原告：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖南省邵陽市。
　　委托訴訟代理人：陳爽，金博大(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告：胥某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省。
　　委托訴訟代理人：浦月春，上海海耀律師事務(wù)所律師。
　　原告徐某某與被告胥某間房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后依法適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告徐某某及其委托訴訟代理人陳爽，被告的委托訴訟代理人浦月春到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請求：1、被告將位于上海市嘉定區(qū)嘉涌路XXX弄XXX號樓610室的房屋交付給原告；2、判決被告支付原告逾期交房的違約金，按照房屋總價款105萬元的日萬分之五計算，從2018年1月20日至被告將涉案房屋實際交付給原告之日止。事實與理由：原、被告雙方于2017年12月29日簽訂編號為XXXXXXX的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，合同約定被告將位于嘉定區(qū)嘉涌路XXX弄XXX號樓610室的房屋出售給原告，房屋總價61萬元，房屋上無租賃。雙方于2018年1月19日完成登記過戶。2018年1月24日，原告在看到居住在涉案房屋內(nèi)的人搬走后與被告簽署了房屋交接單，并支付了剩余購房尾款。但實際搬走的是次承租人。2018年1月25日，房屋門鎖被被告的承租人余坤基強制更換并入住占有房屋，余坤基表明其與被告簽訂過租賃協(xié)議，該協(xié)議尚未解除。原告與被告溝通后，被告表明其與承租人之間的租賃合同違法，應(yīng)屬無效，但是被告一直收取承租人的租金。原告遂報警，被告允諾在2018年3月6日處理其與承租人之間的租賃糾紛。但是，期限過后被告也未出面解決此事，且微信不回、電話不接。現(xiàn)房屋被承租人占有，屋內(nèi)居住人員較多，導(dǎo)致原告無法占有屬于自己的房屋，并一直在外租房居住。原告認(rèn)為被告并未實際履行交房的義務(wù)，故訴至法院。
　　被告辯稱：被告不存在違約情形，被告已經(jīng)向原告交付了房屋，交付房屋后原告向被告支付了剩余購房尾款。原告起訴被告交房及違約金無依據(jù)，原告應(yīng)該向承租人提起排除妨害之訴。被告在知道原承租人侵占房屋后，積極配合原告收回房屋，以減少原告的損失。對違約金起算日期有異議，應(yīng)當(dāng)從房屋重新被侵占之日，即2018年1月25日起算，起算的金額應(yīng)當(dāng)按照合同金額61萬元計算。違約金計算標(biāo)準(zhǔn)過高，希望法院調(diào)整。
　　本院經(jīng)審理確認(rèn)如下事實：2017年12月26日，原、被告簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》一份，被告將位于嘉定區(qū)嘉涌路XXX弄XXX號樓610室的房屋出售給原告，總價105萬元，該協(xié)議約定被告應(yīng)當(dāng)在過戶當(dāng)天交房。關(guān)于違約責(zé)任，雙方約定未按上述協(xié)議約定則視為違約，守約方有權(quán)要求違約方按照每日總房價款0.05%承擔(dān)逾期違約金后繼續(xù)履行，違約方逾期不履行超過15日的，守約方有權(quán)單方解除本協(xié)議并要求違約方支付總房價款20%的違約金。2017年12月29日，原、被告簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，合同約定被告將位于嘉定區(qū)嘉涌路XXX弄XXX號樓610室房屋出售給原告，房屋總價61萬元，雙方應(yīng)于2018年3月28日前共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。關(guān)于交房時間及尾款，雙方在合同附件三第四條約定，待房地產(chǎn)所在區(qū)不動產(chǎn)登記事務(wù)中心出具產(chǎn)權(quán)過戶的收件收據(jù)當(dāng)日內(nèi)，雙方對該房地產(chǎn)進行驗看、清點，確認(rèn)無誤后，由原告向被告支付尾款5萬元。同日，原、被告還簽訂了《協(xié)議書》一份，確定原告在支付該房地產(chǎn)的合同總價款外，還需支付給被告裝修補償款共計44萬元，該筆款項原告需要在房地產(chǎn)交易中心出具產(chǎn)權(quán)過戶的收件收據(jù)當(dāng)日支付給被告，被告凈到手價為105萬元。上述合同及《協(xié)議書》簽訂后，原告向被告支付了購房款105萬元。2018年1月18日，原、被告至房產(chǎn)交易中心辦理了過戶手續(xù)。2018年1月24日，原、被告雙方簽署了房屋交接單，辦理了房屋交接手續(xù)。2018年1月31日，涉案房屋登記至原告名下。2018年1月25日，原告發(fā)現(xiàn)涉案房屋被案外人余坤基更換門鎖并占有，原告無法進入涉案房屋。之后，案外人余坤基將涉案房屋交由他人使用，造成原告一直無法實際占有使用涉案房屋。原告認(rèn)為被告并未履行交房的義務(wù)，故訴至本院。
　　另查明，被告胥某在將涉案房屋出售給原告徐某某之前，將涉案房屋出租給案外人余坤基使用。2018年6月，胥某以余坤基存在轉(zhuǎn)租為由向本院提起訴訟，案號為(2018)滬0114民初10626號，要求解除與余坤基之間的租賃合同，余坤基搬離并返還涉案房屋，以及要求余坤基向胥某支付房屋占有使用費及違約金等費用。在該案庭審中，余坤基則提出其對房屋進行了裝修，要求胥某進行賠償。目前，該案尚在審理中。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依約履行。在原告依約支付全部購房款后，被告應(yīng)當(dāng)履行向原告交房的義務(wù)。雖然原、被告在2018年1月24日辦理了房屋交接手續(xù)，但涉案房屋在2018年1月25日就被案外人余坤基更換門鎖并占有，造成原告無法實際使用。鑒于被告在與案外人余坤基存在租賃糾紛且尚未妥善解決的情況下向原告交付房屋鑰匙，且原告實際能夠占有使用房屋僅1天的時間，故無法認(rèn)定被告已經(jīng)履行了交房的義務(wù)。對于被告辯稱其已履行完畢交房義務(wù)的意見，本院難以采信。對于原告要求被告向原告交付涉案房屋的訴請，本院予以支持。關(guān)于原告訴請的逾期交房的違約金，根據(jù)《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》的約定，雙方應(yīng)當(dāng)在辦理過戶手續(xù)當(dāng)日辦理交房手續(xù)，故對于原告主張被告自2018年1月20日起支付逾期交房違約金的訴請，本院予以支持。對于違約金的支付標(biāo)準(zhǔn)，原告主張按照總房價105萬元的日萬分之五計算，被告抗辯該標(biāo)準(zhǔn)過高，本院酌情調(diào)整到日萬分之二。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告胥某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)將上海市嘉定區(qū)嘉涌路XXX弄XXX號樓610室房屋交付原告徐某某；
　　二、被告胥某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告徐某某逾期交房的違約金，以1,050,000元為基數(shù)，按照日萬分之二計算，從2018年1月20日計算至被告將房屋實際交付原告之日止。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費227元，減半收取113.50元，由被告胥某負(fù)擔(dān)。被告負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)交付本院。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或代理人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：韓??穎

書記員：王??豪