原告：微格(上海)物業(yè)管理有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：孫桂全，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：潘憶，上海青本律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：朱文俊，上海青本律師事務所律師。
　　被告：上海神某實業(yè)有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：包應增。
　　原告微格(上海)物業(yè)管理有限公司與被告上海神某實業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年4月3日立案受理后，依法適用簡易程序。因被告上海神某實業(yè)有限公司需以公告送達方式向其送達訴訟文書，本院依法轉(zhuǎn)為普通程序。本案于2019年8月16日公開開庭進行了審理，原告微格(上海)物業(yè)管理有限公司的委托訴訟代理人潘憶到庭參加訴訟，被告上海神某實業(yè)有限公司經(jīng)本院合法傳喚未到庭應訴,依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　微格(上海)物業(yè)管理有限公司向本院提出訴訟請求：1、確認解除微格(上海)物業(yè)管理有限公司與上海神某實業(yè)有限公司簽訂的租賃合同于2019年2月18日解除;2、上海神某實業(yè)有限公司向微格(上海)物業(yè)管理有限公司支付自2018年11月15日起至2019年2月18日租金人民幣(以下幣種均為人民幣)44,603元、物業(yè)管理費7,332元;3、上海神某實業(yè)有限公司向微格(上海)物業(yè)管理有限公司支付免租期自2016年4月1日起至2016年5月15日租金14,235元，物業(yè)管理費2,340元;4、上海神某實業(yè)有限公司向微格(上海)物業(yè)管理有限公司支付違約金42,705元;5、上海神某實業(yè)有限公司向微格(上海)物業(yè)管理有限公司支付占地使用費28,470元，按每月14,235元，自2019年2月19日計算至2019年4月18日。審理中，微格(上海)物業(yè)管理有限公司撤回免租期間的物業(yè)管理費2,340元的訴請。事實與理由：2016年4月2日，就上海神某實業(yè)有限公司向微格(上海)物業(yè)管理有限公司承租上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)徐德路XXX號XXX幢XXX、XXX室(以下簡稱系爭房屋)簽訂租賃合同,合同約定,每年租金為170,820元,每三個月支付一次租金42,705元、物業(yè)費7,020元,合計49,725元,每次支付提前15天。合同履行至2018年11月20日,因上海神某實業(yè)有限公司未支付2018年11月15日起至2019年2月14日止的租金，微格(上海)物業(yè)管理有限公司向上海神某實業(yè)有限公司發(fā)出《催收函》,催繳租金并明確告知不利后果,并多次電話溝通,然上海神某實業(yè)有限公司置之不理,故訴至本院，作如上訴請。
　　被告上海神某實業(yè)有限公司未應訴答辯。
　　經(jīng)開庭審理查明：原告微格(上海)物業(yè)管理有限公司系系爭房屋承租人。
　　2016年4月2日，就被告上海神某實業(yè)有限公司(乙方)向原告微格(上海)物業(yè)管理有限公司(甲方)承租系爭房屋簽訂租賃合同。第一條約定，地址、時間：A1、甲方將位于上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)徐德路XXX號,廠房區(qū)域A幢518-520室390.00平方(包括建筑面積和公攤面積)出租給乙方做辦公使用。A2、租賃期限自2016年5月15日至2019年5月14日止,其中自2016年4月1日至2016年5月14日止為免租期;若因乙方原因?qū)е潞贤崆敖K止的,乙方不得享受此免租期,必須向甲方補繳免租期的租金。第二條約定，租金、保證金的支付方式和期限(付叁押貳)：B1、自2016年5月15日至2019年5月14日止的每年年租金合計人民幣壹拾柒萬零捌佰貳拾元整(￥170,820.00)。B2、物業(yè)每平每月6.00元,三個月共計￥7,020.00元整隨租金交付。B3、首次租金及物業(yè)管理費在本合同簽訂后二日內(nèi)支付,未及時付清該款項則屬違約;按先付后用原則,其后每三個月支付一次,每次支付租金須提前15天,甲方收到房租后一周內(nèi)須開具相同金額房租發(fā)票給乙方。B4、租賃協(xié)議簽訂時,乙方在繳納完首次付款后同時應向甲方支付人民幣貳萬捌仟肆佰柒拾元整(￥：28,470.00),作為租賃保證金。租賃關系終止時,甲方收取的租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔的費用外,剩余部分無息歸還乙方。B5、乙方完成支付租金外,每月還需支付生產(chǎn)、生活用水費6.00元/(噸)人民幣、電費1.35元/度,甲方收到水電費后一周內(nèi)須開具相同金額收據(jù);若用電量超過50KV則按照國家電網(wǎng)規(guī)定執(zhí)行谷平峰收費。(當國家政府水電費調(diào)整時,按現(xiàn)有單價上漲或下跌的幅度調(diào)整。第三條約定，雙方責任與合同的解除或終止：C1、雙方保證按照本合同的約定履行本合同項下的所有權(quán)利義務。C2、甲方應積極協(xié)助乙方合法生產(chǎn)營業(yè),提供必要的幫助和配合,甲方確保提供380伏三相電源,以及確保電話和寬帶已經(jīng)接入到廠房,以便乙方向電信局申請安裝。C3、乙方在承租期內(nèi)所產(chǎn)生的一切債權(quán)債務均由乙方自負,甲方概不負責。C4、乙方須按本合同的約定繳納租金、足額繳納各種費用,(包括不限于租金、水電費)每拖繳超過一天按日租金的10%滯納金收取,超過15天的,甲方有權(quán)采取停電、停水、關閉門窗等措施,同時有權(quán)收回出租廠房、有權(quán)終止合同并對承租方廠房內(nèi)物資進行清理,收取房租和滯納金。C5、租賃期內(nèi)如遇市政動遷或舊區(qū)改造等不可抗拒的因素造成雙方損失的,甲方與乙方互不承當賠償責任,合同即終止。C6、租賃期內(nèi)如遇地震、臺風、洪水等不可抗拒的自然災害因素造成合同無法履行的,在不可抗拒的因素確定之日60個日內(nèi),乙方應無條件退還租賃房屋,造成雙方損失的,雙方互不承擔所有賠償責任,合同即終止。C7、任何一方違約,將以叁個月租金作為違約金賠償給另一方。此外雙方將不做其它任何賠償。C8、甲方負責清理公共區(qū)域的生活垃圾,不含清理乙方室內(nèi)垃圾且乙方需定點投放垃圾。C9、有下列情形之一的,甲方有權(quán)單方面解除合同：1、未經(jīng)出租方同意或有關部門批準,承租人擅自改變房屋用途。2、未經(jīng)出租方書面同意,承租方將出租房轉(zhuǎn)租給第三者。3、承租人從事違法活動,違反合同約定的。4、承租人不支付或不按時支付租金超過15天以上者。5、承租人所拖欠各項費用累計達到3,000元人民幣以上的。6、甲方發(fā)現(xiàn)乙方存在安全生產(chǎn)隱患,或生產(chǎn)、經(jīng)營、儲存、使用危險品或處置廢棄危險化學品的,且書面告知乙方責令其整改,乙方整改不力或逾期拒不整改的。第五條約定，本合同租賃期滿后,乙方應按時返還租賃房屋和有關設施設備,未經(jīng)甲方同意逾期返還的,每逾期一日,乙方應按日租金的兩倍向甲方支付占用期間的使用費。合同還就其他事宜進行了約定。
　　合同簽訂后，上海神某實業(yè)有限公司向微格(上海)物業(yè)管理有限公司支付押金28,470元。上海神某實業(yè)有限公司未按約向微格(上海)物業(yè)管理有限公司支付自2018年11月15日之后的租金。2018年11月20日，微格(上海)物業(yè)管理有限公司向上海神某實業(yè)有限公司發(fā)出《催收函》催繳租金。2018年12月4日、微格(上海)物業(yè)管理有限公司向上海神某實業(yè)有限公司短信催討租金。2018年12月7日，微格(上海)物業(yè)管理有限公司向上海神某實業(yè)有限公司短信發(fā)出《告知函》，內(nèi)容為要求上海神某實業(yè)有限公司于2018年12月10日之前繳納租金，逾期不繳納或者不派人洽談，視為上海神某實業(yè)有限公司無條件的退出。
　　審理中，微格(上海)物業(yè)管理有限公司表示已經(jīng)于2019年4月18日自行收回系爭房屋。微格(上海)物業(yè)管理有限公司同意在本案中一并處理保證金。
　　上述查明的事實，由以下證據(jù)證明：微格(上海)物業(yè)管理有限公司的陳述，微格(上海)物業(yè)管理有限公司提供的租賃合同、照片、短信，上述證據(jù)并經(jīng)庭審出證，本院予以確認。
　　本院認為，雙方就系爭房屋簽訂的房屋租賃合同均系雙方真實意思表示，內(nèi)容于法不悖，應為有效，雙方均應恪守，切實按約履行。在房屋租賃合同關系中，微格(上海)物業(yè)管理有限公司作為出租人的主要義務是按約將房屋交付被告使用，上海神某實業(yè)有限公司作為承租人應履行按約支付租金的義務。在合同履行過程中，上海神某實業(yè)有限公司未按約向微格(上海)物業(yè)管理有限公司支付租金，其行為構(gòu)成根本性違約，微格(上海)物業(yè)管理有限公司依據(jù)合同約定行使合同解除權(quán)，具有事實和法律依據(jù)，本院予以支持。微格(上海)物業(yè)管理有限公司以起訴之日為解除的時間，缺乏依據(jù)，本院不予采信。鑒于微格(上海)物業(yè)管理有限公司已經(jīng)于2019年4月18日收回了系爭房屋，故本院認定解除的時間為2019年4月18日。
　　合同的權(quán)利義務終止，不影響合同中結(jié)算和清理條款的效力。合同解除之前承租人的義務仍應當履行，故微格(上海)物業(yè)管理有限公司要求上海神某實業(yè)有限公司支付拖欠的租金和物業(yè)管理費的訴訟請求，本院予以支持。2018年11月15日起至2019年4月18日期間的租金共計73,073元，物業(yè)管理費12,012元。
　　根據(jù)合同約定系爭房屋自2016年4月1日至2016年5月14日為免租期，鑒于系上海神某實業(yè)有限公司違約導致合同解除，故微格(上海)物業(yè)管理有限公司要求上海神某實業(yè)有限公司支付免租期的租金具有合同依據(jù)，本院予以支持。
　　上海神某實業(yè)有限公司沒有按照合同約定支付租金，構(gòu)成根本性違約，微格(上海)物業(yè)管理有限公司按照合同約定要求上海神某實業(yè)有限公司承擔解除合同的違約金，于法有據(jù)，本院亦予以支持。微格(上海)物業(yè)管理有限公司同意本案中一并處理租賃保證金，為避免訟累，本院予以處理。審理中微格(上海)物業(yè)管理有限公司撤回免租期間的物業(yè)管理費2,340元的訴請的訴訟請求，與法無悖，本院予以確認。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十八條、第一百零七條、第二百一十二條、《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、微格(上海)物業(yè)管理有限公司與上海神某實業(yè)有限公司就上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)徐德路XXX號XXX幢XXX、XXX室簽訂的租賃合同于2019年4月18日解除；
　　二、上海神某實業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向微格(上海)物業(yè)管理有限公司支付自2018年11月15日起至2019年4月18日止租金共計73,073元，物業(yè)管理費12,012元；
　　三、上海神某實業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向微格(上海)物業(yè)管理有限公司支付2016年4月1日起至2016年5月14日止免租期的租金14,235元；
　　四、上海神某實業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向微格(上海)物業(yè)管理有限公司支付違約金42,705元；
　　五、微格(上海)物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向上海神某實業(yè)有限公司返還押金28,470元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
　　案件受理費人民幣2,700元，由上海神某實業(yè)有限公司負擔?！　?br/>　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。　　

審判員：費??萍

書記員：邸素琴