徐某某
耿萬海（河北正一律師事務(wù)所）
陳思（河北正一律師事務(wù)所）
于桂蘭
郭志宇（河北秉信律師事務(wù)所）
畢金柱
吳素利（河北東明律師事務(wù)所）

原告:徐某某，豐潤區(qū)政法委退休干部。
委托代理人:耿萬海、陳思，河北正一律師事務(wù)所律師。
被告:于桂蘭。
委托代理人:郭志宇，河北秉信律師事務(wù)所律師。
第三人:畢金柱。
委托代理人:吳素利，河北東明律師事務(wù)所律師。
原告徐某某與被告于桂蘭、第三人畢金柱租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告委托代理人、二被告及代理人均到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，原告出租的房產(chǎn)雖然產(chǎn)權(quán)登記在徐某某、劉彩云、徐廣海三人名下，但徐廣海與原告父親（徐浩恩）另有約定，由徐浩恩享有對本案訴爭出租房產(chǎn)的所有權(quán)，徐浩恩及林淑珍（徐某某母親）去世后，該房產(chǎn)由原告繼承，產(chǎn)權(quán)歸原告所有。故原告徐某某作為所有權(quán)人享有對唐山市高新區(qū)龍富道103號即本案訴爭房產(chǎn)出租的權(quán)利，故被告主張須經(jīng)其他共有人同意才能解除合同的主張，本院不予支持。被告于桂蘭作為承租人未經(jīng)過原告徐某某的同意將本案訴爭房產(chǎn)以《店鋪轉(zhuǎn)兌協(xié)議》的方式轉(zhuǎn)租給第三人畢金柱承租使用，違反雙方的合同約定，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第224條 ?第2款 ?:“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”的規(guī)定，現(xiàn)原告徐某某作為該房產(chǎn)的出租方，要求解除與被告于桂蘭之間簽訂的《房屋租賃合同》的訴訟請求，本院予以支持。被告于桂蘭及第三人畢金柱在未取得出租人同意的情況下簽訂《店鋪轉(zhuǎn)兌協(xié)議》，侵犯了本案原告即房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，故該《店鋪轉(zhuǎn)兌協(xié)議》無效合同。因第三人畢金柱轉(zhuǎn)兌后對房屋整體進行了裝修，支付了裝修費478682元，故原告收回該房產(chǎn)后應(yīng)對第三人畢金柱支付的裝修費用應(yīng)予適當(dāng)補償，綜合裝修狀況，給付補償金額20萬元為宜?，F(xiàn)本案訴爭房產(chǎn)在第三人畢金柱的掌控之下，故第三人畢金柱應(yīng)向原告返還該房產(chǎn)。依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五條 ?、第七十一條 ?、第一百三十四條 ?、《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?、第二百二十四條 ?第二款 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告徐某某與被告于桂蘭簽訂的《房屋租賃合同》；
二、被告于桂蘭與第三人畢金柱簽訂的《店鋪轉(zhuǎn)兌協(xié)議》合同無效；
三、原告徐某某于本判決生效后十日向第三人畢金柱支付裝修補償款20萬元，第三人畢金柱于本判決生效后十日將唐山市高新區(qū)龍富道103號房產(chǎn)返還原告徐某某；
四、鑒定費1萬元，由被告與桂蘭負擔(dān)5000元，第三人畢金柱負擔(dān)5000元。
案件受理費7150元，由被告于桂蘭負擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省唐山市中級人民法院。

本院認為，原告出租的房產(chǎn)雖然產(chǎn)權(quán)登記在徐某某、劉彩云、徐廣海三人名下，但徐廣海與原告父親（徐浩恩）另有約定，由徐浩恩享有對本案訴爭出租房產(chǎn)的所有權(quán)，徐浩恩及林淑珍（徐某某母親）去世后，該房產(chǎn)由原告繼承，產(chǎn)權(quán)歸原告所有。故原告徐某某作為所有權(quán)人享有對唐山市高新區(qū)龍富道103號即本案訴爭房產(chǎn)出租的權(quán)利，故被告主張須經(jīng)其他共有人同意才能解除合同的主張，本院不予支持。被告于桂蘭作為承租人未經(jīng)過原告徐某某的同意將本案訴爭房產(chǎn)以《店鋪轉(zhuǎn)兌協(xié)議》的方式轉(zhuǎn)租給第三人畢金柱承租使用，違反雙方的合同約定，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第224條 ?第2款 ?:“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”的規(guī)定，現(xiàn)原告徐某某作為該房產(chǎn)的出租方，要求解除與被告于桂蘭之間簽訂的《房屋租賃合同》的訴訟請求，本院予以支持。被告于桂蘭及第三人畢金柱在未取得出租人同意的情況下簽訂《店鋪轉(zhuǎn)兌協(xié)議》，侵犯了本案原告即房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，故該《店鋪轉(zhuǎn)兌協(xié)議》無效合同。因第三人畢金柱轉(zhuǎn)兌后對房屋整體進行了裝修，支付了裝修費478682元，故原告收回該房產(chǎn)后應(yīng)對第三人畢金柱支付的裝修費用應(yīng)予適當(dāng)補償，綜合裝修狀況，給付補償金額20萬元為宜?，F(xiàn)本案訴爭房產(chǎn)在第三人畢金柱的掌控之下，故第三人畢金柱應(yīng)向原告返還該房產(chǎn)。依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五條 ?、第七十一條 ?、第一百三十四條 ?、《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?、第二百二十四條 ?第二款 ?之規(guī)定，判決如下:

一、解除原告徐某某與被告于桂蘭簽訂的《房屋租賃合同》；
二、被告于桂蘭與第三人畢金柱簽訂的《店鋪轉(zhuǎn)兌協(xié)議》合同無效；
三、原告徐某某于本判決生效后十日向第三人畢金柱支付裝修補償款20萬元，第三人畢金柱于本判決生效后十日將唐山市高新區(qū)龍富道103號房產(chǎn)返還原告徐某某；
四、鑒定費1萬元，由被告與桂蘭負擔(dān)5000元，第三人畢金柱負擔(dān)5000元。
案件受理費7150元，由被告于桂蘭負擔(dān)。

審判長：路新華
審判員：韓莉娟
審判員：王繼輝

書記員：楊娜