻(xiàn)珂、第三人牛朝東執(zhí)行異議之訴糾紛一案，本院于2017年3月12日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告房某某、被告董獻(xiàn)珂及委托訴訟代理人張?chǎng)魏?、第三人牛朝東到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告房某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.要求確認(rèn)原告房某某與第三人牛朝東簽訂的商品房買賣協(xié)議合法有效，館陶縣溫泉花園××樓××單元××西戶的房產(chǎn)歸原告所有。2.訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2008年3月23日，原告房某某與第三人牛朝東簽訂了商品房買賣協(xié)議，約定第三人將位于館陶縣溫泉花園××樓××單元××西戶的房產(chǎn)以17萬元的價(jià)格出售給原告，原告先付7萬元，剩余房貸款10萬元由原告每月償還，貸款還清后第三人辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。協(xié)議簽訂后，原告分五次向第三人支付房款7萬元，并于每月底向第三人牛朝東在工商銀行的存折中存款800元用于償還房貸。第三人將該房產(chǎn)交付原告使用，原告于2008年8月份裝修后，一直居住至今。2016年6月24日，原告歸還房貸款時(shí)，得知該房產(chǎn)被法院查封，后向法院提出執(zhí)行異議被駁回。為此，提起執(zhí)行異議之訴，要求確認(rèn)房屋的所有權(quán)。訴訟過程中，原告要求解除對(duì)館陶縣溫泉花園××樓××單元××西戶房產(chǎn)的查封。
經(jīng)審理查明，2008年3月23日，原告房某某與第三人牛朝東簽訂了商品房買賣協(xié)議，約定第三人將位于館陶縣溫泉花園××樓××單元××西戶的房產(chǎn)以17萬元的價(jià)格出售給原告，原告先付7萬元，剩余房貸款10萬元由原告每月償還，貸款還清后第三人辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。協(xié)議簽訂后，原告給付第三人牛朝東房款5000元，后于2008年7月3日前分四次給付第三人房款65000元，共計(jì)支付房款70000元。并于每月底向第三人牛朝東在工商銀行的存折中存款800元用于償還房貸。第三人將該房產(chǎn)收據(jù)兩張、維修基金收據(jù)、房產(chǎn)手續(xù)費(fèi)、2008年10月-2009年9月的物業(yè)費(fèi)收據(jù)及房產(chǎn)證交付給原告房某某，原告于2008年8月份裝修后，居住至今。
另查明，本院在審理董獻(xiàn)珂與牛朝東民間借貸糾紛一案中，于2015年3月6日作出（2015）館民初字第332號(hào)民事裁定書，將登記在牛朝東名下位于館陶縣溫泉花園××樓××單元××西戶的房產(chǎn)查封。2016年7月14日，原告房某某對(duì)該房產(chǎn)提出書面異議，本院受理后于2016年7月26日作出（2016）冀0433執(zhí)異7號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定駁回異議人房某某的異議。后房某某提起執(zhí)行異議之訴。

本院認(rèn)為，依照法律規(guī)定，人民法院只能執(zhí)行被執(zhí)行人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，如果被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)不屬于被執(zhí)行人，或者案外人在被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)之上擁有足以排除執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利，則人民法院應(yīng)當(dāng)停止對(duì)該財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)問題在于，房某某對(duì)人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除執(zhí)行的所有權(quán)或者物權(quán)期待權(quán)。一，關(guān)于房某某對(duì)案涉房屋是否享有所有權(quán)的問題。房某某主張其從牛朝東處因買賣而受讓物權(quán)。所有權(quán)作為物權(quán)的一種，其取得方式分為繼受取得和原始取得，買賣即為繼受取得的原因之一。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的繼受取得而言，買賣合同的成立和有效僅僅意味著買受人取得對(duì)出賣人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，如欲取得具有排他效力的物權(quán)，將物權(quán)從出賣人變更為買受人，應(yīng)當(dāng)履行法定的公示方式。也就是說，要將自己繼受的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)按照法定的方式對(duì)不特定的第三人進(jìn)行昭示。對(duì)此，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”第十四條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄時(shí)發(fā)生效力?！笨梢姡罁?jù)前述法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的繼受取得，除了法律另有規(guī)定的情形外，只能在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載之后，包括買受人在內(nèi)的受讓人方能取得包括所有權(quán)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。從本案查明的事實(shí)看，案涉房屋一直登記在被執(zhí)行人牛朝東名下，在不動(dòng)產(chǎn)登記沒有變更的情況下，案涉物權(quán)變動(dòng)并未完成，房某某不能成為物權(quán)法所指的房屋所有權(quán)人，其要求確認(rèn)案涉房屋所有權(quán)之訴求，依法不能支持。二、房某某對(duì)案涉不動(dòng)產(chǎn)是否享有足以排除執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)。實(shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)登記制度尚不完善，對(duì)于買受被執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)等需要登記財(cái)產(chǎn)的案外人而言，即使沒有取得物權(quán)，但如果其因?yàn)楹贤鴮?duì)該財(cái)產(chǎn)享有的物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)等債權(quán)符合物權(quán)期待權(quán)保護(hù)條件的，人民法院也不能執(zhí)行。法律之所以要對(duì)案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物之物權(quán)期待權(quán)進(jìn)行保護(hù)，概其原因在于，物權(quán)期待權(quán)從性質(zhì)雖仍屬債權(quán)范疇，但該債權(quán)不同于一般的債權(quán)，案外人既已依照合同履行完畢支付取得物權(quán)之對(duì)價(jià)等義務(wù)，預(yù)期物權(quán)將確定無疑地變動(dòng)到其名下，在與申請(qǐng)執(zhí)行人一般債權(quán)的實(shí)現(xiàn)發(fā)生沖突時(shí)，法律選擇了優(yōu)先保護(hù)案外人的物權(quán)期待權(quán)。物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條作出了具體規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”依照前述規(guī)定，案外人亦即受讓人，在被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)上的物權(quán)期待權(quán)如欲產(chǎn)生排除執(zhí)行的效力，應(yīng)當(dāng)符合以下要件：（一）和被執(zhí)行人即登記名義人，簽訂以變動(dòng)執(zhí)行標(biāo)的物所有權(quán)為目的的合同。（二）已經(jīng)履行買賣合同的全部?jī)r(jià)款支付義務(wù)。（三）對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物的物權(quán)期待權(quán)已經(jīng)以一定的方式對(duì)外公示。（四）物權(quán)沒有變更登記的原因不可歸責(zé)于案外人。本案中原告房某某與第三人牛朝東在本院查封之前已簽訂合法有效的商品房買賣協(xié)議，雙方存在真實(shí)的買賣合同關(guān)系。合同簽訂后，原告按約定向第三人支付了房?jī)r(jià)款，并按月向銀行歸還房屋抵押貸款，履行了全部合同義務(wù)。房產(chǎn)被查封前，第三人已經(jīng)將該房產(chǎn)及相關(guān)手續(xù)交付原告，由原告合法占有并使用該房屋多年。因房屋抵押貸款未全還清，故仍登記在第三人牛朝東的名下，未將所有權(quán)變更到原告名下。該房產(chǎn)未辦理過戶手續(xù)，并非因買受人自身的原因所致，故原告對(duì)該房產(chǎn)享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條，《最高人民法院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條和《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)民事訴訟法執(zhí)行程序若干問題的解釋》第十九條的規(guī)定，判決如下：

不得執(zhí)行登記在第三人牛朝東名下的位于館陶縣溫泉花園15號(hào)樓1單元5層西戶的房產(chǎn)。
案件受理費(fèi)3700元，由被告董獻(xiàn)珂負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提交副本，上訴于河北省邯鄲市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　郭曉東 審　判　員　　武慶才 人民陪審員　　孟祥祥

書記員：楊廣姣 附相關(guān)法律條文： 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。 《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。 《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條法庭辯論終結(jié)，應(yīng)當(dāng)依法作出判決。判決前能夠調(diào)解的，還可以進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)判決。 第二百二十七條執(zhí)行過程中，案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對(duì)該標(biāo)的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對(duì)裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯(cuò)誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關(guān)的，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。 《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條對(duì)案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的；（二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請(qǐng)求。案外人同時(shí)提出確認(rèn)其權(quán)利的訴訟請(qǐng)求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判。 《最高人民法院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持： (一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同; (二)在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn); (三)已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行; (四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。 《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)民事訴訟法執(zhí)行程序若干問題的解釋》第十九條案外人依照民事訴訟法第二百零四條規(guī)定提起訴訟的，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)依照訴訟程序?qū)徖?。?jīng)審理，理由不成立的，判決駁回其訴訟請(qǐng)求；理由成立的，根據(jù)案外人的訴訟請(qǐng)求作出相應(yīng)的裁判。