原告(反訴被告)：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市。
　　委托訴訟代理人：邱厚木，北京安博(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：盛黍(上海)餐飲管理有限公司，住所地上海市楊浦區(qū)。
　　法定代表人：陸斌，董事長。
　　委托訴訟代理人：胡海容、黃磊，上海瀾亭律師事務(wù)所律師。
　　原告徐某某訴被告盛黍(上海)餐飲管理有限公司(以下簡稱盛黍公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年10月9日立案后，被告盛黍(上海)餐飲管理有限公司對原告徐某某房屋租賃合同糾紛一案提起反訴，本院依法適用簡易程序，合并公開開庭進行了審理。原告徐某某的委托代理人邱厚木、被告盛黍公司的委托代理人胡海容、黃磊到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告徐某某向本院提出訴訟請求：1、解除原、被告的“老上海風(fēng)情”美食廣場商鋪經(jīng)營租賃合同；2、被告退還進場專項費用50,000元；3、被告退還商鋪經(jīng)營租賃押金20,000元；4、被告退還首期租金(含管理費)27,400元；5、被告承擔(dān)律師費7,000元；6、被告賠償原告因承擔(dān)涉訴商鋪中介費支出損失7,000元。事實和理由：徐某某與盛黍公司于2018年10月30日簽訂《商鋪經(jīng)營租賃合同》，約定徐某某承租上海市虹口區(qū)曲陽路XXX號曲陽生活購物中心5層502-A12鋪位(以下簡稱系爭商鋪),租期自2018年11月18日至2020年11月17日止。合同簽訂后，徐某某如約支付進場專項費5萬元、押金2萬元及首期三個月租金(含管理費)27,400元。但盛黍公司未能按約交付可供經(jīng)營的商鋪，其直至2019年2月19日才通知徐某某商鋪水電、燃氣工程竣工，并在商鋪承租人微信群內(nèi)通知于2019年3月3日開業(yè)經(jīng)營，盛黍公司逾期30日交付系爭商鋪，徐某某有權(quán)解除合同并要求退還進場專項費、押金及首期租金，解除合同的時間為徐某某搬離之日即2019年5月31日。系爭商鋪經(jīng)營配套設(shè)施設(shè)備存在質(zhì)量問題，即檔口漏水，導(dǎo)致無法正常經(jīng)營，經(jīng)告知仍未改正。故起訴。
　　被告盛黍(上海)餐飲管理有限公司辯稱，盛黍公司認為不應(yīng)解除合同，但徐某某已實際搬離系爭商鋪，合同無法履行。合同因無法履行而解除，解除日期為2019年5月31日。盛黍公司于2018年12月12日將系爭商鋪交給徐某某讓其入場籌備，于2019年1月15日通知徐某某于2月12日正式開業(yè)。所有證照已于2019年2月2日辦理完畢，當日徐某某即可開始在系爭商鋪內(nèi)經(jīng)營。雖然盛黍公司逾期交房超過三十日，但在解除條件成就后，徐某某沒有行使解除權(quán)，而是在系爭商鋪內(nèi)經(jīng)營，其以實際履行行為放棄解除權(quán)。徐某某正常經(jīng)營至2019年5月31日首期租金到期日搬走，在合同正常履行后喪失解除權(quán)，無權(quán)再行使解除權(quán)。徐某某擅自搬離，構(gòu)成違約，根據(jù)合同第3.2條約定，進場費不予退還。徐某某逾期交付租金，至今仍拖欠第一期租金2,000元，根據(jù)合同第6.2條約定，押金不予退還。盛黍公司不存在違約行為，不同意賠償律師費，且徐某某主張的律師費缺少支付憑證。徐某某未能舉證證明支付了中介費，其提供的收據(jù)無法證明與本案有關(guān)，且系其違約，盛黍公司不應(yīng)支付該筆費用。
　　被告(反訴原告)盛黍(上海)餐飲管理有限公司向本院提出反訴請求：1、要求原告向被告支付2019年3月1日至2019年5月31日欠付的租金和物業(yè)管理費2,000元，并支付自2019年3月1日起算至實際支付之日止的違約金，以2,000元為基數(shù)，按日萬分之四的標準計算；2、原告賠償被告損失29,400元，以三個月租金和物業(yè)管理費計；3、原告賠償被告因本案產(chǎn)生的律師費1萬元。事實和理由：徐某某承租系爭商鋪后，按約支付了進場專項費用5萬元、押金2萬元及首期三個月租金(含管理費)27,400元，首期租金和物業(yè)管理費差額2,000元至今仍未支付。盛黍公司于2018年12月12日將系爭商鋪交付徐某某使用，但因辦理營業(yè)執(zhí)照、食品衛(wèi)生許可證等證照的時間超出預(yù)期，導(dǎo)致商鋪未能按期開業(yè)。2019年1月15日，盛黍公司向徐某某發(fā)送《關(guān)于辦證及正式開業(yè)通知》，考慮到開業(yè)延期盛黍公司主動讓利，確認徐某某的正式租期自2019年3月1日起算。2019年2月2日，商鋪經(jīng)營所需全部證照已辦理完成，具備對外營業(yè)條件。2019年2月12日，系爭商鋪所在的美食廣場對外開業(yè)經(jīng)營，但為了推廣美食廣場，對外宣傳時定在3月3日開始經(jīng)營。2019年5月31日，徐某某搬出系爭商鋪并交還鑰匙。徐某某在盛黍公司逾期交付商鋪超過30日后，并未行使合同約定的解除權(quán)，而是在商鋪符合經(jīng)營條件后開業(yè)經(jīng)營，以實際行為放棄解除權(quán)，作出繼續(xù)履行合同的意思表示。然在租賃合同正常履行后，徐某某未按約支付租金，且在未與盛黍公司協(xié)商一致的情況下搬出系爭商鋪，系單方解除合同，構(gòu)成違約，給盛黍公司造成了空置費、重新招商和重新裝修等一系列損失。為本案訴訟，盛黍公司還支付了律師費1萬元。故起訴。
　　原告(反訴被告)徐某某對反訴辯稱，在入駐系爭商鋪后，電表、電線、水管均由徐某某自行籌辦，故與盛黍公司協(xié)商在首期租金中扣除2,000元。徐某某沒有違約，系盛黍公司違約在先，不同意賠償損失，律師費也不應(yīng)由徐某某承擔(dān)。
　　經(jīng)審理查明，2018年10月20日，盛黍公司(甲方)與徐某某(乙方)簽訂《商鋪經(jīng)營租賃合同》，約定徐某某租賃系爭商鋪做經(jīng)營使用，租賃期限自2018年11月18日至2020年11月17日止；乙方應(yīng)按時向甲方繳納每月租金6,800元，每月物業(yè)管理費為3,000元，租金及物業(yè)管理費繳納為每三個月一次，一次性繳足三個月的租金及管理費，且須在支付當月首日的前五日內(nèi)繳納；簽訂合同當日，乙方應(yīng)向甲方繳納以下費用，此費用也作為定金：(1)進場專項費用50,000元(合同簽訂后，無論乙方是否違約此筆款項不退，甲方違約除外)。甲方提供公共部位全裝修、配套餐桌椅、中央空調(diào)，商鋪內(nèi)部提供吊燈、墻地磚、排煙及油煙隔離系統(tǒng)、集煙罩、排污系統(tǒng)、通水、通電、通煤氣(指定鋪位)；(2)商鋪經(jīng)營租賃押金/保證金20,000元，該押金同時作為乙方經(jīng)營過程中按時付費的履約保證金及食品安全保證金。合同第二條第2項約定，如果甲方晚于合同上的起租期交付或者到本合同起租日還未對外營業(yè)的，則實際租賃期限以甲方給予乙方的起租確認書為準。合同第五條第(一)款第2項約定，甲方負責(zé)提供檔口內(nèi)的油煙設(shè)施、油煙凈化設(shè)備、排煙管道、集煙罩，并確保達到餐飲要求；第5項約定，甲方負責(zé)統(tǒng)一辦理商鋪經(jīng)營所需的申請報批手續(xù),包括消防審查、營業(yè)執(zhí)照、食品經(jīng)營許可證，甲方承諾于2018年11月18日前辦理完結(jié)所有證照手續(xù)；第6項約定，甲方承諾于2018年11月18日前將場地裝修完成交由乙方入場籌備，甲方確保出租與乙方的所有設(shè)施設(shè)備使用狀態(tài)良好，經(jīng)雙方驗收交接后交付與乙方使用。合同第6.2條約定，乙方未能按本合同約定逾期支付租金、管理費等任何一項應(yīng)由乙方支付的費用超過7日的，按照乙方違約處理，甲方有權(quán)在情況發(fā)生后的任何時間采取停電、停水、限制乙方繼續(xù)經(jīng)營的行為，并可提前終止本合同并沒收乙方押金，乙方同時仍需按照實際情況支付租金、管理費、水電費、網(wǎng)絡(luò)費等。合同第6.3條約定，如因甲方原因未能按時交付該租賃商鋪與乙方經(jīng)營使用，逾期超過三十天，乙方有權(quán)解除合同，甲方同意全額無息退還收取的進場專項費用、押金及首期租金。合同第6.5條約定，甲、乙雙方依據(jù)6.2、6.3、6.4條款所述的情形前提下終止合同的都應(yīng)及時通知對方，守約方也可以選擇不予終止合同，但仍有權(quán)要求違約方賠償由此造成的實際經(jīng)營損失。合同第6.6條約定，在租賃場地未交付前，乙方亦不得單方面解除合同(甲方同意收取乙方違約金解除合同的除外)。合同第6.7條約定，甲方向乙方通知租賃場地交付日期后，超過5日乙方未進行現(xiàn)場簽字確認的，則視為乙方同意接收交付場地，起租日以交付通知之日起算，乙方不持異議。合同第8.1條約定，因訴訟產(chǎn)生的任何費用包括但不限于律師費、訴訟費等由過錯方承擔(dān)。合同簽訂后，徐某某如約支付了進場專項費、押金和首期租金27,400元，因徐某某自行進行水電排線，經(jīng)協(xié)商，盛黍公司在首期租金中減免2,000元。
　　2018年12月12日，盛黍公司向徐某某交付系爭商鋪鑰匙。盛黍公司于2019年2月2日辦出《公眾聚集場所投入使用、營業(yè)前消防安全檢查合格證》。
　　2019年2月19日，盛黍公司以老上海風(fēng)情美食街管理部的名義發(fā)出《室內(nèi)工程完工通知》，明確曲陽路XXX號5樓“老上海風(fēng)情美食廣場”商鋪內(nèi)水電、燃氣工程已全面竣工，也已全部投入使用。本美食廣場不再為任何商戶免費調(diào)整、維修，任何水電、燃氣工程后續(xù)如有損壞，請自行找人安裝、維修(除燃氣外，必須由美食廣場提供的專業(yè)師傅)。此后，徐某某入場經(jīng)營。
　　2019年2月25日，徐某某向盛黍公司工作人員發(fā)送微信稱：“這位置上面滴水，A12門頭上，消毒柜位置，微微得滴?！笔⑹蚬竟ぷ魅藛T稱：“已經(jīng)保修了。”2019年2月27日，盛黍公司工作人員在“老上?！蔽⑿湃褐邪l(fā)布開業(yè)廣告，載明曲陽生活購物中心五樓開業(yè)時間2019年3月3日。2019年3月18日，徐某某向盛黍公司工作人員發(fā)送微信稱：“這漏水都說了半個月了還沒處理，前臺有點滴水?！笔⑹蚬竟ぷ魅藛T稱：“已經(jīng)和大物業(yè)溝通了，要等到過了雨季，天氣好了，大修?！?br/>　　2019年5月30日，徐某某向盛黍公司法定代表人發(fā)送微信，稱“我們終止合同吧，進場費退我5萬和押金2萬，中間耽誤我們時間賠償你看著辦吧”、“你方逾期交付房屋正常使用超過30天，現(xiàn)通知你及你公司解除本商鋪租賃合同，我方5月31日退場，鑰匙交給美食城辦公室，5萬進場費、2萬押金和耽誤時間損失、員工工資、員工房租補貼，上述款項立即全部退還和賠償給我”。次日，徐某某搬離系爭商鋪并交付鑰匙。為本案訴訟，徐某某支付律師費7,000元，盛黍公司支付律師費1萬元。
　　本案審理中，雙方同意庭后自行結(jié)算水電費，本案中不再主張。
　　審理中，盛黍公司提交一份聊天記錄，顯示其工作人員于2019年1月15日向包括徐某某在內(nèi)的“曲陽夜市老上海風(fēng)情美食街”發(fā)出《關(guān)于辦證及正式開業(yè)通知》，載明本項目正式開業(yè)時間安排在2019年2月12日，2018年9-10月簽約客戶正式租期起算時間自2019年3月1日起計算，上述1-2月免租金額在2019年第2季租金中直接抵扣，雙方將簽補充協(xié)議進行約定。徐某某表示沒有收到過該份開業(yè)通知。
　　審理中，關(guān)于系爭商鋪漏水的問題，徐某某表示經(jīng)營以后沒多久開始漏水，漏水部位是商鋪前臺，從天花板直接滴水下來，雖未停業(yè)但影響正常經(jīng)營，客人看到有漏水就不進來了。盛黍公司表示滲水程度非常輕微，徐某某自己表述是微微滴水，不影響其正常經(jīng)營，漏水部位是前臺并非客人座位。盛黍公司要求物業(yè)修理，但物業(yè)稱等天氣好一點維修，那段時間正好是梅雨季節(jié)，現(xiàn)在已經(jīng)修理完畢。
　　上述事實，有原告提供的租賃合同、完工通知、微信記錄、聘用律師合同、律師費發(fā)票、收據(jù)、轉(zhuǎn)賬憑證，被告提供的交付入場確認單、消防安全檢查合格證、關(guān)于辦證及正式開業(yè)通知、微信記錄、法律服務(wù)委托協(xié)議、律師費發(fā)票，及雙方陳述等證據(jù)為證。
　　本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，徐某某和盛黍公司均應(yīng)按約履行雙方簽訂的《商鋪經(jīng)營租賃合同》。盛黍公司逾期交房超過三十日構(gòu)成違約，徐某某按約獲得合同解除權(quán)。但解除事由發(fā)生后，徐某某仍實際入場經(jīng)營，繼續(xù)履行合同，可認定其以主動的行為放棄行使合同解除權(quán)。因此，徐某某當前再行使因盛黍公司逾期交房所產(chǎn)生的合同解除權(quán)，無法律依據(jù)，不應(yīng)支持。
　　系爭商鋪現(xiàn)已由盛黍公司收回，雙方之間的租賃合同客觀上已無法繼續(xù)履行，應(yīng)認定解除。盛黍公司作為出租人，有義務(wù)提供符合合同目的的適用房屋；徐某某作為承租人，有義務(wù)按約使用系爭商鋪。現(xiàn)盛黍公司出租的系爭商鋪存在一定的使用障礙，影響承租人使用，存在瑕疵；徐某某則未經(jīng)協(xié)商一致，提前退租并搬離系爭商鋪，可見雙方均存在一定違約行為，就合同的解除和遲延履行互不享有違約責(zé)任的追索權(quán)。故本院對徐某某主張的中介費損失、盛黍公司主張的損失、逾期付款違約金和利息，雙方主張的律師費均不予支持。盛黍公司辯稱滲水問題輕微不影響經(jīng)營，且其已向物業(yè)報修，因天氣原因暫時無法修理，但未能充分舉證證明，現(xiàn)盛黍公司確實未能及時修理，故對其主張不予認可。合同解除后，徐某某支付的押金應(yīng)由盛黍公司返還。盛黍公司主張首期租金中徐某某少付了2,000元，但雙方已對首期租金中扣除2,000元達成一致，故對其主張不予認可。徐某某要求盛黍公司退還已付的首期租金，然系爭商鋪已于2018年12月12日交付徐某某，即便其并未收到盛黍公司發(fā)出的開業(yè)通知，也最晚于2019年2月19日知曉系爭商鋪已經(jīng)完工，具備對外經(jīng)營的條件，現(xiàn)其已實際入場經(jīng)營并于2019年5月31日搬離商鋪、交付鑰匙，應(yīng)按約支付至2019年5月31日止的租金及物業(yè)管理費，故對該項訴請本院依法不予支持。關(guān)于徐某某已付的進場專項費，合同約定的進場專項費條款中載明由盛黍公司提供公共部位裝修及相關(guān)的設(shè)施設(shè)備等，可認定該筆進場費實為裝修費。盛黍公司辯稱根據(jù)合同約定徐某某擅自搬離構(gòu)成違約，進場費不退，但合同也約定甲方違約除外，現(xiàn)盛黍公司存在違約行為，故對其主張依法不予認可。因雙方違約導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失應(yīng)根據(jù)各自過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，且系爭商鋪的裝飾裝修是盛黍公司根據(jù)自己的經(jīng)營需求統(tǒng)一進行的，在徐某某搬離系爭商鋪后，盛黍公司仍可繼續(xù)利用該裝飾裝修，故本院酌情確定盛黍公司應(yīng)退還徐某某的進場費為2.2萬元。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十七條、第一百二十條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條第(三)項之規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告徐某某與被告盛黍(上海)餐飲管理有限公司就上海市虹口區(qū)曲陽路XXX號曲陽生活購物中心5層502-A12鋪位簽訂的《商鋪經(jīng)營租賃合同》；
　　二、被告盛黍(上海)餐飲管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)退還原告徐某某押金2萬元；
　　三、被告盛黍(上海)餐飲管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)退還原告徐某某進場專項費2.2萬元；
　　四、駁回原告徐某某的其他訴訟請求；
　　五、駁回被告(反訴原告)盛黍(上海)餐飲管理有限公司的反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費2,528元，減半收取1,264元，由原告徐某某負擔(dān)664元，被告盛黍(上海)餐飲管理有限公司負擔(dān)600元。反訴受理費420.29元(已減半收取)，由被告(反訴原告)盛黍(上海)餐飲管理有限公司負擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：高行瑋

書記員：吳靜文