徐某
張廣英（武當山法律服務(wù)所）
賈某
陳睿（湖北玄岳律師事務(wù)所）

原告:徐某，女，生于1967年2月20日，漢族，湖北省丹江口市人，個體工商戶。
委托代理人:張廣英，武當山法律服務(wù)所法律工作者。代理權(quán)限:代為承認、放棄、變更訴訟請求，進行和解，提起上訴。
被告:賈某，男，生于1974年12月22日，漢族，湖北省十堰市人，個體工商戶。
委托代理人:陳睿，湖北玄岳律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:代為承認、放棄、變更訴訟請求，參加出庭、調(diào)解，代為簽收法律文書。
原告徐某訴被告賈某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年7月7日立案受理后，依法組成由審判員程培濤擔任審判長，代理審判員榮志立主審、人民陪審員周愛民參加的合議庭，于2014年9月16日公開開庭進行了審理。原告徐某及其委托代理人張廣英，被告賈某及其委托代理人陳睿到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為:根據(jù)當事人訴、辯內(nèi)容，本案爭議焦點確定為:一、原告徐某與被告賈某之間房屋租賃關(guān)系是否成立；二、原告徐某是否有權(quán)主張終止房屋租賃合同，要求被告立即返還門面房；三、原告徐某是否有權(quán)主張被告賈某支付所欠房屋租賃費70000元。
一、關(guān)于原告徐某與被告賈某之間房屋租賃關(guān)系是否成立的問題?！逗贤ā返谑畻l規(guī)定:“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。”及第二百一十五條規(guī)定:“租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。”本案中，原告徐某與被告賈某及被告的合伙人饒海波雖然采用口頭的形式達成了房屋租賃合同，但三方的意思表示真實，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效；被告賈某及其合伙人饒海波承租該門面房亦實際支付了租金。2012年8月以后饒海波退出了合伙經(jīng)營和承租該門面房，但被告賈某仍繼續(xù)承租該門面房從事經(jīng)營活動，且原告亦認可被告租用該房屋，并據(jù)此計付房租費用，雙方對此均無異議。因此，原、被告之間的房屋租賃關(guān)系成立。
二、關(guān)于原告徐某是否有權(quán)主張終止房屋租賃合同，要求被告立即返還7號門面房的問題。《合同法》第二百三十二條規(guī)定:“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人?！北景钢性嫱ㄟ^競標方式購買了7號門面房，并辦理了《國有土地使用證》，雖然尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，但不影響原告對該門面房的占有和使用權(quán)；被告未在約定期限內(nèi)支付房租費，已構(gòu)成違約，因此，原告主張終止房屋租賃合同，并要求被告立即返還所承租的門面房，有事實和法律依據(jù)，本院予以支持。
三、關(guān)于原告徐某是否有權(quán)主張被告賈某支付所欠房屋租賃費70000元的問題。本案中原、被告之間房屋租賃關(guān)系合法有效，被告亦實際承租該門面房，故被告應承擔支付房租費的義務(wù)。原告主張被告應支付2012年、2013年的房租費45000元，有欠條為證，且被告認可，本院予以支持。原告主張被告應支付2014年的房租費25000元，原、被告約定的承租方式為先交付租金后使用門面房，且被告已于2014年10月22日向原告交付了門面房，被告2014年實際占用門面房80天（2014年8月4日至2014年10月22日），因此，被告應當按照2014年的房租費標準支付該房屋80天的房屋租賃費為5479.45元（25000元／年÷365天×80天）。被告賈某辯稱合同解除后原告應當返還被告轉(zhuǎn)讓費38000元，由于被告未在舉證期限屆滿前提起反訴，亦未向本院提交任何證據(jù)予以證實，且原告對該轉(zhuǎn)讓費亦予以否認，對此抗辯，本院不予采納。
綜上所述，依照《》、第二百一十五條規(guī)定、第二百二十六條、第二百三十二條，《》第第一款、《》第、第三十四條第三款之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告徐某與被告賈某達成的位于武當山旅游經(jīng)濟特區(qū)太和路12號的武當山供銷社旅游商城7號商業(yè)門面房的房屋租賃合同（口頭）；
二、被告賈某于本判決生效之日立即返還原告徐某位于武當山旅游經(jīng)濟特區(qū)太和路12號的武當山供銷社旅游商城的7號商業(yè)門面房（被告賈某已于2014年10月22日返還）；
三、被告賈某于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告徐某2012年、2013年、2014年的房屋租賃費50479.45元；
四、駁回原告徐某的其他訴訟請求。
如果未按判決指定的期限履行金錢給付義務(wù)，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費1630元，原告徐某負擔455元，被告賈某負擔1175元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。上訴人應在遞交上訴狀時，根據(jù)不服本判決部分的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?第（一）項 ?的規(guī)定，預交上訴案件受理費。十堰市中級人民法院訴訟費專戶名稱:十堰市財政局非稅收入?yún)R激結(jié)算戶；開戶銀行:中國農(nóng)業(yè)銀行十堰五堰支行；帳號:17×××33-1。通過郵局匯款的，匯款十堰市中級人民法院，郵編:442000；地址:十堰市郵電街12號。上訴人應將注明一審案號的交費憑證復印件同時交本院。上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內(nèi)未預交，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費申請的，按自動撤回上訴處理（本院不再另行送達預交上訴案件受理費通知）。

本院認為:根據(jù)當事人訴、辯內(nèi)容，本案爭議焦點確定為:一、原告徐某與被告賈某之間房屋租賃關(guān)系是否成立；二、原告徐某是否有權(quán)主張終止房屋租賃合同，要求被告立即返還門面房；三、原告徐某是否有權(quán)主張被告賈某支付所欠房屋租賃費70000元。
一、關(guān)于原告徐某與被告賈某之間房屋租賃關(guān)系是否成立的問題?！逗贤ā返谑畻l規(guī)定:“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式?！奔暗诙僖皇鍡l規(guī)定:“租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃?！北景钢?，原告徐某與被告賈某及被告的合伙人饒海波雖然采用口頭的形式達成了房屋租賃合同，但三方的意思表示真實，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效；被告賈某及其合伙人饒海波承租該門面房亦實際支付了租金。2012年8月以后饒海波退出了合伙經(jīng)營和承租該門面房，但被告賈某仍繼續(xù)承租該門面房從事經(jīng)營活動，且原告亦認可被告租用該房屋，并據(jù)此計付房租費用，雙方對此均無異議。因此，原、被告之間的房屋租賃關(guān)系成立。
二、關(guān)于原告徐某是否有權(quán)主張終止房屋租賃合同，要求被告立即返還7號門面房的問題。《合同法》第二百三十二條規(guī)定:“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人?！北景钢性嫱ㄟ^競標方式購買了7號門面房，并辦理了《國有土地使用證》，雖然尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，但不影響原告對該門面房的占有和使用權(quán)；被告未在約定期限內(nèi)支付房租費，已構(gòu)成違約，因此，原告主張終止房屋租賃合同，并要求被告立即返還所承租的門面房，有事實和法律依據(jù)，本院予以支持。
三、關(guān)于原告徐某是否有權(quán)主張被告賈某支付所欠房屋租賃費70000元的問題。本案中原、被告之間房屋租賃關(guān)系合法有效，被告亦實際承租該門面房，故被告應承擔支付房租費的義務(wù)。原告主張被告應支付2012年、2013年的房租費45000元，有欠條為證，且被告認可，本院予以支持。原告主張被告應支付2014年的房租費25000元，原、被告約定的承租方式為先交付租金后使用門面房，且被告已于2014年10月22日向原告交付了門面房，被告2014年實際占用門面房80天（2014年8月4日至2014年10月22日），因此，被告應當按照2014年的房租費標準支付該房屋80天的房屋租賃費為5479.45元（25000元／年÷365天×80天）。被告賈某辯稱合同解除后原告應當返還被告轉(zhuǎn)讓費38000元，由于被告未在舉證期限屆滿前提起反訴，亦未向本院提交任何證據(jù)予以證實，且原告對該轉(zhuǎn)讓費亦予以否認，對此抗辯，本院不予采納。
綜上所述，依照《》、第二百一十五條規(guī)定、第二百二十六條、第二百三十二條，《》第第一款、《》第、第三十四條第三款之規(guī)定，判決如下:

一、解除原告徐某與被告賈某達成的位于武當山旅游經(jīng)濟特區(qū)太和路12號的武當山供銷社旅游商城7號商業(yè)門面房的房屋租賃合同（口頭）；
二、被告賈某于本判決生效之日立即返還原告徐某位于武當山旅游經(jīng)濟特區(qū)太和路12號的武當山供銷社旅游商城的7號商業(yè)門面房（被告賈某已于2014年10月22日返還）；
三、被告賈某于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告徐某2012年、2013年、2014年的房屋租賃費50479.45元；
四、駁回原告徐某的其他訴訟請求。
如果未按判決指定的期限履行金錢給付義務(wù)，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費1630元，原告徐某負擔455元，被告賈某負擔1175元。

審判長：程培濤
審判員：榮志立
審判員：周愛民

書記員：錢文靜