原告：徐某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)，住佳木斯市向陽(yáng)區(qū)。
委托訴訟代理人：程淑芝，黑龍江沈宗鉉律師事務(wù)所律師。
被告：佳木斯同源商貿(mào)有限責(zé)任公司，住所地佳木斯市向陽(yáng)東區(qū)長(zhǎng)安路中段（53委）。
法定代表人：周航，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：楊林，該公司職員。
被告：佳木斯市向陽(yáng)區(qū)冬北皮草城，住所地佳木斯市向陽(yáng)區(qū)。
經(jīng)營(yíng)者：楊文斌，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，
委托訴訟代理人：彭喜剛，佳木斯龍江法律服務(wù)所法律工作者。

原告徐某某與被告佳木斯同源商貿(mào)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱同源公司）、佳木斯市向陽(yáng)區(qū)冬北皮草城（以下簡(jiǎn)稱冬北皮草城）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年7月9日立案受理后，徐某某向本院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，要求查封冬北皮草城所有的皮草干洗機(jī)設(shè)備一臺(tái)，并已提供擔(dān)保。本院于2018年7月17日作出（2018）黑0803民初667號(hào)民事裁定，查封冬北皮草城所有的位于佳木斯市同源商場(chǎng)內(nèi)皮草干洗機(jī)設(shè)備一臺(tái)。本院依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告委托訴訟代理人程淑芝、被告同源公司委托訴訟代理人楊林、被告冬北皮草城委托訴訟代理人彭喜剛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
徐某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令二被告簽訂的房屋租賃合同中涉及原告房屋面積部分條款無(wú)效；2.二被告連帶支付原告2017年6月30日至2018年6月30日的房屋租金10萬(wàn)元；3.2018年7月1日后，如二被告繼續(xù)使用原告房屋，應(yīng)與原告簽訂租賃合同，并按每年20萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)給付原告租金，或立即騰出房屋；4.本案訴訟費(fèi)用由二被告承擔(dān)。本案審理中，原告將訴訟請(qǐng)求第二項(xiàng)變更為：二被告連帶支付原告2017年12月31日至2018年12月30日的租金損失10萬(wàn)元。事實(shí)和理由：原告自有產(chǎn)權(quán)位于中央同源商場(chǎng)一層72號(hào)、76號(hào)、80號(hào)三個(gè)廳位，產(chǎn)權(quán)面積92.6平方米。2011年1月1日，原告將三個(gè)廳位出租給佳木斯春秋商城有限責(zé)任公司，租期五年，每年租金20萬(wàn)元。佳木斯春秋商城有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱春秋公司）和同源公司實(shí)際控制人為周玉琦。2017年9月30日，被告同源公司未經(jīng)原告同意擅自與楊文斌簽訂租賃合同，將原告三個(gè)廳位及被告同源公司自管產(chǎn)位于中央同源商城一層廳位全部出租給被告冬北皮草城，租期自2017年9月30日至2021年12月31日。原告得知轉(zhuǎn)租后多次催要租金，被告冬北皮草城僅給付原告10萬(wàn)元占有使用費(fèi)，尚欠10萬(wàn)元至今未付，故原告訴訟至法院。
同源公司辯稱，2017年9月30日，同源公司和冬北皮草城簽訂租賃合同，出租房屋面積為3000平方米，年租金320萬(wàn)元，折算每平方米1067元。原告在同源商場(chǎng)所有權(quán)面積為92.6平方米，每年租金為10萬(wàn)元。此前冬北皮草城已給付原告一年租金10萬(wàn)元。
冬北皮草城辯稱，冬北皮草城承租了同源悅購(gòu)物中心一層整體房屋，在二被告訂立租賃合同時(shí)，同源公司以房屋所有權(quán)人的身份將房屋出租給冬北皮草城，但從未告知冬北皮草城出租房屋中還有其他權(quán)利人的面積，因此，冬北皮草城是善意占有和使用房屋，沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)連帶給付責(zé)任。冬北皮草城認(rèn)為租賃合同約定三個(gè)月裝修期不計(jì)算在租期內(nèi)，且冬北皮草城已實(shí)際給付原告10萬(wàn)元租金，同意繼續(xù)直接給付同源公司欠付原告的租金。冬北皮草城代同源公司支付租金超出應(yīng)付的租金數(shù)額，可以在給付同源公司的租金中扣除或者向同源公司追償，也同意法院判決冬北皮草城在同源公司欠付原告租金范圍內(nèi)代為給付。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的原告舉示的原告身份證（復(fù)印件）、二被告企業(yè)信息（復(fù)印件）、房屋租賃合同（復(fù)印件）、（2015）向民初字第531號(hào)民事判決、（2016）黑0803民初596號(hào)民事判決，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：1.原告舉示證據(jù)二、房屋所有權(quán)證（復(fù)印件）一份。證明案涉房屋（廳位）所有權(quán)人為徐某某，被告冬北皮草城在承租房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)了解房屋的權(quán)屬狀態(tài)，故冬北皮草城不屬于善意承租。經(jīng)庭審質(zhì)證，被告同源公司對(duì)該證據(jù)無(wú)異議。被告冬北皮草城對(duì)該證據(jù)的關(guān)聯(lián)性和合法性無(wú)異議，對(duì)真實(shí)性有異議，認(rèn)為房屋所有權(quán)證只能證明一個(gè)廳位。本院經(jīng)審查，對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)；2.證據(jù)五、同源公司與楊文斌簽訂的租賃合同（復(fù)印件）一份。證明同源公司作為商場(chǎng)的管理人，明知租賃合同已到期，未經(jīng)原告同意，擅自將原告三個(gè)廳位轉(zhuǎn)租給冬北皮草城，應(yīng)承擔(dān)給付房租義務(wù)。冬北皮草城作為承租人，理應(yīng)審核房屋的權(quán)屬狀況，在知曉原告是房屋權(quán)利人后，向原告支付了部分租金，不應(yīng)再將租金給付同源公司。經(jīng)庭審質(zhì)證，被告同源公司對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，認(rèn)為原告原租賃合同到期后，原告交給商場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)租，同源公司有轉(zhuǎn)租的權(quán)利。另外，商場(chǎng)是一個(gè)整體，原告三個(gè)廳位已收到年租金10萬(wàn)元。被告冬北皮草城對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性、合法性無(wú)異議，對(duì)關(guān)聯(lián)性有異議，認(rèn)為二被告簽訂的合同第三條租賃期限約定，同源公司給冬北皮草城三個(gè)月裝修期，租金應(yīng)當(dāng)減免三個(gè)月。本院經(jīng)審查，對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)；3.證據(jù)六、中國(guó)建設(shè)銀行卡客戶交易明細(xì)清單及短信息（復(fù)印件）各一份。證明2017年12月8日，冬北皮草城知曉案涉房屋所有權(quán)人為徐某某后，經(jīng)三方協(xié)商，冬北皮草城向原告先行支付10萬(wàn)元租金，轉(zhuǎn)到原告兒子的賬戶中，二被告應(yīng)對(duì)欠付的10萬(wàn)元租金承擔(dān)連帶給付義務(wù)。經(jīng)庭審質(zhì)證，被告同源公司對(duì)該證據(jù)無(wú)異議。被告冬北皮草城對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性、合法性均有異議，認(rèn)為冬北皮草城經(jīng)過(guò)同源公司同意后給付原告10萬(wàn)元。本院經(jīng)審查，對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2007年4月30日，原告徐某某依法取得位于佳木斯市××區(qū)青云社區(qū)，建筑面積92.6平方米商服房屋所有權(quán)（2007002307號(hào)），該房屋具體位置在中央同源商場(chǎng)一層72號(hào)、76號(hào)、80號(hào)三個(gè)廳位。2011年4月22日，徐某某與案外人春秋公司簽訂房屋租賃合同，雙方約定徐某某將92.6平方米的三個(gè)廳位出租給春秋公司，租賃期限五年，自2011年1月1日起至2015年12月31日止，每年租金20萬(wàn)元。合同期滿后，雙方未再續(xù)簽合同。2017年9月30日，被告同源公司與被告冬北皮草城簽訂房屋租賃合同，合同約定：同源公司將位于佳木斯市××區(qū)長(zhǎng)安路中段同源悅購(gòu)物中心（原同源商場(chǎng)）一層整體，建筑面積不少于3000平方米出租給冬北皮草城用于經(jīng)營(yíng)皮草服裝，租賃期限自2017年9月30日起至2021年12月31日止（同源公司給冬北皮草城三個(gè)月裝修期，不計(jì)算在租期內(nèi)），前三年租金為320萬(wàn)元，第四年租金為342.4萬(wàn)元。簽訂合同前，同源公司未與徐某某協(xié)商，在未告知徐某某租金價(jià)格的前提下將徐某某的房屋面積轉(zhuǎn)租給冬北皮草城。同時(shí)同源公司也未告知冬北皮草城一層3000平方米面積中包含徐某某所有的部分。2017年12月8日，冬北皮草城作為次承租人代同源公司支付徐某某10萬(wàn)元租金。
另查明，2014年1月28日，徐某某向本院提起民事訴訟，要求春秋公司給付2014年度租金及利息損失，本院于2014年3月28日作出（2014）向民初字第130號(hào)民事判決書(shū)，判決春秋公司給付徐某某房屋租賃費(fèi)20萬(wàn)元及逾期利息。判決生效后，春秋公司向佳木斯市中級(jí)人民法院提出申訴，佳木斯市中級(jí)人民法院于2014年12月8日作出（2014）佳民申字第30號(hào)民事裁定書(shū)，駁回春秋公司的再審申請(qǐng)。2015年10月27日，徐某某又向本院提起民事訴訟，要求春秋公司給付2015年度租金及逾期付款違約金。本院于2015年11月6日作出（2015）向民初字第531號(hào)民事判決書(shū)，判決春秋公司給付徐某某2015年度房屋租金20萬(wàn)元及逾期利息。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為同源公司轉(zhuǎn)租給徐某某房屋面積的合同條款是否有效，以及租金損失的賠償標(biāo)準(zhǔn)。一、關(guān)于合同效力問(wèn)題。租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告與案外人春秋公司之間租賃合同到期后，被告同源公司將商場(chǎng)一層整體面積包括原告房屋面積在內(nèi)一同出租給被告冬北皮草城。本院認(rèn)為，將商場(chǎng)整體出租能夠充分發(fā)揮物的效用的選擇，這種選擇不僅符合其他業(yè)主的利益，而且也是原告最現(xiàn)實(shí)的受益方式，能最大限度地實(shí)現(xiàn)所有權(quán)人的利益?？紤]到本案具有特殊性，即原告的房屋面積含在商場(chǎng)一層面積內(nèi)，該面積與商場(chǎng)面積完全沒(méi)有隔開(kāi)，整體上具有不可分性，如果分割使用會(huì)影響到面積的使用功能和效益。且原告知悉轉(zhuǎn)租后，冬北皮草城作為次承租人于2017年12月8日給付原告租金10萬(wàn)元，至原告主張權(quán)利已經(jīng)超過(guò)六個(gè)月。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定：“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持?！痹媸盏阶饨饡r(shí)就應(yīng)當(dāng)知道同源公司將房屋轉(zhuǎn)租給冬北皮草城的事實(shí)，其怠于行使權(quán)利，應(yīng)當(dāng)視為原告同意轉(zhuǎn)租，故合同中涉及轉(zhuǎn)租原告房屋面積的部分應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。由于原告與同源公司未簽訂書(shū)面租賃合同，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十五條規(guī)定：“租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃?！痹媾c被告同源公司之間屬于不定期租賃關(guān)系；二、關(guān)于租金損失賠償標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，租金是由雙方當(dāng)事人協(xié)商確定的合同重要條件之一。同源公司將商城一層整體出租，在未與原告協(xié)商租金價(jià)格，也未經(jīng)原告同意的前提下擅自將原告房屋面積轉(zhuǎn)租給冬北皮草城使用，該轉(zhuǎn)租行為違背原告的意志，損害了原告的利益。且因同源公司的原因沒(méi)有向原告及時(shí)交納租金，導(dǎo)致原告的主要合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，其利益難以得到保護(hù)。綜合衡量當(dāng)事人之間的利益沖突，為使各方當(dāng)事人最大化地實(shí)現(xiàn)自己的利益。分析當(dāng)前市場(chǎng)租金價(jià)格以及當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度。結(jié)合本院兩次判決均支持原告年租金20萬(wàn)元訴求的事實(shí)。本院認(rèn)為，原告的訴訟請(qǐng)求具有一定的合理性，根據(jù)公平原則，支持原告年租金20萬(wàn)元較為公平合理。二被告在合同中約定租賃期限從2017年9月30日開(kāi)始計(jì)算，扣減三個(gè)月裝修期不計(jì)算在租期內(nèi)，故原告的租金損失應(yīng)當(dāng)從2017年12月31日開(kāi)始計(jì)算，此前冬北皮草城支付原告10萬(wàn)元租金應(yīng)當(dāng)?shù)窒馄?。?duì)同源公司辯稱按每平方米平均1067元計(jì)算租金，明顯缺乏客觀公正性，本院不予采納；依據(jù)合同相對(duì)性原則，冬北皮草城作為租賃合同的相對(duì)人，其對(duì)原告享有部分房屋所有權(quán)的事實(shí)并不知情，不應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任和給付租金義務(wù)，支付租金的義務(wù)主體應(yīng)為承租人同源公司。但因同源公司存在支付能力問(wèn)題，且在本院執(zhí)行案件中仍存在拒不履行給付租金義務(wù)的行為，為維護(hù)轉(zhuǎn)租合同的穩(wěn)定性，冬北皮草城作為次承租人，其同意在同源公司欠付原告租金范圍內(nèi)代同源公司直接將租金給付原告，用以抵消其轉(zhuǎn)租合同的租金，該方式更為便捷和切合實(shí)際，事實(shí)上冬北皮草城已經(jīng)實(shí)際履行了直接給付原告租金的義務(wù)，其給付原告租金后可以抵消同源公司租金。
綜上所述，對(duì)原告主張合理部分的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第六十一條、第六十二條、第一百零九條、第二百一十五條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條、第十七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條規(guī)定，判決如下：

一、被告佳木斯同源商貿(mào)有限責(zé)任公司給付原告徐某某2017年12月31日至2018年12月30日租金10萬(wàn)元，于本判決生效之日起10日內(nèi)付清；
二、被告佳木斯市向陽(yáng)區(qū)冬北皮草城在被告佳木斯同源商貿(mào)有限責(zé)任公司欠付原告徐某某租金范圍內(nèi)代為給付租金；
三、駁回原告徐某某的其它訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)2300元，減半收取1150元、保全費(fèi)520元，計(jì)1670元，由被告佳木斯同源商貿(mào)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在本判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級(jí)人民法院。

審判員 李志輝

書(shū)記員： 李雪艷