原告：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地浙江省溫州市。
　　委托訴訟代理人：郭韌，北京盈科(上海)律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：王琴，北京盈科(上海)律師事務所律師。
　　被告：上海萬某置業(yè)有限公司，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人：虞建平，董事長。
　　委托訴訟代理人：袁慧萍，上海市尚偉律師事務所律師。
　　原告徐某某與被告上海萬某置業(yè)有限公司(以下簡稱萬某公司)房屋買賣合同糾紛一案，本院于2019年10月30日立案后，依法適用簡易程序，并于2019年11月21日公開開庭進行了審理。原告徐某某及其委托訴訟代理人郭韌、王琴，被告萬某公司的委托訴訟代理人袁慧萍到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
　　徐某某向本院提出訴訟請求，請求法院判令：1、萬某公司返還徐某某參建款500,000元，并以206,250元為本金，自2011年12月21日起至實際返還之日為止，按中國人民銀行同期貸款利率計算利息，暫計算至2019年8月5日為213,525元；2、萬某公司賠償徐某某房屋差價487,500元(按合同約定價與每平方米60,000元單價計算差價)，并以487,500元為本金，自2011年12月21日起至實際支付之日為止，按中國人民銀行同期貸款利率計算利息，暫計算至2019年8月5日為213,525元。上述兩項訴訟請求的金額合計為1,291,362.50元。事實與理由：徐某某與萬某公司于2005年11月14日簽訂了《參建協議書》，約定：徐某某以每平方米27,500元的價格購買萬某公司開發(fā)的坐落于上海市七浦路凱旋城87-2號地塊房地產項目“凱旋城萬某公寓”中參建面積15平方米的一層商鋪(以下簡稱系爭房屋)，房屋參建總價為412,500元。簽約后，徐某某支付了50%的參建總價206,250元以及商鋪轉讓費293,750元。2007年至今，萬某公司一直拒絕履行合同約定的義務。后徐某某得知，萬某公司已于2011年將系爭房屋以每平方米75,000元的單價出售給上海熠嘉實業(yè)有限公司(以下簡稱熠嘉公司)。徐某某認為，萬某公司未依約履行與徐某某之間的《參建協議書》，將系爭房屋另行出售給熠嘉公司，違反了合同的約定，應承擔相應的民事責任。為此，徐某某訴至法院，要求法院判如所請。
　　萬某公司辯稱，萬某公司與徐某某所簽訂的《參建協議書》系無效合同，基于合同無效，參建款同意返還徐某某，但是萬某公司只收到徐某某的參建款206,250元，而徐某某所述其另行通過翟存林支付萬某公司293,750元，萬某公司并未收到該筆款項，所以萬某公司僅同意返還徐某某206,250元；系爭房屋并未獲得分割為各獨立商鋪出售的許可，屬于無效合同。既然合同無效，萬某公司將系爭房屋出售給熠嘉公司與徐某某無關，徐某某以萬某公司與熠嘉公司的合同單價主張房屋差價損失，萬某公司不能接受，萬某公司愿意按照參建款的2%支付違約金。
　　經審理查明，2005年11月14日，徐某某(乙方)與萬某公司(甲方)簽訂《參建協議書》，約定：乙方自愿出資參建甲方所開發(fā)的“凱旋城萬某公寓”一樓商鋪，參建商鋪具體位置詳見附圖；參建面積15平方米；參建商鋪單價27,500元，總價412,500元；參建協議書正式簽訂的同時，乙方支付甲方參建總價的50%，計206,250元；“凱旋城萬某公寓”商場部分結構封頂并取得預售許可證后，乙方一次性付清參建總價的余款部分，計206,250元；并將本協議轉換成正式的商品房預售合同。該協議附有一份“凱旋城萬某公寓”一樓平面圖，該圖顯示一樓將被分割為多個獨立商鋪，圖上標注了系爭房屋的位置。同日，萬某公司出具了一張收據，載明，萬某公司收到徐某某萬某公寓一樓商鋪參建款206,250元。
　　另查，“凱旋城萬某公寓”商場部分即塘沽路XXX號XXX-XXX層。2006年12月，規(guī)劃部門核發(fā)的涉及塘沽路XXX號XXX-XXX層的《建設工程規(guī)劃許可證》中，該1-4層房屋為商場，平面布局為大開間，無分隔形式。萬某公司于2010年6月取得塘沽路XXX號XXX-XXX層的預售許可證，該許可證記載的預售房屋為塘沽路XXX號XXX層、XXX層、XXX層、XXX層。2010年7月，規(guī)劃部門給予萬某公司的信訪答復函中告知，對于萬某提出的塘沽路XXX號XXX-XXX層商場鋪位分隔處理的要求不予同意。
　　2013年11月14日，萬某公司取得系爭房屋所在的上海市塘沽路XXX號XXX層房屋(以下簡稱1層房屋)的大產證。
　　2014年7月16日，1層房屋的權利人登記為熠嘉公司，建筑面積979.70平方米。
　　上海市靜安區(qū)人民法院于2019年4月28日作出(2018)滬0106民初17296號民事判決，認定萬某公司與熠嘉公司于2011年12月21日簽訂《上海市商品房預售合同》，熠嘉公司向萬某公司購買1層房屋，按照每平方米房屋建筑面積60,000元計算單價。判決后，萬某公司、熠嘉公司均提出上訴。二審法院判決駁回上訴，維持原判。
　　審理中，徐某某提供翟存林的名片及翟存林出具的293,750元收據，收據上列明項目為“上海七浦路萬某童裝城開票差額款”。徐某某認為，名片顯示翟存林為萬某公司副經理，因此293,750元亦為徐某某支付給萬某公司的錢款，要求萬某公司一并返還并支付利息。萬某公司表示翟存林出具的收據與萬某公司無關。
　　本院認為，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。徐某某、萬某公司所訂《參建協議書》的實質是商品房預售合同。徐某某購買的是分隔后的商鋪，而萬某公司取得的是塘沽路XXX號各層整層的預售許可證，并未獲得將整層分割為各獨立商鋪出售的許可。因此，雙方所訂《參建協議書》為無效合同。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還。萬某公司同意返還參建款206,250元，本院予以確認。至于翟存林出具的293,750元收據，徐某某未能提供充足的證據證明系翟存林為萬某公司收取的參建款，應當承擔舉證不能的責任，故徐某某要求萬某公司返還參建款293,750元的主張，本院難以支持。合同無效，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。萬某公司作為房地產開發(fā)企業(yè)對于《參建協議書》的無效顯然應承擔主要責任。徐某某在萬某公司尚未取得商品房預售許可證的情況下即簽訂協議、支付房款，亦有過錯。《參建協議書》的無效導致的損失即約定房價與目前市場價格之間的差價，應由徐某某、萬某公司按照各自過錯程度分擔，其中萬某公司應承擔70%的損失，徐某某應承擔30%的損失。此外，在損失賠償問題上，還應考慮到徐某某僅支付了部分房款而非全額付款。對于1層房屋的目前市場價格，綜合考量該地段同類房屋的市場價的標準，本院酌定“凱旋城萬某公寓”1層商鋪目前的市場價為每平方米60,000元較為合適，萬某公司應賠償徐某某損失170,625元。徐某某主張的參建款利息及房屋差價的利息均屬于因合同無效所致損失，本院認為萬某公司賠償的房屋差價已經足以彌補徐某某的實際損失，故對上述兩項請求不予支持。綜上，本院依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條、《最高人民法院<關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋>》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告徐某某與被告上海萬某置業(yè)有限公司于2005年11月14日簽訂的《參建協議書》為無效合同；
　　二、被告上海萬某置業(yè)有限公司應于本判決生效之日起五日內返還原告徐某某參建款206,250元；
　　三、被告上海萬某置業(yè)有限公司應于本判決生效之日起五日內賠償原告徐某某損失170,625元；
　　四、原告徐某某的其余訴訟請求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費16,422元，減半收取計8,211元，由原告徐某某負擔4,735元，被告上海萬某置業(yè)有限公司負擔3,476元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數或代表人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　

審判員：劉志宏

書記員：向??陽