徐亞某
梁美英
咸寧市嘉某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
徐萬(wàn)軍
費(fèi)沖（湖北佳成律師事務(wù)所）

原告徐亞某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
原告梁美英（徐亞某之妻），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
被告咸寧市嘉某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)嘉某房地產(chǎn)公司）。
住所地:嘉魚(yú)縣魚(yú)岳鎮(zhèn)迎賓大道。
法定代表人李海洲，系該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人徐萬(wàn)軍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人費(fèi)沖，湖北佳成律師事務(wù)所律師。
原告徐亞某、梁美英與被告嘉某房地產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告梁美英、被告嘉某房地產(chǎn)公司的委托代理人徐萬(wàn)軍、費(fèi)沖到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，一、原、被告簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定問(wèn)題。原、被告簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同符合合同生效的要件，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。二、被告是否構(gòu)成違約的問(wèn)題，如構(gòu)成違約，違約金如何計(jì)算的問(wèn)題。被告是否構(gòu)成違約涉及如何認(rèn)定房屋交付的時(shí)間的問(wèn)題。依據(jù)合同約定，房屋在驗(yàn)收合格后才能交付，但2014年3月18日原告即實(shí)際接管所買(mǎi)房屋，此時(shí)原告即對(duì)所買(mǎi)房屋具有支配權(quán)，裝修后即可居住，此后并未給原告造成租金損失，且該房屋在交付時(shí)質(zhì)量實(shí)際是合格的，只是未經(jīng)評(píng)定驗(yàn)收而已，故本著實(shí)事求是的原則，應(yīng)自原告實(shí)際接管房屋時(shí)起視為房屋已經(jīng)交付。而合同中約定的交房時(shí)間是2013年5月31日前，被告構(gòu)成逾期交房，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同中關(guān)于出賣(mài)人逾期交付房屋按日向買(mǎi)受人支付已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金的約定，被告以該約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少，本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙艞l規(guī)定“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條 ?第二款 ?規(guī)定的‘過(guò)分高于造成的損失’”。違約金數(shù)額約定過(guò)高，容易導(dǎo)致守約方獲得不當(dāng)利益，本案應(yīng)遵循公平原則，既維護(hù)守約方的利益，又兼顧違約方的利益，對(duì)違約金適當(dāng)減少，以維護(hù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的正常交易秩序。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條 ?第三款 ?規(guī)定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！北驹嚎梢罁?jù)該規(guī)定計(jì)算因被告延期交房給原告造成的實(shí)際損失。原告的實(shí)際損失本院可按原告所購(gòu)房屋月租金756元計(jì)算原告房屋租金損失。逾期交房期間應(yīng)自合同約定的最后交房時(shí)間的第二天起算至房屋交付之日止。從2013年6月1日至2014年3月18日共計(jì)287天，原告的租金損失為7232.40元（756元／月÷30天×287天）。為對(duì)被告不守誠(chéng)信的行為以示懲罰，在原告租金損失的基礎(chǔ)上上浮15％即為1084.86元，故被告共應(yīng)支付原告違約金8317.26元。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?、第一百一十三條 ?第一款 ?、第一百一十四條 ?第二款 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條 ?第三款 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙艞l ?和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
被告嘉某房地產(chǎn)公司支付原告徐亞某、梁美英逾期交房違約金8317.26元，限被告嘉某房地產(chǎn)公司于本判決生效之日起5日內(nèi)一次性給付給原告徐亞某、梁美英。
如果未按本判決指定的期間履行金錢(qián)給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)900元，原告徐亞某、梁美英負(fù)擔(dān)450元，被告嘉某房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)450元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級(jí)人民法院。上訴人在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?的規(guī)定預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。湖北省咸寧市中級(jí)人民法院訴訟費(fèi)專(zhuān)戶(hù)名稱(chēng):湖北省咸寧市中級(jí)人民法院；開(kāi)戶(hù)行:中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行咸寧溫泉支行；賬號(hào):17-680501040008389-222。上訴人在上訴期滿(mǎn)后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，一、原、被告簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定問(wèn)題。原、被告簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同符合合同生效的要件，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。二、被告是否構(gòu)成違約的問(wèn)題，如構(gòu)成違約，違約金如何計(jì)算的問(wèn)題。被告是否構(gòu)成違約涉及如何認(rèn)定房屋交付的時(shí)間的問(wèn)題。依據(jù)合同約定，房屋在驗(yàn)收合格后才能交付，但2014年3月18日原告即實(shí)際接管所買(mǎi)房屋，此時(shí)原告即對(duì)所買(mǎi)房屋具有支配權(quán)，裝修后即可居住，此后并未給原告造成租金損失，且該房屋在交付時(shí)質(zhì)量實(shí)際是合格的，只是未經(jīng)評(píng)定驗(yàn)收而已，故本著實(shí)事求是的原則，應(yīng)自原告實(shí)際接管房屋時(shí)起視為房屋已經(jīng)交付。而合同中約定的交房時(shí)間是2013年5月31日前，被告構(gòu)成逾期交房，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同中關(guān)于出賣(mài)人逾期交付房屋按日向買(mǎi)受人支付已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金的約定，被告以該約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少，本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙艞l規(guī)定“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條 ?第二款 ?規(guī)定的‘過(guò)分高于造成的損失’”。違約金數(shù)額約定過(guò)高，容易導(dǎo)致守約方獲得不當(dāng)利益，本案應(yīng)遵循公平原則，既維護(hù)守約方的利益，又兼顧違約方的利益，對(duì)違約金適當(dāng)減少，以維護(hù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的正常交易秩序。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條 ?第三款 ?規(guī)定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！北驹嚎梢罁?jù)該規(guī)定計(jì)算因被告延期交房給原告造成的實(shí)際損失。原告的實(shí)際損失本院可按原告所購(gòu)房屋月租金756元計(jì)算原告房屋租金損失。逾期交房期間應(yīng)自合同約定的最后交房時(shí)間的第二天起算至房屋交付之日止。從2013年6月1日至2014年3月18日共計(jì)287天，原告的租金損失為7232.40元（756元／月÷30天×287天）。為對(duì)被告不守誠(chéng)信的行為以示懲罰，在原告租金損失的基礎(chǔ)上上浮15％即為1084.86元，故被告共應(yīng)支付原告違約金8317.26元。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?、第一百一十三條 ?第一款 ?、第一百一十四條 ?第二款 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條 ?第三款 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙艞l ?和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

被告嘉某房地產(chǎn)公司支付原告徐亞某、梁美英逾期交房違約金8317.26元，限被告嘉某房地產(chǎn)公司于本判決生效之日起5日內(nèi)一次性給付給原告徐亞某、梁美英。
如果未按本判決指定的期間履行金錢(qián)給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)900元，原告徐亞某、梁美英負(fù)擔(dān)450元，被告嘉某房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)450元。

審判長(zhǎng)：汪平紅
審判員：楊緒文
審判員：王興朝

書(shū)記員：洪錦