原告：徐某珍，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市虹口區(qū)。
　　委托訴訟代理人：邢冠華，上海市建緯律師事務所律師。
　　被告：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市虹口區(qū)。
　　被告：袁某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市靜安區(qū)。
　　上列兩被告共同委托訴訟代理人：汪華玲，上海君瀾律師事務所律師。
　　上列兩被告共同委托訴訟代理人：薛飛飛，上海君瀾律師事務所律師。
　　原告徐某珍與被告徐某某、袁某其他合同糾紛一案，本院立案受理后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告徐某珍及其委托訴訟代理人邢冠華，被告徐某某、袁某及兩被告共同委托訴訟代理人汪華玲到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
　　徐某珍向本院提出訴訟請求：1、判令徐某某、袁某支付上海市寶山區(qū)天家路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱“1601室房屋”)折價款人民幣194萬元(以下幣種均為人民幣)；2、判令徐某某、袁某支付上海市寶山區(qū)美豐路XXX弄XXX號XXX室(以下簡稱“901室房屋”)與上海市寶山區(qū)美豐路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱“802室房屋”)的差價款776,045元。事實和理由：徐某某系徐某珍與前夫徐某某之子，袁某為徐某某妻子。2010年5月30日，徐某珍與上海香島花園置業(yè)有限公司(以下簡稱“香島公司”)簽訂商品房預售合同，購買901室房屋和802室房屋。合同簽訂后，徐某珍按約支付了全部購房款。2012年初，徐某某找到徐某珍，稱其居住的房屋將要拆遷，會分得一套兩居室的安置房，安置房交付之前，其要租房居住，花費較多且不方便，希望能與徐某珍進行房屋產權互換，用其將要分得的兩居室拆遷安置房與徐某珍購買的901室房屋互換。徐某珍予以同意，雙方達成了口頭協(xié)議。2013年徐某珍因丈夫突發(fā)疾病，打算出售802室房屋籌集醫(yī)療費用。徐某某知道后，找到徐某珍，表示802室面積較大，難以出售，要求對房屋產權互換協(xié)議進行變更，用安置房屋交換802室房屋，并支付房屋差價776,045元，由徐某珍將901室房屋出售。徐某珍亦表示同意，并于2013年底協(xié)助徐某某、袁某辦理了802室房屋的網簽合同。其后，徐某某、袁某辦理了802室產權登記手續(xù)。2014年底，徐某某稱分得了1601室房屋。根據互換協(xié)議，徐某某應將1601室房屋過戶給徐某珍?，F徐某某表示，1601室房屋拆遷合同上有其父親徐某某的名字，無法過戶給徐某珍，也不同意支付房屋差價款，故徐某珍提出訴請如上。
　　徐某某、袁某辯稱，徐某某未與徐某珍達成房屋產權互易合同。901室房屋是徐某珍和徐某某共有的虹口區(qū)臨平路XXX號XXX室房屋(以下簡稱“臨平路房屋”)出售資金購買的。2011年12月15日交付后，一直由徐某某和袁某居住，沒有辦理過產權登記，但產權是徐某某、袁某的。1601室房屋拆遷補償協(xié)議是2013年9月21日簽訂的，不可能在拆遷之前由徐某某提出房屋交換的要求。2013年，徐某珍去日本需要現金，想要將802室出售，但是因面積較大難以出售，就提出讓徐某某、袁某出售901室房屋資金給徐某珍，徐某珍將802室給徐某某、袁某，房屋差價視為對兩人的贈與。此后，徐某珍與開發(fā)商解除了901室的預售合同，由案外人直某與開發(fā)商簽訂購房合同。2013年12月28日，徐某珍與開發(fā)商解除802室的預售合同，由徐某某、袁某與開發(fā)商另行簽訂購房合同。此外，1601室房屋于2015年4月8日即取得，徐某珍現在來主張權益，也超過了訴訟生效。綜上，不同意徐某珍的訴訟請求。
　　本院經審理認定事實如下：
　　徐某某系徐某珍與前夫徐某某之子。徐某某與袁某于2011年12月12日結婚。
　　2010年5月30日，徐某珍與香島公司簽訂《上海市商品房預售合同》，購買901室房屋，建筑面積108.33平方米，總房價1,990,564元。同日，徐某珍另與香島公司簽訂《上海市商品房預售合同》，購買802室房屋，建筑面積153.55平方米，總房價2,768,814元。兩套房屋的購房款均由徐某珍支付。2010年6月17日，901室、802室房屋的預告登記權利人經核準為徐某珍。2011年12月15日，香島公司向徐某珍交付901室和802室。交付后，901室由徐某某、袁某居住，802室由徐某珍居住。
　　2013年11月18日，徐某珍與香島公司就901室房屋簽訂《解除購房合同協(xié)議書》。同年11月24日，案外人張某某與徐某某就901室房屋簽訂《房地產買賣居間協(xié)議》，約定由張某某購買901室房屋，總房價款200萬元。同年11月27日，張某某與香島公司就901室房屋簽訂《上海市商品房出售合同》，約定總房價1,992,769元。上述合同簽訂后，張某某支付徐某某定金5萬元，轉賬支付徐某珍190萬元。庭審中，徐某某表示，張某某另支付香島公司10萬元。901室房屋出售后，徐某珍與香島公司解除了就802室房屋的預售合同。2013年12月28日，徐某某、袁某與香島公司就802室簽訂《上海市商品房出售合同》，約定總房價2,771,158元。徐某某、袁某表示，房款還是徐某珍原來向香島公司支付的，其未向香島公司支付過購房款。此后，徐某某、袁某入住802室房屋。2014年10月11日，徐某某、袁某經核準登記為802室產權人。
　　另查明，2013年9月21日，徐某某、徐祖鳴、徐某某(乙方)與上海市虹口區(qū)住房保障和房屋管理局、上海市虹口第二房屋征收服務事務所有限公司(甲方)簽訂《上海市國有土地上房屋征收補償協(xié)議》，約定，被征收房屋為天寶路XXX弄XXX號XXX室，乙方選擇房屋產權調換，甲方提供給乙方產權調換房屋計3套，分別為天家路XXX弄XXX號XXX室、1602室及閔行區(qū)永康高景苑永頌路XXX弄XXX號XXX室。2015年4月8日，徐某某、徐某某(乙方)與上海中冶聯(lián)楊置業(yè)有限公司(甲方)就1601室房屋簽訂《上海市商品房預售合同》。審理中，徐某某、袁某及徐某珍一致確認2015年4月8日取得1601室安置房，目前房屋產權登記在上海中冶聯(lián)楊置業(yè)有限公司名下。
　　徐某珍為證明己方主張，向本院提供了以下證據：1、2018年9月16日，徐某珍與徐某某的談話錄音光盤及文字摘錄，證明雙方之間存在以901室產權和徐某某將要取得的1601室動遷安置房產權互換的合同關系。錄音的主要內容為，徐某珍：動遷房到底給我嗎？徐某某：明天去問我爸，去和他搞呀，你現在和我說也沒用，只能找他呀。徐某珍：我們之前說好的，我兩房給你，你動遷房給我，我后來都給你三房了，差額還沒跟你講，70幾萬都沒和你要了。徐某某：嗯。徐某珍：說好動遷房給我的，你現在不給我，你叫我現在怎么辦？徐某某：現在不是之前說好的問題，也不是我不給你，之前這個房子我們說好了以后，但是現在這樣一弄，現在我爸就這么拖著?！炷衬常鹤钤缯f好，我叔叔一套、我一套、他一套，我拿30萬，就結束了。后來反正不知道怎么的，反正他就給了我50萬，結果他的名字也跑到合同上去了。徐某珍：我和他說的時候，也是說錢先放徐某某這里，你一室一廳，我兩室一廳，以后也可以互相照顧。徐某某：他現在名字加上去這么一弄，我現在真的是，我怎么去搞？他又不肯睬我?！炷痴洌耗撬拿衷趺磿懮先サ模啃炷衬常何椰F在看出來了，他其實一開始就不相信你，他不相信你的說法。徐某珍：說法？我又沒說什么咯。徐某某：你的說法就是說，你一間，他一間，大家一起住著，老了之后說不定還能互相照顧，或者大家賣掉一間，盤盤老。徐某珍：對。徐某某：他給我說，以后的事情老了以后再說，以后的事情誰知道啦。2、徐某珍與徐某某的微信聊天記錄，證明2018年2月28日，徐某珍、徐某某及徐某某約好去寶山區(qū)交易中心辦理1601室房屋預售合同上徐某某的去名手續(xù)，當天徐某某沒有帶離婚證，所以沒有辦成，此后，徐某某和徐某某就不再同意辦理去名手續(xù)。徐某某、袁某針對上述證據發(fā)表質證意見如下：1、真實性無異議，但是錄音中的“你”、“我”的稱呼是兒子和父親之間的稱呼，是徐某某在和徐某珍解釋徐某某加名的過程。錄音中的“動遷房給我”是指讓徐某某將動遷房給徐某珍居住，如果產權證上有徐某某的名字，會不方便，所以徐某珍要求徐某某將徐某某的名字去掉。2、真實性無異議，徐某珍自述的內容沒有得到徐某某的回復，即使將安置房給徐某珍居住，也和802室、901室沒有關系。
　　徐某某、袁某為證明己方主張，向本院提供臨平路房屋及車位的房地產登記簿、出售合同，證明徐某某、徐某珍為臨平路房屋共有產權人，該房屋于2010年出售，出售款240萬元。901室的購房款是臨平路房屋出售資金支付，所以901室應為徐某某、袁某所有。徐某珍針對該份證據表示，真實性無異議，但臨平路房屋的買賣均與本案無關，徐某某只是掛名產權人，因徐某珍有時不在上海，將徐某某名字寫到產證上是為了出售時辦理手續(xù)方便，購買臨平路房屋，徐某某并未出資。徐某某對于購買臨平路房屋未出過資的事實予以確認。
　　庭審中，徐某珍申請證人江某、沈某某出庭作證。江某陳述，其系徐某珍外甥女，2012年年中，江某和其老公、徐某珍、徐某某、袁某在美蘭湖的一家咖啡店吃飯，徐某某聊起天寶路房屋要動遷，希望徐某珍將美蘭湖兩房和他動遷分的兩房進行置換，當時徐某珍同意了。2013年4月份，江某在徐某珍美蘭湖的三房居住，徐某珍說本來想將三房出售籌集醫(yī)療費，但徐某某說三房不好賣，建議徐某珍出售兩房，將三房給徐某某，徐某某支付差價。2016年年底，在江某表哥家里，當時江某、徐某珍和徐某某、袁某都在場，徐某某承諾愿意將動遷的兩房給徐某珍，但是因為徐某某的名字在上面，徐某某不愿意去名，所以他一直沒有辦法辦產證，他自己是很愿意將動遷房給徐某珍的。沈某某陳述，其系徐某珍姐夫，2010年，一天在徐某珍家里吃飯，當時在場有徐某珍、徐某某，還有一些親戚，徐某某說起他原來居住的房子要動遷。2012年的時候，大家又吃過幾次飯，徐某某說起房屋確定要動遷，為了動遷不要租房，要求徐某珍將美蘭湖兩房給他，拿動遷房給徐某珍。2013年9月份，徐某珍委托沈某某去動遷組了解情況，是徐某某和袁某開車送沈某某去的，動遷組說徐某某這戶可以分三套房屋的額度，兩套一室一廳，一套兩室戶，兩室戶給徐某某的。這樣的情況下，徐某珍就答應將美蘭湖兩房給徐某某，徐某某給她動遷房。徐某珍針對上述證人證言表示，證人陳述屬實。徐某某、袁某表示，證人與徐某珍、徐某某等均是親屬，具有利害關系，陳述內容與客觀事實不符，不應予以采信。
　　徐某某、袁某申請證人徐某某出庭作證。徐某某陳述，徐某珍系其前妻，徐某某系其兒子，2002年開始就傳天寶路要動遷，確定動遷是2013年8月份，簽約是9月份。2013年8月份，去徐某某居住的美蘭湖兩房吃飯，當時徐某珍也在，徐某珍說她也要給兒子房子，讓徐某某爭取多拿一套，以后好升值，徐某珍老了還可以一起住，一起出去旅游。徐某某后來爭取了三套，一套給兄弟，一套自己的，還有一套是自己和徐某某的。1601室寫了自己和徐某某的名字并沒有和徐某某商量過。2009年、2010年左右，徐某某、徐某珍、徐某某和袁某一起去美蘭湖看房，當時徐某珍說一套給徐某某，一套她自己住。2017年，徐某某說徐某珍給他的房子上沒有寫名字，徐某某給他的房子也要把名字去掉，徐某某表示去名可以，但是要徐某珍給50萬，徐某珍也同意了。2018年年初五之后的一周，徐某某、徐某某和徐某珍去了交易中心辦理除名手續(xù)，但徐某某忘了帶離婚證，所以沒有辦成。徐某某、袁某針對證人證言表示，證人陳述屬實。徐某珍表示，證人關于2018年去辦理除名手續(xù)的陳述是認可的，其他陳述不符合事實，徐某珍和證人平時不碰面，不可能帶證人一起去美蘭湖看房。
　　審理中，本院根據徐某珍的申請，委托上?？茤|房地產土地估價有限公司對1601室房屋目前的市場價進行評估。評估公司于2019年5月23日出具估價報告，載明，估價時點為2019年3月25日，評估總價為194萬元，單價為28,149元每平方米，建筑面積為68.92平方米。徐某珍對該評估報告予以認可。徐某某、袁某對評估報告的真實性、合法性無異議，但雙方沒有達成互換協(xié)議，所以評估沒有任何意義。評估費6,600元由徐某珍支付。
　　審理中，本院要求徐某珍明確其主張的互易合同的具體內容及合同主體。徐某珍表示，合同主體是徐某珍與徐某某，標的物一開始是901室交換1601室安置房，達成互易合同的時間是2012年年初。2013年下半年，合同標的物變更為802室交換1601室加77萬余元差價，主體沒有變更。
　　本院認為，當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式，而依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按約履行。因徐某珍提供的談話錄音及微信聊天記錄的內容較多，本院無法在判決書中全部摘錄，但綜合錄音及聊天記錄的內容，802室、901室房屋的購買、出售過程，房款支付情況，證人徐某某關于去交易中心辦理過除名手續(xù)的陳述等事實，可以明確反映出，徐某珍與徐某某之間就用901室房屋產權交換徐某某將要取得的動遷安置房屋達成了一致的意思表示，成立了口頭形式的房屋產權互換合同。錄音中，徐某珍關于“我后來都給你三房了，差額還沒跟你講，70幾萬都沒和你要了”的陳述可以證明，雙方實際履行過程中就互換合同的標的物進行了變更，變更成以802室產權交換徐某某的動遷房產權。關于差價，徐某珍已經承諾不再收取。故本案中，徐某珍關于差價776,045元的主張，本院不予支持。根據動遷安置協(xié)議、談話錄音及證人沈某某、徐某某的證人證言，可以證明，天寶路房屋動遷，徐某某獲得的安置利益體現在1601室房屋中，徐某某也曾要求徐某某將其在1601室房屋預售合同上的名字去除。故徐某珍主張802室產權交換的是徐某某1601室房屋的產權，本院予以采信。現徐某珍已配合將802室房屋產權登記至徐某某、袁某名下，但徐某某卻拒絕將1601室房屋過戶給徐某珍，其行為已構成違約，而1601室房屋也涉及徐某某的權益，交付存在客觀障礙，故徐某珍要求徐某某支付1601室房屋的折價款194萬元，相關訴請具有事實和法律依據，本院予以支持。徐某某、袁某辯稱，徐某珍的主張超過訴訟時效，但從談話錄音及微信聊天記錄的時間及內容來看，徐某珍2018年2月份即向徐某某主張過1601室房屋權利，徐某某、徐某某也配合去交易中心辦理過合同去名手續(xù)。此后，徐某珍又于2018年9月16日向徐某某主張交付1601室房屋，此時徐某某僅表示系因徐某某不同意故無法交付，并未提出過關于訴訟時效的抗辯。故徐某珍提起本案訴訟，并未超過訴訟時效。徐某某、袁某關于訴訟時效的抗辯意見，本院不予采信。901室購房合同以徐某珍名義簽訂，房款由徐某珍支付，預告登記權利人也系徐某珍。徐某某、袁某主張其系901室房屋實際權利人，缺乏依據，本院不予采信。徐某珍明確袁某并非房屋產權互易合同的合同主體，故其要求袁某支付房屋折價款，缺乏依據，本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第十條第一款，第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告徐某某于本判決生效之日起十日內，支付原告徐某珍上海市寶山區(qū)天家路XXX弄XXX號XXX室房屋折價款194萬元；
　　二、駁回原告徐某珍的其他訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費28,528元、保全費5,000元、鑒定費6,600元，合計40,128元，由徐某珍負擔6,268元，被告徐某某負擔33,860元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：童翔燕

書記員：王??力