原告：徐某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市虹口區(qū)。
　　委托訴訟代理人：張梅，上海新惟律師事務(wù)所律師。
　　被告：孟某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市長寧區(qū)。
　　被告：顧某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市長寧區(qū)。
　　原告徐某訴被告孟某某、顧某某排除妨害糾紛一案，本院于2019年5月5日受理后，依法適用簡易程序于2019年5月30日公開開庭進行審理。原告徐某及其委托訴訟代理人張梅，被告孟某某、顧某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告徐某向本院提出訴訟請求：1.兩被告遷出并立即騰退上海市長寧區(qū)云霧山路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱涉案房屋)；2.兩被告支付原告2017年9月7日至2019年4月30日的房屋占有使用費79,200元，按每月4,000元標準計算；3.兩被告支付原告2019年5月1日至實際遷出之日止的房屋占有使用費，按每月5,000元標準計算。后，原告變更第3項訴訟請求為：兩被告支付原告2019年5月1日至實際遷出之日止的房屋占有使用費，按每月4,000元標準計算。
　　事實和理由：被告孟某某系涉案房屋的原產(chǎn)權(quán)人。2010年12月9日，原告與被告孟某某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定被告孟某某將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給原告。2010年12月27日，涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更為原告。因原告與兩被告為親屬關(guān)系，故房屋轉(zhuǎn)讓后，原告同意兩被告在找到居住房屋前，可暫住在涉案房屋內(nèi)。然而，兩被告怠于找尋住房，長期占據(jù)涉案房屋。原告屢次要求兩被告遷出未果。2017年9月7日，原告向上海市長寧區(qū)人民法院提起訴訟，案號為(2017)滬0105民初21600號。因在訴訟中，兩被告承諾愿意支付租金，故原告于2018年向法院提出撤訴。但原告撤訴后，兩被告依然拒不搬離，且不支付房租，已侵害原告合法權(quán)益。另，對于涉案房屋的權(quán)屬性質(zhì)以及當事人簽署的《承諾書》、《產(chǎn)證抵保協(xié)議》的性質(zhì)、效力問題，原告認為，一、本案存在明確、清晰的民間借貸、房屋買賣法律關(guān)系。原、被告經(jīng)一致合意，確認以債權(quán)抵購房款，消滅民間借貸關(guān)系，建立房屋買賣關(guān)系之意思表示，不存在誤解或認識錯誤。二、雙方建立的房屋買賣關(guān)系符合法律規(guī)定，不存在欺詐、脅迫、惡意串通等導(dǎo)致合同無效或重大誤解、顯示公平等導(dǎo)致合同撤銷的情形。原告已履行完畢《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中約定的付款義務(wù)，并登記成為產(chǎn)權(quán)人。無論從買賣合同效力，還是物權(quán)取得和公示上看，原告均取得涉案房屋的所有權(quán)。三、《產(chǎn)證抵保協(xié)議》簽訂的內(nèi)容與《承諾書》存在明顯差異?！懂a(chǎn)證抵保協(xié)議》違背了孟某某以房屋轉(zhuǎn)讓方式清償原告?zhèn)鶆?wù)的意思表示。從《產(chǎn)證抵保協(xié)議》設(shè)定的擔保形式來看，違背《擔保法》相關(guān)規(guī)定?，F(xiàn)原告已全額支付購房款，并取得房屋產(chǎn)權(quán)，如執(zhí)行《產(chǎn)證抵保協(xié)議》中“過戶后，借款人有居住權(quán)、使用權(quán)；借款人還清錢款、產(chǎn)證還應(yīng)恢復(fù)原主”條款，將不具公平性。
　　被告孟某某、顧某某辯稱，不同意原告的訴訟請求。一、原告與兩被告之間是借貸關(guān)系，雙方未簽訂借款協(xié)議。截止目前，兩被告尚欠原告83.50萬元，未予歸還。二、因原告表示，將涉案房屋過戶至其名下，可對借款進行擔保，使其放心，降低風險，故經(jīng)兩被告商量后，同意辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。過戶當天，被告孟某某手寫了一份《產(chǎn)證抵保協(xié)議》，其中明確約定，涉案房屋暫時放在原告處，待被告還清錢款后，產(chǎn)證應(yīng)恢復(fù)原主，即房屋產(chǎn)權(quán)過還給被告孟某某；兩被告可繼續(xù)在涉案房屋內(nèi)居住。對此，原告表示同意并簽字確認。因此，雙方之間并無真實的房屋買賣意思表示。三、產(chǎn)權(quán)過戶后，兩被告一直居住在涉案房屋內(nèi)，原告從未表示過要被告的房屋。直到2018年上半年，原告母親找到被告顧某某稱，涉案房屋產(chǎn)權(quán)歸原告所有，要求兩被告搬離。
　　本案當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對于上海市房地產(chǎn)權(quán)證、居委會出具的情況說明、上海市房地產(chǎn)買賣合同、承諾書、產(chǎn)證低(抵)保協(xié)議等證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。
　　根據(jù)當事人的陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
　　原告系被告顧某某的外甥。被告顧某某與被告孟某某系夫妻關(guān)系。涉案房屋的原產(chǎn)權(quán)人為被告孟某某。2010年12月9日，原告(乙方)與被告孟某某(甲方)簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，其中約定，甲方將涉案房屋出售給乙方，轉(zhuǎn)讓價款73萬元。甲、乙雙方確認，在2011年1月31日前共同向房地產(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。合同中未對交房日期、付款方式、付款期限、違約責任等進行約定。同日，雙方辦理了涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。2010年12月27日，涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更登記至原告一人名下。房屋產(chǎn)權(quán)變更后，兩被告仍一直居住在涉案房屋內(nèi)至今。
　　另查明，落款處有“孟某某”、“顧某某”簽名的《承諾書》中載明，孟某某、顧某某欠徐某陸拾玖萬元，如在2010年7月1日沒有歸還，我將住于長寧區(qū)長寧路XXX弄XXX號XXX室房屋歸徐某所有，并雙方通過交易中心辦理變更手續(xù)。若違反承諾，通過當?shù)胤ㄔ弘p方共同解決。
　　再查明，辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)的當天，被告孟某某書寫了一份《產(chǎn)證抵保協(xié)議》，其中載明，今我將長寧路XXX弄XXX號XXX室產(chǎn)證過戶給借款人徐某名下，目的就是為了能夠確保借款人安全性、權(quán)力得到保障。在過戶后，借款人有居住權(quán)、使用權(quán)。然，如果借款人還清錢款，產(chǎn)證還應(yīng)該恢復(fù)原主。落款處有“孟某某”、“顧某某”、“徐某”的簽名，當事人對各自簽名的真實性均予以認可。但原告表示，該份協(xié)議不可作為定案依據(jù)。理由是：一、涉案房屋的地址為云霧山路，協(xié)議上寫明的門牌號碼正確，但路名有誤；二、協(xié)議書通篇出現(xiàn)多個“借款人”，前后矛盾、指向不明。可能被告孟某某在書寫時故意出錯，對原告不公平。三、協(xié)議書由被告孟某某出具，若當時原告不簽字，被告孟某某就不同意將房屋產(chǎn)權(quán)過戶至原告名下。當然，當初確實說過，如果兩被告將借款歸還給原告后，原告同意將房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)至被告孟某某名下。但原告會接受該約定的原因是，兩被告曾告知會盡快還款將房屋買回，而非無限期使用。兩被告陳述，一、涉案房屋原址為長寧路，所以書寫時寫成了長寧路。二、過戶當天，兩被告要求原告擬定協(xié)議，原告讓被告自行書寫，但表達了錢款還清后，房屋返還的意思表示?；诖耍桓婷夏衬硨懴律鲜鰠f(xié)議書，原告知曉相關(guān)情況后簽字確認。
　　又查明，2017年10月16日，原告曾以兩被告占有使用涉案房屋之由向本院提起排除妨害之訴，案號為(2017)滬0105民初21600號。該案中，原告的訴訟請求為：1、兩被告遷出涉案房屋；2、兩被告支付從2017年9月起至實際遷出之日止的房屋占有使用費，按每月4,000元標準計算。2018年4月16日，原告向本院申請撤回起訴。
　　關(guān)于原、被告之間的借款情況。審理中，雙方一致確認，原告向兩被告出借69萬元，后為被告孟某某滌除涉案房屋上兩個債權(quán)抵押，分別為6.50萬元、8萬元，計入借款總金額中，故兩被告共向原告借款83.50萬元。截止目前，兩被告尚未還款。雙方簽訂房屋買賣合同后，原告未向兩被告實際支付房款，系以出借款沖抵房款。
　　本院認為，本案的爭議焦點在于：一、《產(chǎn)權(quán)抵保協(xié)議》對原、被告是否具有法律約束力；二、原、被告通過買賣方式變更登記涉案房屋產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)如何認定；三、兩被告在涉案房屋內(nèi)居住是否有相應(yīng)依據(jù)。
　　關(guān)于爭議焦點一，根據(jù)已查明的事實，基于原、被告之間的借貸關(guān)系，當事人曾書寫《承諾書》及《產(chǎn)權(quán)抵保協(xié)議》。雖然落款處均無簽署日期，但從載明事項及當事人當庭陳述可以反映，《產(chǎn)權(quán)抵保協(xié)議》形成于《承諾書》之后。原告認為，該份協(xié)議存在涉案房屋地址錯誤、借款人前后矛盾等瑕疵，故不予認可。然，從行文書寫的前后邏輯性可以推斷，協(xié)議中所涉房屋即為涉案房屋，借款人與出借人的法律地位及權(quán)利義務(wù)關(guān)系并未就此發(fā)生變化，該錯誤系屬筆誤，不影響對協(xié)議內(nèi)容的整體理解。同時，本院注意到，先后形成的《承諾書》與《產(chǎn)權(quán)抵保協(xié)議》內(nèi)容上并不一致，因原告未有證據(jù)證明其簽署《產(chǎn)權(quán)抵保協(xié)議》存在脅迫、重大誤解等情形，故根據(jù)“后合同優(yōu)于前合同”的一般處理原則，本院認定《產(chǎn)權(quán)抵保協(xié)議》體現(xiàn)了原、被告最終的意思表示，對雙方均具有法律約束力。
　　關(guān)于爭議焦點二，根據(jù)民法原理，以物抵債是指，以他種給付代替原定給付而消滅原有債務(wù)的法律行為。讓與擔保是指，債務(wù)人為擔保債權(quán)人的債權(quán)，將擔保標的物的權(quán)利轉(zhuǎn)移給擔保權(quán)人，在清償債務(wù)后，標的物的所有權(quán)再返還給債務(wù)人，債務(wù)不履行時，擔保權(quán)人可以就標的物受償。庭審中，原告表示，雙方已通過房屋買賣方式消滅了既定的債權(quán)債務(wù)。但《產(chǎn)權(quán)抵保協(xié)議》中已寫明“產(chǎn)權(quán)過戶的目的是為了確保借款的安全性”；“如果借款人還清借款，產(chǎn)證應(yīng)該恢復(fù)原主”。從上述約定的內(nèi)容來看，被告孟某某將涉案房屋過戶至原告名下的行為符合讓與擔保的法律屬性。鑒于原告所述之意思表示未在《產(chǎn)權(quán)抵保協(xié)議》中得以體現(xiàn)，且兩被告堅持認為對方取得產(chǎn)權(quán)具有暫時性、產(chǎn)權(quán)予以返還具有可期待性，應(yīng)認定雙方未就以房抵債達成一致合意，對于原告的該項訴訟理由，本院不予采信。
　　關(guān)于爭議焦點三，本案中，雖原告為涉案房屋的產(chǎn)權(quán)人，但產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不構(gòu)成以房抵債。原告基于產(chǎn)權(quán)人身份行使權(quán)利受到限制。考慮到《產(chǎn)權(quán)抵保協(xié)議》中載明“在過戶后，借款人有居住權(quán)、使用權(quán)”，系原告對自身權(quán)利的處分與讓渡，于法不悖；兩被告據(jù)此享有占有使用房屋之合法依據(jù)?，F(xiàn)原告要求兩被告從涉案房屋內(nèi)搬離并支付相應(yīng)占有使用費，有違上述協(xié)議約定，故原告的該項訴訟請求，本院不予支持。至于原、被告之間的借貸糾紛，雙方可另行解決。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國民法總則》第五條、第七條、《中華人民共和國合同法》第六十條之規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告徐某的全部訴訟請求。
　　案件受理費人民幣2,030元，減半收取計1,015元，由原告徐某負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：吳??丹

書記員：王??寧