原告(反訴被告)：徐某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住浙江省金華市。
　　委托訴訟代理人：熊顧軍，上海眾華律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海靜某實(shí)業(yè)有限公司，住所地上海市虹口區(qū)。
　　法定代表人：劉偉鴻，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：董偉中，上海市海之純律師事務(wù)所律師。
　　原告徐某訴被告上海靜某實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱靜某公司)房屋租某合同糾紛一案，本院于2018年3月15日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序。審理中，被告向本院提起反訴，本院分別于2018年4月25日、2018年7月18日兩次公開開庭對(duì)本訴及反訴進(jìn)行了合并審理。因本案爭(zhēng)議較大，有關(guān)事實(shí)需進(jìn)一步查清，本院依法裁定本案轉(zhuǎn)為普通程序，并組成合議庭。本院于2019年1月23日第三次公開開庭進(jìn)行了審理。原告徐某(反訴被告)的委托訴訟代理人熊顧軍，被告靜某公司(反訴原告)的委托訴訟代理人董偉中到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告徐某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令解除原、被告于2017年6月3日就上海市靜安區(qū)中興路XXX號(hào)(編號(hào)B10-1)房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)簽訂的租某合同于2018年3月15日解除；2、判令被告返還租某定金60,000元；3、判令被告返還自2017年7月18日起至2017年10月17日止三個(gè)月租金62,052元，按照合同約定的月租金20,684元計(jì)算；4、判令被告返還保證金62,052元；5、判令被告返還消防驗(yàn)收活動(dòng)費(fèi)30,000元；6、判令被告向原告支付違約金41,368元，按照月租金的2倍計(jì)算；7、判令被告賠償原告裝修損失90,000元。事實(shí)和理由：被告系上海市靜安區(qū)中興路XXX號(hào)地下嘉食薈美食廣場(chǎng)的出租人。原告為在該場(chǎng)所開設(shè)咖啡店與被告于2017年6月3日簽訂了《租某合同》，約定租某85平方米開設(shè)經(jīng)營(yíng)咖啡簡(jiǎn)餐等項(xiàng)目，月租金20,684元。當(dāng)日，原告支付了三個(gè)月租金62,052元、保證金62,052元，被告以消防驗(yàn)收需要的名義收取了30,000元，以上款項(xiàng)按被告指示匯入了被告法定代表人劉偉鴻的個(gè)人銀行賬戶。原告另于2017年6月2日支付租某定金60,000元，匯入被告指定的陳曉波賬戶。原告累計(jì)向被告支付214,104元。原告當(dāng)日接收房屋開始進(jìn)行裝修等準(zhǔn)備工作，租某場(chǎng)地亦實(shí)際進(jìn)行了裝修，原告僅主張裝修損失90,000元。原告在收取租金等費(fèi)用后，遲遲不能辦理相應(yīng)的食品衛(wèi)生和消防許可等開業(yè)必要的手續(xù)。依照合同10.3條之約定，被告負(fù)責(zé)辦理消防、環(huán)保、衛(wèi)生、工商、稅務(wù)等相關(guān)審批手續(xù)。直至2017年12月12日，被告方獲得該處場(chǎng)所的食品經(jīng)營(yíng)許可證，但至今未獲得消防許可證。該處場(chǎng)地實(shí)際仍處于依法不得開業(yè)經(jīng)營(yíng)的情形下，被告一再要求原告立即違法開業(yè)，并要求原告再行支付租金。鑒于原告至今仍無(wú)法正常開業(yè)并取得營(yíng)業(yè)收入，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，依法應(yīng)解除雙方簽訂的租某合同，被告承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。故原告訴至法院，請(qǐng)求判如所請(qǐng)。審理中，原告增加一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求：要求被告返還原告留存在系爭(zhēng)房屋內(nèi)的物品，其中有大金空調(diào)一臺(tái)，后原告表示關(guān)于系爭(zhēng)房屋內(nèi)的物品與大房東自行協(xié)商解決，并撤回該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。
　　被告靜某公司辯稱，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。系爭(zhēng)房屋是在2015年5月17日通過(guò)消防驗(yàn)收的，并非沒(méi)有取得合格證，辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照是不需要消防合格證及食品經(jīng)營(yíng)許可證的，原告未辦理出證照是因?yàn)槠湓谙禒?zhēng)房屋內(nèi)進(jìn)行了違反消防法的施工。合同10.3條的約定是給檔口的，按照檔口的約定，所有證照由被告辦理，原告屬于店中店，是需要原告自己去辦理證照的，原、被告在簽訂合同的時(shí)候，這里沒(méi)有修改，是筆誤，實(shí)際上消防審批手續(xù)是原告自行辦理的。被告提供的食品經(jīng)營(yíng)許可證上的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所是B101-8室，不包括原告的租某部位，所以本案的租某合同不是檔口租某，原告提出的食品經(jīng)營(yíng)許可證、消防合格證均應(yīng)由原告自行辦理，且原告進(jìn)行了二次裝修，更應(yīng)當(dāng)由原告自行辦理。2017年9月29日被告取得了消防驗(yàn)收，包括原告的經(jīng)營(yíng)部位，不需要被告配合原告也可以自行辦理消防驗(yàn)收。
　　反訴原告靜某公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、要求反訴被告支付2017年10月18日起至2018年7月17日止的房屋租金186,156元，按照每月租金20,684元計(jì)算；2、要求反訴被告支付違約金16,754.04元；3、要求反訴被告支付拖欠的自2017年11月1日起至2018年1月26日止的電費(fèi)5,104元。事實(shí)和理由：2017年6月3日，反訴原、被告雙方就系爭(zhēng)房屋簽訂了租某合同，約定月租金20,684元，每三個(gè)月為一個(gè)付款周期，金額為63,052元，每個(gè)付款周期須提前七天付款，另付三個(gè)月租金和物業(yè)管理費(fèi)作為保證金及違約金；反訴被告如對(duì)租某場(chǎng)所進(jìn)行二次裝修(含消防)的，反訴被告必須向反訴原告提報(bào)二次裝修方案等(詳見租某合同)。之后，反訴被告依約支付了保證金和首期三個(gè)月的租金，反訴被告就開始對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行裝修。不久，反訴被告就進(jìn)行營(yíng)業(yè)，但直至今日反訴被告未支付后期的任何租金，構(gòu)成違約。2018年1月底，反訴被告見春節(jié)臨近客流減少，開始停止?fàn)I業(yè)，并于2018年3月向法院提起訴訟。故反訴原告提起反訴，要求判如所請(qǐng)。審理中，反訴原告增加一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求：要求繼續(xù)履行雙方之間簽訂的租某合同。
　　反訴被告徐某辯稱，反訴原告存在違約行為導(dǎo)致反訴被告無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，反訴被告支付租金至2017年10月17日。不同意支付違約金，被告違約在先，系根本違約，也不同意違約金的計(jì)算方式，如法院認(rèn)定有違約，違約金過(guò)高要求法院予以調(diào)整。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)人為上海超群房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱超群公司)，超群公司與靜某公司簽訂《上海市房屋租某合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定將上海市中興路XXX號(hào)B1樓(地下一層01)出租給靜某公司，租某期限自2017年4月1日起至2028年3月31日止，租某該房屋僅作為美食廣場(chǎng)及配套商鋪(非娛樂(lè)性經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)使用，并同意靜某公司因經(jīng)營(yíng)的需要而將該房屋根據(jù)業(yè)態(tài)優(yōu)化的原則進(jìn)行分租。
　　2017年6月3日，徐某作為乙方與靜某公司作為甲方簽訂《租某合同》，約定甲方將系爭(zhēng)房屋出租給乙方用于經(jīng)營(yíng)食品項(xiàng)目。簽訂合同時(shí)，乙方需出示營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人身份證、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、衛(wèi)生許可證等從事上述經(jīng)營(yíng)的資質(zhì)有關(guān)文件的原件，并將上述文件的復(fù)印件作為本合同附件二交甲方隨合同存檔。乙方向甲方支付的每月租金為20,684元，每3個(gè)月為一個(gè)付款周期，金額為63,052元，每個(gè)付款周期須提前7天付款，另付3個(gè)月租金和物業(yè)管理費(fèi)作為保證金，金額為62,052元。甲方自行負(fù)責(zé)辦理消防、環(huán)保、衛(wèi)生、工商、稅務(wù)等相關(guān)審批手續(xù)，乙方應(yīng)積極給予配合并提供有關(guān)文件資料。甲乙雙方應(yīng)嚴(yán)格履行本合同，如甲方違約造成合同解除，向乙方支付違約時(shí)月租某費(fèi)用貳倍的違約金。如乙方違約造成合同解除的，甲方不予退還履約保證金，同時(shí)乙方應(yīng)向甲方支付違約時(shí)月租某費(fèi)用貳倍的違約金。乙方逾期支付租某費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用時(shí)，每逾期一日，乙方需按拖欠費(fèi)用總額的1%向甲方支付違約金。租某合同項(xiàng)目及費(fèi)用補(bǔ)充條款中約定：租某期限自2017年6月3日至2022年6月2日，起租日為2017年7月18日，2017年6月3日至2019年6月2日每月租金為20,684元?！?br/>　　落款日期為2017年6月2日的《租某定金收條》載明，案外人(徐某稱其系外籍人，姓名為ITZHAKSABAG，系徐某朋友)交付鋪面定金60,000元人民幣(大寫：陸萬(wàn)元)，承租地址位于上海市靜安區(qū)中興路XXX號(hào)110-1鋪面。一、承租方承諾于2017年6月3日在出租方約定地點(diǎn)簽署租某合同，如承租方未能如期簽約則視為放棄該商鋪的承租權(quán)，定金由出租方?jīng)]收！二、鋪面租金支付方式：租金8元/天/平；三、進(jìn)場(chǎng)費(fèi)60,000元；四、起租日期為2017年6月3日；五、租某年限伍年；六、承租方主營(yíng)業(yè)態(tài)為西式簡(jiǎn)餐、外貿(mào)零售。本業(yè)態(tài)確認(rèn)后不允許再做修改；七、本定金收取后一概不退還，承租方保證不得以任何理由追討和追究定金事宜；八、進(jìn)場(chǎng)費(fèi)及設(shè)備房為一次性收取費(fèi)用，收取后一概不退，承租方保證不得以任何理由追討和追究進(jìn)場(chǎng)費(fèi)事宜！出租方授權(quán)代表：費(fèi)振。承租方：案外人。靜某公司在偏承租方簽名下方蓋章。收條下方另有手寫字跡：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX建設(shè)：徐家匯路支行陳曉波60,000￥。2017年6月2日，徐某通過(guò)銀行向陳曉波賬戶轉(zhuǎn)賬60,000元。2017年6月3日，徐某通過(guò)銀行向被告公司法定代表人劉偉鴻賬戶內(nèi)分四次各轉(zhuǎn)賬45,000元、45,001元、45,002元、19,101元。其中包括徐某向靜某公司支付的三個(gè)月租金62,052元及保證金62,052元，租金支付至2017年10月17日。
　　合同簽訂后，徐某對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行了裝修。裝修完畢后，徐某于2017年10月26日至2017年12月27日期間進(jìn)行了試營(yíng)業(yè)，后未再營(yíng)業(yè)。2018年1月3日，靜某公司發(fā)出通知：徐某商戶(中興路XXX號(hào)B1樓B10商戶)，由于目前貴司擅自停業(yè)，我司望貴司能馬上開業(yè)，如貴司在7天內(nèi)還不能配合我司恢復(fù)營(yíng)業(yè)，并付清欠我司所有費(fèi)用，則我司將視貴司放棄該商鋪的租某權(quán)利……。
　　審理中，徐某的營(yíng)業(yè)執(zhí)照一直未辦理，靜某公司表示不同意為其辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。靜某公司表示系爭(zhēng)房屋所在B1層美食廣場(chǎng)沒(méi)有辦理環(huán)評(píng)審批，沒(méi)有辦理美食廣場(chǎng)的消防驗(yàn)收，不能作為美食廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，也沒(méi)有正式營(yíng)業(yè)。2018年9月11日，經(jīng)本院向超群公司了解，因靜某公司拖欠租某費(fèi)用，超群公司于2018年5月18日將上海市中興路XXX號(hào)B1層全部斷水?dāng)嚯娭两?，并將通往B1層入口西北角消防卷簾門上鎖，后雙方就該租某合同糾紛訴至法院。
　　以上事實(shí)，有當(dāng)事人當(dāng)庭陳述，徐某提供的《租某合同》及附件、銀行交易明細(xì)、通知，靜某公司提供的上海市房地產(chǎn)權(quán)證、房屋租某合同書，超群公司出具的情況說(shuō)明、本院制作的調(diào)查筆錄等證據(jù)為證，并經(jīng)庭審查證屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　審理中，靜某公司表示未收取過(guò)消防費(fèi)30,000元。2018年3月29日，靜某公司法定代表人劉偉鴻出具情況說(shuō)明：2017年6月3日我共收到徐某4次匯款合計(jì)154,101元，其中62,052元是租某保證金，62,052元是租某租金，另外30,000元是我與徐某個(gè)人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，與上海靜某實(shí)業(yè)有限(公司)無(wú)關(guān)。
　　審理中，因雙方各執(zhí)己見，致調(diào)解未成。
　　本院認(rèn)為，徐某與靜某公司之間簽訂的《租某合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)依約履行。合同中約定靜某公司負(fù)責(zé)辦理消防、環(huán)保、衛(wèi)生、工商、稅務(wù)等相關(guān)審批手續(xù)，靜某公司表示系爭(zhēng)房屋所在B1層美食廣場(chǎng)沒(méi)有辦理環(huán)評(píng)審批，沒(méi)有辦理美食廣場(chǎng)的消防驗(yàn)收，不能作為美食廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，也沒(méi)有正式營(yíng)業(yè)，故靜某公司構(gòu)成違約，導(dǎo)致徐某僅進(jìn)行了試營(yíng)業(yè)，合同目的不能實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)徐某起訴要求解除租某合同，于法有據(jù)，應(yīng)予支持。合同一方主張解除合同應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方，合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除，因靜某公司于2018年3月23日收到起訴狀副本等材料，故本院認(rèn)定租某合同于2018年3月23日解除。至于靜某公司抗辯本案租某合同系“店中店”租某，并非“檔口”租某，應(yīng)由徐某自行辦理證照等手續(xù)，合同約定所有證照由靜某公司辦理系筆誤，但其未能提供充分證據(jù)加以證明，本院難以采信，靜某公司要求繼續(xù)履行租某合同，本院不予支持。系爭(zhēng)房屋交付之后徐某對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行了裝修，裝修完畢后進(jìn)行試營(yíng)業(yè)，2017年12月27日后未再營(yíng)業(yè)，其于2018年3月15日向本院提起訴訟，在此期間其表示未向靜某公司交付系爭(zhēng)房屋，亦未提供證據(jù)證明其曾向靜某公司主張要求返還系爭(zhēng)房屋，故本院認(rèn)定在合同解除前系爭(zhēng)房屋一直由徐某占有使用，理應(yīng)支付相應(yīng)的租金，徐某要求返還三個(gè)月租金，本院不予支持?？紤]靜某公司違約在先導(dǎo)致徐某無(wú)法正式營(yíng)業(yè)，僅進(jìn)行了試營(yíng)業(yè)，租金應(yīng)適當(dāng)予以酌減，故本院酌定徐某應(yīng)支付自2017年7月18日起至2018年3月23日期間的租金為115,830元，扣除已支付的三個(gè)月租金62,052元，還應(yīng)支付53,778元，靜某公司反訴要求徐某支付逾期支付租金的違約金，本院不予支持。徐某起訴要求解除合同并返還系爭(zhēng)房屋內(nèi)的物品，靜某公司表示不同意并要求留置物品，故合同解除后的房屋占有使用費(fèi)不應(yīng)由徐某承擔(dān)。合同解除后徐某要求靜某公司支付按照月租金二倍計(jì)算的違約金41,368元，有合同依據(jù)，應(yīng)予支持。徐某要求靜某公司返還租某定金60,000元，并提供了租某定金收條及銀行轉(zhuǎn)賬明細(xì)加以證明。雖然收條上記載的承租地址與系爭(zhēng)房屋地址有差異，但起租的時(shí)間及租某期限等均與本案租某合同相符，且靜某公司在收條上加蓋了公章。靜某公司抗辯定金收條系案外人租某的另外一個(gè)部位，與本案無(wú)關(guān)，靜某公司加蓋公章僅是為了見證，靜某公司的陳述明顯與常理不符，且未能提供證據(jù)證明其主張，本院難以采信。故徐某的主張具有高度蓋然性，本院予以支持。至于收條中約定承租方不得以任何理由追討和追究定金，于法有悖，現(xiàn)租某合同因被告違約導(dǎo)致解除，靜某公司理應(yīng)返還租某定金60,000元。徐某主張靜某公司返還保證金62,052元，于法不悖，應(yīng)予支持。
　　徐某主張靜某公司返還消防驗(yàn)收活動(dòng)費(fèi)30,000元，雖然提供了向靜某公司法定代表人劉偉鴻的轉(zhuǎn)賬記錄，但租某合同中未約定該筆費(fèi)用，徐某亦未提供證據(jù)證明雙方約定了該筆費(fèi)用，而靜某公司辯稱該30,000元系劉偉鴻與徐某之間的其他債權(quán)債務(wù)，與本案無(wú)關(guān)，劉偉鴻亦出具說(shuō)明予以確認(rèn)，故徐某提供的證據(jù)不足以證明其多支付給劉偉鴻的30,000元系與本案租某有關(guān)的消防驗(yàn)收活動(dòng)費(fèi)，對(duì)徐某的該項(xiàng)主張，本院難以支持。徐某主張裝修損失90,000元，未能提供裝修合同及付款憑證等證據(jù)加以證明，徐某亦表示不申請(qǐng)?jiān)u估，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，故本院對(duì)徐某的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，不予支持。靜某公司反訴要求徐某支付電費(fèi)，但未提供有效的憑據(jù)，徐某對(duì)此亦不予認(rèn)可，本院難以支持。徐某表示因系爭(zhēng)房屋已由超群公司實(shí)際控制，同意自行與超群公司交接。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第九十四條第(四)項(xiàng)、第九十七條、第一百一十四條第一款的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告徐某(反訴被告)與被告上海靜某實(shí)業(yè)有限公司(反訴原告)于2017年6月3日簽訂的《租某合同》于2018年3月23日解除；
　　二、被告上海靜某實(shí)業(yè)有限公司(反訴原告)應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告徐某(反訴被告)返還租某定金60,000元；
　　三、被告上海靜某實(shí)業(yè)有限公司(反訴原告)應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告徐某(反訴被告)返還保證金62,052元；
　　四、被告上海靜某實(shí)業(yè)有限公司(反訴原告)應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告徐某(反訴被告)支付違約金41,368元；
　　五、原告徐某(反訴被告)應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告上海靜某實(shí)業(yè)有限公司(反訴原告)支付租金53,778元；
　　六、原告徐某(反訴被告)的其余訴訟請(qǐng)求，不予支持；
　　七、被告上海靜某實(shí)業(yè)有限公司(反訴原告)的其余反訴請(qǐng)求，不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)6,482元，由原告徐某(反訴被告)負(fù)擔(dān)2,744.5元，由被告上海靜某實(shí)業(yè)有限公司(反訴原告)負(fù)擔(dān)3,737.5元。反訴案件受理費(fèi)2,210元，由被告上海靜某實(shí)業(yè)有限公司(反訴原告)負(fù)擔(dān)1,639元，由原告徐某(反訴被告)負(fù)擔(dān)571元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。　　

審判員：吳春林

書記員：馮??旭