原告（反訴被告）：彭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市西陵區(qū)。
委托訴訟代理人：蔡光元，湖北夷陵律師事務所律師。
委托訴訟代理人：張美婷，湖北夷陵律師事務所律師。
被告（反訴原告）：宜昌長楹置業(yè)有限公司，住所地宜昌市東山大道109號B棟1904號、1905號。
法定代表人：江妍萱，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：馮常習，湖北西陵律師事務所律師。

原告（反訴被告）彭某某與被告（反訴原告）宜昌長楹置業(yè)有限公司（以下簡稱長楹公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院遵照宜昌市中級人民法院（2017）鄂05民轄9號裁定書，于2017年5月22日立案后，依法適用普通程序公開開庭進行審理。原告（反訴被告）彭某某委托訴訟代理人蔡光元、張美婷、被告（反訴原告）長楹公司委托訴訟代理人馮常習到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
彭某某向本院提出訴訟請求：請求法院判令長楹公司退還彭某某購房款250000元，其中200000元從2012年2月9日起、50000元從2013年4月9日起至法院文書生效之日止按銀行同期貸款利率支付利息（利息計算至2016年12月31日為68142.81元）。事實和理由：2012年1月16日，湖北某職業(yè)技術學院工會委員會（以下簡稱某職院工會）與長楹公司簽訂《團購意向協(xié)議》一份，約定：某職院工會受職工委托，在長楹公司開發(fā)的位于宜昌市××××號長楹觀邸樓盤意向購買住房350套（該協(xié)議第六條特別約定：某職院工會系受職工委托，全權處理意向團購房屋的相關事宜；本協(xié)議效力及于某職院在職在崗的職工）。2012年2月8日，彭某某通過某職院工會向長楹公司支付了購房首付款200000元。2013年4月8日，彭某某通過某職院工會向長楹公司支付了第二筆購房款50000元。后因價格、戶型等原因雙方不能達成一致意見，彭某某要求退出團購，并要求長楹公司退還購房預付款并從交款時起按銀行同期貸款利率支付利息損失。2014年9月16日，長楹公司承諾彭某某退出團購，并按照其已經(jīng)交納的款項，將本金和其交款時銀行同期存款利率退至彭某某賬戶。2014年11月26日，長楹公司致函湖北某職業(yè)技術學院（以下簡稱某職院），確認截止2014年11月26日未簽訂商品房買賣合同的為149套，該房源已退還長楹公司。彭某某認為，其與長楹公司雙方已對退房達成一致意見，長楹公司理應退還彭某某的購房預付款本金，并向其支付利息損失。但時至今日，長楹公司分文未退。故訴至法院希望判如所請。
長楹公司辯稱，某職院為解決職工住房，以某職院工會名義與長楹公司簽訂《團購意向協(xié)議》，某職院工會對已選取的348套房屋的戶型無異議并當場簽字確認，對于房屋戶型及價格，長楹公司給予了彭某某及某職院工會充分的選擇，截止2014年11月26日，某職院工會仍有149套房屋未向長楹公司支付購房余款，構成違約。因彭某某在起訴狀中自述表示接受《團購意向協(xié)議》的約束，故彭某某亦構成違約。長楹公司依據(jù)《團購意向協(xié)議》對某職院已提起訴訟，人民法院應將該案件同本案合并審理，或者追加黃云等49人為第三人參加訴訟。《團購意向協(xié)議》的效力及于某職院的在職在崗職工，法院應首先核實彭某某的工作身份，是否系某職院職工，如果不是某職院職工，那么已造成長楹公司的市場收益損失。
長楹公司向本院提出反訴請求：1、請求法院依法判令彭某某向長楹公司（從2014年10月16日起至2017年5月10日止）支付違約金49484.79元，起訴之日起順延至本判決生效之日每日按53.15元計算違約金。2、本案反訴費用由彭某某承擔。事實和理由：某職院為解決職工住房，以某職院工會名義購買長楹公司開發(fā)的位于宜昌市××城東大道中××商品房××區(qū)房屋××套。2012年1月16日，某職院工會與長楹公司簽訂《團購意向協(xié)議》，2014年8月30日在宜昌市××陵區(qū)公證處的監(jiān)督下，某職院工會經(jīng)搖號選取確認團購房屋348套，依《團購意向協(xié)議》的約定，某職院工會最后期限應于2014年10月15日之前辦理銀行按揭或直接向長楹公司交清購房余款。截止2014年11月26日，某職院工會仍有149套房屋未向長楹公司支付購房余款。之后，雖經(jīng)長楹公司多次催促，仍有77套房屋未向長楹公司支付房屋余款，已構成嚴重違約。長楹公司與某職院工會簽訂的《團購意向協(xié)議》合法有效，長楹公司已經(jīng)履行了全部合同義務，某職院工會、彭某某未向長楹公司支付購房余款已構成違約，給長楹公司造成了巨大經(jīng)濟損失。故訴至法院，希望判如所請。
彭某某對長楹公司的反訴辯稱，彭某某有原告主體身份，已向法院提交了相應的證據(jù)，其是否系某職院職工與本案無關。長楹公司的反訴已超過訴訟時效，長楹公司另案已起訴某職院，與本案屬于重復起訴。本案系長楹公司違約，彭某某不存在任何違約行為，請求法院駁回長楹公司的反訴請求。
根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：2012年1月16日，某職院工會作為甲方，長楹公司作為乙方簽訂《團購意向協(xié)議》，約定：“第一條、甲方意向購買的房屋位于城東大道××（××以北地塊），該地塊由A、b、c三個地塊組成。團購房屋位于該地塊中的A區(qū)，用地面積42755.2平方米，規(guī)劃用地性質為居住用地，容積率不大于2.0，建筑密度不大于28%，綠地率不少于30%，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到60%以上。第二條、甲方意向在A區(qū)購買房屋350套。第三條、甲方意向購買的房屋價格由土地出讓金＋建筑開發(fā)總價組合而成（土地出讓金以實際摘牌價格為準，建筑開發(fā)總價雙方確認后據(jù)實結算）。確保各團購單位房價一致。房屋價款分三期支付，首期20萬元于該地塊成交后，按乙方書面通知，7天內交付到乙方指定賬戶；二期房屋價款在該地塊成交后120天內，按乙方書面通知支付到乙方指定賬戶；三期房屋價款在該地塊項目辦理預售許可證后45天內辦理完銀行按揭或交清余款。第四條、購買人的知情權。第五條、雙方一致約定，如甲方單位職工未按時足額交付房屋價款，則乙方在7個工作日內退還其已交房款，協(xié)議解除。第六條、甲方系受職工委托，全權處理意向團購房屋的相關事宜。甲方協(xié)助乙方在開發(fā)過程中辦理各項手續(xù)。本協(xié)議效力及于甲方在職在崗的職工（甲方需提供人員清單）。本協(xié)議約定的面積均為建筑面積，且戶型、建筑面積均以相關部門核準、測量為準。本協(xié)議約定的房屋價款，未考慮建筑主材的風險調整，最后以決算為準……”。
2012年1月30日，長楹公司競得擬建團購房地塊。2012年2月7日，某職院工會按350套每套200000元首付款的標準向長楹公司轉預付房款70000000元。2013年4月8日，某職院工會向長楹公司轉預付房款20650000元。2013年5月31日，長楹公司向彭某某出具收據(jù)，證明：彭某某（某職院）預交款250000元。長楹公司在該收據(jù)上蓋章，職院工會在該收據(jù)上蓋章，并附有“交款主體須為本單位在編人員，如有不符，此收款單據(jù)僅證據(jù)交款行為而非簽訂購房合同之依據(jù)”印章。
2014年7月14日長楹公司取得商品房預售許可證書。2014年8月21日，某職院工會復函長楹公司，即《關于團購房選房函的復函》，表示長楹公司定價4300元每平方米的價格過高，部分職工難以接受，但為了將此項目工作繼續(xù)往前推進，決定把價格的協(xié)商與選房分開進行，即既參加單位集體選房又同時與長楹公司繼續(xù)協(xié)商房價。2014年8月30日，長楹公司在宜昌市××陵區(qū)公證處的監(jiān)督下，對團購房進行搖號，某職院工會派出代表參與搖號，搖出某職院的348套房屋房號。
2014年9月16日，長楹公司送達某職院《關于履行團購意向協(xié)議的函件》，表示對于某職院職工退出團購的，因長楹公司誠信履約在先，并無任何違約行為，但是基于人性化角度考慮，其公司將秉承自愿、公平、善意的原則，按照其已經(jīng)交納的款項，將資金和其交款時的銀行同期存款利率退至團購單位賬戶（按其繳款時間分段計算），或經(jīng)團購單位和退出人同意，退至退出客戶個人賬戶。在2014年9月30日之前，對于前款所述的兩種方式均不確定，且不簽訂前款所述書面約定的客戶，長楹公司將依法行使合同解除權。為確保項目的順利進行，在2014年9月19日前將簽約名單、房源和退出名單、房源統(tǒng)一書面函告長楹公司。
2014年10月16日，某職院工會公布長楹觀邸團購房信息表，載明某職院團購房職工所購團購房的房號、樓棟號、單元號、所在層、建筑面積、單價、總價、戶型、購房人等基本信息，同時說明：原348個團購房戶中，現(xiàn)共計239個職工購房，109人因價格、戶型面積退房，退回房源109套。長楹公司在該信息表上蓋章。
2014年10月28日，某職院工會向長楹公司送達“某學院團購房退房戶名單”，并注：原348個團購房戶主中共109戶因價格及戶型面積退房。退房戶所付房款按開發(fā)商要求分兩次交清。即2012年2月第一次各付20萬元；2013年3月各付5萬元或7萬元。2014年10月17日后購房戶直接向公司退房的戶主未列入此表中，即此表截止時間為2014年10月17日。長楹公司在該退房戶名單上蓋章。2014年11月26日，長楹公司致函某職院確認：截止2014年11月26日，未按團購協(xié)議約定，未簽訂商品房買賣合同的為149套，并附具體房源詳單。
同時查明：1、長楹公司反訴的訴訟請求的標準即以19276943元（長楹公司當庭陳述，在2014年11月26日之后，其公司陸續(xù)處理了未簽訂商品房買賣合同的72套房屋，截止起訴之日，未簽訂商品房買賣合同的房屋為77套，該77套房屋總價款為39226943元，已支付19950000元，未支付19276943元）為基數(shù)分段計算貸款利息，分攤到77戶，每戶要求支付違約金49484.79元，（從2014年10月16日起至2017年5月10日止），起訴之日起順延至本判決生效之日每戶每日按53.15元計算違約金。
2、長楹公司作為原告，以商品房預售合同糾紛為由，將某職院工會、某職院作為被告，向宜昌市西陵區(qū)人民法院起訴，本院遵照宜昌市中級人民法院（2017）鄂05民轄8號裁定書，于2017年5月5日立案后，并于2017年6月2日開庭審理該案。在該案中，長楹公司請求法院依法解除其與某職院工會簽訂的《團購意向協(xié)議》未履行部分、判令某職院工會向其支付違約金3810328.75元（起訴之日起順延至本案判決生效之日，每日按3815.22元計算違約金），即以未簽訂商品房買賣合同的房屋為77套的未支付房款19276943元為基數(shù)。

本院認為，一、關于《團購意向協(xié)議》的性質。該《團購意向協(xié)議》應為預約合同，所謂預約，就是約定將來成立一定契約之契約，其與本約相對。判斷合同究竟是預約還是本約，不能僅看形式、名稱，應當根據(jù)當事人意思表示的內容進行審查。如果合同內容直接確定了當事人的權利義務，直接約束當事人，則該合同為本約合同；反之，如果當事人的權利義務還需要訂立另外一個合同才能確定，則該合同為預約合同。具體本案中，某職院工會受該院部分職工委托，與長楹公司簽訂團購意向協(xié)議，這清楚的表明某職院工會不是真正的購房人，真正的購房人是某職院有購房意愿的職工，長楹公司、某職院工會均是在為某職院部分職工購買長楹公司即將開發(fā)的房屋作準備。因此，該團購意向協(xié)議的性質為預約合同。
二、關于《團購意向協(xié)議》效力及購房款的返還。案涉團購意向協(xié)議第五條約定：“雙方一致約定，如甲方單位職工未按時足額交付房屋價款，則乙方在7個工作日內退還其已交房款，協(xié)議解除?！痹摋l即為雙方當事人對協(xié)議解除條件及后果的約定。根據(jù)該約定，某職院已交付購房預付款職工并不負有必須與長楹公司締約的義務，如果其不愿意購買案涉團購房，即使其已交付購房預付款，只要其尚未與長楹公司簽訂房屋買賣合同，長楹公司也應當返還購房預付款，而不是必須與長楹公司簽訂房屋買賣合同。因此，彭某某訴請長楹公司返還購房款符合法律規(guī)定，本院予以支持；長楹公司反訴彭某某未支付購房余款，要求其承擔違約責任的請求，無合同依據(jù)，本院不予支持。
三、關于利息的給付和起算時間。一方面，某職院職工在與長楹公司簽訂正式房屋買賣合同時，預繳購房款只是充抵購房款，不存在計算利息的問題；另一方面，某職院工會與長楹公司就已繳納購房預付款而放棄購房職工名單一直未能確定，直到2014年11月26日，雙方才最后確認未簽訂商品房買賣合同的為149人，此時長楹公司應及時返還未簽訂購房合同職工的購房預付款，但長楹公司未及時返還，應承擔給付利息之責，即從2014年11月27日開始計息，其標準參照中國人民銀行同期同類貸款利率標準計算。
四、關于長楹公司要求本院核實彭某某是否為某職院職工身份的問題。根據(jù)案涉團購意向協(xié)議，某職院工會是代表該院意向購房的在崗職工與長楹公司訂立預約合同，如果彭某某不是該院職工，則團購意向協(xié)議對彭某某沒有約束力，彭某某向長楹公司交付訂金的行為即應視為彭某某要求按照該協(xié)議向長楹公司提出購房請求的要約行為。依照《中華人民共和國合同法》第十七條之規(guī)定，要約人可以在受要約人發(fā)出承諾之前撤回要約。因長楹公司未對彭某某的要求作出承諾，彭某某當然有權撤回要求，要求長楹公司返還購房款及相應的資金占用利息，即彭某某的身份問題對本案的實體處理不產(chǎn)生影響。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第三條、第五條、第六條、第六十條的規(guī)定，判決如下：

一、被告（反訴原告）宜昌長楹置業(yè)有限公司返還原告（反訴被告）彭某某購房款250000元，并自2014年11月27日起至本判決生效之日止，以250000元為本金按中國人民銀行同期同類貸款利率標準支付利息。上述款項于本判決生效后三十日內付清。
二、駁回原告（反訴被告）彭某某的其他訴訟請求。
三、駁回被告（反訴原告）宜昌長楹置業(yè)有限公司的反訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件本訴受理費6072元，由原告（反訴被告）彭某某負擔1072元，被告（反訴原告）宜昌長楹置業(yè)有限公司負擔5000元。反訴受理費1037元，由被告（反訴原告）宜昌長楹置業(yè)有限公司負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于宜昌市中級人民法院。

審判長　鄭　茜 審判員　殷紅霞 審判員　王立立

書記員：李銘治 員鮑彥琦