原告(執(zhí)行案外人）：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住林口縣。
被告(申請執(zhí)行人）：付強，男，xxxx年xx月xx日出生，住林口縣。
委托訴訟代理人：袁紹偉，黑龍江國盛律師事務(wù)所律師。
被告（被執(zhí)行人）：林口福潤房地產(chǎn)開發(fā)公司，統(tǒng)一社會信用代碼：91231025695222151P。
法定代表人：姜義平，職務(wù)：經(jīng)理。
委托訴訟代理人：黃瑩，女，xxxx年xx月xx日出生，，住林口縣。

原告徐某某與被告付強、林口福潤房地產(chǎn)開發(fā)公司案外人執(zhí)行異議之訴糾紛一案，本院于2018年11月6日立案后，依法適用普通程序公開開庭進行了審理，原告徐某某、被告付強的委托訴訟代理人袁紹偉、被告林口福潤房地產(chǎn)開發(fā)公司的委托訴訟代理人黃瑩到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告徐某某向本院提出訴訟請求：1、不得執(zhí)行位于林口縣北山畔山林語住宅小區(qū)9號樓019號庫房。2、確認原告與林口縣美瑞軍仁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司間于2017年2月20日、6月25日關(guān)于林口縣北山畔山林語住宅小區(qū)9號樓019號庫房的買賣合同有效。事實和理由：2017年9月18日，林口縣人民法院作出（2017）黑1025民初1094號民事判決書確定：被告林口福潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后10日內(nèi)給付原告付強借款本金359000元及利息43260元。2018年9月25日，原告對執(zhí)行標的提出異議，林口縣人民法院于2018年10月17日作出（2018）黑1025執(zhí)異19號執(zhí)行裁定書，駁回了原告的異議。原告認為，原告基于買賣而實際取得了爭議房屋的所有權(quán)。至于未辦理房屋過戶手續(xù)，是因為賣方拒不配合導(dǎo)致的結(jié)果，原告無過錯。原告提起訴訟。
被告付強辯稱，原告與被告林口福潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間不存在真實的房屋買賣關(guān)系，2017年被告付強提起民事訴訟的過程中已向人民法院申請財產(chǎn)保全，將本案訴爭車庫予以保全，且本案中原告并未依法取得訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)，根據(jù)法律規(guī)定，不動產(chǎn)的取得，應(yīng)當辦理不動產(chǎn)手續(xù)，本案原告至今未辦理，所以原告并未實際取得爭議房屋。請求法院駁回原告的訴訟請求。
被告林口福潤房地產(chǎn)開發(fā)公司辯稱，法院查封的房屋所有權(quán)人是林口福潤房地產(chǎn)開發(fā)公司，公司與付強達成協(xié)議，同意將車庫抵頂借款。請求駁回原告的訴訟請求。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：
2017年7月28日，本院受理付強與林口福潤房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱福潤公司）民間借貸糾紛一案，依據(jù)付強的保全申請，本院于2017年8月9日作出（2017）黑1025財保16號之一民事裁定書，將福潤公司位于林口縣北山畔山林語住宅小區(qū)價值五十萬元的車庫（包括本案爭議的9號樓019號庫房）和門市房屋予以查封。2017年9月18日，本院作出（2017）黑1025民初1094號民事判決，判令福潤公司于判決生效后10日內(nèi)給付付強借款本金359000元及利息43260元（以上利息計算至2017年7月25日；2017年7月26日以后的利息繼續(xù)按月2％計算至本金清償完畢之日止）。該判決生效后，福潤公司未履行全部給付義務(wù)，付強向本院申請執(zhí)行。在執(zhí)行過程中，本院于2018年9月10日作出（2017）黑1025執(zhí)669號之一執(zhí)行裁定書，依法查封了福潤公司開發(fā)建設(shè)的位于林口縣北山富潤畔山林語住宅小區(qū)9號樓019號庫房。徐某某作為案外人于2018年10月8日向本院提出執(zhí)行異議。本院于2018年10月17日作出（2018）黑1025執(zhí)異19號執(zhí)行裁定書，駁回了徐某某的異議。
另查明，因與福潤公司的合作公司林口縣美瑞軍仁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱美瑞公司）欠徐某某工程款，雙方協(xié)商以車庫折抵工程款。2017年2月20日、6月25日，原告徐某某與美瑞公司簽訂了商品房買賣合同和房屋買賣協(xié)議各一份，雙方約定將畔山林語住宅小區(qū)9號樓019號車庫賣給徐某某，房屋總面積約為35.49平方米，房屋價款人民幣35490元，美瑞公司出具收到徐某某畔山林語住宅小區(qū)9號樓019號車庫房款40000元收據(jù)。該涉案車庫至今沒有辦理過戶手續(xù)。

本院認為，《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”，原告徐某某雖然與美瑞公司簽訂了商品房買賣合同，但由于未辦理過戶登記，房屋產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，應(yīng)認定涉案房屋仍屬于福潤公司所有。本院在執(zhí)行中依法查封被執(zhí)行人福潤公司的房屋，符合法律規(guī)定，可以繼續(xù)執(zhí)行該執(zhí)行標的。原告徐某某并非涉案車庫的所有權(quán)人，其提出的執(zhí)行異議理由不能成立。原告不能舉證證明其對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，其訴訟請求，無事實和法律依據(jù)，不予支持。至于原告要求確認其與美瑞公司間關(guān)于涉案庫房的買賣合同有效的訴訟請求，因不屬于本案審查范圍，本院不予審理；原告可另案訴訟。綜上，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款、第十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百零四條、第三百零五條、第三百零七條、第三百一十條、第三百一十一條、第三百一十二條、第三百一十四條第二款規(guī)定，判決如下：

駁回原告徐某某的訴訟請求。
案件受理費800元，由原告徐某某負擔。
如不服本判決，可以在判決案書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于牡丹江市中級人民法院。

審判長 趙慶高
審判員 高宇
人民陪審員 荊桂華

書記員： 李佳