原告：微格(上海)物業(yè)管理有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：孫桂全，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：潘憶，上海青本律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：朱文俊，上海青本律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海神某實(shí)業(yè)有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：包應(yīng)增。
　　原告微格(上海)物業(yè)管理有限公司與被告上海神某實(shí)業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年4月3日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序。因被告上海神某實(shí)業(yè)有限公司需以公告送達(dá)方式向其送達(dá)訴訟文書(shū)，本院依法轉(zhuǎn)為普通程序。本案于2019年8月16日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告微格(上海)物業(yè)管理有限公司的委托訴訟代理人潘憶到庭參加訴訟，被告上海神某實(shí)業(yè)有限公司經(jīng)本院合法傳喚未到庭應(yīng)訴,依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　微格(上海)物業(yè)管理有限公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)解除微格(上海)物業(yè)管理有限公司與上海神某實(shí)業(yè)有限公司簽訂的租賃合同于2019年2月18日解除;2、上海神某實(shí)業(yè)有限公司向微格(上海)物業(yè)管理有限公司支付自2018年11月15日起至2019年2月18日租金人民幣(以下幣種均為人民幣)44,603元、物業(yè)管理費(fèi)7,332元;3、上海神某實(shí)業(yè)有限公司向微格(上海)物業(yè)管理有限公司支付免租期自2016年4月1日起至2016年5月15日租金14,235元，物業(yè)管理費(fèi)2,340元;4、上海神某實(shí)業(yè)有限公司向微格(上海)物業(yè)管理有限公司支付違約金42,705元;5、上海神某實(shí)業(yè)有限公司向微格(上海)物業(yè)管理有限公司支付占地使用費(fèi)28,470元，按每月14,235元，自2019年2月19日計(jì)算至2019年4月18日。審理中，微格(上海)物業(yè)管理有限公司撤回免租期間的物業(yè)管理費(fèi)2,340元的訴請(qǐng)。事實(shí)與理由：2016年4月2日，就上海神某實(shí)業(yè)有限公司向微格(上海)物業(yè)管理有限公司承租上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)徐德路XXX號(hào)XXX幢XXX、XXX室(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)簽訂租賃合同,合同約定,每年租金為170,820元,每三個(gè)月支付一次租金42,705元、物業(yè)費(fèi)7,020元,合計(jì)49,725元,每次支付提前15天。合同履行至2018年11月20日,因上海神某實(shí)業(yè)有限公司未支付2018年11月15日起至2019年2月14日止的租金，微格(上海)物業(yè)管理有限公司向上海神某實(shí)業(yè)有限公司發(fā)出《催收函》,催繳租金并明確告知不利后果,并多次電話溝通,然上海神某實(shí)業(yè)有限公司置之不理,故訴至本院，作如上訴請(qǐng)。
　　被告上海神某實(shí)業(yè)有限公司未應(yīng)訴答辯。
　　經(jīng)開(kāi)庭審理查明：原告微格(上海)物業(yè)管理有限公司系系爭(zhēng)房屋承租人。
　　2016年4月2日，就被告上海神某實(shí)業(yè)有限公司(乙方)向原告微格(上海)物業(yè)管理有限公司(甲方)承租系爭(zhēng)房屋簽訂租賃合同。第一條約定，地址、時(shí)間：A1、甲方將位于上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)徐德路XXX號(hào),廠房區(qū)域A幢518-520室390.00平方(包括建筑面積和公攤面積)出租給乙方做辦公使用。A2、租賃期限自2016年5月15日至2019年5月14日止,其中自2016年4月1日至2016年5月14日止為免租期;若因乙方原因?qū)е潞贤崆敖K止的,乙方不得享受此免租期,必須向甲方補(bǔ)繳免租期的租金。第二條約定，租金、保證金的支付方式和期限(付叁押貳)：B1、自2016年5月15日至2019年5月14日止的每年年租金合計(jì)人民幣壹拾柒萬(wàn)零捌佰貳拾元整(￥170,820.00)。B2、物業(yè)每平每月6.00元,三個(gè)月共計(jì)￥7,020.00元整隨租金交付。B3、首次租金及物業(yè)管理費(fèi)在本合同簽訂后二日內(nèi)支付,未及時(shí)付清該款項(xiàng)則屬違約;按先付后用原則,其后每三個(gè)月支付一次,每次支付租金須提前15天,甲方收到房租后一周內(nèi)須開(kāi)具相同金額房租發(fā)票給乙方。B4、租賃協(xié)議簽訂時(shí),乙方在繳納完首次付款后同時(shí)應(yīng)向甲方支付人民幣貳萬(wàn)捌仟肆佰柒拾元整(￥：28,470.00),作為租賃保證金。租賃關(guān)系終止時(shí),甲方收取的租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔(dān)的費(fèi)用外,剩余部分無(wú)息歸還乙方。B5、乙方完成支付租金外,每月還需支付生產(chǎn)、生活用水費(fèi)6.00元/(噸)人民幣、電費(fèi)1.35元/度,甲方收到水電費(fèi)后一周內(nèi)須開(kāi)具相同金額收據(jù);若用電量超過(guò)50KV則按照國(guó)家電網(wǎng)規(guī)定執(zhí)行谷平峰收費(fèi)。(當(dāng)國(guó)家政府水電費(fèi)調(diào)整時(shí),按現(xiàn)有單價(jià)上漲或下跌的幅度調(diào)整。第三條約定，雙方責(zé)任與合同的解除或終止：C1、雙方保證按照本合同的約定履行本合同項(xiàng)下的所有權(quán)利義務(wù)。C2、甲方應(yīng)積極協(xié)助乙方合法生產(chǎn)營(yíng)業(yè),提供必要的幫助和配合,甲方確保提供380伏三相電源,以及確保電話和寬帶已經(jīng)接入到廠房,以便乙方向電信局申請(qǐng)安裝。C3、乙方在承租期內(nèi)所產(chǎn)生的一切債權(quán)債務(wù)均由乙方自負(fù),甲方概不負(fù)責(zé)。C4、乙方須按本合同的約定繳納租金、足額繳納各種費(fèi)用,(包括不限于租金、水電費(fèi))每拖繳超過(guò)一天按日租金的10%滯納金收取,超過(guò)15天的,甲方有權(quán)采取停電、停水、關(guān)閉門窗等措施,同時(shí)有權(quán)收回出租廠房、有權(quán)終止合同并對(duì)承租方廠房?jī)?nèi)物資進(jìn)行清理,收取房租和滯納金。C5、租賃期內(nèi)如遇市政動(dòng)遷或舊區(qū)改造等不可抗拒的因素造成雙方損失的,甲方與乙方互不承當(dāng)賠償責(zé)任,合同即終止。C6、租賃期內(nèi)如遇地震、臺(tái)風(fēng)、洪水等不可抗拒的自然災(zāi)害因素造成合同無(wú)法履行的,在不可抗拒的因素確定之日60個(gè)日內(nèi),乙方應(yīng)無(wú)條件退還租賃房屋,造成雙方損失的,雙方互不承擔(dān)所有賠償責(zé)任,合同即終止。C7、任何一方違約,將以叁個(gè)月租金作為違約金賠償給另一方。此外雙方將不做其它任何賠償。C8、甲方負(fù)責(zé)清理公共區(qū)域的生活垃圾,不含清理乙方室內(nèi)垃圾且乙方需定點(diǎn)投放垃圾。C9、有下列情形之一的,甲方有權(quán)單方面解除合同：1、未經(jīng)出租方同意或有關(guān)部門批準(zhǔn),承租人擅自改變房屋用途。2、未經(jīng)出租方書(shū)面同意,承租方將出租房轉(zhuǎn)租給第三者。3、承租人從事違法活動(dòng),違反合同約定的。4、承租人不支付或不按時(shí)支付租金超過(guò)15天以上者。5、承租人所拖欠各項(xiàng)費(fèi)用累計(jì)達(dá)到3,000元人民幣以上的。6、甲方發(fā)現(xiàn)乙方存在安全生產(chǎn)隱患,或生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、儲(chǔ)存、使用危險(xiǎn)品或處置廢棄危險(xiǎn)化學(xué)品的,且書(shū)面告知乙方責(zé)令其整改,乙方整改不力或逾期拒不整改的。第五條約定，本合同租賃期滿后,乙方應(yīng)按時(shí)返還租賃房屋和有關(guān)設(shè)施設(shè)備,未經(jīng)甲方同意逾期返還的,每逾期一日,乙方應(yīng)按日租金的兩倍向甲方支付占用期間的使用費(fèi)。合同還就其他事宜進(jìn)行了約定。
　　合同簽訂后，上海神某實(shí)業(yè)有限公司向微格(上海)物業(yè)管理有限公司支付押金28,470元。上海神某實(shí)業(yè)有限公司未按約向微格(上海)物業(yè)管理有限公司支付自2018年11月15日之后的租金。2018年11月20日，微格(上海)物業(yè)管理有限公司向上海神某實(shí)業(yè)有限公司發(fā)出《催收函》催繳租金。2018年12月4日、微格(上海)物業(yè)管理有限公司向上海神某實(shí)業(yè)有限公司短信催討租金。2018年12月7日，微格(上海)物業(yè)管理有限公司向上海神某實(shí)業(yè)有限公司短信發(fā)出《告知函》，內(nèi)容為要求上海神某實(shí)業(yè)有限公司于2018年12月10日之前繳納租金，逾期不繳納或者不派人洽談，視為上海神某實(shí)業(yè)有限公司無(wú)條件的退出。
　　審理中，微格(上海)物業(yè)管理有限公司表示已經(jīng)于2019年4月18日自行收回系爭(zhēng)房屋。微格(上海)物業(yè)管理有限公司同意在本案中一并處理保證金。
　　上述查明的事實(shí)，由以下證據(jù)證明：微格(上海)物業(yè)管理有限公司的陳述，微格(上海)物業(yè)管理有限公司提供的租賃合同、照片、短信，上述證據(jù)并經(jīng)庭審出證，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，雙方就系爭(zhēng)房屋簽訂的房屋租賃合同均系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容于法不悖，應(yīng)為有效，雙方均應(yīng)恪守，切實(shí)按約履行。在房屋租賃合同關(guān)系中，微格(上海)物業(yè)管理有限公司作為出租人的主要義務(wù)是按約將房屋交付被告使用，上海神某實(shí)業(yè)有限公司作為承租人應(yīng)履行按約支付租金的義務(wù)。在合同履行過(guò)程中，上海神某實(shí)業(yè)有限公司未按約向微格(上海)物業(yè)管理有限公司支付租金，其行為構(gòu)成根本性違約，微格(上海)物業(yè)管理有限公司依據(jù)合同約定行使合同解除權(quán)，具有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持。微格(上海)物業(yè)管理有限公司以起訴之日為解除的時(shí)間，缺乏依據(jù)，本院不予采信。鑒于微格(上海)物業(yè)管理有限公司已經(jīng)于2019年4月18日收回了系爭(zhēng)房屋，故本院認(rèn)定解除的時(shí)間為2019年4月18日。
　　合同的權(quán)利義務(wù)終止，不影響合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力。合同解除之前承租人的義務(wù)仍應(yīng)當(dāng)履行，故微格(上海)物業(yè)管理有限公司要求上海神某實(shí)業(yè)有限公司支付拖欠的租金和物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。2018年11月15日起至2019年4月18日期間的租金共計(jì)73,073元，物業(yè)管理費(fèi)12,012元。
　　根據(jù)合同約定系爭(zhēng)房屋自2016年4月1日至2016年5月14日為免租期，鑒于系上海神某實(shí)業(yè)有限公司違約導(dǎo)致合同解除，故微格(上海)物業(yè)管理有限公司要求上海神某實(shí)業(yè)有限公司支付免租期的租金具有合同依據(jù)，本院予以支持。
　　上海神某實(shí)業(yè)有限公司沒(méi)有按照合同約定支付租金，構(gòu)成根本性違約，微格(上海)物業(yè)管理有限公司按照合同約定要求上海神某實(shí)業(yè)有限公司承擔(dān)解除合同的違約金，于法有據(jù)，本院亦予以支持。微格(上海)物業(yè)管理有限公司同意本案中一并處理租賃保證金，為避免訟累，本院予以處理。審理中微格(上海)物業(yè)管理有限公司撤回免租期間的物業(yè)管理費(fèi)2,340元的訴請(qǐng)的訴訟請(qǐng)求，與法無(wú)悖，本院予以確認(rèn)。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第九十八條、第一百零七條、第二百一十二條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、微格(上海)物業(yè)管理有限公司與上海神某實(shí)業(yè)有限公司就上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)徐德路XXX號(hào)XXX幢XXX、XXX室簽訂的租賃合同于2019年4月18日解除；
　　二、上海神某實(shí)業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向微格(上海)物業(yè)管理有限公司支付自2018年11月15日起至2019年4月18日止租金共計(jì)73,073元，物業(yè)管理費(fèi)12,012元；
　　三、上海神某實(shí)業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向微格(上海)物業(yè)管理有限公司支付2016年4月1日起至2016年5月14日止免租期的租金14,235元；
　　四、上海神某實(shí)業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向微格(上海)物業(yè)管理有限公司支付違約金42,705元；
　　五、微格(上海)物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向上海神某實(shí)業(yè)有限公司返還押金28,470元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)人民幣2,700元，由上海神某實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。　　
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院?！　?br/>

審判員：費(fèi)??萍

書(shū)記員：邸素琴