上訴人(原審原告)御景江山小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。負(fù)責(zé)人:王偉,該業(yè)主委員會(huì)主任。委托訴訟代理人:孫寶山,該業(yè)主委員會(huì)副主任。委托訴訟代理人:石廣利,黑龍江薛成海律師事務(wù)所律師。被上訴人(原審被告):雙鴨山市樂某物業(yè)管理有限公司,住所地雙鴨山市尖山區(qū)河西路西側(cè)。法定代表人:于泉站,該公司經(jīng)理。委托訴訟代理人:王成,黑龍江方帷律師事務(wù)所律師。
御景江山小區(qū)業(yè)主委員會(huì)上訴請(qǐng)求:撤銷雙鴨山市尖山區(qū)人民法院(2018)黑0502民初1470號(hào)民事裁定,指令一審法院審理該案件。事實(shí)和理由:一、一審法院認(rèn)定業(yè)主委員會(huì)無權(quán)提起訴訟錯(cuò)誤。御景江山小區(qū)業(yè)主以書面征求意見的形式表決同意更換物業(yè)公司,符合物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)依法成立,提起訴訟符合法律規(guī)定。二、被上訴人與建設(shè)單位簽訂的前期物業(yè)合同,在2014年就已經(jīng)到期,上訴人與被上訴人之間的物業(yè)合同關(guān)系已經(jīng)終止。小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì),上訴人不同意繼續(xù)聘用被上訴人提供物業(yè)服務(wù)。本案訴訟是對(duì)物業(yè)服務(wù)合同終止后,要求被上訴人退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域的訴訟,不是選聘解聘物業(yè)公司之訴,無需召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行決議。雙鴨山市樂某物業(yè)管理有限公司辯稱,上訴人提出“業(yè)主以書面征求意見的方式,表決同意更換物業(yè)公司”,又提出本案不是選聘解聘物業(yè)公司之訴,無需召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行決議,這樣的表述很難讓人理解。本案案由為物業(yè)服務(wù)合同糾紛,上訴人主張物業(yè)合同關(guān)系已經(jīng)終止,該主張與其在原審時(shí)主張的案由相互矛盾;上訴人稱物業(yè)服務(wù)合同在2014年已經(jīng)到期,與事實(shí)不符,實(shí)際沒有到期。業(yè)主委員會(huì)僅是依法成立的業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),一審中上訴人沒有提供有效證據(jù)證明其訴訟行為得到了業(yè)主大會(huì)的授權(quán),應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果。綜上,上訴人不具備訴訟主體資格,其提起訴訟不符合人民法院的受理?xiàng)l件。懇請(qǐng)二審法院維持原審裁定,駁回上訴人的上訴請(qǐng)求。御景江山小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向一審法院起訴請(qǐng)求:1.判決被告雙鴨山市樂某物業(yè)管理有限公司立即退出御景江山小區(qū)物業(yè)服務(wù)區(qū)城,同時(shí)將物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施,以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和雙鴨山市樂某物業(yè)管理有限公司代管的專項(xiàng)物業(yè)維修資金移交給原告;2.由被告雙鴨山市樂某物業(yè)管理有限公司承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。一審法院認(rèn)為,業(yè)主委員會(huì)系業(yè)主的自治組織,由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生,對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé),僅是依法成立的業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),而非獨(dú)立的決策機(jī)構(gòu),其作為訴訟主體具有一定特殊性和局限性。業(yè)主委員會(huì)作為原告就涉及全體業(yè)主利益的具體事項(xiàng)提起訴訟,必須就起訴及訴訟相關(guān)請(qǐng)求召開業(yè)主大會(huì)討論決定,并得到業(yè)主大會(huì)的明確授權(quán),如未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決授權(quán),業(yè)主委員會(huì)無權(quán)提起訴訟?,F(xiàn)原告御景江山小區(qū)業(yè)主委員會(huì)起訴,未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán),故不符合人民法院受理?xiàng)l件。依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十五條、第七十六條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百一十九條第一項(xiàng)、第一百五十四條第一款第三項(xiàng)及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第二百零八條第三款規(guī)定,裁定如下:駁回原告御景江山小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的起訴。案件受理費(fèi)免收。本案二審期間,圍繞上訴請(qǐng)求,上訴人御景江山小區(qū)業(yè)主委員會(huì)提交了證據(jù),被上訴人沒有提交證據(jù)。上訴人提交如下證據(jù):證據(jù)一、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄、召開業(yè)主大會(huì)公示書及張貼的照片、業(yè)主大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)照片,以上證據(jù)旨在證明御景江山小區(qū)召開業(yè)主大會(huì),授權(quán)業(yè)主委員會(huì)處理更換物業(yè)公司的事宜;證據(jù)二、業(yè)主簽字表(2),旨在證明一審法院開庭后,有900余戶業(yè)主再次簽字,表示同意授權(quán)業(yè)主委員會(huì)更換物業(yè)公司;證據(jù)三、業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主向被上訴人送達(dá)清退物業(yè)告知函的照片,旨在證明上訴人已將清退物業(yè)告知函送達(dá)給被上訴人。被上訴人雙鴨山市樂某物業(yè)管理有限公司的質(zhì)證意見為:對(duì)業(yè)主大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)照片的真實(shí)性無異議,對(duì)其他證據(jù)的真實(shí)性有異議,對(duì)各證據(jù)的合法性、證明目的均不予認(rèn)可。本院對(duì)上訴人提交的證據(jù)認(rèn)證如下:上訴人二審提交的證據(jù)已出示原件,且系合法取得,與本案相關(guān)聯(lián),被上訴人對(duì)上訴人提交的部分證據(jù)真實(shí)性有異議,但沒有提交足以反駁的相反證據(jù),故本院對(duì)上訴人于二審提交的證據(jù)予以采信。對(duì)當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的事實(shí),本院認(rèn)定如下:御景江山小區(qū)現(xiàn)有業(yè)主1300余戶。御景江山小區(qū)業(yè)主委員會(huì)于2017年11月18日經(jīng)選舉成立,并在房產(chǎn)物業(yè)管理部門備案。經(jīng)公示,2018年6月9日,御景江山小區(qū)召開業(yè)主大會(huì),對(duì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)更換物業(yè)公司的事宜進(jìn)行舉手表決。2018年8月10日至20日期間,上訴人以御景江山小區(qū)更換物業(yè)公司征求意見表的形式,形成由900余戶業(yè)主簽署同意的表格。本院認(rèn)為,依法成立的業(yè)主委員會(huì),在其職責(zé)范圍內(nèi),經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)授權(quán),有權(quán)就與物業(yè)管理有關(guān)的、涉及全體業(yè)主公共利益的事宜,以物業(yè)公司為被告向人民法院提起訴訟。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定:業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專用部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。上訴人御景江山小區(qū)業(yè)主委員會(huì)依法成立,小區(qū)內(nèi)同意更換物業(yè)公司的業(yè)主人數(shù)已超過半數(shù),對(duì)應(yīng)的專用部分面積占建筑物總面積過半數(shù),業(yè)主委員會(huì)就更換物業(yè)公司相關(guān)事宜已依法取得業(yè)主大會(huì)授權(quán)。由此,上訴人于本案起訴,人民法院應(yīng)予受理、審理。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十一條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋>第三百三十二條規(guī)定,裁定如下:
上訴人御景江山小區(qū)業(yè)主委員會(huì)因與被上訴人雙鴨山市樂某物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案,不服雙鴨山市尖山區(qū)人民法院(2018)黑0502民初1470號(hào)民事裁定,向本院提起上訴。本院依法組成合議庭,于2018年10月18日公開開庭審理了本案。上訴人御景江山小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的委托訴訟代理人孫寶山、石廣利、被上訴人雙鴨山市樂某物業(yè)管理有限公司的委托訴訟代理人王成到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一、撤銷雙鴨山市尖山區(qū)人民法院(2018)黑0502民初1470號(hào)民事裁定;二、本案指令雙鴨山市尖山區(qū)人民法院審理。
審判長(zhǎng) 李德良
審判員 岳 明
審判員 劉國(guó)玉
書記員:付微
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