彭建華
李海軍（湖北聯(lián)正律師事務(wù)所）
湖北康某置業(yè)經(jīng)營管理有限公司
謝惠

原告彭建華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黃石市人，住黃石市西塞山區(qū)。
委托代理人李海軍，系湖北聯(lián)正律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被告湖北康某置業(yè)經(jīng)營管理有限公司，住所地:鄂州市花湖鎮(zhèn)華山村二十四組。
法定代表人蔣任慶，系該公司經(jīng)理。
委托代理人謝惠，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，鄂州市人，系該公司會(huì)計(jì)，住鄂州市鄂城區(qū)。
原告彭建華訴被告湖北康某置業(yè)經(jīng)營管理有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法由審判員鄒志勇獨(dú)任審判，于2015年2月11日公開開庭進(jìn)行了審理。
原告及其委托代理人李海軍，被告的委托代理人謝惠到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告彭建華訴稱:被告擬開發(fā)鄂州市花湖鎮(zhèn)花湖開發(fā)區(qū)華清園二期商品房，并對(duì)該期房對(duì)外公開預(yù)售，經(jīng)過被告的宣傳，原告在被告的售樓處選好一套房源，并與被告在2012年8月8日簽訂《商品房買賣合同》一份，合同約定房屋的價(jià)款、交付日期及違約責(zé)任等。
合同簽訂后，原告向被告支付了66，090.00元購房款，被告按合同約定應(yīng)于2014年5月28日前向原告交付約定的商品房。
然合同約定的交房日，被告不能向原告交付房屋，時(shí)至今日交房仍遙遙無期。
原告到被告工地考察后得知，工程早已停工。
因被告的違約行為，導(dǎo)致原告的購房目的不能實(shí)現(xiàn)繼續(xù)履行該合同已無必要，根據(jù)該合同的約定，原告要求依法解除該合同，并與被告協(xié)商多次無果。
因合同約定的違約金過低，不足以彌補(bǔ)原告的資金被占用損失，根據(jù)公平原則，請(qǐng)求對(duì)違約金進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，即按銀行中長期同期貸款利率進(jìn)行計(jì)算，綜上，為維護(hù)原告的合法權(quán)益，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條 ?、第十三條 ?的規(guī)定，故此訴至法院，請(qǐng)求法院依法判決:1、依法解除原、被告之間簽訂的《商品房買賣合同》；2、判令被告雙倍退還原告購房款132，180.00元；3、判令被告支付違約金12，000.00元（按銀行同期貸款利率暫算至2015年2月8日，實(shí)際支付至法院判決給付之日止）；4、本案訴訟費(fèi)全部由被告承擔(dān)。
被告湖北康某置業(yè)經(jīng)營管理有限公司辯稱:當(dāng)時(shí)原告購房時(shí)，被告已經(jīng)告知原告該樓盤證件正在辦理中，我們同意解除合同，退還原告的購房款，但我公司不存在欺詐行為，我們不承擔(dān)雙倍返還回購房款的責(zé)任，請(qǐng)法院酌情處理原告主張的違約金損失。
原告彭建華為支持其訴訟請(qǐng)求，向法院提交證據(jù)如下:
證據(jù)一、2012年8月8日原、被告簽訂的《商品房買賣合同》一份，擬證明被告不能在2014年5月28日交付房屋給原告，已構(gòu)成違約，根據(jù)該合同的約定，原告有權(quán)解除合同；該合同屬于格式條款的霸王合同，理應(yīng)對(duì)違約金進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，以維護(hù)原告的合法利益。
證據(jù)二、被告湖北康某置業(yè)經(jīng)營管理發(fā)展有限公司于2012年8月8日出具的收款收據(jù)。
擬證明被告于2012年8月8日收取原告的購房款66，090.00元的事實(shí)。
證據(jù)三、2015年1月8日原“華清園二期”業(yè)主更換合同的通知，擬證明被告無預(yù)售許可證等違法預(yù)售商品房，及該房在前后銷售過程中的欺詐行為，理應(yīng)雙倍退還原告購房款。
被告湖北康某置業(yè)經(jīng)營管理有限公司無證據(jù)向本院提交。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告湖北康某置業(yè)經(jīng)營管理有限公司對(duì)原告彭建華所舉證據(jù)一、二、三的真實(shí)性沒有異議，但對(duì)證據(jù)三原告主張的證明目的不認(rèn)同，認(rèn)為在原告與被告購房時(shí)，被告已告知原告，房屋預(yù)售許可證正在辦理中，不存在欺詐行為。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告湖北康某置業(yè)管理經(jīng)營有限公司對(duì)原告彭建華所舉證據(jù)的真實(shí)性沒有異議。
對(duì)原告所舉的證據(jù)本院予以確認(rèn)。
根據(jù)本院采信的證據(jù)，結(jié)合當(dāng)事人的陳述，本院認(rèn)定如下事實(shí):2012年8月8日，原告彭建華與被告湖北康某置業(yè)管理經(jīng)營有限公司簽訂《商品房買賣合同》一份，合同約定:被告將華清園二期第5幢2單元401號(hào)房售給原告，房屋單價(jià)每平方米2，606.64元，總價(jià)款為161090.00元，2014年5月28日前交房。
合同約定出賣人逾期交房的違約責(zé)任如下:逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。
買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起60天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的1%向買受人支付違約金。
合同簽訂后，原告彭建華依約于2012年8月8日將房屋首付款66，090.00元支付給被告，被告湖北康某置業(yè)經(jīng)營管理有限公司出具了收款收據(jù)。
2015年1月8日，湖北康某置業(yè)經(jīng)營管理有限公司在售樓處張貼原“華清園二期”業(yè)主更換合同的通知一份，通知內(nèi)容為:湖北康某置業(yè)經(jīng)營管理有限公司建設(shè)開發(fā)的華清園二期項(xiàng)目，現(xiàn)由湖北嘉木房地產(chǎn)開發(fā)有限公司接手收尾，該土地所有權(quán)擬變更為湖北嘉木房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，土地證正在辦理之中，為保護(hù)全體業(yè)主的權(quán)利，請(qǐng)各位業(yè)主更換合同，涉及理賠及后續(xù)相關(guān)事宜，由湖北康某置業(yè)管理經(jīng)營有限公司處理。
本院認(rèn)為:本案中，被告湖北康某置業(yè)管理經(jīng)營有限公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，就華清園二期項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目并未取得相應(yīng)的土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證和施工許可證，在商品房尚未投資建造，未辦理預(yù)售許可證，不具備商品房買賣的條件下，就已開始預(yù)售，屬違規(guī)銷售，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”的規(guī)定，湖北康某置業(yè)經(jīng)營管理有限公司與彭建華簽訂的《商品房買賣合同》，應(yīng)認(rèn)定無效，故原告彭建華主張與被告湖北康某置業(yè)經(jīng)營管理有限公司簽訂的《商品房買賣合同》無效而要求解除的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，本院予以支持。
因被告湖北康某置業(yè)經(jīng)營管理有限公司在明知自己沒有取得商品房預(yù)售許可證明的情況下，仍與原告彭建華簽訂《商品房買賣合同》，對(duì)造成合同無效的后果應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
原告彭建華作為一名公民，在購房時(shí)有義務(wù)了解相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，未查驗(yàn)銷售方五證是否齊全，未盡到審慎義務(wù)，亦存在一定的過錯(cuò)，對(duì)造成合同無效的后果也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?規(guī)定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。
有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
為此，被告湖北康某置業(yè)經(jīng)營管理有限公司應(yīng)返還原告彭建華購房款66，090.00元。
關(guān)于本案中違約金的計(jì)算問題，本案中，雙方當(dāng)事人約定的違約金計(jì)算方式為:買受人解除合同的，出賣人按買受人累計(jì)已付款的1%向買受人支付違約金。
原告彭建華認(rèn)為合同約定的違約金過低，不足以彌補(bǔ)原告的資金被占用損失，主張違約金按照中國人民銀行同期貸款利率自交款之日計(jì)算至本判決確定的還款之日止。
本院認(rèn)為，違約金的確定應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同履行情況、當(dāng)事人過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素確定。
故對(duì)原告主張的違約金計(jì)算方式，本院予以認(rèn)定。
關(guān)于原告依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規(guī)定要求被告雙倍退還購房款共計(jì)132，180.00元的訴訟請(qǐng)求，本院分析如下，首先最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條第一款規(guī)定:出賣人訂立商品房預(yù)售合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，導(dǎo)致合同無效的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
該規(guī)定系確定買受人可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任的權(quán)利，而非請(qǐng)求雙倍退還購房款的權(quán)利，故原告彭建華的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不符合法律規(guī)定；其次房屋買賣合同糾紛中，適用懲罰性賠償必須要求開發(fā)商具有主觀上的惡意，即開發(fā)商故意告知購房人虛假情況或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使購房者作出錯(cuò)誤的意思表示。
原告彭建華應(yīng)就湖北康某置業(yè)經(jīng)營管理有限公司故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)或者提供虛假的商品房預(yù)售許可證的事實(shí)負(fù)有舉證責(zé)任，而原告不能證明被告存在隱瞞無預(yù)售證、提供虛假預(yù)售證的事實(shí)；現(xiàn)原告彭建華僅提供合同證明湖北康某置業(yè)經(jīng)營管理有限公司存在故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，證據(jù)不足，不予采信。
故原告要求被告雙倍退還購房款132，180.00元的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第七條 ?、第五十二條 ?、第五十八條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告彭建華與被告湖北康某置業(yè)經(jīng)營管理有限公司于2012年8月8日簽訂的關(guān)于華清園二期第5幢2單元401號(hào)房產(chǎn)的《商品房買賣合同》。
二、被告湖北康某置業(yè)經(jīng)營管理有限公司應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)返還原告彭建華購房款66，090.00元，并支付違約金10，835.00元（違約金從2012年8月8日起，按照金額66，090.00元，按中國人民銀行同期貸款利率年利率6.15%計(jì)算至2015年4月8日，973天）。
本案案件受理費(fèi)3，184.00元，由被告湖北康某置業(yè)經(jīng)營管理有限公司負(fù)擔(dān)。
該款原告彭建華已經(jīng)預(yù)交，由被告康某置業(yè)經(jīng)營管理發(fā)展有限公司于本判決生效后十日內(nèi)一并支付給原告。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省鄂州市中級(jí)人民法院。
對(duì)財(cái)產(chǎn)案件提起上訴的，上訴案件受理費(fèi)按照不服一審判決部分的上訴請(qǐng)求預(yù)交。
在上訴期滿后的次日起七日內(nèi)仍未交納的，按自動(dòng)撤回上訴處理。
住所地和經(jīng)常居住地在本市的當(dāng)事人，請(qǐng)到鄂州市中級(jí)人民法院立案大廳辦理現(xiàn)金交費(fèi)手續(xù)，并將交費(fèi)憑證復(fù)印件送交本院。
外埠當(dāng)事人交費(fèi)可通過轉(zhuǎn)賬或匯款，收款單位:鄂州市財(cái)政局財(cái)政專戶，開戶銀行:中國建設(shè)銀行鄂州市分行營業(yè)部，賬號(hào):42×××61，請(qǐng)?jiān)趨R款用途上注明“法院訴訟費(fèi)”字樣，匯款后將匯款憑證傳真至本院，傳真號(hào)為:0711－3357122。

本院認(rèn)為:本案中，被告湖北康某置業(yè)管理經(jīng)營有限公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，就華清園二期項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目并未取得相應(yīng)的土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證和施工許可證，在商品房尚未投資建造，未辦理預(yù)售許可證，不具備商品房買賣的條件下，就已開始預(yù)售，屬違規(guī)銷售，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”的規(guī)定，湖北康某置業(yè)經(jīng)營管理有限公司與彭建華簽訂的《商品房買賣合同》，應(yīng)認(rèn)定無效，故原告彭建華主張與被告湖北康某置業(yè)經(jīng)營管理有限公司簽訂的《商品房買賣合同》無效而要求解除的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，本院予以支持。
因被告湖北康某置業(yè)經(jīng)營管理有限公司在明知自己沒有取得商品房預(yù)售許可證明的情況下，仍與原告彭建華簽訂《商品房買賣合同》，對(duì)造成合同無效的后果應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
原告彭建華作為一名公民，在購房時(shí)有義務(wù)了解相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，未查驗(yàn)銷售方五證是否齊全，未盡到審慎義務(wù)，亦存在一定的過錯(cuò)，對(duì)造成合同無效的后果也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?規(guī)定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。
有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
為此，被告湖北康某置業(yè)經(jīng)營管理有限公司應(yīng)返還原告彭建華購房款66，090.00元。
關(guān)于本案中違約金的計(jì)算問題，本案中，雙方當(dāng)事人約定的違約金計(jì)算方式為:買受人解除合同的，出賣人按買受人累計(jì)已付款的1%向買受人支付違約金。
原告彭建華認(rèn)為合同約定的違約金過低，不足以彌補(bǔ)原告的資金被占用損失，主張違約金按照中國人民銀行同期貸款利率自交款之日計(jì)算至本判決確定的還款之日止。
本院認(rèn)為，違約金的確定應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同履行情況、當(dāng)事人過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素確定。
故對(duì)原告主張的違約金計(jì)算方式，本院予以認(rèn)定。
關(guān)于原告依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規(guī)定要求被告雙倍退還購房款共計(jì)132，180.00元的訴訟請(qǐng)求，本院分析如下，首先最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條第一款規(guī)定:出賣人訂立商品房預(yù)售合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，導(dǎo)致合同無效的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
該規(guī)定系確定買受人可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任的權(quán)利，而非請(qǐng)求雙倍退還購房款的權(quán)利，故原告彭建華的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不符合法律規(guī)定；其次房屋買賣合同糾紛中，適用懲罰性賠償必須要求開發(fā)商具有主觀上的惡意，即開發(fā)商故意告知購房人虛假情況或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使購房者作出錯(cuò)誤的意思表示。
原告彭建華應(yīng)就湖北康某置業(yè)經(jīng)營管理有限公司故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)或者提供虛假的商品房預(yù)售許可證的事實(shí)負(fù)有舉證責(zé)任，而原告不能證明被告存在隱瞞無預(yù)售證、提供虛假預(yù)售證的事實(shí)；現(xiàn)原告彭建華僅提供合同證明湖北康某置業(yè)經(jīng)營管理有限公司存在故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，證據(jù)不足，不予采信。
故原告要求被告雙倍退還購房款132，180.00元的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第七條 ?、第五十二條 ?、第五十八條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告彭建華與被告湖北康某置業(yè)經(jīng)營管理有限公司于2012年8月8日簽訂的關(guān)于華清園二期第5幢2單元401號(hào)房產(chǎn)的《商品房買賣合同》。
二、被告湖北康某置業(yè)經(jīng)營管理有限公司應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)返還原告彭建華購房款66，090.00元，并支付違約金10，835.00元（違約金從2012年8月8日起，按照金額66，090.00元，按中國人民銀行同期貸款利率年利率6.15%計(jì)算至2015年4月8日，973天）。
本案案件受理費(fèi)3，184.00元，由被告湖北康某置業(yè)經(jīng)營管理有限公司負(fù)擔(dān)。
該款原告彭建華已經(jīng)預(yù)交，由被告康某置業(yè)經(jīng)營管理發(fā)展有限公司于本判決生效后十日內(nèi)一并支付給原告。

審判長：鄒志勇

書記員：毛志平