原告(案外人)：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　委托訴訟代理人：陽勝，上海禹眾律師事務所律師。
　　被告(申請執(zhí)行人)：上海中承某某投資合伙企業(yè)(有限合伙)，住所地上海市長寧區(qū)。
　　執(zhí)行事務合伙人：上海中承某某投資有限公司(委派代表：沈阿根)。
　　委托訴訟代理人：孫睿，上海小城律師事務所律師。
　　被告(被執(zhí)行人)：新某某(上海)輕紡服飾有限公司，住所地上海市黃浦區(qū)。
　　法定代表人：錢家琪，職務董事長。
　　被告(被執(zhí)行人)：上海黃浦建設發(fā)展有限公司，住所地上海市黃浦區(qū)。
　　法定代表人：李漢林，職務總經(jīng)理。
　　被告(被執(zhí)行人)：錢家琪，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市黃浦區(qū)。
　　被告新某某(上海)輕紡服飾有限公司、上海黃浦建設發(fā)展有限公司、錢家琪共同委托訴訟代理人：魯志成，上海市誠和律師事務所律師。
　　原告徐某某訴被告上海中承某某投資合伙企業(yè)(有限合伙)、新某某(上海)輕紡服飾有限公司(以下簡稱“新某某公司”)、上海黃浦建設發(fā)展有限公司(以下簡稱“黃浦建設公司”)、錢家琪案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2019年9月11日立案，依法適用普通程序，組成合議庭于2019年11月14日公開開庭進行了審理。原告徐某某及其委托訴訟代理人陽勝、被告上海中承某某投資合伙企業(yè)(有限合伙)的委托訴訟代理人孫睿、新某某(上海)輕紡服飾有限公司、上海黃浦建設發(fā)展有限公司、錢家琪的共同委托訴訟代理人魯志成到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告徐某某向本院提出訴訟請求：1、中止對上海市黃浦區(qū)浙江南路XXX號402室房屋的執(zhí)行，2、確認上海市黃浦區(qū)浙江南路XXX號402室房屋(以下簡稱“402室房屋”)屬原告所有。
　　事實和理由：原告于2015年9月9日與黃浦建設公司簽訂購買402室房屋的《上海市商品房出售合同》，合同約定房款單價為人民幣(以下幣種相同)10,000元/平方米，總價為118.75萬元。原告又于2015年11月20日與黃浦建設公司簽訂購買上海市黃浦區(qū)浙江南路XXX號213室房屋(以下簡稱“213室房屋”)的《上海市商品房出售合同》，合同約定房款單價為12,079元/平方米，總價為100萬元。上述兩套房屋總價為218.75萬元，原告于2015年9月11日支付購房款30萬元、同年10月30日支付購房款20萬元、同年11月26日支付購房款160萬元，合計支付購房款210萬元。由于當時兩套房屋存在抵押登記，不能辦理產(chǎn)證過戶手續(xù)，雙方約定余款8.75萬元在產(chǎn)證過戶后交付。黃浦建設公司于2015年11月將兩套房屋交付原告使用。
　　原告認為，原告在房屋查封前與黃浦建設公司簽訂了房屋買賣合同，支付房款，并實際占有使用房屋，房屋產(chǎn)權已屬于原告，未辦理房屋過戶手續(xù)是由于房屋上設定的抵押權未滌除，不是原告自身的過錯，故應當排除對402室房屋的執(zhí)行。
　　被告上海中承某某投資合伙企業(yè)(有限合伙)辯稱，請求駁回原告的訴訟請求，理由如下：1、原告與黃浦建設公司買賣合同約定的房價明顯過低，簽約當時的市場單價約為2.4萬元/平方；2、買賣合同約定，房屋價款應在簽約當日一次性付清，原告未按合同約定履行；3、原告支付款項均轉(zhuǎn)入錢家琪個人帳戶，原告無法證明這些款項系購房款；4、原告對占有使用房屋時間陳述前后不一，且213室系新某某公司注冊地址，402室房屋系黃浦建設公司注冊地址，兩公司至今仍未變更注冊地址，表明兩公司仍在使用房屋；4、房屋買賣時，原告明知房屋上設定有兩個抵押權，債權數(shù)額高達一千多萬，未經(jīng)抵押權人同意不能轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，但原告仍與黃浦建設公司簽訂房屋買賣合同，因而房屋不能過戶原告自身存在過錯。
　　被告新某某(上海)輕紡服飾有限公司、上海黃浦建設發(fā)展有限公司、錢家琪辯稱，原告與黃浦建設公司就兩套室房屋簽訂的買賣合同真實有效，由于黃浦建設公司帳戶被查封，故要求原告將購房款轉(zhuǎn)入黃浦建設公司當時的法定代表人錢家琪個人帳戶，錢家琪也將收到的購房款用于黃浦建設公司的經(jīng)營，黃浦建設公司確認收到原告的購房款，并將兩套房屋交付原告占有使用?，F(xiàn)房屋上設定抵押的第二抵押權人的債務已清償，第一抵押權人的債務也只剩190萬左右未清償，黃浦建設公司同意清償后配合原告辦理過戶手續(xù)。
　　原告提供如下證據(jù)：商品房出售合同、房地產(chǎn)登記申請書、銀行轉(zhuǎn)賬憑證、收據(jù)、收款說明、物業(yè)費發(fā)票、物業(yè)公司情況說明、銀行流水、執(zhí)行裁定書。
　　上海中承某某投資合伙企業(yè)(有限合伙)提供如下證據(jù)：民事判決書、執(zhí)行裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書。
　　本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
　　上海中承某某投資合伙企業(yè)(有限合伙)對原告提供證據(jù)的真實性無異議，但認為無法達成原告履行買賣合同并實際占有使用房屋的證明目的。
　　新某某公司、黃浦建設公司、錢家琪對原告提供的證據(jù)無異議。
　　原告、新某某公司、黃浦建設公司、錢家琪對上海中承某某投資合伙企業(yè)(有限合伙)提供的證據(jù)無異議。
　　對于當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。
　　根據(jù)當事人的陳述和經(jīng)審查認定的證據(jù)，本院認定事實如下：
　　上海中承某某投資合伙企業(yè)(有限合伙)訴新某某公司、上海中福置業(yè)控股集團有限公司、黃浦建設公司、錢家琪借款合同糾紛一案，本院于2016年6月24日作出(2016)滬0105民初3383號民事判決：一、新某某公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)歸還上海中承某某投資合伙企業(yè)(有限合伙)借款本金92,150,000元；二、黃浦建設公司、錢家琪對新某某公司上述債務承擔連帶保證責任；黃浦建設公司、錢家琪在承擔保證責任后，有權就已承擔部分向新某某公司進行追償；三、駁回上海中承某某投資合伙企業(yè)(有限合伙)其他訴訟請求。
　　上海中承某某投資合伙企業(yè)(有限合伙)不服該判決，向上海市第一中級人民法院提出上訴，上海市第一中級人民法院于2016年11月10日作出(2016)滬01民終10397號民事判決：駁回上訴，維持原判。
　　上海中承某某投資合伙企業(yè)(有限合伙)于2017年8月1日就上述生效民事判決向本院申請強制執(zhí)行，案號為(2017)滬0105執(zhí)2970號。
　　213室房屋登記的權利人為黃浦建設公司，建筑面積：82.79平方米，房屋類型：商場，房屋用途：商業(yè)。2005年7月25日，上海市黃浦區(qū)財政局在213室房屋上設置抵押，債權數(shù)額為21,941,300元。2014年8月20日，上海仲盛融資擔保股份有限公司在213室房屋上設置抵押，債權數(shù)額為10,000,000元。
　　402室房屋登記的權利人為黃浦建設公司，建筑面積：118.75平方米，房屋類型：商場，房屋用途：商業(yè)。2005年7月25日，上海市黃浦區(qū)財政局在402室房屋上設置抵押，債權數(shù)額為21,941,300元。2014年8月20日，上海仲盛融資擔保股份有限公司在402室房屋上設置抵押，債權數(shù)額為10,000,000元。
　　上海中承某某投資合伙企業(yè)(有限合伙)于2016年1月21日向本院提出申請，要求施行訴前財產(chǎn)保全，即查封新某某公司、黃浦建設公司、錢家琪及案外人上海市中福置業(yè)控股集團有限公司名下價值95,000,000元的財產(chǎn)，并提供相應擔保。本院審查后于同日作出(2016)滬0105財保2號民事裁定，查封新某某公司、黃浦建設公司、錢家琪及上海市中福置業(yè)控股集團有限公司名下價值95,000,000元的財產(chǎn)。后本院向上海市黃浦區(qū)房屋交易中心發(fā)送協(xié)助執(zhí)行通知書，于2016年1月25日查封了213室、402室房屋在內(nèi)的黃浦建設公司名下多處房產(chǎn)及車位。
　　原告徐某某(乙方)與黃浦建設公司(甲方)于2015年9月9日簽訂商品房出售合同，合同約定：甲方依法取得黃浦區(qū)XXXXXXXXXXXXXXXX地塊土地使用權，投資建造《東新大廈》商品房已竣工，并辦理了新建商品房初始登記，取得房地產(chǎn)權證(大產(chǎn)證)；乙方向甲方購買浙江南路東新大廈88號4層402室，房屋建筑面積118.75平方米，單價10,000元/平方米，總房價款1,187,500元；乙方于2015年9月9日一次性付清，不貸款；乙方按約定的付款方式和付款期限將房價款解入甲方的帳戶(黃浦建設公司，中國民生銀行上海分行外灘支行144907－XXXXXXXXXXX)；甲方在收到乙方全部房價款之日起30天內(nèi)，甲方向乙方交付該房屋；2015年12月31日前，由雙方共同向黃浦區(qū)房屋土地管理局辦理價格申報及過戶申請手續(xù)，申領上述房屋房地產(chǎn)權證(小產(chǎn)證)。
　　原告徐某某(乙方)與黃浦建設公司(甲方)于2015年11月20日簽訂商品房出售合同，合同約定：甲方依法取得黃浦區(qū)XXXXXXXXXXXXXXXX地塊土地使用權，投資建造《東新大廈》商品房已竣工，并辦理了新建商品房初始登記，取得房地產(chǎn)權證(大產(chǎn)證)；乙方向甲方購買浙江南路東新大廈88號2層213室，房屋建筑面積82.79平方米，單價12,079元/平方米，總房價款1,000,000元；乙方于2015年11月20日一次性付清，不貸款；乙方按約定的付款方式和付款期限將房價款解入甲方的帳戶(黃浦建設公司，中國民生銀行上海分行外灘支行144907－XXXXXXXXXXX)；甲方在收到乙方全部房價款之日起30天內(nèi)，甲方向乙方交付該房屋；2016年12月31日前，由甲方向上海市房屋土地資源管理局辦理價格申報及過戶申請手續(xù)，申領上述房屋房地產(chǎn)權證(小產(chǎn)證)。
　　上述兩份合同中記載錢家琪為黃浦建設公司的法定代表人，同時合同附件中載明了房屋上設定的抵押權狀況。
　　原告通過自己名下工行帳戶XXXXXXXXXXXXXXXXXXX分別于2015年9月11日、10月30日、11月26日三次向錢家琪名下工行帳戶XXXXXXXXXXXXXXXXXXX匯入30萬元、20萬元及160萬元。原告提供的收款收據(jù)中載明，2015年9月11日，10月30日、11月26日，黃浦建設公司向原告開具3份收據(jù)，金額分別為300,000元、200,000元及1,600,000元；其中9月11日及10月30日的名稱記載為徐某某房款(402)、11月26日的名稱記載為東新大廈402、213房款。3份收據(jù)均由黃浦建設公司蓋章。
　　2015年11月30日，黃浦建設公司蓋章、錢家琪簽名出具的收款(轉(zhuǎn)賬)說明記載：現(xiàn)收到徐某某交來上海市浙江南路XXX號東新大廈213室、402室房屋購房款人民幣貳佰壹拾萬元整，由于公司財務上的原因，由法定代表人錢家琪代收并負責轉(zhuǎn)交本公司，購房余款捌萬柒仟伍佰元整待產(chǎn)權證辦出后支付。
　　上海上實物業(yè)管理有限公司證明，213室、402室房屋自2016年9月至2019年3月物業(yè)管理費由原告支付，水電費由承租房內(nèi)的租客按實結(jié)算。
　　原告、錢家琪自認，在買房前后，原告曾多次借款給錢家琪，兩人另存在借款關系，但已結(jié)清。
　　2019年5月8日，本院至東新大廈張貼拍賣公告，將依法拍賣登記于黃浦建設公司名下的房產(chǎn)及車位，213室、402室房屋亦包括在內(nèi)。
　　原告向就排除213室、402室房屋的執(zhí)行本院提出執(zhí)行異議，本院于2019年7月30日裁定駁回異議請求，原告遂提起本案訴訟。
　　本院認為，當事人在不違反法律，不違背公序良俗的前提下，可遵循自愿原則，通過合意設立、變更、終止民事法律關系。原告與黃浦建設公司之間房屋買賣合同的設立、變更也遵循上述原則，由此而產(chǎn)生的合同權利、義務，由合同雙方當事人承擔。
　　但本案爭議的焦點并不在于原告與黃浦建設公司如何設立、變更合同的權利、義務，而在于上述合同的設立、履行能否對抗上海中承某某投資合伙企業(yè)(有限合伙)金錢債權的執(zhí)行。
　　不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，必須依法登記，始能發(fā)生效力，但對尚未取得購買房屋的所有權的無過錯買受人，基于買受人的物權期待權，也給予其優(yōu)于金錢債權人的特殊保護。
　　買受人是否存在過錯，應從以下方面進行審查：1、房屋買賣合同是否在法院查封前簽訂，內(nèi)容是否合法；2、房屋買賣合同是否正常履行；3、買受人在法院查封前是否合法占有房屋；4、是否因買受人自身原因未辦理過戶手續(xù)。
　　結(jié)合本案查明的事實：1、本案涉及的房屋買賣合同簽訂時間在法院查封前，但合同單價明顯低于市場價格，且合同約定簽約當日應當一次性全額付款，并在合同上載明了出售人的收款帳號，原告卻未按合同約定履行，而將款項支付至錢家琪個人帳戶；2、黃浦建設公司出售的是其作為開發(fā)商的一手房，可雙方交接房屋時卻無交接單對房屋狀況予以確認，原告提供的物業(yè)公司證明也只表明原告從2016年9月起繳納物業(yè)費，在法院查封房屋后；3、房屋買賣合同附件中對房屋抵押狀況記載清晰，幾千萬債權數(shù)額表明是多套房屋整體抵押，且存在兩個抵押權人，而抵押權滌除的條件是清償所有債務，原告沒有盡到合理的注意義務，忽略了他人的權利障礙。
　　綜上所述，原告不具備無過錯不動產(chǎn)買受人物權期待權的保護條件，原告提出的訴訟請求，不予支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條、第三百一十三條之規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告徐某某的訴訟請求。
　　案件受理費人民幣15,487.50元，由原告徐某某負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　
　　

審判員：方國芳

書記員：朱愛東