原告：徐某珍，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市虹口區(qū)。
　　委托訴訟代理人：邢冠華，上海市建緯律師事務(wù)所律師。
　　被告：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市虹口區(qū)。
　　被告：袁某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市靜安區(qū)。
　　上列兩被告共同委托訴訟代理人：汪華玲，上海君瀾律師事務(wù)所律師。
　　上列兩被告共同委托訴訟代理人：薛飛飛，上海君瀾律師事務(wù)所律師。
　　原告徐某珍與被告徐某某、袁某其他合同糾紛一案，本院立案受理后，依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告徐某珍及其委托訴訟代理人邢冠華，被告徐某某、袁某及兩被告共同委托訴訟代理人汪華玲到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　徐某珍向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令徐某某、袁某支付上海市寶山區(qū)天家路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“1601室房屋”)折價(jià)款人民幣194萬(wàn)元(以下幣種均為人民幣)；2、判令徐某某、袁某支付上海市寶山區(qū)美豐路XXX弄XXX號(hào)XXX室(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“901室房屋”)與上海市寶山區(qū)美豐路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“802室房屋”)的差價(jià)款776,045元。事實(shí)和理由：徐某某系徐某珍與前夫徐某某之子，袁某為徐某某妻子。2010年5月30日，徐某珍與上海香島花園置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“香島公司”)簽訂商品房預(yù)售合同，購(gòu)買(mǎi)901室房屋和802室房屋。合同簽訂后，徐某珍按約支付了全部購(gòu)房款。2012年初，徐某某找到徐某珍，稱(chēng)其居住的房屋將要拆遷，會(huì)分得一套兩居室的安置房，安置房交付之前，其要租房居住，花費(fèi)較多且不方便，希望能與徐某珍進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)互換，用其將要分得的兩居室拆遷安置房與徐某珍購(gòu)買(mǎi)的901室房屋互換。徐某珍予以同意，雙方達(dá)成了口頭協(xié)議。2013年徐某珍因丈夫突發(fā)疾病，打算出售802室房屋籌集醫(yī)療費(fèi)用。徐某某知道后，找到徐某珍，表示802室面積較大，難以出售，要求對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)互換協(xié)議進(jìn)行變更，用安置房屋交換802室房屋，并支付房屋差價(jià)776,045元，由徐某珍將901室房屋出售。徐某珍亦表示同意，并于2013年底協(xié)助徐某某、袁某辦理了802室房屋的網(wǎng)簽合同。其后，徐某某、袁某辦理了802室產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。2014年底，徐某某稱(chēng)分得了1601室房屋。根據(jù)互換協(xié)議，徐某某應(yīng)將1601室房屋過(guò)戶給徐某珍。現(xiàn)徐某某表示，1601室房屋拆遷合同上有其父親徐某某的名字，無(wú)法過(guò)戶給徐某珍，也不同意支付房屋差價(jià)款，故徐某珍提出訴請(qǐng)如上。
　　徐某某、袁某辯稱(chēng)，徐某某未與徐某珍達(dá)成房屋產(chǎn)權(quán)互易合同。901室房屋是徐某珍和徐某某共有的虹口區(qū)臨平路XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“臨平路房屋”)出售資金購(gòu)買(mǎi)的。2011年12月15日交付后，一直由徐某某和袁某居住，沒(méi)有辦理過(guò)產(chǎn)權(quán)登記，但產(chǎn)權(quán)是徐某某、袁某的。1601室房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議是2013年9月21日簽訂的，不可能在拆遷之前由徐某某提出房屋交換的要求。2013年，徐某珍去日本需要現(xiàn)金，想要將802室出售，但是因面積較大難以出售，就提出讓徐某某、袁某出售901室房屋資金給徐某珍，徐某珍將802室給徐某某、袁某，房屋差價(jià)視為對(duì)兩人的贈(zèng)與。此后，徐某珍與開(kāi)發(fā)商解除了901室的預(yù)售合同，由案外人直某與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同。2013年12月28日，徐某珍與開(kāi)發(fā)商解除802室的預(yù)售合同，由徐某某、袁某與開(kāi)發(fā)商另行簽訂購(gòu)房合同。此外，1601室房屋于2015年4月8日即取得，徐某珍現(xiàn)在來(lái)主張權(quán)益，也超過(guò)了訴訟生效。綜上，不同意徐某珍的訴訟請(qǐng)求。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：
　　徐某某系徐某珍與前夫徐某某之子。徐某某與袁某于2011年12月12日結(jié)婚。
　　2010年5月30日，徐某珍與香島公司簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買(mǎi)901室房屋，建筑面積108.33平方米，總房?jī)r(jià)1,990,564元。同日，徐某珍另與香島公司簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買(mǎi)802室房屋，建筑面積153.55平方米，總房?jī)r(jià)2,768,814元。兩套房屋的購(gòu)房款均由徐某珍支付。2010年6月17日，901室、802室房屋的預(yù)告登記權(quán)利人經(jīng)核準(zhǔn)為徐某珍。2011年12月15日，香島公司向徐某珍交付901室和802室。交付后，901室由徐某某、袁某居住，802室由徐某珍居住。
　　2013年11月18日，徐某珍與香島公司就901室房屋簽訂《解除購(gòu)房合同協(xié)議書(shū)》。同年11月24日，案外人張某某與徐某某就901室房屋簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》，約定由張某某購(gòu)買(mǎi)901室房屋，總房?jī)r(jià)款200萬(wàn)元。同年11月27日，張某某與香島公司就901室房屋簽訂《上海市商品房出售合同》，約定總房?jī)r(jià)1,992,769元。上述合同簽訂后，張某某支付徐某某定金5萬(wàn)元，轉(zhuǎn)賬支付徐某珍190萬(wàn)元。庭審中，徐某某表示，張某某另支付香島公司10萬(wàn)元。901室房屋出售后，徐某珍與香島公司解除了就802室房屋的預(yù)售合同。2013年12月28日，徐某某、袁某與香島公司就802室簽訂《上海市商品房出售合同》，約定總房?jī)r(jià)2,771,158元。徐某某、袁某表示，房款還是徐某珍原來(lái)向香島公司支付的，其未向香島公司支付過(guò)購(gòu)房款。此后，徐某某、袁某入住802室房屋。2014年10月11日，徐某某、袁某經(jīng)核準(zhǔn)登記為802室產(chǎn)權(quán)人。
　　另查明，2013年9月21日，徐某某、徐祖鳴、徐某某(乙方)與上海市虹口區(qū)住房保障和房屋管理局、上海市虹口第二房屋征收服務(wù)事務(wù)所有限公司(甲方)簽訂《上海市國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》，約定，被征收房屋為天寶路XXX弄XXX號(hào)XXX室，乙方選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，甲方提供給乙方產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋計(jì)3套，分別為天家路XXX弄XXX號(hào)XXX室、1602室及閔行區(qū)永康高景苑永頌路XXX弄XXX號(hào)XXX室。2015年4月8日，徐某某、徐某某(乙方)與上海中冶聯(lián)楊置業(yè)有限公司(甲方)就1601室房屋簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》。審理中，徐某某、袁某及徐某珍一致確認(rèn)2015年4月8日取得1601室安置房，目前房屋產(chǎn)權(quán)登記在上海中冶聯(lián)楊置業(yè)有限公司名下。
　　徐某珍為證明己方主張，向本院提供了以下證據(jù)：1、2018年9月16日，徐某珍與徐某某的談話錄音光盤(pán)及文字摘錄，證明雙方之間存在以901室產(chǎn)權(quán)和徐某某將要取得的1601室動(dòng)遷安置房產(chǎn)權(quán)互換的合同關(guān)系。錄音的主要內(nèi)容為，徐某珍：動(dòng)遷房到底給我嗎？徐某某：明天去問(wèn)我爸，去和他搞呀，你現(xiàn)在和我說(shuō)也沒(méi)用，只能找他呀。徐某珍：我們之前說(shuō)好的，我兩房給你，你動(dòng)遷房給我，我后來(lái)都給你三房了，差額還沒(méi)跟你講，70幾萬(wàn)都沒(méi)和你要了。徐某某：嗯。徐某珍：說(shuō)好動(dòng)遷房給我的，你現(xiàn)在不給我，你叫我現(xiàn)在怎么辦？徐某某：現(xiàn)在不是之前說(shuō)好的問(wèn)題，也不是我不給你，之前這個(gè)房子我們說(shuō)好了以后，但是現(xiàn)在這樣一弄，現(xiàn)在我爸就這么拖著?！炷衬常鹤钤缯f(shuō)好，我叔叔一套、我一套、他一套，我拿30萬(wàn)，就結(jié)束了。后來(lái)反正不知道怎么的，反正他就給了我50萬(wàn)，結(jié)果他的名字也跑到合同上去了。徐某珍：我和他說(shuō)的時(shí)候，也是說(shuō)錢(qián)先放徐某某這里，你一室一廳，我兩室一廳，以后也可以互相照顧。徐某某：他現(xiàn)在名字加上去這么一弄，我現(xiàn)在真的是，我怎么去搞？他又不肯睬我。……徐某珍：那他的名字怎么會(huì)寫(xiě)上去的？徐某某：我現(xiàn)在看出來(lái)了，他其實(shí)一開(kāi)始就不相信你，他不相信你的說(shuō)法。徐某珍：說(shuō)法？我又沒(méi)說(shuō)什么咯。徐某某：你的說(shuō)法就是說(shuō)，你一間，他一間，大家一起住著，老了之后說(shuō)不定還能互相照顧，或者大家賣(mài)掉一間，盤(pán)盤(pán)老。徐某珍：對(duì)。徐某某：他給我說(shuō)，以后的事情老了以后再說(shuō)，以后的事情誰(shuí)知道啦。2、徐某珍與徐某某的微信聊天記錄，證明2018年2月28日，徐某珍、徐某某及徐某某約好去寶山區(qū)交易中心辦理1601室房屋預(yù)售合同上徐某某的去名手續(xù)，當(dāng)天徐某某沒(méi)有帶離婚證，所以沒(méi)有辦成，此后，徐某某和徐某某就不再同意辦理去名手續(xù)。徐某某、袁某針對(duì)上述證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見(jiàn)如下：1、真實(shí)性無(wú)異議，但是錄音中的“你”、“我”的稱(chēng)呼是兒子和父親之間的稱(chēng)呼，是徐某某在和徐某珍解釋徐某某加名的過(guò)程。錄音中的“動(dòng)遷房給我”是指讓徐某某將動(dòng)遷房給徐某珍居住，如果產(chǎn)權(quán)證上有徐某某的名字，會(huì)不方便，所以徐某珍要求徐某某將徐某某的名字去掉。2、真實(shí)性無(wú)異議，徐某珍自述的內(nèi)容沒(méi)有得到徐某某的回復(fù)，即使將安置房給徐某珍居住，也和802室、901室沒(méi)有關(guān)系。
　　徐某某、袁某為證明己方主張，向本院提供臨平路房屋及車(chē)位的房地產(chǎn)登記簿、出售合同，證明徐某某、徐某珍為臨平路房屋共有產(chǎn)權(quán)人，該房屋于2010年出售，出售款240萬(wàn)元。901室的購(gòu)房款是臨平路房屋出售資金支付，所以901室應(yīng)為徐某某、袁某所有。徐某珍針對(duì)該份證據(jù)表示，真實(shí)性無(wú)異議，但臨平路房屋的買(mǎi)賣(mài)均與本案無(wú)關(guān)，徐某某只是掛名產(chǎn)權(quán)人，因徐某珍有時(shí)不在上海，將徐某某名字寫(xiě)到產(chǎn)證上是為了出售時(shí)辦理手續(xù)方便，購(gòu)買(mǎi)臨平路房屋，徐某某并未出資。徐某某對(duì)于購(gòu)買(mǎi)臨平路房屋未出過(guò)資的事實(shí)予以確認(rèn)。
　　庭審中，徐某珍申請(qǐng)證人江某、沈某某出庭作證。江某陳述，其系徐某珍外甥女，2012年年中，江某和其老公、徐某珍、徐某某、袁某在美蘭湖的一家咖啡店吃飯，徐某某聊起天寶路房屋要?jiǎng)舆w，希望徐某珍將美蘭湖兩房和他動(dòng)遷分的兩房進(jìn)行置換，當(dāng)時(shí)徐某珍同意了。2013年4月份，江某在徐某珍美蘭湖的三房居住，徐某珍說(shuō)本來(lái)想將三房出售籌集醫(yī)療費(fèi)，但徐某某說(shuō)三房不好賣(mài)，建議徐某珍出售兩房，將三房給徐某某，徐某某支付差價(jià)。2016年年底，在江某表哥家里，當(dāng)時(shí)江某、徐某珍和徐某某、袁某都在場(chǎng)，徐某某承諾愿意將動(dòng)遷的兩房給徐某珍，但是因?yàn)樾炷衬车拿衷谏厦?，徐某某不愿意去名，所以他一直沒(méi)有辦法辦產(chǎn)證，他自己是很愿意將動(dòng)遷房給徐某珍的。沈某某陳述，其系徐某珍姐夫，2010年，一天在徐某珍家里吃飯，當(dāng)時(shí)在場(chǎng)有徐某珍、徐某某，還有一些親戚，徐某某說(shuō)起他原來(lái)居住的房子要?jiǎng)舆w。2012年的時(shí)候，大家又吃過(guò)幾次飯，徐某某說(shuō)起房屋確定要?jiǎng)舆w，為了動(dòng)遷不要租房，要求徐某珍將美蘭湖兩房給他，拿動(dòng)遷房給徐某珍。2013年9月份，徐某珍委托沈某某去動(dòng)遷組了解情況，是徐某某和袁某開(kāi)車(chē)送沈某某去的，動(dòng)遷組說(shuō)徐某某這戶可以分三套房屋的額度，兩套一室一廳，一套兩室戶，兩室戶給徐某某的。這樣的情況下，徐某珍就答應(yīng)將美蘭湖兩房給徐某某，徐某某給她動(dòng)遷房。徐某珍針對(duì)上述證人證言表示，證人陳述屬實(shí)。徐某某、袁某表示，證人與徐某珍、徐某某等均是親屬，具有利害關(guān)系，陳述內(nèi)容與客觀事實(shí)不符，不應(yīng)予以采信。
　　徐某某、袁某申請(qǐng)證人徐某某出庭作證。徐某某陳述，徐某珍系其前妻，徐某某系其兒子，2002年開(kāi)始就傳天寶路要?jiǎng)舆w，確定動(dòng)遷是2013年8月份，簽約是9月份。2013年8月份，去徐某某居住的美蘭湖兩房吃飯，當(dāng)時(shí)徐某珍也在，徐某珍說(shuō)她也要給兒子房子，讓徐某某爭(zhēng)取多拿一套，以后好升值，徐某珍老了還可以一起住，一起出去旅游。徐某某后來(lái)爭(zhēng)取了三套，一套給兄弟，一套自己的，還有一套是自己和徐某某的。1601室寫(xiě)了自己和徐某某的名字并沒(méi)有和徐某某商量過(guò)。2009年、2010年左右，徐某某、徐某珍、徐某某和袁某一起去美蘭湖看房，當(dāng)時(shí)徐某珍說(shuō)一套給徐某某，一套她自己住。2017年，徐某某說(shuō)徐某珍給他的房子上沒(méi)有寫(xiě)名字，徐某某給他的房子也要把名字去掉，徐某某表示去名可以，但是要徐某珍給50萬(wàn)，徐某珍也同意了。2018年年初五之后的一周，徐某某、徐某某和徐某珍去了交易中心辦理除名手續(xù)，但徐某某忘了帶離婚證，所以沒(méi)有辦成。徐某某、袁某針對(duì)證人證言表示，證人陳述屬實(shí)。徐某珍表示，證人關(guān)于2018年去辦理除名手續(xù)的陳述是認(rèn)可的，其他陳述不符合事實(shí)，徐某珍和證人平時(shí)不碰面，不可能帶證人一起去美蘭湖看房。
　　審理中，本院根據(jù)徐某珍的申請(qǐng)，委托上海科東房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司對(duì)1601室房屋目前的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估公司于2019年5月23日出具估價(jià)報(bào)告，載明，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2019年3月25日，評(píng)估總價(jià)為194萬(wàn)元，單價(jià)為28,149元每平方米，建筑面積為68.92平方米。徐某珍對(duì)該評(píng)估報(bào)告予以認(rèn)可。徐某某、袁某對(duì)評(píng)估報(bào)告的真實(shí)性、合法性無(wú)異議，但雙方?jīng)]有達(dá)成互換協(xié)議，所以評(píng)估沒(méi)有任何意義。評(píng)估費(fèi)6,600元由徐某珍支付。
　　審理中，本院要求徐某珍明確其主張的互易合同的具體內(nèi)容及合同主體。徐某珍表示，合同主體是徐某珍與徐某某，標(biāo)的物一開(kāi)始是901室交換1601室安置房，達(dá)成互易合同的時(shí)間是2012年年初。2013年下半年，合同標(biāo)的物變更為802室交換1601室加77萬(wàn)余元差價(jià)，主體沒(méi)有變更。
　　本院認(rèn)為，當(dāng)事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式，而依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按約履行。因徐某珍提供的談話錄音及微信聊天記錄的內(nèi)容較多，本院無(wú)法在判決書(shū)中全部摘錄，但綜合錄音及聊天記錄的內(nèi)容，802室、901室房屋的購(gòu)買(mǎi)、出售過(guò)程，房款支付情況，證人徐某某關(guān)于去交易中心辦理過(guò)除名手續(xù)的陳述等事實(shí)，可以明確反映出，徐某珍與徐某某之間就用901室房屋產(chǎn)權(quán)交換徐某某將要取得的動(dòng)遷安置房屋達(dá)成了一致的意思表示，成立了口頭形式的房屋產(chǎn)權(quán)互換合同。錄音中，徐某珍關(guān)于“我后來(lái)都給你三房了，差額還沒(méi)跟你講，70幾萬(wàn)都沒(méi)和你要了”的陳述可以證明，雙方實(shí)際履行過(guò)程中就互換合同的標(biāo)的物進(jìn)行了變更，變更成以802室產(chǎn)權(quán)交換徐某某的動(dòng)遷房產(chǎn)權(quán)。關(guān)于差價(jià)，徐某珍已經(jīng)承諾不再收取。故本案中，徐某珍關(guān)于差價(jià)776,045元的主張，本院不予支持。根據(jù)動(dòng)遷安置協(xié)議、談話錄音及證人沈某某、徐某某的證人證言，可以證明，天寶路房屋動(dòng)遷，徐某某獲得的安置利益體現(xiàn)在1601室房屋中，徐某某也曾要求徐某某將其在1601室房屋預(yù)售合同上的名字去除。故徐某珍主張802室產(chǎn)權(quán)交換的是徐某某1601室房屋的產(chǎn)權(quán)，本院予以采信。現(xiàn)徐某珍已配合將802室房屋產(chǎn)權(quán)登記至徐某某、袁某名下，但徐某某卻拒絕將1601室房屋過(guò)戶給徐某珍，其行為已構(gòu)成違約，而1601室房屋也涉及徐某某的權(quán)益，交付存在客觀障礙，故徐某珍要求徐某某支付1601室房屋的折價(jià)款194萬(wàn)元，相關(guān)訴請(qǐng)具有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持。徐某某、袁某辯稱(chēng)，徐某珍的主張超過(guò)訴訟時(shí)效，但從談話錄音及微信聊天記錄的時(shí)間及內(nèi)容來(lái)看，徐某珍2018年2月份即向徐某某主張過(guò)1601室房屋權(quán)利，徐某某、徐某某也配合去交易中心辦理過(guò)合同去名手續(xù)。此后，徐某珍又于2018年9月16日向徐某某主張交付1601室房屋，此時(shí)徐某某僅表示系因徐某某不同意故無(wú)法交付，并未提出過(guò)關(guān)于訴訟時(shí)效的抗辯。故徐某珍提起本案訴訟，并未超過(guò)訴訟時(shí)效。徐某某、袁某關(guān)于訴訟時(shí)效的抗辯意見(jiàn)，本院不予采信。901室購(gòu)房合同以徐某珍名義簽訂，房款由徐某珍支付，預(yù)告登記權(quán)利人也系徐某珍。徐某某、袁某主張其系901室房屋實(shí)際權(quán)利人，缺乏依據(jù)，本院不予采信。徐某珍明確袁某并非房屋產(chǎn)權(quán)互易合同的合同主體，故其要求袁某支付房屋折價(jià)款，缺乏依據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第十條第一款，第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告徐某某于本判決生效之日起十日內(nèi)，支付原告徐某珍上海市寶山區(qū)天家路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋折價(jià)款194萬(wàn)元；
　　二、駁回原告徐某珍的其他訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)28,528元、保全費(fèi)5,000元、鑒定費(fèi)6,600元，合計(jì)40,128元，由徐某珍負(fù)擔(dān)6,268元，被告徐某某負(fù)擔(dān)33,860元。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：童翔燕

書(shū)記員：王??力