廣東省深圳市中級人民法院
民 事 判 決 書
(2014)深中法房終字第2206號
上訴人(原審被告)深圳市****有限公司。
法定代表人**，總經(jīng)理。
委托代理人**，東方昆侖(深圳)律師事務(wù)所律師。
委托代理人**。
被上訴人(原審原告)深圳市**有限公司。
法定代表人**，董事長。
委托代理人戴偉敏，廣東晟典律師事務(wù)所律師。
上訴人深圳市****有限公司(以下簡稱**)與被上訴人深圳市****有限公司(以下簡稱**)因房屋租賃合同糾紛一案，不服深圳市羅湖區(qū)人民法院(2014)深羅法民三初字第538號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院經(jīng)審理查明，一、****與****存在長期房屋租賃關(guān)系。2013年1月30日，雙方簽訂《房屋租賃合同》1份，約定：****將其所有的位于深圳市羅湖區(qū)XX路南側(cè)的通產(chǎn)****X樓出租給****使用;月租金總額為人民幣192774元(以下均為人民幣)，****應(yīng)于每月15日前支付當(dāng)月租金;租期期限為2013年1月1日起至2013年3月31日;房屋租賃用途為商業(yè);****拖欠租金達(dá)60天以上，****有權(quán)解除合同;本合同終止后，****應(yīng)于10日內(nèi)遷離并返還租賃房屋，并保證租賃房屋及附屬設(shè)施的完好(屬正常損耗的除外);租期屆滿，****需續(xù)租的，應(yīng)于租期屆滿之日前3個月提出續(xù)租要求，同等條件下，****對租賃房屋有優(yōu)先承租權(quán)。同日，雙方簽訂《補(bǔ)充條款》1份，約定：****承租租賃房屋用于酒店經(jīng)營，必須按期繳納租金，若拖欠租金，應(yīng)向****支付滯納金，滯納金額按照"拖欠日×月租金×千分之五"計算;若拖欠租金達(dá)2個月以上的，****有權(quán)解除合同。2013年4月12日，雙方又簽訂《補(bǔ)充條款二》1份，約定：租期為2013年4月1日起至2013年6月30日止;租期屆滿，或因****原因?qū)е潞贤兄?、終結(jié)履行的，所造成的****裝修及其他損失，由****自行承擔(dān)，與****無關(guān);其他約定與前述《補(bǔ)充條款》相同。2013年7月1日，雙方簽訂《補(bǔ)充條款三》1份，約定：租期為2013年7月1日至2013年9月30日止，其他約定與前述《補(bǔ)充條款》相同。
二、上述合同簽訂后，****如約進(jìn)場并利用租賃場地經(jīng)營酒店多年。
事實上，涉案****1樓的部分空間也由****占用作為酒店前臺使用。2013年9月30日租期屆滿后，雙方未能續(xù)簽房屋租賃合同，****多次要求****返還租賃房屋并支付房屋使用費，但均未果，至今****仍占用租賃房產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營。
三、原審?fù)徶校?***明確：1、其訴訟請求中的恢復(fù)原狀變更為"以現(xiàn)狀交付租賃房地產(chǎn)";2、租賃房屋的附屬設(shè)施是指電梯、消防系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等;3、****主張的房屋使用費按照合同約定的月租金標(biāo)準(zhǔn)192774元計算。
四、原審另查明，****共8層樓，建筑面積6092.55平方米，帶電梯。羅湖區(qū)2013年房屋租賃指導(dǎo)租金顯示：同期同地段帶電梯住宅為41元/平方米/月、辦公多層為40元/平方米/月、商業(yè)多層2樓以上為139元/平方米/月。庭審中雙方均表示，合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低于政府部門公布的同期同地段房屋的租賃指導(dǎo)租金。
****于2014年3月28日向原審法院提起本案訴訟，請求判令：1、****立即搬離占用的羅湖區(qū)XX路南側(cè)通產(chǎn)****的1層部分及2-8層房屋，并將房屋及附屬設(shè)施恢復(fù)原狀后返還給****;2、****向****支付自2013年10月1日起至搬離之日止的房屋實際使用費及滯納金(暫計至2014年3月15日為1588457.76元);3、本案全部訴訟費由****承擔(dān)。****在原審?fù)彆r明確其訴訟請求中的恢復(fù)原狀變更為"以現(xiàn)狀交付租賃房地產(chǎn)"。
原審法院認(rèn)為，本案屬房屋租賃合同糾紛。****與****所簽的涉案房屋租賃合同及補(bǔ)充條款，均合法有效。雙方均應(yīng)嚴(yán)格按約履行各自義務(wù)。租期屆滿后，雙方未能續(xù)簽租賃合同，被告繼續(xù)占有使用租賃房屋，沒有合同依據(jù)。****要求****撤離涉案租賃房屋，并按照現(xiàn)狀返還租賃房屋及電梯等附屬設(shè)施，理據(jù)充分，原審法院予以支持。****租期屆滿后仍占有
使用租賃房屋，應(yīng)支付房屋占有使用費;因合同約定的月租金標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低于政府部門公布的同期同地段房屋租賃指導(dǎo)租金，故****要求按照合同約定的月租金標(biāo)準(zhǔn)即192774元計算從2013年10月1日起至****搬離之日止的房屋占有使用費，合法合理，原審法院予以支持。****拖欠支付房屋占有使用費，應(yīng)支付滯納金。****主張按照合同約定的拖欠租金標(biāo)準(zhǔn)即每日千分之五支付滯納金，該標(biāo)準(zhǔn)過高，且****當(dāng)庭提出異議，故考慮案情，原審法院酌定按照中國人民銀行公布的同期貸款利率確定被告應(yīng)付之滯納金。****主張的滯納金，計算公式為，逐月以每月所欠租金為基數(shù)，按同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，從2013年10月16日起計至款項實際付清之日止。****主張的滯納金合理
部分，原審法院予以支持;超高部分，原審法院不予支持。
原審法院依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第九十四條、第九十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：
一、****應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)搬離涉案的位于深圳市羅湖區(qū)XX路南側(cè)的通產(chǎn)****2-8樓房產(chǎn)及1樓用作酒店前臺的部分房產(chǎn)，并按照現(xiàn)狀向****交還電梯等房屋附屬設(shè)施，辦理移交手續(xù)。二、****應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向****支付從2013年10月1日起計至本判決確定的房屋撤場搬離之日止、按照人民幣192774元/月標(biāo)準(zhǔn)計算的房屋占有使用費。三、****應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向****支付拖欠上述房屋占有使用費的滯納金。計算公式為：逐月以每月所欠租金人民幣192774元為基數(shù)，按中國人民銀行公布的同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，從2013年10月16日起計至款項實際付清之日止。四、駁回****的其他訴訟請求。如****未按前項判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行債務(wù)期間的利息。案件受理費人民幣19096元，由****負(fù)擔(dān)人民幣3000元、****負(fù)擔(dān)人民幣16096元。
****不服原審判決，向本院提起上訴，請求：一、撤銷(2014)深羅法民三初字第538號民事判決書，依法改判;二、一、二審訴訟費用由****承擔(dān)。
主要事實與理由：一、原審判決認(rèn)定事實不清，理據(jù)不足。****一審?fù)彆r將其訴訟請求中的"恢復(fù)原狀"變更為"以現(xiàn)狀交付租賃房屋"，明確租賃房屋的附屬設(shè)施是指消防設(shè)施、供電設(shè)施等，但****沒有對租賃房屋的"現(xiàn)狀"沒有予以明確。****在整個一審程序中也沒有提交任何證據(jù)證明其對租賃房屋"現(xiàn)狀"中的物品及消防、供電設(shè)施等擁有所有權(quán);****一審?fù)徶袑ψ赓U房屋的電梯所有權(quán)表示不清楚。按照"誰主張，誰舉證"的舉證責(zé)任原則，****應(yīng)當(dāng)依據(jù)其訴訟請求承擔(dān)舉證責(zé)任，但是****對其訴訟請求不僅沒有具體明確，更沒有提供任何證據(jù)加以證實。
二、原審判決認(rèn)定事實錯誤。****稱訴訟請求中的滯納金系根據(jù)《房屋租賃合同》的《補(bǔ)充條款》中規(guī)定拖欠"租金"應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。由于****不同意將涉案房產(chǎn)續(xù)租給****，雙方自2013年10月1日起未能續(xù)簽房屋租賃合同，****應(yīng)支付給****的是"房屋占有使用費"而不是"租金"，****主張滯納金無依據(jù)。并且，在起訴日之前，****沒有證據(jù)證明其向****主張過權(quán)利即追討"房屋占有使用費"。
三、****對涉案房產(chǎn)享有優(yōu)先承租權(quán)。****已租賃涉案房產(chǎn)若干年，其與****簽訂的《房屋租賃合同》第二十一條約定，租賃期限屆滿后，同等條件下，****對租賃房屋有優(yōu)先承租權(quán)。事實上，每次租期屆滿前，****均積極向****提出續(xù)租請求。****一審時提交的證據(jù)即《房屋租賃合同》和三份《補(bǔ)充條款》表明：三次租賃合同期限均僅為三個月。這種臨時租賃期限變相剝奪了****的優(yōu)先承租權(quán)。
被上訴人****辯稱，原審查明事實清楚，適用法律正確，希望二審法院維持原判。具體理由如下：1.租賃期限屆滿，****應(yīng)當(dāng)返還租賃房屋及其附屬設(shè)施。2.租賃期限屆滿，****違反約定繼續(xù)占有、使用租賃房屋應(yīng)當(dāng)賠償****的損失。綜上，請求駁回****的上訴請求，維持原判。
本院經(jīng)審理查明，原審判決查明的基本事實屬實，本院予以確認(rèn)。
另查明，二審期間，****明確其原審訴訟請求"以現(xiàn)狀交付租賃房地產(chǎn)"系依涉案房屋租賃合同第二十條的約定，****遷離并返還涉案房產(chǎn)應(yīng)"保證租賃房屋及附屬設(shè)施的完好(屬正常損耗的除外)"。
本院認(rèn)為，本案系房屋租賃合同糾紛。****與****簽訂的涉案房屋租賃合同及其補(bǔ)充條款，和之后簽訂的補(bǔ)充條款(二)、補(bǔ)充條款(三)，均系雙方當(dāng)事人真實自愿的意思表示，合法有效。原審判決關(guān)于涉案合同效力的認(rèn)定正確，本院予以確認(rèn)。關(guān)于"以現(xiàn)狀交付"涉案租賃房屋及附屬設(shè)施的問題。本院認(rèn)為，上述涉案合同及相關(guān)補(bǔ)充條款合法有效，雙方當(dāng)事人即應(yīng)恪守履行。首先，依涉案租賃合同第二十條第一款的約定，租期屆滿合同終止后，****應(yīng)遷離并返還租賃房屋，并保證租賃房屋及附屬設(shè)施的完好(屬正常損耗的除外)，故****主張****以該現(xiàn)狀交付涉案房產(chǎn)，理據(jù)充分，本院予以支持。其次，補(bǔ)充條款第十條、補(bǔ)充條款(一)第十一條、補(bǔ)充條款(二)第十一條均約定，乙方(即****)"負(fù)責(zé)組織實施物業(yè)本體中乙方承租部分的房屋、用于獨立為乙方承租物業(yè)服務(wù)的設(shè)備、設(shè)施(包括但不限于消防、供電、供水、電梯)的維護(hù)、修理等項目……"。據(jù)此，****將涉案房產(chǎn)交付****使用前，已存在消防、供電、供水、電梯等附屬設(shè)施。故****訴求****交還上述涉案房產(chǎn)的附屬設(shè)施，本院予以支持。****的上訴理由不成立，本院不予采納。
關(guān)于支付涉案房屋占有使用費及其滯納金的問題。本院認(rèn)為，依據(jù)涉案房屋租賃合同第二十條第二款的約定，****逾期不遷離或不返還租賃房屋的，****有權(quán)依法律規(guī)定或依合同約定收回租賃房屋，并就逾期部分向****收取相當(dāng)于雙倍租金的賠償金。據(jù)此，****應(yīng)就逾期不遷離或不返還租賃房屋向****賠償損失，****就該損失主張房屋占有使用費及其滯納金，理據(jù)充分，本院予以支持。關(guān)于上述房屋占有使用費及其滯納金的具體數(shù)額，就房屋占有使用費部分，****主張以涉案租賃合同的租金標(biāo)準(zhǔn)收取，因該租金標(biāo)準(zhǔn)低于政府部門公布的同期同地段的房屋租賃指導(dǎo)租金，本院予以支持;就滯納金部分，因****原審主張的計算標(biāo)準(zhǔn)過高，原審酌定按照中國人民銀行公布的同期貸款利率確定滯納金，處理得當(dāng)，本院予以確認(rèn)。
關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)的問題。本院認(rèn)為，現(xiàn)無證據(jù)顯示****有依約向****請求續(xù)租且****在同等條件下將涉案房產(chǎn)另租他人的情形，故****在租期屆滿后主張優(yōu)先承租權(quán)以繼續(xù)占有、使用租賃房屋，于法無據(jù)，其上訴理由不成立，本院不予支持。
綜上，上訴人****的上訴理由均不能成立，本院不予支持。原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，處理得當(dāng)，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
本案二審案件受理費19096元，由上訴人****負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長 馬 龍
代理審判員 許 瑩 姣
代理審判員 周 敏
二〇一四年十二月三日
書 記 員 陳曉瑩(兼)
成為第一個評論者