原告：張某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，河北農(nóng)業(yè)大學(xué)教師，住保定市。
原告：田某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)，住址。
被告：保定市博世房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。住所地保定市競(jìng)秀區(qū)秀園路***號(hào)。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91130602765183689R。
法定代表人：李麗茹，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：郎宏波、王森，河北輔仁律師事務(wù)所律師。

原告張某、田某與被告保定市博世房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司商品房銷售合同糾紛一案，本院于2018年11月9日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告張某、原告田某、被告保定市博世房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司委托訴訟代理人王森到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
張某、田某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.請(qǐng)求確認(rèn)原告與被告簽訂的《商品房購(gòu)銷協(xié)議》和《商品房買賣合同》中關(guān)于房屋面積差異處理的約定無效。2.請(qǐng)求確認(rèn)原、被告雙方簽訂的協(xié)議和合同中的房屋面積即95.22平米作為結(jié)算房款的最終面積，原告無需再補(bǔ)交房款房約87725元3.本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
事實(shí)與理由：2015年2月，原、被告簽訂《商品房購(gòu)銷協(xié)議》，原告購(gòu)買被告開發(fā)的位于保定市交又口西北側(cè)的花傾城二區(qū)住宅樓5號(hào)樓2單元501號(hào)，建筑面積為95.22平方米，房屋總價(jià)款為846315元，3月7日簽訂《商品房買賣合同》，房屋面積仍為95.22平米。4月18日原告補(bǔ)足全款。2018年5月7日，被告向原告發(fā)出補(bǔ)交房款通知，指出最終由保定市房屋測(cè)繪隊(duì)測(cè)繪的產(chǎn)權(quán)登記面積為105.09平方米，讓原告補(bǔ)交購(gòu)房款，補(bǔ)交面積為9.87平方米，補(bǔ)交房款為87725元，被告依據(jù)的是雙方簽訂的合同中關(guān)于房屋面積的約定。但原告認(rèn)為該條約定無效，因?yàn)樵陔p方簽訂協(xié)議之前，也就是在2014年3月24日之前，實(shí)際測(cè)繪面積就已經(jīng)出來了，被告也已經(jīng)得知測(cè)繪結(jié)果，但被告故意隱瞞真實(shí)情況，仍以95.22平米作為建筑面積，以促成雙方簽訂協(xié)議，故協(xié)議中關(guān)于房屋面積的約定應(yīng)屬于無效條款，不應(yīng)當(dāng)按照該條約定來補(bǔ)交房款。保定市博世房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司已經(jīng)領(lǐng)取到測(cè)繪報(bào)告，得知實(shí)測(cè)面積為105.09平米，但協(xié)議中仍以95.22平米作為建筑面積，并且還約定了以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)，這明顯屬于欺詐行為，屬于惡意的行為，條款是無效的。并且既然被告在簽訂協(xié)議前已經(jīng)得知實(shí)際面積，但仍以95.22平米作為建筑面積，由此可知，被告保定市博世房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司已經(jīng)放棄權(quán)利，故申請(qǐng)人無須再補(bǔ)交房款。雙方經(jīng)協(xié)商無果，現(xiàn)原告訴至法院，請(qǐng)法院查明事實(shí)，依法支持原告的訴訟請(qǐng)求。
保定市博世房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司辯稱，原告主張確認(rèn)與被告保定市博世房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂的《商品房買賣合同》中關(guān)于面積確認(rèn)和面積差異處理的約定無效的訴訟請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)予以駁回。事實(shí)和理由如下：
一、被告與原告簽訂的《商品房買賣合同》關(guān)于“面積確認(rèn)及面積差異的處理”約定合法有效。被告在合同簽訂過程中不存在故意隱瞞測(cè)繪報(bào)告真實(shí)情況的行為，以誘使合同相對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的行為。
首先，花傾城（二期）項(xiàng)目在2013年時(shí)尚未整體竣工，保定市房屋測(cè)繪隊(duì)在2013年對(duì)花傾城（二期）項(xiàng)目進(jìn)行的測(cè)繪工作是預(yù)測(cè)繪，測(cè)繪目的不是為了對(duì)花傾城（二期）項(xiàng)目住宅部分不動(dòng)產(chǎn)首次登記進(jìn)行面積的確定，測(cè)繪的結(jié)果不能用于不動(dòng)產(chǎn)首次登記確權(quán)使用。
被告在2013年為配合保定市政府招商引資工作的需要，由保定市房屋測(cè)繪隊(duì)對(duì)花傾城（二期）項(xiàng)目進(jìn)行了一次預(yù)測(cè)繪。在測(cè)繪時(shí)，房屋測(cè)繪隊(duì)雖然按照項(xiàng)目整體（包含商業(yè)部分）進(jìn)行了測(cè)繪，但該次測(cè)繪的目的僅在于對(duì)商業(yè)部分的建筑面積進(jìn)行摸底和確定，以便盡早同潛在的招商引資對(duì)象展開商務(wù)合作洽談，測(cè)繪的目的并不是被告為了不動(dòng)產(chǎn)首次登記而進(jìn)行的正式房屋面積測(cè)繪。
其次，房屋正式竣工驗(yàn)收前進(jìn)行的預(yù)測(cè)繪結(jié)果不宜作為不動(dòng)產(chǎn)登記確定面積的依據(jù)。在正式竣工驗(yàn)收后經(jīng)保定房屋測(cè)繪隊(duì)測(cè)繪后出具的《不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告》以及保定市不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的《房產(chǎn)分戶圖》可以作為確定產(chǎn)權(quán)登記面積的依據(jù)。
通常情況下，為不動(dòng)產(chǎn)首次登記而進(jìn)行的房屋面積測(cè)繪，應(yīng)當(dāng)是在項(xiàng)目建設(shè)竣工驗(yàn)收后。因?yàn)榇藭r(shí)房屋主體已經(jīng)竣工并驗(yàn)收，房屋的結(jié)構(gòu)、面積不會(huì)再出現(xiàn)因施工變更而發(fā)生變動(dòng)的情況，竣工驗(yàn)收后房屋的結(jié)構(gòu)、面積、質(zhì)量等情況已經(jīng)穩(wěn)定，此時(shí)進(jìn)行房屋測(cè)繪所確定的面積是準(zhǔn)確、完整的，可以用作不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記使用。因此在2013年竣工前進(jìn)行的測(cè)繪，因?yàn)樵搱?bào)告不符合房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)審驗(yàn)流程，測(cè)繪報(bào)告的內(nèi)容具有不確定性，客觀上存在誤差的可能性，因此不能作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)確權(quán)的依據(jù)，即便被告明知該測(cè)繪報(bào)告面積與預(yù)售面積存在差異，該測(cè)繪報(bào)告面積也不能作為確定不動(dòng)產(chǎn)面積的依據(jù)使用。
案涉花傾城二期小區(qū)是于2016年12月15日通過保定市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目聯(lián)合審批領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的聯(lián)合驗(yàn)收，取得保房聯(lián)驗(yàn)通字[2016]020號(hào)《保定市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目聯(lián)合審批領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室聯(lián)合驗(yàn)收意見書》正式竣工。此后，保定房屋測(cè)繪隊(duì)經(jīng)測(cè)繪于2017年7月25日出具編號(hào)20170732《不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告》，該報(bào)告內(nèi)容包括：1、花傾城二期小區(qū)房屋建筑面積總表；2、花傾城二期小區(qū)共有共用建筑面積分?jǐn)傉f明；3、花傾城二期小區(qū)房屋建筑面積分層分戶匯總表。根據(jù)建設(shè)部令第88號(hào)《商品房銷售管理辦法》第三十四條關(guān)于“測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記”的規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)登記面積最終由房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)測(cè)繪報(bào)告審核后進(jìn)行登記確認(rèn)，而保定市不動(dòng)產(chǎn)登記中心正是根據(jù)上述報(bào)告的內(nèi)容，就花傾城（二期）項(xiàng)目的住宅部分，于2017年7月31日向被告發(fā)放了冀（2017）保定市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0015337號(hào)《中華人民共和國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書即通常俗稱的“項(xiàng)目大產(chǎn)權(quán)證”。這說明在事實(shí)上，編號(hào)20170732《不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告》的全部?jī)?nèi)容已經(jīng)通過了保定市不動(dòng)產(chǎn)登記中心的審核和認(rèn)可，《不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告》記載的面積等內(nèi)容已經(jīng)可以確定為產(chǎn)權(quán)登記面積。
在此前提下，保定市不動(dòng)產(chǎn)登記中心于2017年8月16日就案涉的保定市天威中路1229號(hào)花傾城小區(qū)（二期）5-2-501號(hào)房屋面積等情況出具的《房產(chǎn)分戶圖》所記載內(nèi)容，可以確定該房屋的產(chǎn)權(quán)登記面積。
第三、預(yù)售面積作為行政許可的內(nèi)容，被告在與原告簽訂《商品房買賣合同》時(shí)不得擅自改動(dòng)。
被告作為開發(fā)商，在辦理花傾城（二期）項(xiàng)目商品房預(yù)售許可證時(shí)，根據(jù)2004年7月20日建設(shè)部令第131號(hào)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第七條第六項(xiàng)的規(guī)定，向保定市住建局預(yù)售科提交了商品房預(yù)售方案，方案包括預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等預(yù)售信息。經(jīng)行政機(jī)關(guān)依法作出的行政許可，被告于2013年4月18日取得保房預(yù)售證（2013）第010號(hào)《保定市商品房預(yù)售許可證》，取得花傾城（二期）項(xiàng)目預(yù)售許可。相應(yīng)預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等預(yù)售信息作為行政許可的內(nèi)容和事項(xiàng)，由住建局預(yù)售科錄入行政機(jī)關(guān)的管理系統(tǒng)。本案中訴爭(zhēng)《商品房買賣合同》中關(guān)于商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，均來自于已錄入房管局預(yù)售科系統(tǒng)的預(yù)售信息，且《商品房買賣合同》也是由該系統(tǒng)打印生成，合同相關(guān)內(nèi)容在原告與被告簽訂時(shí)，已經(jīng)作為行政許可內(nèi)容進(jìn)行了公示確定，非經(jīng)法律、法規(guī)規(guī)定的法定程序，任何人不得隨意變更改動(dòng)。因此，被告無權(quán)在2015年3月7日同原告簽訂合同時(shí)，非經(jīng)法定程序，單方面根據(jù)可能存在誤差的面積信息，擅自在由行政機(jī)關(guān)管理的系統(tǒng)中，對(duì)經(jīng)過行政許可的房屋預(yù)售信息進(jìn)行修改，出具并簽訂與預(yù)售信息不符的《商品房買賣合同》。
綜上，因?yàn)榭陀^上2013年的測(cè)繪報(bào)告不能作為不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)的依據(jù)，被告主觀上也不存在能通過自己的意志擅自變更預(yù)售信息的可能，所以被告在與原告簽訂《商品房買賣合同》的過程中不存在隱瞞真實(shí)交易情況的故意。
二、被告按照《商品房買賣合同》第五條的約定收取購(gòu)房款，不存在通過面積差額條款的約定，創(chuàng)造履約條件并額外獲取利益的情形。
被告在簽訂訴爭(zhēng)《商品房買賣合同》時(shí)，均不能確定合法有效準(zhǔn)確的房屋面積，合同雙方交易時(shí)均明知房屋面積可能存在差異，所約定的面積差異解決辦法為具實(shí)結(jié)算，說明交易雙方對(duì)面積差異可能帶來的后果是認(rèn)可的，按照合同據(jù)實(shí)結(jié)算的約定，被告按照合同簽訂的單價(jià)以實(shí)際面積計(jì)算取得的購(gòu)房款并不存在因房?jī)r(jià)上漲等因素而獲取額外的利益。從合同交易的角度看，并沒有給購(gòu)房人造成損失。且2015年至今，保定市房地產(chǎn)市場(chǎng)住房?jī)r(jià)格以及成交量均處于上漲的趨勢(shì)，在此情況下，開發(fā)商通過壓低面積創(chuàng)造履約條件促成交易獲利的做法有悖于常理。故此，被告不存在通過《商品房買賣合同》第五條的約定創(chuàng)造履約條件額外獲取利益的情形。
綜上所述、原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》，具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，是雙方買賣保定市天威中路1229號(hào)花傾城小區(qū)（二期）5-2-501號(hào)房屋真實(shí)的意思表示，被告不存在在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)存在《合同法》第五十二條第二項(xiàng)的欺詐行為，合同內(nèi)容不違反法律規(guī)定，合同合法成立并生效，其法律效力人民法院應(yīng)當(dāng)依法予以確認(rèn)，《商品房買賣合同》第五條關(guān)于原、被告雙方就所購(gòu)買房屋的面積誤差處理的約定合法有效，應(yīng)當(dāng)作為雙方解決房屋面積差異的依據(jù)。因此，原、被告雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定的內(nèi)容履行各自的義務(wù)，原告主張確認(rèn)原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》中關(guān)于面積確認(rèn)和面積差異處理的約定無效的訴訟請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)予以駁回。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2015年3月2日，原、被告簽訂《商品房購(gòu)銷協(xié)議》，原告購(gòu)買被告開發(fā)的位于保定市西北側(cè)的花傾城二區(qū)住宅樓5號(hào)樓2單元501號(hào)房屋，建筑面積為95.22平方米，房屋總價(jià)款為846315元，商品房銷售面積最終以保定測(cè)繪中心測(cè)繪面積為準(zhǔn)。2015年3月7日原、被告簽訂合同編號(hào)GF20130100010號(hào)《商品房買賣合同》，合同第三條買受人所購(gòu)商品房的基本情況：買受人購(gòu)買的商品房為5號(hào)樓2單元501號(hào)房，該商品房（合同約定）建筑面積共95.22平方米；第五條面積確認(rèn)及面積差異處理：根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理，合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第1種方式進(jìn)行處理：第1種方式為1.雙方自行約定：本合同約定的面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記的面積為準(zhǔn)，購(gòu)房款多退少補(bǔ)。原告于2015年4月18日交納了購(gòu)房款846315元。2018年5月7日，被告向原告發(fā)出補(bǔ)交房款通知，指出最終由保定市房屋測(cè)繪隊(duì)測(cè)繪的產(chǎn)權(quán)登記面積為105.09平方米，讓原告補(bǔ)交購(gòu)房款，補(bǔ)交面積為9.87平方米，補(bǔ)交房款為87725元。為此雙方發(fā)生爭(zhēng)議。
被告提供2016年12月15日保定市房地產(chǎn)項(xiàng)目聯(lián)合審批領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室聯(lián)合驗(yàn)收意見書，證明此時(shí)整體工程才驗(yàn)收合格。提交編號(hào)為20170732號(hào)《不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告》，該不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告記載：本成果報(bào)告僅用作國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記使用，不作為其他用途使用；本案涉訴房屋建筑面積為105.09平米。并稱房屋面積測(cè)繪只能在房屋整體驗(yàn)收合格后才能進(jìn)行，故2017年《不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告》才是正式測(cè)繪，能作為認(rèn)定房屋實(shí)際面積的依據(jù)。
原告提交保定房屋測(cè)繪隊(duì)于2018年8月15日出具說明一份，載明，經(jīng)查2013年12月4日由經(jīng)辦人張宏取走北京嘉德創(chuàng)展房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、保定市博世房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的天威中路1229號(hào)1-5號(hào)樓測(cè)繪報(bào)告，被告對(duì)此認(rèn)可，并承認(rèn)該測(cè)繪報(bào)告中單戶面積與20170732號(hào)《不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告》數(shù)據(jù)一致。原告認(rèn)為此報(bào)告為正式測(cè)繪，被告明知房屋面積大仍以小面積賣給原告，存在欺詐惡意行為；被告則稱合同文本是房管出具，被告只能按照?qǐng)?bào)備的行政許可的房屋面積買賣，被告無權(quán)、也無法變更買賣合同面積文本。
本院認(rèn)為，原告與被告簽訂的《商品房購(gòu)銷協(xié)議》及《商品房買賣合同》是原、被告雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，本院對(duì)其法律效力予以確認(rèn)。備案的《商品房買賣合同》取代了《商品房購(gòu)銷協(xié)議》，故履行時(shí)應(yīng)以《商品房買賣合同》為依據(jù)。原告訴請(qǐng)合同中關(guān)于房屋面積差異處理的約定無效，因其未提供在簽訂合同時(shí)被告存在導(dǎo)致合同條款無效的事實(shí)依據(jù)及法定情形，且根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十四條第一款“出賣人交付使用的套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理”的規(guī)定，雙方《商品房買賣合同》第五條相關(guān)面積差異的約定符合該司法解釋規(guī)定，合法有效，本院對(duì)原告請(qǐng)求確認(rèn)無效不予支持。故雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行合同義務(wù)，原告第二條訴求無事實(shí)及法律依據(jù)，本院對(duì)此不予支持。

綜上所述，原告訴求缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第五十二條、第五十四條、第六十條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告張某、田某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)1954元，減半收取計(jì)977元，由原告張某、田某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省保定市中級(jí)人民法院。

審判員 王慧蘭

書記員： 譚桂仙