成某某
陳四海(河北博遠律師事務所)
河北興揚房地產開發(fā)有限公司
河北興揚房地產開發(fā)有限公司懷來分公司
劉德勝
懷來鴻翔恒居房地產開發(fā)有限公司
姜曉鵬
原告成某某。
委托代理人陳四海,河北博遠律師事務所律師。
被告河北興揚房地產開發(fā)有限公司(以下簡稱興揚公司),住所地,河北省石家莊市新華區(qū)新華路219號鹿城商務中心1號商業(yè)辦公樓1006。
法定代表人孫雪峰,董事長。
被告河北興揚房地產開發(fā)有限公司懷來分公司(以下簡稱興揚分公司)。
住所地,河北省張家口市懷來縣沙城鎮(zhèn)天鏡園7排4號。
法定代表人孫雪峰,董事長。
二
被告
委托代理人劉德勝,1953年2月24日,出生。
被告懷來鴻翔恒居房地產開發(fā)有限公司(以下簡稱鴻翔公司)。
法定代表人胡桂榮,經理。
委托代理人姜曉鵬,1976年3月11日,出生,公司副總。
原告成某某與被告河北興揚房地產開發(fā)有限公司(以下簡稱興揚公司)、河北興揚房地產開發(fā)有限公司懷來分公司(以下簡稱興揚分公司)、懷來鴻翔恒居房地產開發(fā)有限公司(以下簡稱鴻翔公司)確認合同有效糾紛一案,本院于2015年7月10日審查受理后,依法組成合議庭,于2015年8月19日,公開開庭進行了審理,原告成某某及其委托代理人陳四海,被告興揚公司和興揚分公司的委托代理人劉德勝,被告鴻翔公司的委托代理人姜曉鵬到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結。
原告訴稱,原告系個體廣告制作從業(yè)者,從2012年初承攬被告興揚分公司的廣告制作業(yè)務。
截止到2013年6月5日,被告興揚分公司欠原告廣告制作費270290元。
因被告興揚分公司資金周轉困難,為此雙方在2013年6月5日簽訂《協(xié)議》,用其開發(fā)的河北京西機動車交易市場商業(yè)樓1-016、1-017商鋪對上述欠款予以抵償。
協(xié)議簽訂后,興揚分公司遲遲沒有為原告辦理上述房屋的產權手續(xù)。
后經了解,興揚分公司辦理房屋產權手續(xù)需作為該項目合作方的被告鴻翔公司予以協(xié)助。
但由于三被告之間存在其他爭議,所以產權手續(xù)未能辦理。
原告多次找三被告進行溝通無果,無奈只能向人民法院提起訴訟,望法院依法判決。
被告興揚公司和興揚分公司辯稱,事實比較清楚,就是這種情況。
但是我們公司與鴻翔公司的合作模式,導致現(xiàn)在辦不了房屋產權手續(xù);因公司資金不到位,不能支付給鴻翔公司,鴻翔公司就給原告辦不了手續(xù)。
等資金可以周轉了,就能辦手續(xù);或者可以與原告協(xié)商其他辦法解決。
被告鴻翔公司辯稱,1、原告訴狀中提到興揚分公司開發(fā)的京西機動車交易市場商業(yè)樓是不對的,開發(fā)手續(xù)都是由我公司辦理。
2、協(xié)議我公司不認可,因為沒有和我公司簽訂協(xié)議。
3、前期房屋銷售都是興揚公司,如果給房子辦手續(xù),興揚公司必須把房款打入我公司設的專戶。
4、原告起訴的與我公司沒有關系,應該是原告與興揚公司的債權債務關系。
原告提供如下證據(jù):1、興揚分公司與原告于2013年6月5日簽訂的《協(xié)議》一份;2、鴻翔公司與興揚分公司于2011年10月31日和2012年4月13日簽訂的《房地產合作開發(fā)合同》各一份。
三被告未提供證據(jù)。
本院認為,原告與興揚分公司簽訂的《協(xié)議》中,對協(xié)議雙方當事人基本情況、商品房基本情況、商品房銷售方式、房屋價款等主要條款均進行了約定,而且以債務折抵房款方式支付了購房款,符合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》條五條:“商品認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要條款,并且出賣人已經按約定收受購房款的,該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同”的規(guī)定,所以該《協(xié)議》應當認定為具有法律效力的商品房買賣合同。
根據(jù)興揚分公司與鴻翔公司合作合同的約定,興揚分公司負責該項目房屋的銷售,所以興揚公司具有與原告簽訂協(xié)議的資格。
對于鴻翔公司辯稱該協(xié)議只是原告與興揚分公司的債權債務關系,與其公司無關,該協(xié)議無效的意見,不予采信。
對于興揚分公司與鴻翔公司之間基于合作合同所發(fā)生的權利和義務關系,不能對抗作為善意第三人的原告,因此,興揚分公司與鴻翔公司應當共同繼續(xù)履行協(xié)議,為原告辦理房屋產權登記手續(xù)。
興揚分公司作為興揚公司的下屬分支機構,對外不具備獨立承擔權利和義務的資格,其行為后果,由興揚公司承擔責任。
據(jù)此,依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?的規(guī)定,判決如下:
一、原告成某某與被告河北興揚房地產開發(fā)有限公司懷來分公司于2013年6月5日簽訂的《協(xié)議》有效,被告河北興揚房地產開發(fā)有限公司繼續(xù)履行。
二、被告河北興揚房地產開發(fā)有限公司與懷來鴻翔恒居房地產開發(fā)有限公司于本判決生效后七日內共同為原告成某某辦理河北京西機動車綜合交易市場商業(yè)綜合樓(2號樓)中的1-016、1-017商鋪的房屋產權登記手續(xù)。
如果被告未按本判決指定的期間履行上述義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定,支付遲延履行金(以房款270290元為本金,從本判決指定的履行期間次日開始,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算至實際履行之日)。
如不服本判決,可于判決書送達之日起十五日內,向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數(shù)提出副本,上訴于河北省張家口市中級人民法院。
本院認為,原告與興揚分公司簽訂的《協(xié)議》中,對協(xié)議雙方當事人基本情況、商品房基本情況、商品房銷售方式、房屋價款等主要條款均進行了約定,而且以債務折抵房款方式支付了購房款,符合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》條五條:“商品認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要條款,并且出賣人已經按約定收受購房款的,該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同”的規(guī)定,所以該《協(xié)議》應當認定為具有法律效力的商品房買賣合同。
根據(jù)興揚分公司與鴻翔公司合作合同的約定,興揚分公司負責該項目房屋的銷售,所以興揚公司具有與原告簽訂協(xié)議的資格。
對于鴻翔公司辯稱該協(xié)議只是原告與興揚分公司的債權債務關系,與其公司無關,該協(xié)議無效的意見,不予采信。
對于興揚分公司與鴻翔公司之間基于合作合同所發(fā)生的權利和義務關系,不能對抗作為善意第三人的原告,因此,興揚分公司與鴻翔公司應當共同繼續(xù)履行協(xié)議,為原告辦理房屋產權登記手續(xù)。
興揚分公司作為興揚公司的下屬分支機構,對外不具備獨立承擔權利和義務的資格,其行為后果,由興揚公司承擔責任。
據(jù)此,依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?的規(guī)定,判決如下:
一、原告成某某與被告河北興揚房地產開發(fā)有限公司懷來分公司于2013年6月5日簽訂的《協(xié)議》有效,被告河北興揚房地產開發(fā)有限公司繼續(xù)履行。
二、被告河北興揚房地產開發(fā)有限公司與懷來鴻翔恒居房地產開發(fā)有限公司于本判決生效后七日內共同為原告成某某辦理河北京西機動車綜合交易市場商業(yè)綜合樓(2號樓)中的1-016、1-017商鋪的房屋產權登記手續(xù)。
如果被告未按本判決指定的期間履行上述義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定,支付遲延履行金(以房款270290元為本金,從本判決指定的履行期間次日開始,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算至實際履行之日)。
審判長:范懷成
書記員:白潔
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