原告(反訴被告)彭月平,男,1982年12月7日出生,漢族,武漢市人,內(nèi)蒙古伊利實業(yè)集團有限公司員工。
委托代理人錢開明,湖北明曉律師事務(wù)所律師。
被告(反訴原告)武漢搏勝世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人駱訓(xùn)坤,董事長。
委托代理人趙胤,湖北山河律師事務(wù)所律師。
委托代理人徐瑞貞,湖北山河律師事務(wù)所律師。
原告(反訴被告)彭月平與被告(反訴原告)武漢搏勝世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱武漢搏勝公司)商品房預(yù)售合同糾紛一案,本院受理后,依法適用普通程序,由審判員屠俊霞擔(dān)任審判長,與人民陪審員吳瑋、肖煥彬組成合議庭,公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)彭月平及其委托代理人錢開明,被告(反訴原告)武漢搏勝公司的委托代理人趙胤到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院認為,彭月平與武漢搏勝公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》是雙方真實意思表示,且內(nèi)容并未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定,應(yīng)為有效,雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行義務(wù)。
關(guān)于合同解除的問題?!段錆h市商品房買賣合同》第七條約定“逾期超過六十日后,出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的,買受人按累計應(yīng)付款的1%向出賣人支付違約金,出賣人應(yīng)向買受人退還累計已付款。買受人愿意繼續(xù)履行合同的,經(jīng)出賣人同意,合同繼續(xù)履行。自本合同的應(yīng)付款期限之第二日起至實際全額支付應(yīng)付款之日止,買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之二的違約金?!北景钢校碓缕接?013年1月2日給付剩余首期款100,000元,應(yīng)視為其愿意繼續(xù)履行合同,武漢搏勝公司接收房款并向其交付房屋,應(yīng)視為其同意繼續(xù)履行合同,故合同應(yīng)繼續(xù)履行,且雙方現(xiàn)已履行完合同的主要義務(wù),故武漢搏勝公司要求解除合同,不符合法定或約定的解除條件,本院不予支持。
關(guān)于彭月平是否應(yīng)承擔(dān)逾期付款違約金的問題。根據(jù)《合同補充協(xié)議》的約定,彭月平應(yīng)于合同簽訂當(dāng)日即2012年7月2日支付全部首期款,而其于2013年1月2日才付清剩余首期款100,000元,逾期184天,已構(gòu)成違約,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,即支付逾期付款違約金3,680元(100,000元×0.0002×184天),但鑒于本案中武漢搏勝公司僅要求彭月平支付逾期付款違約金1,000元,本院予以照準。審理中,彭月平辯稱武漢搏勝公司同意其于交房時支付剩余首期款,但未提交相應(yīng)的證據(jù)予以證實,且武漢搏勝公司對此不予認可,故對彭月平的該節(jié)辯稱意見,本院不予采納。
關(guān)于武漢搏勝公司是否應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任問題?!吨腥A人民共和國建筑法》第六十一條規(guī)定:“交付竣工驗收的建筑工程,必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準,有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書,并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗收或驗收不合格的,不得交付使用?!北景钢?,武漢搏勝公司雖已依約于2012年12月30日向彭月平交付房屋,但彭月平收房時該房屋尚未被驗收合格,不符合法定的交房條件,而武漢搏勝公司于2013年1月21日取得涉案樓盤的竣工驗收備案證明書后,才達到房屋交付的法定條件。故武漢搏勝公司存在逾期交房的違約行為。
關(guān)于武漢搏勝公司逾期交房的違約責(zé)任及計算方式的問題。根據(jù)《合同補充協(xié)議》第九條“買受人尚未按照合同約定付清全部購房款的,出賣人有權(quán)順延房屋交付期限至買受人付清全部房款之日止”的約定,武漢搏勝公司理應(yīng)于2013年1月2日向彭月平交付符合法定交房條件的房屋,但該房屋于2013年1月21日才達到房屋交付的法定條件,遲延交房19天,已構(gòu)成違約,應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,即支付逾期交房的違約金2,431.9元(639,974元×0.0002×19天)。
關(guān)于武漢搏勝公司是否應(yīng)承擔(dān)逾期不能辦證的違約責(zé)任問題?!段錆h市商品房買賣合同》第十六條約定“關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定:出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。因出賣人的責(zé)任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的,雙方同意按照下列第2項方式處理,即買受人不退房,出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金?!北景钢?,武漢搏勝公司已完成訴爭房屋權(quán)屬初始登記,彭月平可隨時辦理訴爭房屋的權(quán)屬證書,故不屬于《武漢市商品房買賣合同》第十六條第2項約定的無法辦證的情形。故對于彭月平要求武漢搏勝公司向其支付逾期交房、造成不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證違約金6,399.74元的訴訟請求,本院不予支持。
關(guān)于武漢搏勝公司調(diào)整配電房規(guī)劃方案是否構(gòu)成違約的問題。本案中,武漢搏勝公司應(yīng)湖北省電力公司的要求調(diào)整配電房規(guī)劃方案,將配電房由地下改至地上,該規(guī)劃調(diào)整方案已分別于2012年2月11日、同年4月12日由相關(guān)行政主管部門公示、批準,而原、被告雙方簽訂商品房買賣合同的時間為2012年7月31日,可見,在雙方簽訂合同之前,配電房規(guī)劃方案調(diào)整便已進行公示,故其在簽訂合同時對配電房改建至地上事宜應(yīng)當(dāng)知曉,涉案樓盤現(xiàn)在的配電房也是按照調(diào)整后的規(guī)劃方案建設(shè)的,故武漢搏勝公司并不存在違約增設(shè)配電房的行為。審理中,彭月平稱武漢搏勝公司采取欺詐和隱瞞的方式,在售樓時未向其告知臨近房屋有配電房,未提交證據(jù)證實,應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。彭月平還稱武漢搏勝公司改變原配電房的建設(shè)方案未通知其及征求業(yè)主意見,違反合同約定,但根據(jù)《武漢市商品房買賣合同》第十三條的規(guī)定,關(guān)于小區(qū)景觀、道路及小區(qū)非盈利設(shè)施的規(guī)劃、設(shè)計變更均無需通知業(yè)主。彭月平稱武漢搏勝公司違規(guī)建設(shè)配電房并造成其所購買的房屋價值及使用功能損失,但未提交證據(jù)予以證實,故對其要求武漢搏勝公司賠償其損失50,000元的訴訟請求,于法無據(jù),本院不予支持。
綜上所述,武漢搏勝公司雖已在合同約定的交付時間內(nèi)向彭月平交付房屋,但因其交房時訴爭房屋并未竣工驗收合格,法定的交房條件尚不具備,應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。彭月平逾期給付首期款,已構(gòu)成違約,應(yīng)承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。武漢搏勝公司明知彭月平逾期付款,但仍接受此款并向彭月平交付房屋,應(yīng)視為雙方均同意合同繼續(xù)履行,武漢搏勝公司要求解除合同,本院不予支持。故對于原告彭月平主張被告武漢搏勝公司向其支付逾期交房違約金23,294.18元,本院在2,431.9元的范圍內(nèi)予以支持,超過的部分,不予支持;對于原告彭月平的其他訴訟請求,無事實和法律依據(jù),本院不予支持。對于反訴原告武漢搏勝公司要求反訴被告彭月平支付逾期付款違約金1,000元的訴訟請求,在約定范圍內(nèi),本院予以支持;對于反訴原告武漢搏勝公司的其他訴訟請求,本院不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條第一款,最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定,判決如下:
一、被告武漢搏勝世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告彭月平支付逾期交房違約金2,431.9元;
二、反訴被告彭月平于本判決生效后十日內(nèi)向反訴原告武漢搏勝世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付逾期付款違約金1,000元;
三、駁回原告彭月平的其他訴訟請求;
四、駁回反訴原告武漢搏勝世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費1,792元(彭月平已預(yù)交),反訴費33元(武漢搏勝世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已預(yù)交),合計1,825元,由彭月平負擔(dān)1,541元,武漢搏勝世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)284元。
如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時預(yù)交案件受理費1,792元,款匯武漢市中級人民法院。戶名:武漢市財政局非稅收入?yún)R繳專戶-市中院訴訟費分戶;帳戶:079501040000393;開戶行:農(nóng)行武漢市民航東路分理處,行號:832886;上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費用的,按自動撤回上訴處理。
審 判 長 屠俊霞 人民陪審員 吳 瑋 人民陪審員 肖煥彬
書記員:趙靚
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