原告：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省池州市。
　　委托訴訟代理人：王雨寒，上海市震旦律師事務(wù)所律師。
　　被告：雷某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江西省南昌市。
　　委托訴訟代理人：陳俊，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　原告徐某某訴被告雷某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年4月2日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。第一次開庭，原告徐某某的委托訴訟代理人王雨寒，被告雷某某到庭參加訴訟；第二次開庭，原告徐某某的委托訴訟代理人王雨寒，被告雷某某的的委托訴訟代理人陳俊到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告徐某某向本院提出訴訟請求：1、判令解除原被告于2018年2月26日簽訂的《租賃合同書》；2、判令被告返還原告已支付的租金156,000元及保證金104,000元，共計26萬元；3、判令被告返還原告已支付給被告管道煤氣辦理費6萬元及中型餐飲許可證費用8萬元；4、判令被告賠償原告設(shè)備、設(shè)施費用260,947元；5、判令被告賠償原告裝修及其他損失共計437,000元。事實與理由：2018年2月26日，原告就承租上海市呼瑪路XXX號房屋事宜與被告簽訂了《租賃合同書》，租賃期限自2018年2月23日至2023年2月22日，并約定由被告負責辦理小吃執(zhí)照(中型餐飲)。但被告僅辦理了有效期自2018年6月19日至2019年6月18日的飲食臨時備案，且僅限于蒸煮糕點，原告無法持該證進行正常經(jīng)營活動。2019年1月20日，被告派人強行拆除租賃房屋的用電系統(tǒng)，又于2019年1月24日將租賃房屋的門鎖破壞，擅自搬離、破壞租賃房屋內(nèi)原告的設(shè)備設(shè)施，并更換門鎖。原告認為其一直按時支付租金，而被告未履行合同義務(wù)構(gòu)成違約，故原告向本院提出訴請如上。
　　被告雷某某辯稱，同意解除合同，是原告拖欠租金，構(gòu)成違約，第四期租金應(yīng)該在2018年11月23日支付，但原告一直未支付，故被告告知原告要停電。設(shè)備是其搬走的，存放在倉庫里。不同意返還租金及保證金，保證金應(yīng)抵扣欠付的租金；管道煤氣費已經(jīng)實際支出，餐飲證也已辦出，原告也營業(yè)了，故相關(guān)費用均不同意返還；設(shè)備設(shè)施費不同意賠償，設(shè)備可以拿走，只是原告不愿拿走；裝修費也不同意賠償。
　　根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院經(jīng)審理認定事實如下：
　　2018年2月26日，雷某某(出租方、甲方)與徐某某(承租方、乙方)就上海市寶山區(qū)呼瑪路XXX號底層物業(yè)(以下簡稱系爭房屋)租賃事宜簽訂租賃合同書，租期為2018年2月23日至2023年2月22日，每月租金為52,000元。合同第二條2-1約定，乙方每3個月交甲方一次，乙方應(yīng)于2018年2月23日支付156,000元，第二次為2018年5月23日支付156,000元，以此類推。2-3約定，簽訂本合同乙方須向甲方支付保證金104,000元，本合同保證金為甲方賠給乙方的最高賠償金，如乙方投資大，可另簽補充合同增加保證金的金額，否則以本合同的保證金為準。合同期滿，乙方需本人出示甲方所開的收款憑證和合同原件換取《房屋移交認定書》，七個工作日內(nèi)退還保證金。由乙方承擔的費用外(如：物業(yè)管理費、水、電、煤、有線費、管理費、稅費憑乙方的租金完稅證明等)，剩余部分無息歸還乙方所有。合同第三條3-1約定，甲乙雙方約定：乙方不得以任何理由延遲支付租金，如逾期1日，按當天房租金的10倍計算，逾期3日未付清費用的，甲方有權(quán)停電、鎖門，為此所造成的一切損失由乙方承擔，乙方并同時承擔違約責任。甲方有權(quán)將屋內(nèi)的物品由甲方攝像取證后，所有物品移動到甲方倉庫保管，在搬運途中如甲方將乙方的物品損壞的由甲方負責賠償，乙方取物品時必須承擔搬場費、保管費和所欠的費用，并將搬運的物品清單發(fā)函到乙方的法定地址，超過15日未來領(lǐng)取的或未來電話協(xié)調(diào)的，甲方有權(quán)當垃圾處理。合同第四條4-2約定，甲乙雙方有下列情形之一的，違約方承擔違約責任并賠償本合同保證金給違約方。(一)乙方按時支付甲方所有費用的情況下，甲方提前收回乙方使用的該物業(yè)?！?五)乙方未按本合同規(guī)定日期交納甲方租金超過3日的。合同最后手寫部分：甲方包辦小吃執(zhí)照(中型餐飲)費用6萬元乙方支付。合同期5年，每2年遞增6%。
　　合同簽訂后，徐某某支付雷某某保證金104,000元，租金支付至2018年11月22日，辦證費用共計8萬元，管道煤氣辦理費6萬元。
　　2018年3月，雷某某找人在系爭房屋內(nèi)安裝了煤氣管道。2018年6月，雷某某為徐某某辦出便民餐飲臨時備案公示卡，有效期為2018年6月19日至2019年6月18日，經(jīng)營品種為蒸煮糕點。
　　2019年1月14日，徐某某發(fā)函給雷某某，主要內(nèi)容為，要求雷某某按照合同約定辦理相應(yīng)證照后，徐某某才會支付房租，雷某某收到該函。
　　2019年1月20日，雷某某切斷了系爭房屋的水和電；2019年1月24日，雷某某將系爭房屋內(nèi)的設(shè)備與物品搬走?，F(xiàn)雷某某已將系爭房屋另行出租，并已重新裝修。
　　2019年2月15日，徐某某發(fā)函給雷某某，主要內(nèi)容為，要求雷某某承擔違約責任，賠償損失，恢復(fù)原狀等，雷某某收到該函。
　　為證明己方損失，徐某某向法庭出示了以下證據(jù)：
　　1、監(jiān)控費1.2萬元，提供呼瑪路監(jiān)控工程設(shè)備清單與預(yù)算(12,500元)、轉(zhuǎn)賬記錄1.2萬元、收條1.2萬元，徐某某表示，監(jiān)控系統(tǒng)本已安裝店內(nèi)，現(xiàn)不知在何處；
　　2、定位系統(tǒng)21,770元，提供采購合同(顯示：蘇鼎膳，門店為呼瑪路，總金額為24,400元)、轉(zhuǎn)賬記錄21,770元、定位系統(tǒng)設(shè)備明細及報價，徐某某表示，現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)備已被破壞；
　　3、空調(diào)三臺3萬元，提供呼瑪路格力空調(diào)報價30,135元、轉(zhuǎn)賬記錄3萬元，徐某某表示，二臺5P空調(diào)被雷某某搬走，一臺2P徐某某未拿走，現(xiàn)場未見；
　　4、廚房設(shè)備115,000元，提供廚房設(shè)備購銷安裝合同(顯示安裝地址：呼瑪路XXX號，105,000元，后增加1萬元)、報價單、轉(zhuǎn)賬記錄115,000元；
　　5、冰柜1,800元，提供銷貨單(顯示送貨地址：呼瑪路XXX號)，現(xiàn)金支付；
　　6、餐具7,660元，提供銷貨清單，現(xiàn)金支付；
　　7、豆?jié){機等9,600元，提供銷售清單(顯示送貨地址：呼瑪路XXX號)，現(xiàn)金支付；
　　8、滅火器350元，提供銷貨單，現(xiàn)金支付；
　　9、收銀機等16,000元，提供銷售出貨單(顯示送貨地址：呼瑪路XXX號)，現(xiàn)金支付；
　　10、保險箱及驗鈔機1,456元，提供應(yīng)稅清單、保險柜淘寶購買截屏，驗鈔機現(xiàn)金支付；
　　11、餐具9,600元，提供送貨單，現(xiàn)金支付；
　　12、餐桌椅23,490元，提供訂貨單(顯示送貨地點：呼瑪路XXX號)二份，現(xiàn)金支付；
　　13、飲水機1,800元，提供送貨單(顯示送貨地點：呼瑪路)，現(xiàn)金支付；
　　14、廚房用具2,244元，提供送貨清單、收款收據(jù)(顯示送貨地點：呼瑪路)，現(xiàn)金支付；
　　15、廚房用具3,935元，提供銷貨清單，現(xiàn)金支付；
　　16、網(wǎng)絡(luò)及改電路費用4,242元，提供收據(jù)，現(xiàn)金支付，徐某某表示裝修時安裝；
　　17、廣告裝潢19,000元，提供收據(jù)(顯示：呼瑪路)、清單、轉(zhuǎn)賬記錄，徐某某表示，廣告已經(jīng)被拆掉；
　　18、裝修418,000元，提供施工合同、預(yù)算表、收據(jù)、轉(zhuǎn)賬記錄(15萬元)，其余現(xiàn)金支付；
　　19、裝修后開業(yè)照片。
　　第一次庭審后，法庭要求徐某某與雷某某去倉庫清點被雷某某搬走的設(shè)備與物品，徐某某在清點后向法庭提交了清點清單。法庭將以上證據(jù)與徐某某提交的清點清單進行對應(yīng)，其中證據(jù)3的二臺5P空調(diào)；證據(jù)4的雙炒單尾炒灶、湯爐、面爐、湯包爐、平臺雪柜、消毒柜、雙層工作臺、坐臺雙層架、掛墻層架、單星水池、平冷架；證據(jù)7的壓面機、豆?jié){機、電炸爐；證據(jù)9的收銀機；證據(jù)10的保險柜；證據(jù)12的部分餐桌椅；證據(jù)13的飲水機；證據(jù)14的電飯鍋、微波爐在徐某某提交的清點清單中均有對應(yīng)。
　　雷某某對以上證據(jù)的真實性沒有異議，但表示以上物品、設(shè)備是否用于系爭房屋開設(shè)的店鋪不清楚，雷某某從系爭商鋪搬出的東西與徐某某所列的損失清單相差很大，其余設(shè)備即使存在，也是徐某某撤離時自行搬離，不在清點清單中的物品不予認可；對于裝修，徐某某是對系爭商鋪進行過裝修，但具體裝修金額多少雷某某不清楚，對現(xiàn)金支付部分不予認可；對于清點清單，雷某某又提交了一份手寫清單，其表示，是當時雙方清點時，由徐某某委托的徐雷制作的，應(yīng)當以手寫清單為準。手寫清單顯示：下面爐1臺、飲料冰箱1臺、和面機1臺、壓面機1臺、消毒柜1臺、生煎鍋1個、湯包爐1個、冰箱3個、操作臺1.8、保險柜1個、三眼水斗1個、單眼水斗3個、微波爐1個、四層平板貨架1個、操作臺4個、冰箱層架2個、空調(diào)2臺、收銀機2臺、飲水機1臺、保險柜1臺、豆?jié){機1臺、電炸爐1臺、電飯鍋2個。徐某某對手寫清單不予認可，認為以徐某某提供的清點清單為準。
　　關(guān)于清點過程，徐某某表示，清點的時候，雷某某沒有完全配合，堆放在倉庫里面的物品無法清點，只是清點了場地上的物品，清點清單上還有其他設(shè)備，但未在起訴金額中，不在本案中主張。雷某某則表示，其是配合徐某某清點的，倉庫內(nèi)的物品是別人的東西，不是從系爭商鋪里搬來的。徐雷制作的手寫清單，雷某某要求徐雷簽字，徐雷不愿意簽。雷某某在2019年9月26日庭審中表示堆放在倉庫場地上的物品在十多天前已由其出售得3,000多元。
　　審理中，徐某某表示，其承租系爭房屋用于經(jīng)營湯包鍋貼店，2018年2月開始裝修，2018年4月18日開門營業(yè)，期間城管、食藥監(jiān)及相關(guān)機構(gòu)來檢查，因其沒有相應(yīng)證照，被告知其不能營業(yè)。關(guān)于租金，其認為因雷某某未辦出中型餐飲許可證，導(dǎo)致店鋪未能正常經(jīng)營，故要求返還一期租金；關(guān)于中型餐飲許可證，當時臨時備案許可證只是為了應(yīng)付檢查，徐某某也一直與雷某某溝通讓其解決；關(guān)于合同2-3條最高賠償金的約定，其表示，該約定是對違約金的約定，但徐某某主張的是實際損失，現(xiàn)實際損失已高于保證金金額，且該條約定，如損失超過保證金金額的話可另行簽訂補充協(xié)議增加保證金金額，但徐某某損失過大，雷某某不可能另行和徐某某簽訂補充協(xié)議，該份合同是雷某某擬定的，對出租方有利，徐某某無法修改；徐某某是因雷某某未履行在先義務(wù)，徐某某停付租金，是法定的先履行抗辯權(quán)，不應(yīng)適用合同3-1條，且雷某某在搬離物品時也未按照該條約定程序操作。
　　審理中，雷某某表示，關(guān)于餐飲證照，其已幫忙辦下蒸煮許可證，也是經(jīng)徐某某簽字領(lǐng)取的，中型餐飲的證照無法辦理是因為系爭房屋所在地政策限制，離居民區(qū)太近；關(guān)于合同的簽訂，是雙方自愿簽訂，不存在出租方強勢的情況；本合同約定的是按照先付租金后使用原則來進行的，承租方不得以任何理由不支付租金，雷某某是按照合同3-1條，采用相應(yīng)手段來維護自己的權(quán)利，當時搬離物品時全程錄像的，但錄像找不到了。
　　另查明，房地產(chǎn)權(quán)證顯示系爭房屋的房屋坐落為上海市寶山區(qū)呼瑪路XXX號，而房屋的實際門牌號為呼瑪路XXX號。
　　再查明，雷某某就本案所涉租賃事宜另案訴訟徐某某，該案案號為(2019)滬0113民初14523號，該案判決：一、原告雷某某與被告徐某某于2018年2月26日簽訂的《租賃合同書》于2019年1月24日解除；……
　　本院認為，依法成立的合同，受法律保護。關(guān)于徐某某要求解除雙方租賃合同的主張，已在另案中確認，故本案中不再處理。本案實質(zhì)爭議在于解約之原因及違約責任的分擔。根據(jù)查明事實，合同明確約定，雷某某包辦店鋪的小吃執(zhí)照(中型餐飲)，雷某某也收取了徐某某8萬元辦證費用，而其只幫助辦出了只可蒸煮的臨時備案許可，最終導(dǎo)致徐某某所開店鋪無法正常經(jīng)營。故本院認為，雷某某作為出租方在未了解辦理中型餐飲證照的具體規(guī)定的情況下隨意承諾，導(dǎo)致承租方無法實現(xiàn)合同目的，且未經(jīng)徐某某同意而強行將系爭房屋收回，應(yīng)當承擔主要過錯責任；徐某某作為餐飲店實際經(jīng)營者，在未仔細審查餐飲辦證相關(guān)政策而承租系爭商鋪，應(yīng)承擔次要過錯責任。
　　關(guān)于徐某某主張的租金返還，因其已實際使用了系爭房屋，故對于該訴請本院不予支持；至于保證金的處理，應(yīng)當依據(jù)合同約定在雙方結(jié)算完相應(yīng)費用后予以返還。
　　關(guān)于徐某某要求雷某某返還管道煤氣辦理費6萬元的主張，該費用確已實際產(chǎn)生，但鑒于現(xiàn)租賃合同已無法繼續(xù)履行，本院綜合考慮合同履行情況及雙方過錯責任，酌情確定雷某某應(yīng)返還徐某某管道煤氣辦理費用5萬元；關(guān)于8萬元的辦證費用，因雷某某未按照合同約定辦出中型餐飲許可證，故該費用應(yīng)當予以返還。
　　關(guān)于徐某某主張的設(shè)備及裝修損失，根據(jù)本案查明事實，在雷某某強行收回房屋之前，雙方已對后續(xù)租金的支付及違約責任的承擔存在較大爭議，但雷某某仍強行斷電、搬走店鋪內(nèi)物品后立即將房屋另行出租，且其也未能按照合同約定提供搬走物品的錄像，也未制作物品清單發(fā)函給徐某某，并在本案訴訟過程中，又將搬走物品進行變賣，導(dǎo)致本院對系爭房屋內(nèi)的裝修造價及設(shè)備物品價值無法直接查明，亦導(dǎo)致徐某某失去了對相關(guān)物品的再利用可能性，存在一定惡意，故雷某某應(yīng)對其所造成的后果承擔責任。
　　關(guān)于徐某某主張的設(shè)備、設(shè)施費用260,947元，雖雙方自認的清點清單存在出入，但結(jié)合徐某某提供的購買憑證、裝修后開業(yè)照片，可相信徐某某購買相關(guān)設(shè)備設(shè)施是事實，雖有部分物品在清點清單中未體現(xiàn)，但確系經(jīng)營餐飲店鋪的合理支出，本院結(jié)合本案案件情況、雙方各自過錯程度，兼顧公平合理原則，酌情確定雷某某應(yīng)賠償徐某某設(shè)備、設(shè)施費16萬元。
　　關(guān)于徐某某主張的裝修費418,000元及廣告裝潢費用19,000元，因現(xiàn)無法對裝修進行審價鑒定，本院結(jié)合徐某某提供的廣告裝潢費用有收據(jù)、清單、施工合同、預(yù)算表、收據(jù)、支付憑證及照片，酌情確定雷某某應(yīng)賠償徐某某裝修費及廣告裝潢費用共計28萬元。
　　關(guān)于合同中2-3條關(guān)于最高賠償金的約定，本院認為該條屬于限制了承租方的主要權(quán)利，免除了出租方的部分責任，應(yīng)屬無效，雷某某應(yīng)當就本院確定的實際損失金額賠償徐某某。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第四十條、第九十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告雷某某于雙方相關(guān)費用結(jié)算完畢后返還原告徐某某保證金104,000元；
　　二、被告雷某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告徐某某管道煤氣費50,000元、中型餐飲辦證費80,000元；
　　三、被告雷某某于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告徐某某設(shè)備、設(shè)施費160,000元；
　　四、被告雷某某于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告徐某某裝修費、廣告裝潢費用共計280,000元；
　　五、駁回原告徐某某的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費減半收取7,340元，由原告徐某某負擔2,070元、由被告雷某某負擔5,270元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀及副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：陳鳳琴

書記員：朱??丹