原告：彭某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省安陸市人，住湖北省安陸市。委托訴訟代理人：趙川，湖北浩法律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：彭本貴，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省安陸市人，住湖北省安陸市，系原告彭某之父。被告：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省安陸市人，住湖北省安陸市府城辦事處鳳凰城市。被告：安陸市鑫罡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。住所地：安陸市南城辦事處石橋村。法定代表人：陳益松，該公司經(jīng)理。

原告彭某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令被告陳某某返還購(gòu)房款197640元及利息；2.本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：2014年2月24日，被告陳某某向原告銷售由陳新強(qiáng)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)一套，收取了原告購(gòu)房款及辦證費(fèi)用197640元，但被告事后并無(wú)房屋交付給原告，經(jīng)原告多次催要，被告一再承諾如無(wú)房交付就返還原告購(gòu)房款及利息，為此，原告提起訴訟，請(qǐng)求法院公正判決。被告陳某某辯稱，原告訴被告陳某某償還購(gòu)房款理由不成立，此款應(yīng)由鑫罡公司負(fù)責(zé)償還。2012年6月1日鑫罡公司欠被告63.8萬(wàn)元，后經(jīng)法院調(diào)解，鑫罡公司以5套房屋作為抵押。經(jīng)彭本炎（被告戰(zhàn)友）介紹將5號(hào)樓5251房（抵押給被告的房屋）出售給彭某（彭本炎侄子），當(dāng)時(shí)由開(kāi)發(fā)商陳新強(qiáng)簽訂房屋買賣合同，被告陳某某收取購(gòu)房款，并出具了收條。2017年1月原告準(zhǔn)備裝修時(shí)發(fā)現(xiàn)該房已被裝修，于是又找陳新強(qiáng)等人協(xié)商，另?yè)Q了一套房，2017年原告發(fā)現(xiàn)該房又被出售了，因陳新強(qiáng)無(wú)法正常提供房屋給原告，遂向原告出具了一份22萬(wàn)元的借條。被告鑫罡公司辯稱，原告給付陳某某購(gòu)房款197640元屬實(shí)，后來(lái)沒(méi)有房子給原告，公司已償還了15000元給彭本貴，剩下的房款公司認(rèn)賬。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：被告陳某某與其戰(zhàn)友彭本炎聊天時(shí)談到有抵押給自己的房子要出售，請(qǐng)彭本炎幫忙聯(lián)系，后彭本炎聯(lián)系被告陳某某說(shuō)其兄彭本貴要給孩子購(gòu)買房屋。2014年2月24日被告陳某某帶彭本貴、彭本炎去查看位于安陸市××毓××小區(qū)××樓××房后，彭本貴給付陳某某2萬(wàn)元定金，后又給付17萬(wàn)多元，被告陳某某向彭本貴出具收條，載明：“今收到彭某交來(lái)房款壹拾玖萬(wàn)柒仟陸佰肆拾元，（房產(chǎn)證收據(jù)及購(gòu)房收據(jù)未開(kāi)，含水電初裝費(fèi)）收款人：陳某某，2014.2.24”。被告陳某某與彭本貴在安陸市城毓秀閣小區(qū)，由被告鑫罡公司與彭本貴簽訂了購(gòu)房合同。2017年1月左右原告發(fā)現(xiàn)該處房屋已被他人占有，遂找被告陳某某，被告陳某某后聯(lián)系陳新強(qiáng)（鑫罡公司法定代表人陳益松之子）另調(diào)換了一套8棟414房，但時(shí)隔一個(gè)多月，原告再次發(fā)現(xiàn)此房被他人占有，再找被告陳某某，再次換了一套，后再次出現(xiàn)被占情況，陳新強(qiáng)因三次換房無(wú)果，給付彭本貴150**元作為損失賠償。同時(shí)查明，原告購(gòu)買的該處房產(chǎn)系被告鑫罡公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的。因被告鑫罡公司欠被告陳某某63.8萬(wàn)元的借款，兩被告達(dá)成還款協(xié)議，并經(jīng)法院制作調(diào)解書，明確：1.鑫罡公司欠陳某某借款63.8萬(wàn)元，定于2012年12月30日前一次性付清，逾期承擔(dān)違約金10萬(wàn)元；2.鑫罡公司以安陸市毓秀閣小區(qū)5號(hào)樓、6號(hào)樓的5251、5152、5351、6152、6151五套房作為借款抵押，如鑫罡公司出售抵押房屋，需得到陳某某同意，并將售房款優(yōu)先償還借款，逾期還款將以此五套房屋抵償借款。另查，被告鑫罡公司開(kāi)發(fā)的此處房產(chǎn)的土地使用性質(zhì)是集體用地。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)：1.兩被告中誰(shuí)與原告形成房屋買賣關(guān)系；2.原告的購(gòu)房款應(yīng)由被告鑫罡公司還是被告陳某某退還。
原告彭某與被告陳某某、被告安陸市鑫罡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱鑫罡公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年2月1日受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。2018年4月10日被告陳某某申請(qǐng)追加鑫罡公司為本案被告，本院予以準(zhǔn)許。原告彭某的委托訴訟代理人趙川、彭本貴，被告陳某某、被告鑫罡公司法定代表人陳益松到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，一、原告與被告鑫罡公司形成房屋買賣關(guān)系。安陸市毓秀閣小區(qū)的房屋系被告鑫罡公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的，被告鑫罡公司認(rèn)可與原告的房屋買賣關(guān)系?，F(xiàn)原告認(rèn)為購(gòu)房款是被告陳某某收取，陳某某基于抵償?shù)姆课莩鍪劢o原告，原告與被告陳某某形成房屋買賣關(guān)系。本案中被告陳某某對(duì)原告介紹是被告鑫罡公司抵押給自己的房屋要出售，原告在查看位于安陸市××毓××小區(qū)××樓××房后后，與被告鑫罡公司簽訂房屋買賣合同，原告發(fā)現(xiàn)該房屋被他人占有后，被告鑫罡公司又為原告調(diào)換過(guò)房屋二次，且后調(diào)換房屋均不是被告鑫罡公司抵押給被告陳某某的房屋，原告收取被告鑫罡公司15000元作為被告鑫罡公司二次調(diào)房的損失賠償。原告在得知自己購(gòu)買的房屋被被告鑫罡公司再次出售后，二次選擇由被告鑫罡公司另外調(diào)換房屋，原告應(yīng)清楚自己購(gòu)買被告鑫罡公司的房屋。依據(jù)簽訂房屋買賣合同的主體及合同履行過(guò)程中的上述事實(shí)，本院認(rèn)定為原告與被告鑫罡公司之間形成的房屋買賣關(guān)系。二、被告鑫罡公司應(yīng)當(dāng)退還原告購(gòu)房款并賠償損失。原告認(rèn)為被告陳某某收取購(gòu)房款，現(xiàn)無(wú)房交付應(yīng)當(dāng)退款。本案中房屋由被告鑫罡公司出售給原告，被告陳某某是基于與被告鑫罡公司債務(wù)糾紛及還款協(xié)議而收取了出售房屋的購(gòu)房款，被告鑫罡公司對(duì)此事實(shí)予以認(rèn)可，故應(yīng)由被告鑫罡公司承擔(dān)退還購(gòu)房款的責(zé)任。被告鑫罡公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的此處房屋的土地使用權(quán)屬于集體性質(zhì)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；”原告不屬于該集體土地上的村民，即使原告與被告鑫罡公司之間房屋買賣合同成立，也因違反了法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而是無(wú)效合同，因無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，被告鑫罡公司應(yīng)當(dāng)知道此處房屋的用地性質(zhì)，原告不宜購(gòu)買此處房屋反而出售，具有過(guò)錯(cuò)，故被告鑫罡公司應(yīng)當(dāng)退還原告購(gòu)房款和占用期間的利息損失，故對(duì)原告要求按照銀行同期貸款利率計(jì)算占用期間的利息的請(qǐng)求，依法予以支持。被告鑫罡公司已經(jīng)給付15000元賠償，應(yīng)從利息中扣減。綜上所述，被告鑫罡公司應(yīng)當(dāng)退還原告購(gòu)房款和占用期間的利息。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)、第五十八條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

被告安陸市鑫罡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效后十日內(nèi)返還原告彭某購(gòu)房款197640元，并賠償損失（以197640元為本金，自2014年2月24日起按照中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算利息至返還之日止，已給付15000元從中扣減）。上列應(yīng)付款項(xiàng)，逾期支付，按《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定辦理，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)4252元，減半收取2126元，由被告安陸市鑫罡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省孝感市中級(jí)人民法院。

審判員　　金愛(ài)華

書記員：張蕾