上訴人（原審被告）：
恩施市建廈房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，住所地：湖北省恩施市葉挺路30號。
法定代表人：賀孝輝，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：嚴奉祥，湖北雄視律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：何超群，湖北雄視律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：周良玉，女，****年**月**日出生，土家族，住湖北省恩施市。
被上訴人（原審被告）：許定新，男，****年**月**日出生，土家族，住湖北省恩施市，
委托訴訟代理人：覃仕武，男，****年**月**日出生，土家族，住湖北省恩施市，系業(yè)主代表。
上訴人

恩施市建廈房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱建廈房地產(chǎn)公司）因與被上訴人周良玉、許定新商品房買賣合同糾紛一案，不服湖北省恩施市人民法院（2019）鄂2801民初205號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年7月3日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人建廈房地產(chǎn)公司上訴請求：撤銷一審判決，依法改判上訴人不向被上訴人支付違約金；一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。事實和理由：根據(jù)《商品房買賣合同》第十五條約定，如因出賣人的責任導致買受人不能在規(guī)定期間取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的，建廈房地產(chǎn)公司才承擔違約責任，否則不承擔責任。現(xiàn)因政府進行道路改造占用了施南·陽光城小區(qū)的土地，導致容積率發(fā)生變化，規(guī)劃局一直不進行規(guī)劃驗收，致使房屋產(chǎn)權(quán)證無法按期辦理，建廈房地產(chǎn)公司并無過錯，故不應當承擔違約責任。
周良玉、許定新在法定期限內(nèi)未向本院提交書面答辯意見。
周良玉、許定新向一審法院起訴請求：1.判令建廈房地產(chǎn)公司協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證，并將辦理權(quán)屬登記需由建廈房地產(chǎn)公司提供的資料報產(chǎn)權(quán)機關(guān)備案；2.判令建廈房地產(chǎn)公司支付逾期辦理房屋所有權(quán)證的違約金2450元；3.由建廈房地產(chǎn)公司承擔本案訴訟費。
一審法院認定事實：2015年7月4日，周良玉、許定新（買受人）與建廈房地產(chǎn)公司（出賣人）簽訂《商品房買賣合同》，約定：買受人購買出賣人開發(fā)建設(shè)的位于恩施市××路××·陽光城小區(qū)××單元××號商品房，該房屋用途為住宅，建筑面積139.64平方米，單價3509元/平方米，總價款為490000元。第六條約定：買受人于2015年7月4日前付清首付款150000元，剩余房款由買受人以銀行貸款方式支付。第八條約定：出賣人應當在2015年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將符合本合同約定條件的商品房交付買受人使用。第十五條約定：“出賣人應當在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報送產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第1或2項處理：1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起60日內(nèi)將買受人已付房款退還給買受人，并按已付房價款的0.5%賠償買受人損失；2.買受人不退房，出賣人按已付房價款的0.5%向買受人支付違約金。”此后，周良玉、許定新實際支付了購房款490000元，建廈房地產(chǎn)公司已按照合同約定將房屋交付給周良玉、許定新使用。受容積率改變等因素影響，案涉項目未通過規(guī)劃驗收，建廈房地產(chǎn)公司至今未將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報送產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。
一審法院認為，《商品房買賣合同》系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。建廈房地產(chǎn)公司未在約定期限內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報送產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，致使周良玉、許定新至今未取得房屋權(quán)屬證書，其行為已構(gòu)成違約。即使建廈房地產(chǎn)公司確系因第三人的原因造成違約，依照《中華人民共和國合同法》第一百二十一條的規(guī)定，其仍然應當向周良玉、許定新承擔違約責任，其與第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。關(guān)于周良玉、許定新的第1項訴訟請求，《中華人民共和國合同法》第一百一十條規(guī)定：“當事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務(wù)的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行?！苯◤B房地產(chǎn)公司取得辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料，需以規(guī)劃驗收合格為前提條件，規(guī)劃驗收屬于政府有關(guān)職能部門的權(quán)限，不是建廈房地產(chǎn)公司所能控制的。因案涉項目尚未規(guī)劃驗收，目前建廈房地產(chǎn)公司事實上無法履行《商品房買賣合同》第十五條約定的“出賣人應當在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報送產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案”的義務(wù)，該義務(wù)在現(xiàn)階段不適于強制履行，因此對周良玉、許定新的第1項訴訟請求不予支持。如果建廈房地產(chǎn)公司具備將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報送產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案的條件，其仍不協(xié)助辦理，周良玉、許定新可再行主張權(quán)利。關(guān)于周良玉、許定新的第2項訴訟請求，如前所述，無論是建廈房地產(chǎn)公司自身原因違約，還是因第三人的原因造成建廈房地產(chǎn)公司違約，建廈房地產(chǎn)公司均應當承擔違約責任。周良玉、許定新請求判令建廈房地產(chǎn)公司支付違約金2450元，因符合合同約定和法律規(guī)定，予以支持。綜上，判決：一、
恩施市建廈房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司于判決生效后十日內(nèi)向周良玉、許定新支付違約金2450元。二、駁回周良玉、許定新的其他訴訟請求。案件受理費100元，由
恩施市建廈房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司負擔。
二審期間，雙方當事人均未向本院提交新證據(jù)。
經(jīng)審理查明，一審判決認定的事實屬實，本院予以確認。

本院認為，本案雙方當事人的爭議焦點為：周良玉、許定新不能按期取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，建廈房地產(chǎn)公司是否應當承擔違約責任。經(jīng)審查，建廈房地產(chǎn)公司與周良玉、許定新簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方應按合同約定履行義務(wù)。該合同第十五條明確規(guī)定：“出賣人應當在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報送產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案?！焙贤炗喓?，周良玉、許定新依約向建廈房地產(chǎn)公司支付了全部購房款，建廈房地產(chǎn)公司已將房屋交付周良玉、許定新使用，但至今未將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報送產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，致使周良玉、許定新無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，其行為顯然構(gòu)成違約，一審判決關(guān)于建廈房地產(chǎn)公司應當承擔違約責任的認定合法有據(jù)，并無不妥。建廈房地產(chǎn)公司上訴提出，不能按期提交辦理權(quán)屬登記資料的原因是政府行為改變了案涉項目的容積率，以致不能通過規(guī)劃驗收，導致無法按期向產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)提供備案資料，故不應由建廈房地產(chǎn)公司擔責。根據(jù)合同相對性原則，建廈房地產(chǎn)公司與周良玉、許定新簽訂的合同，只能約束合同雙方當事人，建廈房地產(chǎn)公司不因第三人的原因?qū)е逻`約而免除其應對合同相對人所應承擔的違約責任，第三人的行為與本案不屬同一個民事法律關(guān)系，建廈房地產(chǎn)公司的該上訴意見不符合法律規(guī)定，本院不予支持。
綜上，上訴人建廈房地產(chǎn)公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費50元，由
恩施市建廈房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司負擔。
本判決為終審判決。

審判長 郜幫勇
審判員 李志華
審判員 侯著韜
本件與原件核對無異

書記員： 汪蜀建