原告(反訴被告)：戴某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省。
　　委托訴訟代理人：宗軍，上海望源師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：汪某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市閔行區(qū)。
　　委托訴訟代理人：陳洪祥，江蘇阜一律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)戴某某與被告(反訴原告)汪某某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員楊利民獨任審判，公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)戴某某的委托訴訟代理人宗平、被告(反訴原告)汪某某及其委托訴訟代理人陳洪祥到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告(反訴被告)戴某某向本院提出訴訟請求：1、要求解除戴某某與汪某某之間的租賃關(guān)系。2、要求汪某某將上海市寶山區(qū)真陳路XXX號XXX室商鋪(以下簡稱“302室商鋪”)恢復(fù)毛坯狀態(tài)后返還給戴某某。3、要求汪某某按每年人民幣30萬元(以下幣種均為人民幣)計算，支付從2016年9月28日起至實際返還房屋之日止的使用費。事實和理由：2016年9月28日，戴某某與汪某某簽訂《購房協(xié)議書》，約定，汪某某購買戴某某302室商鋪，汪某某于2016年10月2日支付購房定金30萬元，于2017年10月1日前簽訂買賣合同再支付房款587萬元，全款到賬后辦理過戶。另約定，如一年后雙方不進行買賣，定金30萬元轉(zhuǎn)為租金。次日，戴某某將302室商鋪交付給了汪某某。但此后一年內(nèi)汪某某未支付任何定金及房款。根據(jù)雙方關(guān)于定金轉(zhuǎn)為租金的約定，現(xiàn)雙方之間轉(zhuǎn)為了房屋租賃關(guān)系。汪某某對商鋪進行多次裝修，并使用至今，其總是以資金快到位了進行推諉，拒不支付租金，故涉訴。
　　被告(反訴原告)汪某某反訴并辯稱，汪某某原本考慮購買302室商鋪，但后來因資金不足，故未支付定金和房款，履行買賣協(xié)議?！顿彿繀f(xié)議書》約定了戴某某有302室房屋的產(chǎn)權(quán)證，實際上戴某某至今未取得房地產(chǎn)權(quán)證，汪某某裝修后需要辦理消防驗收備案，必須提供產(chǎn)權(quán)證，但戴某某無法提供，造成汪某某無法辦理消防驗收備案，裝修也處于停工狀態(tài)。戴某某隱瞞了簽訂合同的重要事實。此外，協(xié)議的主要條款不具備，協(xié)議僅約定了定金轉(zhuǎn)為租金，并未約定年租金的標(biāo)準(zhǔn)，故租賃協(xié)議不成立。鑒于租賃費用不明確，故汪某某未支付，租賃費用可待標(biāo)準(zhǔn)明確后再行結(jié)算。汪某某向本院提出反訴請求：1、要求戴某某賠償裝修損失暫計70萬元(實際裝修支出在220萬元，具體金額以造價鑒定為準(zhǔn))。2、要求戴某某支付汪某某墊付的物業(yè)管理費327,444元。事實和理由：戴某某隱瞞簽訂合同重要事項，租賃協(xié)議不具備主要條款，對于合同不成立應(yīng)負締約過錯責(zé)任。汪某某要求戴某某提供房產(chǎn)證用以辦理消防驗收備案，但戴某某一直未提供，造成裝修工程被寶山區(qū)消防大隊、安監(jiān)部門等予以查封。戴某某對于汪某某的裝修損失應(yīng)予以賠償。
　　原告(反訴被告)戴某某針對反訴辯稱，戴某某購房后準(zhǔn)備轉(zhuǎn)手，因辦理產(chǎn)證需要繳稅，故一直未辦理302室商鋪的產(chǎn)權(quán)證，如果有他人想購買該商鋪，可以直接和開發(fā)商簽訂出售合同。戴某某購買302室房屋的價格與出售給汪某某的價格基本一致，戴某某在簽訂協(xié)議時告知過汪某某產(chǎn)證的情況，所以協(xié)議中產(chǎn)證的編號是空白的，汪某某對此都是知情的，戴某某未隱瞞相關(guān)事實。汪某某從未要求過戴某某提供產(chǎn)權(quán)證，汪某某的裝修不符合消防要求，前后三次被要求整改，汪某某為此更換了兩次裝修工程隊，至今未完成裝修。不同意賠償戴某某的裝修費用。戴某某未支付過物業(yè)管理費，如汪某某能夠提供墊付物業(yè)管理費的確鑿憑據(jù)，戴某某同意支付。
　　經(jīng)審理查明，2012年8月27日，戴某某(乙方)與上海綠地寶山置業(yè)有限公司(甲方)簽訂《上海市商品房出售合同》，約定，乙方向甲方購買302室房屋，該房屋建筑面積為599.78平方米，為店鋪用房，總價款為6,162,127元。合同簽訂后，戴某某付清了全部房款。上海綠地寶山置業(yè)有限公司出具情況說明，主要內(nèi)容為，戴某某付清了302室商鋪全部房款，該公司向戴某某交付了商鋪，戴某某至今未辦理產(chǎn)權(quán)證系個人原因。
　　2016年9月27日，戴某某(甲方)與汪某某(乙方)簽訂《購房協(xié)議書》，約定，302室商鋪產(chǎn)權(quán)權(quán)利人為甲方，產(chǎn)證編號滬房地寶字第號；甲方保證該商鋪除銀行貸款外無任何抵押，不存在產(chǎn)權(quán)爭議和另有他人主張權(quán)利的情況；甲方同意將該房屋的產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)房屋出售合同、相關(guān)發(fā)票交至中介方保管并統(tǒng)一辦理該房產(chǎn)交易過戶手續(xù)；甲方實際出售房屋價格為617萬元，本協(xié)議雙方簽訂時，乙方于2016年10月2日支付甲方購房定金30萬元，于2017年10月1日前簽訂買賣合同支付甲方購房款587萬元，全款到過戶交易；一年后雙方不進行買賣，定金30萬元轉(zhuǎn)為租金，雙方不存在違約；甲方不承擔(dān)過戶任何費用?！顿彿繀f(xié)議書》簽訂次日，戴某某將302室商鋪交付給了汪某某，汪某某未支付任何定金或房款，雙方亦未簽訂過買賣合同。
　　2017年9月26日，汪某某出具確認(rèn)書，主要內(nèi)容為，汪某某購買戴某某302室商鋪，約定2016年10月2日支付頭款30萬元，但款項一直未付；汪某某有代付物業(yè)管理費9萬元，征求賣方同意先行裝修，預(yù)計2017年1月1日交付使用；因賣方合作裝修團隊因質(zhì)量問題不過關(guān)產(chǎn)生糾紛，2017年3月處理完畢，2017年5月新的裝修團隊重新進駐；戴某某代理人詹順州多次催款及催趕工程進度沒有結(jié)果。
　　2018年10月，汪某某出具確認(rèn)書，主要內(nèi)容為，汪某某約定2016年10月2日支付頭款30萬元一直未付；買方第二次合作的裝修團隊也因質(zhì)量及工程款糾紛停擺，直到2018年10月買方才與其解決；汪某某代付2017年物業(yè)管理費，征得賣方同意繼續(xù)第三批工程隊重新進駐，2018年10月動工，預(yù)計2019年1月可以完工使用；汪某某承諾在房屋交付使用前，必須先跟戴某某代理人詹順州商議房款給付內(nèi)容或轉(zhuǎn)承租方式。
　　審理中，戴某某提供如下證據(jù)：
　　2019年1月29日，戴某某委托律師向向汪某某寄送的律師函、1月30日的寄件憑證，及郵件查詢網(wǎng)頁截屏，顯示1月31日由他人簽收。律師函主要內(nèi)容為，汪某某至今未支付定金及房款，根據(jù)約定雙方轉(zhuǎn)為租賃關(guān)系，租金也分文未付，已經(jīng)欠付租金70多萬元，構(gòu)成根本違約，告知如仍需購買商鋪，收函后7日內(nèi)一次性付清房款617萬元及所欠租金，戴某某辦理過戶，如無需購買，收函后7日內(nèi)一次性付清商鋪租金，租賃關(guān)系解除，汪某某返還商鋪。
　　汪某某表示，該郵件顯示他人簽收，不能證明戴某某就解除合同盡到通知義務(wù)。
　　汪某某提供如下證據(jù)：
　　1、室內(nèi)裝修照片及寶山公安消防支隊的談話通知單的照片，談話通知單照片顯示，因你單位涉嫌違反消防安全管理規(guī)定，請于2018年12月24日至寶山區(qū)蕰川路XXX號一樓107室接受詢問。該通知單上還有手寫字跡，未經(jīng)消防審核擅自施工，1、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件(加蓋公章)2、法定代表人身份證復(fù)印件3、委托人身份證復(fù)印件4、公章5、消防審核意見書、6產(chǎn)證。
　　2、上海永綠置業(yè)有限公司出具的302室商鋪2015年12月至2016年12月的物業(yè)費收據(jù)，金額為54,574元。
　　3、上海永綠置業(yè)有限公司出具的302室商鋪2018年1-12月的物業(yè)費發(fā)票，金額為50,376元。
　　4、上海永綠置業(yè)有限公司出具的302室商鋪水費、裝修保證金等收據(jù)，及POS機簽購單。
　　汪某某表示，證據(jù)1中的談話通知單張貼在302室商鋪現(xiàn)場，可以證明公安消防支隊需要汪某某提供該商鋪產(chǎn)證才能辦理消防備案。證據(jù)2、3、4均系汪某某代付的費用。
　　戴某某表示，對證據(jù)1真實性無異議，汪某某裝修被查封系因裝修不符合消防標(biāo)準(zhǔn)，消防監(jiān)督檢查規(guī)定產(chǎn)證不是消防備案必須提供的材料。對證據(jù)2、3的真實性無異議，對證據(jù)4的真實性無異議，但并非物業(yè)費憑據(jù)。
　　審理過程中，戴某某表示，《購房協(xié)議書》約定“一年后雙方不進行買賣，定金30萬元轉(zhuǎn)為租金”，該處30萬元就是指一年的租金。汪某某表示，雙方未明確約定一年的租金為30萬元。戴某某為此申請對2016年9月28日之后302室商鋪的市場租金進行評估。本院委托上海富申房地產(chǎn)估價有限公司進行了評估，意見為，2016年9月28日至2018年12月31日租金合計為69.61萬元，2019年1月至評估時點2019年7月22日，租金合計為23.99萬元。
　　戴某某表示，對評估意見無異議，戴某某變更請求，要求汪某某按照評估確定的金額及標(biāo)準(zhǔn)支付房屋使用費。
　　汪某某表示，對評估報告真實性無異議，但評估價格過高，不予認(rèn)可。評估價格高于《購房協(xié)議書》約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，即使汪某某需要支付租金，也需尊重當(dāng)事人在協(xié)議書中的意思自治，以協(xié)議書約定為準(zhǔn)。
　　以上事實，有戴某某提供的《購房協(xié)議書》、確認(rèn)書、律師函、寄件憑證、郵件查詢截圖、評估報告，汪某某提供的照片、發(fā)票、收據(jù)，及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)為證，并經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以認(rèn)定。
　　本院認(rèn)為，戴某某與汪某某簽訂的《購房協(xié)議書》約定，汪某某以617萬元的價格向戴某某購買302室商鋪，一年后雙方不進行買賣，定金30萬元轉(zhuǎn)為租金，雙方不存在違約。協(xié)議書簽訂一年之內(nèi)甚至之后，戴某某多次給予汪某某購買302室商鋪的機會，但汪某某未支付任何定金及房款，故戴某某主張雙方之間的已經(jīng)轉(zhuǎn)為租賃關(guān)系，符合約定，本院予以采納。該租賃關(guān)系中，租賃的雙方當(dāng)事人、標(biāo)的、數(shù)量均明確，可以認(rèn)定租賃合同成立。戴某某主張定金30萬元轉(zhuǎn)為租金，指的是一年租金即為30萬元。經(jīng)評估，302室商鋪一年的市場租金金額高于30萬元，故戴某某的該主張本院予以采信。但戴某某主張要求按照評估標(biāo)準(zhǔn)計算房屋使用費，與約定不符，本院不予準(zhǔn)許。租金仍應(yīng)按約定標(biāo)準(zhǔn)計算。協(xié)議書未約定租期，汪某某也未支付任何租金，戴某某要求解除租賃關(guān)系，本院可以準(zhǔn)許。戴某某要求汪某某按每年30萬元計算，支付從2016年9月28日起的租金及房屋使用費，本院予以準(zhǔn)許。從汪某某兩次出具確認(rèn)書內(nèi)容看，汪某某于2016年就開始對302室商鋪進行裝修，但汪某某未向戴某某要求提供產(chǎn)權(quán)證，汪某某主張向戴某某要求提供產(chǎn)證也未提供相應(yīng)證據(jù)，汪某某主張因戴某某未提供產(chǎn)權(quán)證造成其無法裝修，無法進行消防備案，本院不予采信。汪某某要求戴某某賠償裝修損失，本院不予準(zhǔn)許。戴某某要求汪某某恢復(fù)商鋪原狀后返還給戴某某，本院予以準(zhǔn)許。
　　汪某某提供的確認(rèn)書提到其代付物業(yè)管理費，但其僅提供了2015年12月至2016年12月的物業(yè)費收據(jù)，金額為54,574元，及2018年1-12月的物業(yè)費發(fā)票，金額為50,376元，戴某某對上述物業(yè)費收據(jù)及發(fā)票無異議，汪某某要求戴某某支付物業(yè)費104,950元，本院予以準(zhǔn)許。汪某某提供的其他收據(jù)內(nèi)容并非物業(yè)費，汪某某要求戴某某支付其他物業(yè)費，證據(jù)不足，本院不予準(zhǔn)許。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第三款、第九十七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下　?。?br/>　　一、解除原告(反訴被告)戴某某與被告(反訴原告)汪某某的租賃關(guān)系；
　　二、被告(反訴原告)汪某某于本判決生效之日起十日內(nèi)，恢復(fù)上海市寶山區(qū)真陳路XXX號XXX室商鋪原狀，并將該商鋪返還給原告(反訴被告)戴某某；
　　三、被告(反訴原告)汪某某于本判決生效之日起十日內(nèi)，按每年30萬元計算，支付原告(反訴被告)戴某某從2016年9月28日起至實際返還上述商鋪之日止的租金及房屋使用費；
　　四、原告(反訴被告)戴某某于本判決生效之日起十日內(nèi)，支付被告(反訴原告)汪某某物業(yè)管理費104,950元；
　　五、駁回原告(反訴被告)戴某某的其他訴訟請求；
　　六、駁回被告(反訴原告)汪某某的其他反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費減半收取為6,936元，反訴案件受理費7,023元，由原告(反訴被告)戴某某負擔(dān)1,460元，被告(反訴原告)汪某某負擔(dān)12,498元。評估費2萬元，由被告(反訴原告)汪某某負擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀及副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：楊利民

書記員：鮑仲鈺