北京市昌平區(qū)人民法院民事判決書
原告(反訴被告)劉林新。
委托代理人靳雙權(quán)，北京市東衛(wèi)律師事務(wù)所律師。
委托代理人宮瑞霞(文中任務(wù)均為化名)，北京市東衛(wèi)律師事務(wù)所律師。
被告(反訴原告)李昕。
委托代理人徐宕，北京大成律師事務(wù)所律師。
委托代理人趙英男，北京大成律師事務(wù)所律師。
原告劉林新與被告李昕房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后， 依法組成由代理審判員曹元元擔(dān)任審判長，人民陪審員閆素霞、李強共同參加的合議庭。本案審理過程中，被告李昕提出反訴， 本院依法予以受理，并就本訴與反訴一并公開開庭進行了審理。 原告劉林新及其委托代理人靳雙權(quán)、宮瑞霞，被告李昕及其委托 代理人徐宕、趙英男到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一、原告劉林新關(guān)于事實的陳述：
1、二零一四年九月十四日原、被告簽訂房屋買賣合同，合同簽訂后，原告依約向被告支付了 10萬元定金和80萬元首期購房款，按買賣合同第四條 第1項約定，原告為商業(yè)銀行貸款客戶或公積金貸款客戶的，原、被告雙方應(yīng)在貸款機構(gòu)簽發(fā)的原告貸款審批通過之日起七個工作日內(nèi)共同配合辦理完畢產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。原告作為商業(yè)銀行貸款客戶辦理按揭貸款手續(xù)時得知未通過貸款原因是該房產(chǎn)被查封了，查封原因是違章建筑，不能辦理按揭貸款，不能辦理房屋過 鑒于交易標(biāo)的不合法，致使原告買房目的不能實現(xiàn)。
2、房屋買賣合同約定：因延遲履行合同，延遲方應(yīng)按照每逾期一日賠償守約方成交價款萬分之五的逾期違約金。逾期超過十五日，守約方有權(quán)利解除合同。目前因被告延遲履行合同義務(wù)逾期超過十五日，原告依約有權(quán)解除合同;該合同第七條約定：雙方簽訂本合同后，任何一方違約造成本合同無法繼續(xù)履行，守約方可依據(jù)定金罰則，或按本合同約定成交價款10%的金額向違約方索賠。違約方還須承擔(dān)守約方因本次交易所支付的居間傭金及各項服務(wù)費。
原告認為：被告違反了合同，不能提供合法交易標(biāo)的，致使無法正常辦理按揭貸款亦無法交付房屋，無法實現(xiàn)合同目的，達到了解除合同的條件。根據(jù)《合同法》第94條規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其 他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。原告 與被告未能就解除合同及退還交付的款項問題達成協(xié)議。
請求判令：
(1)解除房屋買賣合同;
(2)被告返還給原告已付的首期購房款80萬元、定金10萬元合計人民幣90萬元及利息;
(3)被告支付違約金215萬元;
(4)被告賠償原告中介費53100元及交易保障金11500元。
二、被告李昕的陳述及答辯
1、原告所訴“被告不能提供合法交易標(biāo)的” 與事實不符。
(1)房屋買賣合同中第一條房屋權(quán)屬中第1項、第2 項、第3項、第4項條款均證明涉案房屋是合法的、可交易的，并且經(jīng)過了原告、被告以及房屋中介機構(gòu)三方的簽字確認。
(2) 根據(jù)《房屋登記辦法》第10條、第25條規(guī)定，被告認為本案所涉及的交易標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)以房屋權(quán)屬證書上登記的內(nèi)容為準，而被城管部門定性為違章建筑的陽光房并非房屋權(quán)屬證書上所登記的 面積，且陽光房并非房屋不可分割的一部分，因此不能將陽光房認定為本案的交易標(biāo)的物。
綜上所述，被告認為被告所出售的房屋是合法的、無瑕疵的、可上市交易的標(biāo)的物，不存在原告所訴 稱的交易標(biāo)的物不合法的事實。
2、原告所訴“被告致使原告無法實現(xiàn)合同目的”與事實不符。
根據(jù)《國物權(quán)法》第15條的規(guī)定，本案中雙方簽訂的北京市房屋買賣合同為債權(quán)合同，合同的訂立合法有效，案中所涉及的房屋被查封的事實只影響房屋物權(quán)登記，暫時存在的物權(quán)登記瑕疵并不影響雙方債權(quán)合同的繼續(xù)履行。
因此，我方認為不存在原告所稱合同目的無法實現(xiàn)的事實。
3、原告訴訟請求所依據(jù)的法條有誤。原告依據(jù)《合同法》第九十四條第四款之規(guī)定訴請解除 合同以及退還交付的款項。我方認為，《合同法》第九十四條是對合同的當(dāng)事人的法定解除權(quán)的規(guī)定，其中第四款能夠適用的前提是不能實現(xiàn)合同目的，本案所涉及的合同是房屋買賣合同，可以歸屬于買賣合同類別。根據(jù)《合同法》第130條 的規(guī)定，房屋買賣合同的合同目的應(yīng)當(dāng)是出賣人轉(zhuǎn)移所售房屋的 所有權(quán)于買受人，買受人支付房款于出賣人。
在本案中，出賣人 的房屋暫時受到交易限制，但在2014年12月26日就辦妥了的房屋限制交易的解除手續(xù)，完全可以繼續(xù)履行合同，正常轉(zhuǎn)移房屋 所有權(quán)，并不存在不能實現(xiàn)合同目的的事實。
4、涉案房屋出現(xiàn)暫時限制交易的情況是意外事件，被告無法預(yù)見，由此導(dǎo)致的合同履行臨時障礙不屬于被告的違約行為。雙方房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責(zé)任公司辦公場所按照貸款50萬元的合同成功辦理了合同網(wǎng)簽手續(xù)。后因原告劉林新要求提高貸款額度至80萬元，被告為了合同 能夠順利履行、本著誠實信用的原則積極配合原告于2014年11 月n日撤銷了簽署的網(wǎng)簽手續(xù)。
在此過程中，房屋的交易是不存在任何問題的。在此后擬再次辦理80萬元貸款的合同網(wǎng)簽手續(xù)時， 出現(xiàn)了標(biāo)的房屋被城管部門申請了臨時交易限制的事實。因封閉陽臺導(dǎo)致城管部門要求對標(biāo)的房屋的過戶交易申請臨時限制，這樣的行政處理本身就沒有法律規(guī)定，我方亦事先無法預(yù)見，故法 律上是意外情況，不屬于我方違約行為、事實上，恰恰是原告在合同履行過程中要求更改貸款額度，才導(dǎo)致第一次成功的網(wǎng)簽被撤銷，而原告此后拒絕履行合同義務(wù)，才是導(dǎo)致訴爭合同至今未 能繼續(xù)履行的關(guān)鍵。
5、原告在合同履行過程中的根本違約行為是 合同無法繼續(xù)履行的主要原因。反觀原告，在合同履行過程中多次違約：
(1)雙方曾約定簽訂合同當(dāng)日支付定金10萬元、十五個工作日內(nèi)再支付80萬元，但是80萬元的實 際支付時間為2014年10月12日，此款項已經(jīng)延期支付了 3天;
(2)在本案中，雙方約定：“剩余首付款90萬元，在2014年10 月31日付清，如劉林新確有困難，李昕同意此筆款項順延天 (最后期限為2014年11月10日)。”因原告劉林新無法支付合同 所約定的尾款，要求提高貸款額度至80萬元，導(dǎo)致雙方2014年 11月18日撤銷了第一次的網(wǎng)簽手續(xù)。實際上，自2014年11月 10日至2015年1月8日李昕收到法院傳票的時間內(nèi)，劉林新始終 沒有給李昕支付首付款。根據(jù)《合同法》第67條的規(guī)定，我方認 為，劉林新在約定期限到期后，依然不履行其支付房屋尾款的主 要義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成根本違約。根據(jù)《合同法》第67條的規(guī)定，被 告享有先履行抗辯權(quán)，有權(quán)拒絕原告的履行要求。
因此，退一步講，即便將封閉陽臺的法律行為視為我方?jīng)]有履行房屋買賣合同義務(wù)，因原告違約在先，也不能認定為是我方原因?qū)е碌暮贤?nbsp;履行停滯。綜上所述，原告的訴訟請求違背事實真相，不符合法 律規(guī)定，懇請法庭在查明事實的基礎(chǔ)上，依法審理，公正裁決.
三、李昕同時提出反訴：
李昕與劉林二零一四年九月十四日簽訂房屋買賣合同，因當(dāng)時標(biāo)的房屋裝修中，封閉陽臺的陽光房被認定為違章 建設(shè)(李昕將陽臺和部分私屬花園用陽光房封閉)，標(biāo)的房屋被城 管部門在2014年11月18日申請了臨時交易限制。李昕隨即拆除了陽光房，并于12月26日辦理了限制解除手續(xù)，以配合劉林新辦理網(wǎng)簽合同及貸款。但劉林新拒絕履行合同。李昕認為，訴爭房屋買賣合 同的標(biāo)的本身無任何權(quán)利瑕疵，訴爭合同簽訂及履行期間從未出現(xiàn)被查封、抵押之情況，李昕作為房屋所有權(quán)人有權(quán)處分。買賣合同是合法有效。盡管履行中出現(xiàn)了城管部門進行限制的特殊情況，但李昕 對于該等特殊情況事先并不知情，也無法預(yù)料，事后及時告知并積極釆取解決措施。事實上，上述以外因素雖然導(dǎo)致標(biāo)的房屋過戶出現(xiàn)過暫時障礙，但該等障礙僅僅存在了一個月余就已經(jīng)消除。
早在2014年10 月9日前，劉林新就有義務(wù)支付80萬元，其實際支付日期晚了3天;2014年10月31日，劉林新就有義務(wù) 將“剩余首付款” 90萬元支付給李昕(即便按照寬限十天的約定， 劉林新也應(yīng)在2014年11月10日前付清)。而劉林新至今未支付 “剩余首付款”(無論是按照50萬元貸款計算的剩余首付款90萬 元，還是按照80萬元貸款計算的剩余首付款60萬元都沒有支付)。從這個角度講，自2014年11月11日起，劉林新就處于持續(xù)違約 狀態(tài)，李昕依法有權(quán)行使先履行抗辯權(quán)，即有權(quán)在劉林新支付相 應(yīng)款項前，拒絕為其辦理標(biāo)的房屋的過戶手續(xù)。在從李昕處獲悉城管部門申請暫時限制標(biāo)的房屋過戶后，劉林新不與李昕協(xié)商如 何排除障礙以繼續(xù)履行合同，反而不正當(dāng)?shù)乩眠@一意外情況提 起訴訟，掩蓋其毀約意圖。劉林新在本訴訟中主張的“李昕根本 違約，合同目的無法實現(xiàn)”的主張缺乏事實和法律依據(jù)，其要求解除合同本身就已經(jīng)構(gòu)成了嚴重違約。被反訴人提出的解約理由是違建的拆除影響到訴爭房屋買賣合同目的的實現(xiàn)。
反訴人認為，違建拆除是根據(jù)主管部門要求所為，且該部分并不屬于合同約定的房產(chǎn)所載面積范圍，不構(gòu)成對訴爭房屋買賣合同項下賣方義務(wù)的任何違反。被反訴人系違法解除合同，盡管法律上反訴人作為守約方有權(quán)要求被反訴人繼續(xù)履行合同，但鑒于如要求繼續(xù)履行 訴爭合同，會涉及要求被反訴人向銀行申請辦理購房貸款手續(xù)，如被反訴人不配合辦理該等手續(xù)，反訴人可能無法通過申請強制執(zhí)行解決，只能另案要求其賠償損失。
請求法院判令：
1、依據(jù)訴爭合同第七條第1項之約定、合同法第94條之規(guī)定，解除訴爭房屋買賣合同;
2、依據(jù)訴爭合同第十條“補充條款”第1向、第七條第1項之約定，反訴人要求被反訴人承擔(dān)“延遲支付剩余首付款”的違約金，自2014 年11月11日起算，至付清之日止每日11%元，暫計至2015年1月31日小計94300元;
3、依據(jù)訴爭合同第七條第1、第2款，反訴人要求被反訴人承擔(dān)解約違約金23萬元。
四、劉林新辯稱：不同意反訴請求。李昕反訴主張劉林新違法解除合同與事實不符，真實情況李昕違約在先致使合同目的不能實現(xiàn)，劉林新依法享有合同解除權(quán)。李昕以“2014年9月 14日裝修現(xiàn)狀”交付不可能兌現(xiàn)，合同目的不能實現(xiàn)。李昕主張被拆除部分不屬于合同約定的房屋所載面積范圍，不構(gòu)成對訴爭房屋買賣合同項下賣方義務(wù)的任何違反，該主張不符合同約定。李昕的房屋被查封、違章建筑被拆除是合同目的不能實現(xiàn)的根本原因。李昕違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。李昕要求劉林新承擔(dān)延遲交付首付款的違約責(zé)任，于法無據(jù)，享有先履行抗辯權(quán)的是劉林新 而非李昕剩余首付款未支付的原因是李昕造成的而非劉林新。
即使目前房屋解除查封但不具有繼續(xù)履行性，因為交易標(biāo)的已經(jīng)不再符合補充協(xié)議的約定要求，李昕要求劉林新支付重新裝修費用10萬元不符合合同約定，故劉林新對李昕的該項反訴請求不予 認可，請法院依法予以駁回。綜上所述，李昕違反買賣合同的第一條，不能保證所售房屋產(chǎn)權(quán)無查封可以辦理權(quán)屬過戶、稅務(wù)登記、貸款申請等與交易有關(guān)的各項事宜，李昕違約在先，持續(xù)違約超過15天達到解除合同的約定條件。2014年12月26日房屋雖 然解除查封，但現(xiàn)狀已經(jīng)不能滿足補充協(xié)議約定的交付條件，劉林新有權(quán)拒絕繼續(xù)履行并依約解除合同。鑒于交易標(biāo)的不可能達到交易約定標(biāo)準和要求，合同目的不能實現(xiàn)，雙方都要求解除合同。請法院依法判決解除合同，并支持劉林新的訴求。
五、審理查明：位于房屋所有權(quán)人為李昕，建筑面積為63.04平方米。李昕在未依法取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的情況下于上述房屋處自行加建了陽光房與廚房等建 筑物。二零一四年九月十四日，李昕(出賣人、甲方)與劉林新(買受 人、乙方)簽訂房屋買賣合同，約定李昕將屋出售給劉林新，價格為230萬元，在簽訂合同時支付定金10萬元。合同約定“甲方保證所售房屋符合國家及北京市房屋上市交易的政策規(guī)定。房屋產(chǎn)權(quán)無查封、無債務(wù)糾紛”。合同第十條補充條款約定“1、雙方協(xié)定自簽訂合同之日起十五個工作日內(nèi)，乙方向甲方支付首付房款人民幣捌拾萬元整，剩余部分首部款于2014年10月31日前付清。(如乙方 確有困難，甲方同意，可順延10天)。2、該房屋甲方重新裝修未 完工，新裝修費用和物品需要單獨另行作價的，甲、乙雙方同意 自行協(xié)商”。同日，雙方另行簽訂補充條款，約定“1、經(jīng)過甲乙 雙方再次協(xié)商一致，甲方重新裝修的費用是人民幣壹拾伍萬元整，其中包括整體的固定裝修，整體廚柜，衛(wèi)生間整體裝修，衛(wèi)浴設(shè)施，燈具，陽光房的整體裝修，衣柜三個，窗簾四套，室外儲藏室，另包含2014年房屋物業(yè)費和供暖費，水電費預(yù)存的費用，此筆款項乙方于甲方戶口遷出后七個工作日內(nèi)一次性結(jié)清。如乙方逾期支付則按銀行日利息雙倍支付違約金。2、甲乙雙方約定，于過戶當(dāng)日甲方把本房屋附屬的院子的使用權(quán)證明復(fù)印件轉(zhuǎn)給乙方。3、甲方承諾房屋交付給乙方時所有的配套可以正常使用，裝修完好(以目前裝修現(xiàn)狀為準)，雙方共同驗收后于過戶當(dāng)日交于 乙方使用”。
合同簽訂后，劉林新當(dāng)日支付定金10萬元。于10月12日支付首付款80萬元。雙方于10月 辦理了網(wǎng)簽，并于10月28日辦理面簽，貸款50萬元。因劉林新需要增加貸款額度至80萬元，故雙方于11月17日撤銷網(wǎng)簽。約定剩余首付 款為60萬元，貸款金額為80萬元。
因李昕建設(shè)的彩鋼建筑物未依法取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，2014年11月18日，昌平區(qū)房屋行政主管部門函告城市管理綜合行政執(zhí)法監(jiān)察局將涉案房屋進行行政限制。李昕將違法建設(shè)拆除完畢后， 12月26日，房屋解除行政限制。因涉案房屋被行政限制，雙方未再進行網(wǎng)簽、面簽及后續(xù)交易程序。劉林新于12月4日得知訴爭房屋被查封，于2015年1月23日得知訴爭房屋解除查封。
另查，劉林新在簽訂房屋買賣合同之前到涉案房屋內(nèi)看房，知道房屋面積等信息，對李昕加建的陽光房和廚房不包括在房屋 建筑面積內(nèi)一事知情。劉林新表示因其看中李昕加建的部分才愿 意以230萬元的價格購買房屋，現(xiàn)李昕將加建的部分拆除導(dǎo)致無 法按照合同約定交付房屋，合同目的不能實現(xiàn)，故不同意繼續(xù)履行合同。
六、法院認為：無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還; 不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān) 相應(yīng)的責(zé)任。本案中，劉林新與李昕簽訂房屋買賣合同時，李昕自行建造的建筑物已經(jīng)存在，劉林新看中李昕加建的部分從而有意愿購買涉案房屋，且劉林新對于李昕自行建造的建筑物不包括在房屋建筑面積內(nèi)一事知情，因此雙方簽訂的房屋買賣合同既包 括與房屋所有權(quán)證書上載明的建筑面積相對應(yīng)的房屋，也包括加建部分的建筑物。因李昕建設(shè)的彩鋼建筑物未依法取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故雙方就該部分建筑物達成的買賣合同應(yīng)系無效。因雙方之間的買賣合同中包括無效部分，導(dǎo)致該房屋交易無法正常履行，無法實現(xiàn)合同目的，現(xiàn)雙方均同意解除合同，故對于房屋買賣合同中有效的部分應(yīng)予以解除。李昕應(yīng)將劉林新支付的購房款共計90萬元返還給劉林新。劉林新要求李昕支付90萬元利息的訴求，于法無據(jù)，本院不予支持。對于房屋買賣合同部分無效的后果，雙方均負有過錯，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，故雙方均主張對方違約并要求對方承擔(dān)違約責(zé)任的訴求，均依據(jù)不足，本院不予支持。關(guān)于李昕要求劉林新承擔(dān)延遲履行的違約金一節(jié)， 因該房屋買賣合同自簽訂時起就存在無效部分，合同無法正常履行，故李昕關(guān)于劉林新未依約支付購房款構(gòu)成違約應(yīng)支付違約金的主張，依據(jù)不足，本院不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十六條、第五十八條、第九十三條、第九十七條之規(guī)定，判決如下：
一、 解除劉林新與李昕于二〇—四年九月十四日簽訂的房屋買賣合同;
二、 李昕于本判決生效后七日內(nèi)返還劉林新購房款九十萬元;
三、 駁回原告劉林新的其他訴訟請求;
四、 駁回反訴原告李昕的其他反訴請求。
七、房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點評：
(1)靳律師在代理該案時，先到昌平區(qū)建委查詢了房屋被查封情況，得知房屋被查封是昌平區(qū)城管，城管以違章建筑為由查封，后又到昌平城管請求出具相關(guān)證明，昌平城管不予以配合，后向法院提出書面申請，法院向律師出具調(diào)查令，昌平城管才出具了相關(guān)說明，城管證實，由于接到群眾舉報，該小區(qū)業(yè)主私搭亂建，才出具該行政措施，后李昕拆除了違建，城管便解除的查封。在靳律師代理買方立案時，該房屋處于查封狀態(tài)，但審理期間已經(jīng)解封。
(2)靳律師安排買方進行了現(xiàn)場錄像和拍照，證明立案時賣方正在施工拆除，不具備繼續(xù)履行條件，并對施工人員進行錄音，并找物業(yè)相關(guān)人員予以證明。
(3)代理原告立案后，被告起初反訴的請求是繼續(xù)履行合同，要求原告支付剩余房款，被告將房屋交付和過戶給原告，但是由于該房屋進行了重大改動，被告把廚房已改成過道，因為最初想法是廚房建在外面，外面拆除后，里面已沒有廚房。原告堅決要求退房。但被告堅持認為房本上不包括外面的廚房，簽約時原告是知情的，所以現(xiàn)在具備過戶條件，應(yīng)當(dāng)履行。后靳律師代理原告正式向法院提出書面意見，合同約定的是貸款，如果原告執(zhí)意要求解除，如果法院判決繼續(xù)履行，原告不予以配合，將造成生效判決難以執(zhí)行，法院開過三次庭遲遲沒有判決。
(4)后靳律師申請法院去現(xiàn)場實地勘察，法院同意了原告的申請，并去現(xiàn)場進行拍照等取證，法官對該房屋有了直觀的感受，對于沒有廚房的房屋如果居住?拆除廚房又與雙方簽約時的原狀不符，合同約定的是按房屋現(xiàn)狀交付。
(5)后法院經(jīng)過反復(fù)工作，被告同意不在繼續(xù)要求履行合同，變更請求為解除合同，但是要求原告支付違約金。
至此，才有以上法院審理情況，及法院對該案的審理意見。
靳律師提醒廣大業(yè)主不要私搭亂建，有可能會被告拆除或者被查封，造成損失;對于買方也不要購買此類房屋，因為難以得到保障，如果付出高額的費用購買以后，被告拆除，損失有可能要自己承擔(dān)。
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