原告：德事(上海)商務(wù)服務(wù)有限公司，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人：SALNIKOWPAULDANIEL，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：胡勇剛，上海五富瓏行律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：張文夢(mèng)，上海五富瓏行律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海郁某投資管理有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：秦躍帥，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：王智煜，上海邦信陽(yáng)中建中匯律師事務(wù)所律師。
　　原告德事(上海)商務(wù)服務(wù)有限公司與被告上海郁某投資管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原、被告的委托訴訟代理人到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　德事(上海)商務(wù)服務(wù)有限公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.解除原、被告簽訂的《服務(wù)式辦公室許可使用協(xié)議》；2.判令被告支付原告違約金XXXXXXX元。審理中，原告明確，第1項(xiàng)訴訟請(qǐng)求要求解除的是合同期限屆滿(mǎn)后，雙方之間在原合同基礎(chǔ)上順延的為期一年(2018年2月13日至2019年2月12日)的事實(shí)租賃合同。
　　事實(shí)和理由：2017年1月24日，原、被告簽訂《服務(wù)式辦公室許可使用協(xié)議》，約定：原告將上海市徐匯區(qū)淮海中路XXX號(hào)嘉華中心XX樓XXXX-XX號(hào)辦公室(以下簡(jiǎn)稱(chēng)涉訟房屋)出租給被告使用，租賃期限自2017年2月13日起至2018年2月12日止。被告如合同到期不再續(xù)約的，均應(yīng)提前六個(gè)月書(shū)面通知原告，否則原告有權(quán)要求被告支付相當(dāng)于六個(gè)月使用費(fèi)的違約金，如果被告未書(shū)面通知原告不再續(xù)約且合同到期后仍繼續(xù)使用的，則協(xié)議將自動(dòng)順延。但合同租期期限屆滿(mǎn)前后，被告均未書(shū)面通知原告續(xù)約與否，繼續(xù)使用涉訟房屋。因此，原合同自動(dòng)順延一年，新的租期為2018年2月13日至2019年2月12日。2018年4月9日，被告向原告提出于2018年4月30日提前退租。在合同自動(dòng)順延的情況下，被告提前退租行為系擅自解約，構(gòu)成違約，被告應(yīng)按照協(xié)議約定支付原告相當(dāng)于六個(gè)月使用費(fèi)的違約金。雙方協(xié)商未果，故原告訴至本院。
　　上海郁某投資管理有限公司辯稱(chēng)，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。原、被告之間的《服務(wù)式辦公室許可使用協(xié)議》租賃期限屆滿(mǎn)，已經(jīng)履行完畢。合同到期后，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同，被告并無(wú)繼續(xù)承租涉訟房屋的意向，只是由于暫時(shí)沒(méi)有找到合適的新房源而占用涉訟房屋，期間被告愿意支付占用費(fèi)。合同約定的“自動(dòng)順延”條款明顯加重了被告的責(zé)任，排除了被告就租期、租金等合同主要內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商的權(quán)利，是無(wú)效的格式條款。且該條款對(duì)順延的期限以及租金也未予明確，現(xiàn)原告主張順延的期限和租金是其單方意思，雙方并未形成合意。在雙方?jīng)]有續(xù)簽新的合同的情況下，不存在新的一年租期的租賃關(guān)系。因此，不存在原告主張解除的順延的租賃合同，被告也不存在違約行為，無(wú)需支付違約金。即使認(rèn)定被告違約，原告主張的違約金也明顯過(guò)高，請(qǐng)求法院予以調(diào)整。
　　本院認(rèn)定事實(shí)如下：2017年1月24日，原、被告簽訂《服務(wù)式辦公室許可使用協(xié)議》，約定：原告將涉訟房屋出租給被告使用；許可使用期限自2017年2月13日起至2018年2月12日止；每月許可使用費(fèi)12000元；押金287600元；通訊服務(wù)套餐費(fèi)折扣后總價(jià)10000元；合同約定的許可使用費(fèi)和通訊服務(wù)套餐均為不含稅價(jià)格，稅額見(jiàn)每月的賬單，由客戶(hù)全額承擔(dān)，與每月的許可使用費(fèi)一同支付；原告于每月的18日向客戶(hù)開(kāi)具下月的賬單，在原告開(kāi)具賬單后7日內(nèi)，客戶(hù)應(yīng)支付賬單金額；如有爭(zhēng)議，客戶(hù)應(yīng)在賬單開(kāi)具后7日內(nèi)以書(shū)面形式通知原告；客戶(hù)如合同到期不再續(xù)約的，均應(yīng)提前六月書(shū)面通知原告，否則原告有權(quán)要求客戶(hù)支付相當(dāng)于六個(gè)月使用費(fèi)的違約金；如客戶(hù)未書(shū)面通知原告不再續(xù)約并合同到期后仍繼續(xù)使用的，則本協(xié)議將自動(dòng)順延，許可使用費(fèi)將由原告根據(jù)屆時(shí)的市場(chǎng)狀況決定是否予以調(diào)整；如果客戶(hù)發(fā)生本協(xié)議項(xiàng)下的任何一項(xiàng)違約行為，原告有權(quán)解除本協(xié)議；凡原告因客戶(hù)違約而解除本協(xié)議的或客戶(hù)提前解除本協(xié)議的，則客戶(hù)立即有義務(wù)向原告支付等值于6個(gè)月的許可使用費(fèi)和通訊服務(wù)套餐費(fèi)用的違約金以及其他所有未付賬單，且客戶(hù)不得以任何方式主張?jiān)撨`約金過(guò)高；該等違約金和未付賬單可以用于抵銷(xiāo)客戶(hù)的押金。同時(shí)，被告在合同中明確其聯(lián)系人金某，電子郵箱XXXXXXXXX@qq.com。合同簽訂后，雙方按約履行。
　　2017年11月28日、12月6日，原告分別向被告聯(lián)系人郵箱發(fā)送電子郵件，主要內(nèi)容為：租約將于2018年2月12日到期，根據(jù)協(xié)議，涉訟房屋將于2018年2月13日至2019年2月12日自動(dòng)展期；如果被告在2017年12月5日或之前沒(méi)有確認(rèn)續(xù)約，協(xié)議將自動(dòng)按市場(chǎng)價(jià)格自動(dòng)展期；內(nèi)部討論后，原告同意將許可使用費(fèi)續(xù)期至123600元，通訊服務(wù)費(fèi)為10300元；如無(wú)任何問(wèn)題，請(qǐng)簽收合同附件中的續(xù)約合同并加蓋公章。被告對(duì)上述郵件未予回復(fù)。
　　上述協(xié)議約定的期限屆滿(mǎn)后，雙方未再簽訂書(shū)面合同，被告繼續(xù)使用涉訟房屋，并按照原告開(kāi)具的賬單發(fā)票支付了2018年3、4月份的相關(guān)費(fèi)用。
　　2018年4月9日，被告向原告發(fā)送《退租申請(qǐng)》，表示將于2018年4月30日搬離涉訟房屋，相關(guān)退租事宜希望與原告協(xié)商解決。
　　2018年4月30日，被告搬離涉訟房屋。
　　2018年6月1日，原告向被告發(fā)送律師函，表示：根據(jù)《許可使用協(xié)議》的約定，雙方間的《許可使用協(xié)議》已自動(dòng)順延，自動(dòng)順延的期限自2018年2月13日至2019年2月12日；被告于2018年4月9日申請(qǐng)退租，該退租行為已構(gòu)成對(duì)到期日為2019年2月12日《許可使用協(xié)議》的提前解除，被告應(yīng)按約承擔(dān)違約責(zé)任，向原告支付違約金881268元等。嗣后，因雙方意見(jiàn)不一，原告遂訴至本院。
　　審理中，雙方確認(rèn)，雙方簽訂的《服務(wù)式辦公室許可使用協(xié)議》實(shí)質(zhì)為房屋租賃合同。原告提供租賃合同、聘請(qǐng)律師合同、建筑裝飾工程施工合同、中介居間合同及相關(guān)發(fā)票擬證明被告解約對(duì)其造成的律師費(fèi)、裝修費(fèi)、復(fù)原工程費(fèi)、空關(guān)期租金、中介費(fèi)等實(shí)際損失。被告認(rèn)為除了空關(guān)期的租金系原告實(shí)際支付業(yè)主的費(fèi)用，其他費(fèi)用為原告的經(jīng)營(yíng)成本，均與本案無(wú)關(guān)，真實(shí)性也無(wú)法確認(rèn)。同時(shí)，原告確認(rèn)被告支付過(guò)租賃保證金287600元，同意將該保證金返還被告。
　　以上事實(shí)，除原、被告庭審陳述外，另有原告提供的辦公室許可使用協(xié)議、律師函、退租申請(qǐng)、郵件往來(lái)等證據(jù)證實(shí)，并經(jīng)庭審質(zhì)證無(wú)異，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，根據(jù)雙方的訴辯稱(chēng)意見(jiàn)以及審理查明的事實(shí)，本案中雙方的主要爭(zhēng)議在于，雙方于2017年1月24日簽訂的為期一年的《服務(wù)式辦公室許可使用協(xié)議》(雙方確認(rèn)實(shí)為租賃合同)到期后，雙方之間是否已自動(dòng)形成一份“租期為2018年2月13日至2019年2月12日、租金金額由原告根據(jù)屆時(shí)的市場(chǎng)狀況決定”的新的定期租賃合同。
　　對(duì)于上述爭(zhēng)議，原告認(rèn)為，根據(jù)原使用協(xié)議中有關(guān)續(xù)約以及期滿(mǎn)自動(dòng)順延的約定，被告未提前六個(gè)月書(shū)面提出不再續(xù)約且繼續(xù)使用了涉訟房屋，故雙方間的租賃合同已自動(dòng)順延，形成了租期為2018年2月13日至2019年2月12日的新的租賃合同，在該新的租賃合同履行期間被告提前退租，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。被告則認(rèn)為，原使用協(xié)議中有關(guān)續(xù)約以及期滿(mǎn)自動(dòng)順延的條款系格式條款，對(duì)續(xù)約要求過(guò)于苛責(zé)且排除了被告議價(jià)協(xié)商的權(quán)利，應(yīng)屬無(wú)效。雙方間并未簽訂也未形成新的為期一年的租賃合同，原告主張新的一年的租賃關(guān)系是其單方意思，被告不予認(rèn)可，故被告不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?；陔p方的上述意見(jiàn)，本案中雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)則在于：原使用協(xié)議中有關(guān)續(xù)約以及期滿(mǎn)自動(dòng)順延的相關(guān)條款是否構(gòu)成無(wú)效的格式條款。
　　對(duì)于雙方的上述爭(zhēng)議，本院認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。本案中，系爭(zhēng)條款由原告提供，系其在業(yè)務(wù)活動(dòng)中為重復(fù)使用而事先擬定并且在訂立合同時(shí)未與原告協(xié)商的條款，因此該合同條款應(yīng)屬格式條款。租期和租金系房屋租賃合同中的主要條款，原告作為專(zhuān)業(yè)從事商業(yè)地產(chǎn)租賃服務(wù)的企業(yè)，應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用和契約自由原則，在與承租人充分協(xié)商的基礎(chǔ)上作出明確約定。但原告并未就合同期滿(mǎn)后的順延的租期、租金等與被告協(xié)商，而是以格式條款的方式要求“客戶(hù)如合同到期不再續(xù)約的，均應(yīng)提前六月書(shū)面通知原告，否則原告有權(quán)要求客戶(hù)支付相當(dāng)于六個(gè)月使用費(fèi)的違約金。如客戶(hù)未書(shū)面通知原告不再續(xù)約并合同到期后仍繼續(xù)使用的，則本協(xié)議將自動(dòng)順延，許可使用費(fèi)將由原告根據(jù)屆時(shí)的市場(chǎng)狀況決定是否予以調(diào)整?！睂?duì)于上述格式條款，首先，原告未對(duì)該條款作出足以引起對(duì)方注意的文字、符號(hào)、字體等特別標(biāo)識(shí)，也無(wú)證據(jù)證明其在訂約時(shí)提請(qǐng)被告予以充分注意；其次，原告對(duì)合同期滿(mǎn)后的續(xù)租問(wèn)題，要求被告在承租六個(gè)月后就作出續(xù)約決定并苛以單方違約責(zé)任，租金則是由原告根據(jù)屆時(shí)的市場(chǎng)狀況決定是否予以調(diào)整，上述約定內(nèi)容顯然加重了被告的責(zé)任，排除了被告就租期、租金等主要合同條款進(jìn)行協(xié)商的權(quán)利，明顯有失公平。因此，上述約定內(nèi)容不僅違反了格式條款提供方應(yīng)公平合理分配雙方權(quán)利義務(wù)的法律規(guī)定，同時(shí)也明顯加重了對(duì)方責(zé)任，排除了對(duì)方主要權(quán)利。故上述有關(guān)續(xù)約以及期滿(mǎn)自動(dòng)順延的相關(guān)格式條款應(yīng)屬無(wú)效?；谝陨纤?，故不能認(rèn)定在原合同到期后，原、被告之間已自動(dòng)形成一份“租期為2018年2月13日至2019年2月12日、租金金額由原告根據(jù)屆時(shí)的市場(chǎng)狀況決定”的新的定期租賃合同。
　　原租賃合同租期屆滿(mǎn)后，原、被告雖未就續(xù)租事宜達(dá)成新的合意并就此簽訂書(shū)面合同，但被告繼續(xù)使用涉訟房屋并按原告要求支付了租金等費(fèi)用，故雙方間形成不定期租賃關(guān)系，雙方均可隨時(shí)解除合同。在此情況下，被告于2018年4月9日向原告發(fā)送《退租申請(qǐng)》，表示將于2018年4月30日搬離涉訟房屋的行為并不構(gòu)成違約。
　　綜上所述，原告要求解除雙方之間在原合同基礎(chǔ)上順延的為期一年(2018年2月13日至2019年2月12日)的事實(shí)租賃合同并要求被告支付解約違約金的訴訟請(qǐng)求，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，本院難以支持。對(duì)于被告交付的押金287600元，審理中原告表示同意將押金返還被告，并無(wú)不當(dāng)。同時(shí)，鑒于雙方的租賃關(guān)系已經(jīng)終止，為減少當(dāng)事人訟累，故本院在本案中對(duì)押金一并予以處理。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第三十九條、第四十條、第二百一十五條、第二百三十六條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第六條之規(guī)定，判決如下：
　　一、駁回德事(上海)商務(wù)服務(wù)有限公司的訴訟請(qǐng)求；
　　二、德事(上海)商務(wù)服務(wù)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)日返還上海郁某投資管理有限公司押金287600元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)減半收取計(jì)6306元，由德事(上海)商務(wù)服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：徐??磊

書(shū)記員：陸懌婷