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徐某與孟某某、顧某某排除妨害糾紛一審民事判決書(shū)

2021-06-09 塵埃 評(píng)論0

  原告:徐某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市虹口區(qū)。
  委托訴訟代理人:張梅,上海新惟律師事務(wù)所律師。
  被告:孟某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市長(zhǎng)寧區(qū)。
  被告:顧某某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市長(zhǎng)寧區(qū)。
  原告徐某訴被告孟某某、顧某某排除妨害糾紛一案,本院于2019年5月5日受理后,依法適用簡(jiǎn)易程序于2019年5月30日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行審理。原告徐某及其委托訴訟代理人張梅,被告孟某某、顧某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
  原告徐某向本院提出訴訟請(qǐng)求:1.兩被告遷出并立即騰退上海市長(zhǎng)寧區(qū)云霧山路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱涉案房屋);2.兩被告支付原告2017年9月7日至2019年4月30日的房屋占有使用費(fèi)79,200元,按每月4,000元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算;3.兩被告支付原告2019年5月1日至實(shí)際遷出之日止的房屋占有使用費(fèi),按每月5,000元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。后,原告變更第3項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為:兩被告支付原告2019年5月1日至實(shí)際遷出之日止的房屋占有使用費(fèi),按每月4,000元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
  事實(shí)和理由:被告孟某某系涉案房屋的原產(chǎn)權(quán)人。2010年12月9日,原告與被告孟某某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,約定被告孟某某將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給原告。2010年12月27日,涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更為原告。因原告與兩被告為親屬關(guān)系,故房屋轉(zhuǎn)讓后,原告同意兩被告在找到居住房屋前,可暫住在涉案房屋內(nèi)。然而,兩被告怠于找尋住房,長(zhǎng)期占據(jù)涉案房屋。原告屢次要求兩被告遷出未果。2017年9月7日,原告向上海市長(zhǎng)寧區(qū)人民法院提起訴訟,案號(hào)為(2017)滬0105民初21600號(hào)。因在訴訟中,兩被告承諾愿意支付租金,故原告于2018年向法院提出撤訴。但原告撤訴后,兩被告依然拒不搬離,且不支付房租,已侵害原告合法權(quán)益。另,對(duì)于涉案房屋的權(quán)屬性質(zhì)以及當(dāng)事人簽署的《承諾書(shū)》、《產(chǎn)證抵保協(xié)議》的性質(zhì)、效力問(wèn)題,原告認(rèn)為,一、本案存在明確、清晰的民間借貸、房屋買賣法律關(guān)系。原、被告經(jīng)一致合意,確認(rèn)以債權(quán)抵購(gòu)房款,消滅民間借貸關(guān)系,建立房屋買賣關(guān)系之意思表示,不存在誤解或認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤。二、雙方建立的房屋買賣關(guān)系符合法律規(guī)定,不存在欺詐、脅迫、惡意串通等導(dǎo)致合同無(wú)效或重大誤解、顯示公平等導(dǎo)致合同撤銷的情形。原告已履行完畢《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中約定的付款義務(wù),并登記成為產(chǎn)權(quán)人。無(wú)論從買賣合同效力,還是物權(quán)取得和公示上看,原告均取得涉案房屋的所有權(quán)。三、《產(chǎn)證抵保協(xié)議》簽訂的內(nèi)容與《承諾書(shū)》存在明顯差異?!懂a(chǎn)證抵保協(xié)議》違背了孟某某以房屋轉(zhuǎn)讓方式清償原告?zhèn)鶆?wù)的意思表示。從《產(chǎn)證抵保協(xié)議》設(shè)定的擔(dān)保形式來(lái)看,違背《擔(dān)保法》相關(guān)規(guī)定?,F(xiàn)原告已全額支付購(gòu)房款,并取得房屋產(chǎn)權(quán),如執(zhí)行《產(chǎn)證抵保協(xié)議》中“過(guò)戶后,借款人有居住權(quán)、使用權(quán);借款人還清錢款、產(chǎn)證還應(yīng)恢復(fù)原主”條款,將不具公平性。
  被告孟某某、顧某某辯稱,不同意原告的訴訟請(qǐng)求。一、原告與兩被告之間是借貸關(guān)系,雙方未簽訂借款協(xié)議。截止目前,兩被告尚欠原告83.50萬(wàn)元,未予歸還。二、因原告表示,將涉案房屋過(guò)戶至其名下,可對(duì)借款進(jìn)行擔(dān)保,使其放心,降低風(fēng)險(xiǎn),故經(jīng)兩被告商量后,同意辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。過(guò)戶當(dāng)天,被告孟某某手寫(xiě)了一份《產(chǎn)證抵保協(xié)議》,其中明確約定,涉案房屋暫時(shí)放在原告處,待被告還清錢款后,產(chǎn)證應(yīng)恢復(fù)原主,即房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)還給被告孟某某;兩被告可繼續(xù)在涉案房屋內(nèi)居住。對(duì)此,原告表示同意并簽字確認(rèn)。因此,雙方之間并無(wú)真實(shí)的房屋買賣意思表示。三、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后,兩被告一直居住在涉案房屋內(nèi),原告從未表示過(guò)要被告的房屋。直到2018年上半年,原告母親找到被告顧某某稱,涉案房屋產(chǎn)權(quán)歸原告所有,要求兩被告搬離。
  本案當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù),本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)于上海市房地產(chǎn)權(quán)證、居委會(huì)出具的情況說(shuō)明、上海市房地產(chǎn)買賣合同、承諾書(shū)、產(chǎn)證低(抵)保協(xié)議等證據(jù),本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
  根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù),本院認(rèn)定事實(shí)如下:
  原告系被告顧某某的外甥。被告顧某某與被告孟某某系夫妻關(guān)系。涉案房屋的原產(chǎn)權(quán)人為被告孟某某。2010年12月9日,原告(乙方)與被告孟某某(甲方)簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,其中約定,甲方將涉案房屋出售給乙方,轉(zhuǎn)讓價(jià)款73萬(wàn)元。甲、乙雙方確認(rèn),在2011年1月31日前共同向房地產(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)。合同中未對(duì)交房日期、付款方式、付款期限、違約責(zé)任等進(jìn)行約定。同日,雙方辦理了涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。2010年12月27日,涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更登記至原告一人名下。房屋產(chǎn)權(quán)變更后,兩被告仍一直居住在涉案房屋內(nèi)至今。
  另查明,落款處有“孟某某”、“顧某某”簽名的《承諾書(shū)》中載明,孟某某、顧某某欠徐某陸拾玖萬(wàn)元,如在2010年7月1日沒(méi)有歸還,我將住于長(zhǎng)寧區(qū)長(zhǎng)寧路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋歸徐某所有,并雙方通過(guò)交易中心辦理變更手續(xù)。若違反承諾,通過(guò)當(dāng)?shù)胤ㄔ弘p方共同解決。
  再查明,辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)的當(dāng)天,被告孟某某書(shū)寫(xiě)了一份《產(chǎn)證抵保協(xié)議》,其中載明,今我將長(zhǎng)寧路XXX弄XXX號(hào)XXX室產(chǎn)證過(guò)戶給借款人徐某名下,目的就是為了能夠確保借款人安全性、權(quán)力得到保障。在過(guò)戶后,借款人有居住權(quán)、使用權(quán)。然,如果借款人還清錢款,產(chǎn)證還應(yīng)該恢復(fù)原主。落款處有“孟某某”、“顧某某”、“徐某”的簽名,當(dāng)事人對(duì)各自簽名的真實(shí)性均予以認(rèn)可。但原告表示,該份協(xié)議不可作為定案依據(jù)。理由是:一、涉案房屋的地址為云霧山路,協(xié)議上寫(xiě)明的門牌號(hào)碼正確,但路名有誤;二、協(xié)議書(shū)通篇出現(xiàn)多個(gè)“借款人”,前后矛盾、指向不明。可能被告孟某某在書(shū)寫(xiě)時(shí)故意出錯(cuò),對(duì)原告不公平。三、協(xié)議書(shū)由被告孟某某出具,若當(dāng)時(shí)原告不簽字,被告孟某某就不同意將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至原告名下。當(dāng)然,當(dāng)初確實(shí)說(shuō)過(guò),如果兩被告將借款歸還給原告后,原告同意將房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)至被告孟某某名下。但原告會(huì)接受該約定的原因是,兩被告曾告知會(huì)盡快還款將房屋買回,而非無(wú)限期使用。兩被告陳述,一、涉案房屋原址為長(zhǎng)寧路,所以書(shū)寫(xiě)時(shí)寫(xiě)成了長(zhǎng)寧路。二、過(guò)戶當(dāng)天,兩被告要求原告擬定協(xié)議,原告讓被告自行書(shū)寫(xiě),但表達(dá)了錢款還清后,房屋返還的意思表示。基于此,被告孟某某寫(xiě)下上述協(xié)議書(shū),原告知曉相關(guān)情況后簽字確認(rèn)。
  又查明,2017年10月16日,原告曾以兩被告占有使用涉案房屋之由向本院提起排除妨害之訴,案號(hào)為(2017)滬0105民初21600號(hào)。該案中,原告的訴訟請(qǐng)求為:1、兩被告遷出涉案房屋;2、兩被告支付從2017年9月起至實(shí)際遷出之日止的房屋占有使用費(fèi),按每月4,000元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。2018年4月16日,原告向本院申請(qǐng)撤回起訴。
  關(guān)于原、被告之間的借款情況。審理中,雙方一致確認(rèn),原告向兩被告出借69萬(wàn)元,后為被告孟某某滌除涉案房屋上兩個(gè)債權(quán)抵押,分別為6.50萬(wàn)元、8萬(wàn)元,計(jì)入借款總金額中,故兩被告共向原告借款83.50萬(wàn)元。截止目前,兩被告尚未還款。雙方簽訂房屋買賣合同后,原告未向兩被告實(shí)際支付房款,系以出借款沖抵房款。
  本院認(rèn)為,本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于:一、《產(chǎn)權(quán)抵保協(xié)議》對(duì)原、被告是否具有法律約束力;二、原、被告通過(guò)買賣方式變更登記涉案房屋產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)如何認(rèn)定;三、兩被告在涉案房屋內(nèi)居住是否有相應(yīng)依據(jù)。
  關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一,根據(jù)已查明的事實(shí),基于原、被告之間的借貸關(guān)系,當(dāng)事人曾書(shū)寫(xiě)《承諾書(shū)》及《產(chǎn)權(quán)抵保協(xié)議》。雖然落款處均無(wú)簽署日期,但從載明事項(xiàng)及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述可以反映,《產(chǎn)權(quán)抵保協(xié)議》形成于《承諾書(shū)》之后。原告認(rèn)為,該份協(xié)議存在涉案房屋地址錯(cuò)誤、借款人前后矛盾等瑕疵,故不予認(rèn)可。然,從行文書(shū)寫(xiě)的前后邏輯性可以推斷,協(xié)議中所涉房屋即為涉案房屋,借款人與出借人的法律地位及權(quán)利義務(wù)關(guān)系并未就此發(fā)生變化,該錯(cuò)誤系屬筆誤,不影響對(duì)協(xié)議內(nèi)容的整體理解。同時(shí),本院注意到,先后形成的《承諾書(shū)》與《產(chǎn)權(quán)抵保協(xié)議》內(nèi)容上并不一致,因原告未有證據(jù)證明其簽署《產(chǎn)權(quán)抵保協(xié)議》存在脅迫、重大誤解等情形,故根據(jù)“后合同優(yōu)于前合同”的一般處理原則,本院認(rèn)定《產(chǎn)權(quán)抵保協(xié)議》體現(xiàn)了原、被告最終的意思表示,對(duì)雙方均具有法律約束力。
  關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二,根據(jù)民法原理,以物抵債是指,以他種給付代替原定給付而消滅原有債務(wù)的法律行為。讓與擔(dān)保是指,債務(wù)人為擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán),將擔(dān)保標(biāo)的物的權(quán)利轉(zhuǎn)移給擔(dān)保權(quán)人,在清償債務(wù)后,標(biāo)的物的所有權(quán)再返還給債務(wù)人,債務(wù)不履行時(shí),擔(dān)保權(quán)人可以就標(biāo)的物受償。庭審中,原告表示,雙方已通過(guò)房屋買賣方式消滅了既定的債權(quán)債務(wù)。但《產(chǎn)權(quán)抵保協(xié)議》中已寫(xiě)明“產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的目的是為了確保借款的安全性”;“如果借款人還清借款,產(chǎn)證應(yīng)該恢復(fù)原主”。從上述約定的內(nèi)容來(lái)看,被告孟某某將涉案房屋過(guò)戶至原告名下的行為符合讓與擔(dān)保的法律屬性。鑒于原告所述之意思表示未在《產(chǎn)權(quán)抵保協(xié)議》中得以體現(xiàn),且兩被告堅(jiān)持認(rèn)為對(duì)方取得產(chǎn)權(quán)具有暫時(shí)性、產(chǎn)權(quán)予以返還具有可期待性,應(yīng)認(rèn)定雙方未就以房抵債達(dá)成一致合意,對(duì)于原告的該項(xiàng)訴訟理由,本院不予采信。
  關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)三,本案中,雖原告為涉案房屋的產(chǎn)權(quán)人,但產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不構(gòu)成以房抵債。原告基于產(chǎn)權(quán)人身份行使權(quán)利受到限制。考慮到《產(chǎn)權(quán)抵保協(xié)議》中載明“在過(guò)戶后,借款人有居住權(quán)、使用權(quán)”,系原告對(duì)自身權(quán)利的處分與讓渡,于法不悖;兩被告據(jù)此享有占有使用房屋之合法依據(jù)?,F(xiàn)原告要求兩被告從涉案房屋內(nèi)搬離并支付相應(yīng)占有使用費(fèi),有違上述協(xié)議約定,故原告的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求,本院不予支持。至于原、被告之間的借貸糾紛,雙方可另行解決。
  綜上所述,依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第五條、第七條、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條之規(guī)定,判決如下:
  駁回原告徐某的全部訴訟請(qǐng)求。
  案件受理費(fèi)人民幣2,030元,減半收取計(jì)1,015元,由原告徐某負(fù)擔(dān)。
  如不服本判決,可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
  

審判員:吳??丹

書(shū)記員:王??寧

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