上訴人(原審被告、反訴原告)：徐某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市虹口區(qū)。
　　委托訴訟代理人：王麗珍(系徐某妻子)，女，戶籍地福建省。
　　被上訴人(原審原告、反訴被告)：上海諾亞方洲娛樂休閑管理有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：陳翠，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：孫敬俊，浙江京衡律師事務(wù)所律師。
　　上訴人徐某因與被上訴人上海諾亞方洲娛樂休閑管理有限公司(以下簡稱諾亞方洲公司)房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市寶山區(qū)人民法院(2019)滬0113民初15203號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年12月2日立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　徐某上訴請求：依法撤銷一審判決，改判駁回被上訴人的原審訴訟請求，支持上訴人在原審提出的所有反訴訴請。事實和理由：2017年11月，大華派出所以詐騙罪為由關(guān)閉了上訴人的代理經(jīng)營權(quán)，派出所要求被上訴人法定代表人陳翠前去處理，被上訴人認(rèn)為已出轉(zhuǎn)給上訴人，從未出面處理，故應(yīng)由被上訴人承擔(dān)全部的責(zé)任，并賠償由此給上訴人造成的全部損失。場所被大華派出所關(guān)閉，上訴人仍然需要支付租金、員工工資、稅費(fèi)等，此即為被上訴人不作為所造成的損失。因被大華派出所關(guān)閉，上訴人已無法繼續(xù)執(zhí)行本合同，而在所欠租金遠(yuǎn)超人民幣2.5萬元(以下幣種均為人民幣)時，被上訴人也未解除、未溝通、未發(fā)書面函，直至其找到新的下家。在此期間的租金、違約金、律師費(fèi)皆要求上訴人承擔(dān)，顯失公允?！掇D(zhuǎn)讓協(xié)議》實質(zhì)屬于股權(quán)轉(zhuǎn)讓，被上訴人違約，應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任，賠償由此給上訴人造成的全部損失。
　　諾亞方洲公司答辯稱，一審法院判決事實清楚，于法有據(jù)，請求二審法院駁回上訴請求，維持原判。
　　諾亞方洲公司向一審法院起訴請求：要求解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》，徐某返還上海市寶山區(qū)行知路XXX號X樓房屋(以下簡稱系爭房屋)，并按每月人民幣92,664元的標(biāo)準(zhǔn)支付2018年8月1日至房屋返還之日的租金(已付10,900元)，支付逾期付款違約金99,254.57元，賠償律師費(fèi)3萬元。
　　徐某向一審法院提出反訴請求：要求確認(rèn)雙方簽訂的《房屋租賃合同》無效，諾亞方洲公司返還租金1,882,000元、押金178,200元、轉(zhuǎn)讓費(fèi)120萬元，賠償租金、押金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)的利息損失(以3,260,200元為基數(shù)，按中國人民銀行基準(zhǔn)利率的雙倍，自2018年8月1日計算至判決生效之日止)，賠償裝修損失1,586,585元。
　　一審法院認(rèn)定事實如下：2016年7月17日，諾亞方洲公司與徐某簽訂《雙方約定》，主要內(nèi)容為，雙方就原卡樂迪KTV轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)租事宜擬定幾項約定，包括轉(zhuǎn)讓費(fèi)、月租金、付款方式、租期等主要內(nèi)容，還約定全部證照確保過戶到位，裝修完畢不影響營業(yè)。
　　2016年7月18日，諾亞方洲公司(甲方)與徐某(乙方)簽訂《房屋租賃合同》，主要約定，甲方將系爭房屋出租給乙方，建筑面積1,650平方米，用于經(jīng)營KTV、影吧；租期2016年8月1日至2026年7月31日；每月租金89,100元，每兩年遞增4%；乙方支付保證金178,200元，如因乙方違約導(dǎo)致甲方解除合同的，甲方有權(quán)將保證金數(shù)額充抵違約金的一部分或全部，抵扣順序為租金、公共事業(yè)費(fèi)及其他應(yīng)付費(fèi)用、滯納金、違約金、損害賠償金等。合同第6.7條約定，甲方因向乙方追討欠款而支出的任何費(fèi)用可按照本合同的約定向乙方追索，包括合理的律師費(fèi)等。合同第7.2條約定，乙方拖欠房租的違約金標(biāo)準(zhǔn)為日千分之一。合同第7.5條約定，乙方拖欠租金累計已滿三個月的或除租金外所欠各項費(fèi)用累計達(dá)25,000元的，甲方有權(quán)提前解除合同、收回房屋，并自甲方發(fā)出書面解除合同通知之日起至乙方遷出日甲方有權(quán)按租金的3倍收取房屋使用費(fèi)。補(bǔ)充合同第二條約定，免租期3個月。補(bǔ)充合同第三條約定，如因甲方辦理證照過戶原因，影響乙方開業(yè)營業(yè)，造成一切損失由甲方承擔(dān)。
　　同日，雙方簽訂《KTV轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，主要約定，轉(zhuǎn)讓的卡樂迪KTV位于系爭房屋，建筑面積1,650平方米，轉(zhuǎn)讓費(fèi)140萬元，雙方于2016年8月1日交付KTV等。
　　同日，雙方簽訂《KYV轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租金支付約定》，約定乙方于2016年7月27日前付清轉(zhuǎn)讓費(fèi)，還約定2016年租金的支付期限等。
　　上述協(xié)議簽訂后，諾亞方洲公司將系爭房屋交付給徐某使用，徐某對系爭房屋進(jìn)行裝修，并于2016年10月初開始營業(yè)，直至2018年7月，因系爭房屋被公安機(jī)關(guān)查封而停業(yè)。
　　徐某共計向諾亞方洲公司支付3,260,200元，其中包括：2016年8月1日至2018年7月31日的租金1,871,100元，2018年8月1日之后的租金10,900元，押金178,200元，轉(zhuǎn)讓費(fèi)120萬元。
　　雙方當(dāng)事人有爭議的事實和證據(jù)：諾亞方洲公司向法院提供建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、上海市建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格證明、建筑工程消防驗收意見書、消防安全檢查意見書，證明系爭房屋是合法建筑，并已通過消防驗收，可以正常使用。徐某表示，上述材料的建設(shè)單位為大華(集團(tuán))有限公司，與本案無關(guān)。諾亞方洲公司表示，系爭房屋是大華(集團(tuán))有限公司委托下屬單位上海真華商貿(mào)有限公司管理，再由上海真華商貿(mào)有限公司出租給諾亞方洲公司，并提供上海真華商貿(mào)有限公司與諾亞方洲公司簽訂的《房屋租賃合同》。徐某對該份合同的真實性無異議。
　　諾亞方洲公司還向法院提供2016年8月6日徐某出具的收據(jù)，寫明收到營業(yè)執(zhí)照正副本、食品流通許可證正副本、組織機(jī)構(gòu)代碼證正副本、娛樂經(jīng)營許可證正副本等。諾亞方洲公司表示，轉(zhuǎn)讓協(xié)議的標(biāo)的為KTV的設(shè)備設(shè)施以及經(jīng)營權(quán)，徐某注冊公司后，諾亞方洲公司將相關(guān)許可證過戶給徐某，諾亞方洲公司人員也陪同徐某到工商部門，因徐某還有其他公司的問題沒有處理完畢，徐某提供的材料也不齊，去了兩次都無法辦理，后來一直都沒有辦理。徐某表示，對上述證據(jù)的真實性無異議，但轉(zhuǎn)讓協(xié)議就是諾亞方洲公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，是由于諾亞方洲公司無法提供房產(chǎn)證，所以沒有辦成，不存在徐某方的原因。
　　一審法院審理中，法院向大華派出所了解系爭房屋的查封情況，了解到系爭房屋被查封的原因是由于KTV包房被用于實施詐騙行為。經(jīng)法院主持，諾亞方洲公司已收回系爭房屋。徐某表示，2019年9月5日至現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)KTV被諾亞方洲公司拆卸得面目全非，所有物品已經(jīng)不見。諾亞方洲公司表示，經(jīng)當(dāng)?shù)嘏沙鏊猓延?019年8月20日進(jìn)入系爭房屋進(jìn)行清理，整理了系爭房屋內(nèi)無法分離的軟裝部分，并將屬于徐某的家具、設(shè)備等歸集到了系爭房屋內(nèi)的一間房間中，以等待徐某領(lǐng)取。
　　一審法院認(rèn)為，系爭房屋已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，系合法建筑，諾亞方洲公司與徐某就系爭房屋簽訂的《房屋租賃合同》應(yīng)認(rèn)定為有效合同。徐某要求確認(rèn)合同無效的請求，法院不予支持。
　　徐某辯稱由于沒有消防許可，系爭房屋于2018年7月被公安機(jī)關(guān)查封，但未提供證據(jù)證明上述事實。而諾亞方洲公司向法院提供了系爭房屋的消防驗收等材料，可以證明系爭房屋符合租賃條件。再結(jié)合大華派出所提供的情況，法院可以認(rèn)定，徐某無法正常使用系爭房屋的原因與諾亞方洲公司無關(guān)。因徐某占用系爭房屋至今，應(yīng)按合同約定向諾亞方洲公司支付租金。徐某未付清2018年8月1日以后的租金，已構(gòu)成違約，諾亞方洲公司要求解除合同并主張2018年8月1日以后租金及逾期付款違約金的請求，符合合同約定，法院予以支持。諾亞方洲公司已在審理中收回系爭房屋，并自認(rèn)2019年8月20日進(jìn)入系爭房屋進(jìn)行清理工作，徐某應(yīng)付租金應(yīng)計算至該日止。同時，徐某要求諾亞方洲公司返還已付租金的反訴請求，法院不予支持。諾亞方洲公司要求徐某支付律師費(fèi)的請求，符合合同約定，法院予以支持。合同解除后，諾亞方洲公司應(yīng)向徐某返還押金，但根據(jù)合同約定，可與徐某欠付的租金等費(fèi)用進(jìn)行充抵。徐某要求諾亞方洲公司賠償租金等利息損失的反訴請求，沒有法律及事實依據(jù)，法院不予支持。因徐某違約導(dǎo)致合同解除，徐某要求諾亞方洲公司賠償裝修損失的反訴請求，法院不予支持。
　　雙方簽訂的《KTV轉(zhuǎn)讓協(xié)議》未涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的應(yīng)為KTV相關(guān)財物及經(jīng)營權(quán)。諾亞方洲公司已將系爭房屋連同KTV一并交付給徐某，履行了轉(zhuǎn)讓義務(wù)。徐某要求諾亞方洲公司返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)的請求，法院不予支持。
　　一審法院判決如下：一、解除上海諾亞方洲娛樂休閑管理有限公司與徐某就上海市寶山區(qū)行知路XXX號X樓房屋簽訂的《房屋租賃合同》；二、徐某于判決生效之日起十日內(nèi)，向上海諾亞方洲娛樂休閑管理有限公司支付2018年8月1日至2019年8月20日的租金1,162,844元；三、徐某于判決生效之日起十日內(nèi)，向上海諾亞方洲娛樂休閑管理有限公司支付逾期付款違約金99,254.57元；四、徐某于判決生效之日起十日內(nèi)，向上海諾亞方洲娛樂休閑管理有限公司賠償律師費(fèi)3萬元；五、上海諾亞方洲娛樂休閑管理有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)，向徐某返還押金178,200元，在上述第二項款項中予以抵除；六、駁回徐某的其余反訴請求。
　　二審審理期間，上訴人提交材料：1.短信，證明被上訴人9月16日要求其拿走家具，但是現(xiàn)在租金計算到8月20日，證明被上訴人侵占上訴人的財產(chǎn)；2.照片兩張，證明被上訴人實際控制系爭房屋；3.物業(yè)交付登記表及收據(jù)，證明公章至始至終未交給上訴人；4.微信記錄，證明被上訴人不辦理對外的事宜，未盡其應(yīng)盡的義務(wù)，且上訴人多次催促其過戶；5.消防驗收合格證，說明被上訴人自始至終沒有消防合格證；6.固定資產(chǎn)盤點表，證明上訴人原有的物品以及每個房間具備的一些固定資產(chǎn)；7.照片，是之前營業(yè)中的狀態(tài)與后面9月5日的狀態(tài)，證明被上訴人侵占上訴人的財產(chǎn)。被上訴人表示：1.短信真實性、合法性沒有異議，該短信是要求徐某能夠根據(jù)一審?fù)徆P錄和法官要求限期來將自己的財產(chǎn)移走，否則將視為徐某放棄；2.對照片的三性都有異議，無法判定徐某是在什么時間點拍的照片；3.物業(yè)交付驗收表和收據(jù)，對這兩個證據(jù)的真實性、合法性沒有異議，但這兩份證據(jù)沒有關(guān)聯(lián)性；4.短信的真實性、合法性沒有異議，但對關(guān)聯(lián)性有異議；5.合格證，由于沒有原件，對于真實性、合法性無法判斷；6.固定資產(chǎn)盤點表，對于三性均不予認(rèn)可，因為是徐某單方面制作，被上訴人無法判定是否真實；7.對照片的三性有異議，無法認(rèn)定徐某是在什么時間點拍攝的。本院經(jīng)審理查明，一審查明的事實屬實，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，就系爭房屋簽訂的《房屋租賃合同》是有效合同，雙方應(yīng)當(dāng)恪守。一審法院結(jié)合系爭房屋的消防驗收等材料以及大華派出所提供的情況，認(rèn)定徐某無法正常使用系爭房屋的原因與諾亞方洲公司無關(guān)，該意見并無不當(dāng)。既然徐某無法正常使用系爭房屋的原因與諾亞方洲公司無關(guān)，諾亞方洲公司并無義務(wù)以其名義對該事宜進(jìn)行處理。因此，徐某稱諾亞方洲公司不作為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任并賠償損失的意見，本院不予采納。徐某占用系爭房屋，應(yīng)按合同約定向諾亞方洲公司支付租金。徐某欠租已構(gòu)成違約，諾亞方洲公司要求解除合同并支付欠租，并無不當(dāng)。諾亞方洲公司已在審理中收回系爭房屋，并自認(rèn)2019年8月20日進(jìn)入系爭房屋進(jìn)行清理工作。上訴人僅以被上訴人一審中提交的照片來主張被上訴人2019年6月前已經(jīng)收回系爭房屋，本院難以采納。因徐某違約導(dǎo)致合同解除，一審法院對其反訴請求不予支持，并無不當(dāng)，可以維持。
　　綜上所述，徐某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)人民幣36,938元，由上訴人徐某負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　苗一路

審判員：姚??躍

書記員：余??藝