張某某
綠地地產(chǎn)集團牡丹江愛民置業(yè)有限公司
王秋菊（黑龍江國大律師事務(wù)所）

（2015）愛民初字第288號
原告張某某，男，1953年7月出生，漢族。
被告綠地地產(chǎn)集團牡丹江愛民置業(yè)有限公司。
法定代表人樊華，該公司董事長。
委托代理人王秋菊，黑龍江國大律師事務(wù)所律師。
原告張某某與被告綠地地產(chǎn)集團牡丹江愛民置業(yè)有限公司（以下簡稱綠地地產(chǎn)）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年4月27日立案受理后，依法組成合議庭，于2015年6月8日、9月24日公開開庭進行了審理，原告張某某、被告綠地地產(chǎn)的委托代理人王秋菊到庭參加訴訟。
因案情疑難、復(fù)雜，雙方當事人爭議較大，本案經(jīng)本院院長批準延長審限三個月。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告張某某訴稱:2013年2月28日，原、被告簽訂商品房買賣合同，約定被告將房屋賣給原告，原告支付購房款345289元；被告于2014年8月30日前交付房屋。
原告已按合同約定一次性支付全部購房款，但被告未按約定交付房屋。
被告雖于2015年2月10日通知原告交房，但該房屋存在質(zhì)量問題，水、煤氣都沒有通，電是臨時電。
樓房前后還是爛土堆，路也沒有修。
合同約定門窗是三層玻璃，而實際是兩層玻璃，該房屋不具備交付使用條件。
為維護原告的合法權(quán)益，故原告訴至法院，要求解除原、被告簽訂的商品房買賣合同；被告退還購房款345289元及利息24170.23元、并承擔(dān)違約金10358.67元，訴訟費由被告承擔(dān)。
被告綠地地產(chǎn)辯稱:根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，建設(shè)單位在收到建設(shè)工程竣工驗收申請后，應(yīng)當組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收，建設(shè)工程驗收合格后方可交付使用。
被告已組織相關(guān)單位進行了驗收，并一致確認符合交付條件，被告并不存在違約的情形。
原告要求解除商品房買賣合同，既不符合約定的條款，也不符合法定解除條件，故不存在返還房款及利息的情形。
綜上，請求法院駁回原告的訴訟請求。
本案的爭議焦點:一、原、被告簽訂的商品房買賣合同及補充協(xié)議條款是否合法有效；二、原告要求解除商品房買賣合同是否有事實和法律依據(jù)；三、原告的訴訟請求是否合理、合法。
審理中，原告為支持其主張向法庭舉證、被告質(zhì)證、本院認證如下:
證據(jù)一、“關(guān)于房屋業(yè)主張某某來我單位詢問樓是否竣工驗收和備案的答復(fù)”復(fù)印件一份（與原件核對無異），證明涉案房屋沒有組織竣工驗收、未取得竣工驗收備案手續(xù)，不具備交付使用條件。
被告對形式要件沒有異議，但該證據(jù)沒有出具人簽字；對證明的問題有異議，工程質(zhì)量監(jiān)督站是行政機關(guān)，其對建設(shè)單位實施行政管理。
只要建設(shè)單位組織了勘查、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位共同驗收，就可以認定工程竣工驗收合格，達到了購房者約定的交付條件，竣工驗收備案，只是履行備案手續(xù)。
只要商品房符合合同約定的交付條件，即使沒有取得竣工驗收備案表，也符合商品房買賣合同中商品房交付條件。
本院認為，該證據(jù)與原告舉示的證據(jù)六相結(jié)合，能夠證明截止到2015年5月5日牡丹江市工程質(zhì)量監(jiān)督站沒有接到綠地地產(chǎn)集團牡丹江愛民置業(yè)有限公司對樓竣工驗收申請，該工程至今沒有辦理工程質(zhì)量竣工驗收備案手續(xù)的事實，本院予以確認
證據(jù)二、金某、郁某出具證人證言各一份，證明涉案工程房屋質(zhì)量差，地面高低不平，棚面不平，2015年3月30日前房屋水、燃氣都沒有通，電是臨時電。
被告有異議，該證據(jù)不符合證據(jù)規(guī)則的規(guī)定，證人應(yīng)出庭作證，因該證人未出庭接受質(zhì)詢，被告不予質(zhì)證。
本院認為，因證人未出庭接受質(zhì)詢，不符合民事訴訟法關(guān)于證人出庭作證的有關(guān)規(guī)定，本院不予確認。
證據(jù)三、商品房買賣合同、商品房買賣合同備案證明復(fù)印件各一份（均與原件核對無異），證明原、被告簽訂了正式的商品房買賣合同，合同約定是三層玻璃塑鋼窗，而實際上是兩層玻璃，不符合合同約定。
合同約定出賣人逾期交房超過180天，買受人有權(quán)要求解除合同，被告雖通知原告交房，但該房屋不符合交付使用條件，原告沒有收房。
按約定被告交房應(yīng)該做到六通，但該房屋樓前樓后的土方都沒有收拾完整。
被告對形式要件沒有異議，對原、被告簽訂商品房買賣合同，以及原告交付購房款的事實沒有異議，但該證據(jù)證明不了被告有違約行為。
本院認為，該證據(jù)能夠證明2013年2月28日原、被告簽訂商品房買賣合同，該合同于當日在牡丹江市房產(chǎn)管理局登記備案的事實，本院予以確認。
證據(jù)四、單位往來資金結(jié)算票據(jù)復(fù)印件三張（與原件核對無異）、中國銀行轉(zhuǎn)賬憑證復(fù)印件三張（與原件核對無異），證明原告交付給被告全部購房款345289元。
被告沒有異議，本院予以確認。
證據(jù)五、光盤一張（2015年3月14日原告與被告客戶經(jīng)理劉某的對話；2015年4月21日原告與被告客戶中心姓單的工作人員對話；以及牡丹江市社會方圓節(jié)目一段錄制內(nèi)容），證明因原告購買的房屋不具備交付條件，原告于2015年3月12日左右找到被告要求退房，被告告知原告提交退房申請，原告于2015年3月20日向被告提交退房申請。
被告有異議，該談話錄音中談話人是否是被告工作人員無法核對；該談話錄音屬于證人證言的范疇，因兩位證人未出庭，不能作為認定事實的依據(jù)，該錄音亦不能證明原告曾向被告提交退房申請的事實。
新聞媒體報道是傳來證據(jù)，在沒有其他證據(jù)佐證的情況下，其所陳述的內(nèi)容不能作為認定事實的依據(jù)，
本院認為，兩份談話錄音內(nèi)容相互結(jié)合，可以證明原告與被告工作人員就退房事宜進行商談的事實，被告雖提出異議，但沒有相反證據(jù)證實，對該證據(jù)本院予以確認；“社會方圓”節(jié)目錄音能夠證明新聞媒體對某小區(qū)進行了新聞報道的事實，本院予以確認。
證據(jù)六、牡丹江市工程質(zhì)量監(jiān)督站出具的證明一份（本院依原告申請調(diào)?。?，證明商品房竣工驗收需經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督站驗收備案，但涉案房屋沒有經(jīng)過竣工驗收備案，因此不具備交付使用條件。
被告對形式要件無異議，對證明的問題有異議。
竣工驗收備案是行政管理機關(guān)對建設(shè)單位實施的行政管理行為，與開發(fā)商和購房者之間的購房行為無關(guān)。
原、被告在商品房買賣合同中約定的交付條件是經(jīng)驗收合格，并沒有要求經(jīng)過備案驗收合格，涉案房屋經(jīng)建設(shè)單位組織設(shè)計、監(jiān)理等單位進行了驗收，符合商品房交付條件。
所以沒有辦理備案不影響商品房交付，而且工程質(zhì)量監(jiān)督站只是備案機關(guān)，也不是評定商品房屋質(zhì)量是否達標的部門。
本院對該組證據(jù)的認證意見與證據(jù)一相一致，不再贅述。
審理中，被告為支持其主張向法庭舉證、原告質(zhì)證、本院認證如下:
證據(jù)一、工程竣工驗收報告復(fù)印件一份（與原件核對無異），證明原告購買的某小區(qū)房屋，被告已經(jīng)組織了竣工驗收，并且驗收合格，該房屋符合原、被告簽訂的商品房買賣合同的交付條件。
原告有異議，被告提供的竣工驗收報告是被告內(nèi)部驗收材料，并非有關(guān)部門的正式驗收材料。
工程完工后，施工方向建設(shè)單位申請竣工驗收，工程驗收后到質(zhì)監(jiān)部門申請備案，備案后才具備交付條件，涉案房屋不符合交房的標準和要求。
本院認為，該證據(jù)能夠證明被告組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位對涉案房屋進行竣工驗收的事實，本院予以確認。
證據(jù)二、商品房買賣合同復(fù)印件一份，證明涉案商品房屋經(jīng)驗收合格后即符合商品房交付條件，被告已履行交付義務(wù)，根據(jù)該合同第九條第二款，合同補充協(xié)議第二十五條約定，出賣人不能在本合同規(guī)定的期限內(nèi)交房，買受人同意給予出賣人90日的寬展期，準許出賣人在該寬展期屆滿日前具備交付條件，并且不視為出賣人逾期交房，因被告并不存在逾期交房超過180天的情形，不符合解除條件。
根據(jù)補充協(xié)議第十六條約定，原告逾期主張權(quán)利，已經(jīng)喪失了合同解除權(quán)，根據(jù)補充協(xié)議第二十六條約定，由于冬季不能施工，小區(qū)景觀、道路、圍墻未能完善施工，賣方不構(gòu)成違約。
原告有異議，原告沒有喪失解除權(quán)，原告在2015年3月22日左右交給被告姓單的工作人員退房申請，過了一周仍沒有給原告答復(fù)，原告再去找，被告告知原告走法律程序，原告沒有放棄解除合同的權(quán)利。
附件四補充協(xié)議不合理，屬于霸王條款，在約定交房日期前后原告均到現(xiàn)場進行查看，房前屋后土堆等沒有進行整理。
本院認為，原、被告簽訂的商品房買賣合同中第九條約定:逾期交房超過180日后，買受人有權(quán)解除合同。
結(jié)合庭審中原告陳述2015年2月27日是被告逾期交房180日期滿之日，2015年2月10日被告通知原告交付房屋，但原告未予接收該房屋，本院對此予以確認。
證據(jù)三、商品房預(yù)售許可證復(fù)印件一份（與原件核對無異），證明被告于2013年1月22日取得涉案房屋商品房預(yù)售許可證。
原告沒有異議，本院予以確認。
根據(jù)當事人舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對上述證據(jù)的認證意見，本院確認本案事實如下:
2013年2月28日，原告張某某與被告綠地地產(chǎn)簽訂商品房買賣合同，主要內(nèi)容為:第一條項目建設(shè)依據(jù)，出賣人以掛牌方式取得位于地塊的土地使用權(quán)。
該地塊土地面積為44609平方米，規(guī)劃用途為住宅，土地使用權(quán)年限自2012年9月15日至2082年9月14日。
出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設(shè)商品房。
第二條商品房銷售依據(jù)，買受人購買的商品房為預(yù)售商品房，預(yù)售商品房批準機關(guān)為牡丹江市房地產(chǎn)管理局。
第三條買受人所購商品房的基本情況，買受人購買的商品房為本合同第一條規(guī)定的項目中的房屋。
該商品房建筑面積共101.72平方米，其中，套內(nèi)建筑面積92.88平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積8.84平方米。
第四條計價方式與價款，出賣人與買受人約定按第1種方式計算該商品房房價款，1:按建筑面積計算，該商品房單價為每平方米3394.505元，總金額345289元。
第八條交付期限，出賣人應(yīng)當在2014年8月30日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用:1.該商品房經(jīng)驗收合格。
第九條出賣人逾期交房違約責(zé)任，除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理:1.（2）逾期超過180日后，買受人有權(quán)解除合同。
合同補充協(xié)議（商品房買賣合同附件四）第16條約定，買方根據(jù)本合同第九條行使單方面解除合同的，應(yīng)當在賣方逾期交房180日起30日內(nèi)書面形式提出，否則視為買方放棄該項權(quán)利。
第25條約定，出賣人不能在本合同規(guī)定的期限內(nèi)交房，買受人同意給予出賣人90日寬展期，準許出賣人在該寬展期屆滿日前具備交付條件，并且不視為出賣人逾期交房。
合同簽訂后，原告向被告交付了全部購房款345289元。
2015年1月30日，涉案工程經(jīng)勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位竣工驗收合格。
庭審中原告稱2015年2月27日為被告逾期交房180日期滿之日，2015年2月10日被告通知原告交付房屋，但原告未予接收該房屋。
根據(jù)牡丹江市工程質(zhì)量監(jiān)督站出具的證明:“我站截止到2015年5月5日沒有接到樓竣工驗收申請，我站沒有參加該工程竣工驗收監(jiān)督，該工程至今沒有辦理工程質(zhì)量竣工驗收備案手續(xù)。
”原告稱因涉案房屋存在質(zhì)量問題，原告于2015年3月20日左右向被告提交退房申請。
被告稱沒有收到原告的退房申請。
因原告主張訴爭房屋存在質(zhì)量問題，經(jīng)本院依法釋明，原告不申請對涉案房屋主體結(jié)構(gòu)是否合格，以及是否符合正常居住使用條件進行司法鑒定。
本院認為:關(guān)于本案案由問題，原、被告簽訂的商品房買賣合同中約定買受人購買的商品房為預(yù)售商品房。
原、被告在該商品房買賣合同履行過程中產(chǎn)生了糾紛，故本案案由應(yīng)為商品房預(yù)售合同糾紛。
關(guān)于原、被告簽訂的商品房買賣合同及補充協(xié)議條款的效力問題。
2013年2月28日原、被告簽訂商品房買賣合同是雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，該合同合法、有效。
關(guān)于補充協(xié)議的效力問題，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十條 ?規(guī)定:格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。
因補充協(xié)議屬于格式條款，該協(xié)議中第十六條、第二十五條明顯具有免除被告責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形，故該條款無效。
關(guān)于原、被告簽訂的商品房買賣合同是否應(yīng)予解除的問題。
根據(jù)雙方簽訂商品房買賣合同約定，被告逾期交付房屋超過180日后，買受人有權(quán)解除合同。
庭審中原告自認被告逾期交付房屋的時間未超過180日，因此不符合合同約定的解除條件。
另根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條 ?規(guī)定:“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
”第十三條規(guī)定:“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
”因原告沒有舉示證據(jù)證明涉案房屋存在法定解除合同的情形，經(jīng)本院依法釋明，原告亦不申請對涉案房屋主體結(jié)構(gòu)是否合格，是否符合正常居住使用條件進行司法鑒定。
故原告要求解除合同于法無據(jù)。
庭審中原告稱涉案房屋至今尚未取得竣工驗收備案手續(xù)，不具備交付使用條件。
《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條 ?規(guī)定:“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。
建設(shè)工程竣工驗收應(yīng)當具備下列條件:（一）完成建設(shè)工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容；（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告；（四）有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；（五）有施工單位簽署的工程保修書。
建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。
”鑒于被告已組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位對涉案工程進行竣工驗收，并出具驗收合格報告，根據(jù)上述規(guī)定，可認定涉案房屋具備交付使用條件，故原告主張的理由不能成立，本院不予支持。
綜上，原告要求解除商品房買賣合同不符合合同約定及法律規(guī)定，本院不予支持。
對于原告要求被告退還購房款345289元及利息24170.23元，并承擔(dān)違約金10358.67元的訴訟請求，本院亦不予支持。
綜上事實及理由，依照《中華人民共和國合同法》第四十條 ?、第四十四條 ?、第九十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條 ?、第十三條 ?，《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第六十五條 ?第一款 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告張某某的訴訟請求。
案件受理費6997元，由原告張某某負擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。

本案的爭議焦點:一、原、被告簽訂的商品房買賣合同及補充協(xié)議條款是否合法有效；二、原告要求解除商品房買賣合同是否有事實和法律依據(jù)；三、原告的訴訟請求是否合理、合法。
審理中，原告為支持其主張向法庭舉證、被告質(zhì)證、本院認證如下:
證據(jù)一、“關(guān)于房屋業(yè)主張某某來我單位詢問樓是否竣工驗收和備案的答復(fù)”復(fù)印件一份（與原件核對無異），證明涉案房屋沒有組織竣工驗收、未取得竣工驗收備案手續(xù)，不具備交付使用條件。
被告對形式要件沒有異議，但該證據(jù)沒有出具人簽字；對證明的問題有異議，工程質(zhì)量監(jiān)督站是行政機關(guān)，其對建設(shè)單位實施行政管理。
只要建設(shè)單位組織了勘查、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位共同驗收，就可以認定工程竣工驗收合格，達到了購房者約定的交付條件，竣工驗收備案，只是履行備案手續(xù)。
只要商品房符合合同約定的交付條件，即使沒有取得竣工驗收備案表，也符合商品房買賣合同中商品房交付條件。
本院認為，該證據(jù)與原告舉示的證據(jù)六相結(jié)合，能夠證明截止到2015年5月5日牡丹江市工程質(zhì)量監(jiān)督站沒有接到綠地地產(chǎn)集團牡丹江愛民置業(yè)有限公司對樓竣工驗收申請，該工程至今沒有辦理工程質(zhì)量竣工驗收備案手續(xù)的事實，本院予以確認
證據(jù)二、金某、郁某出具證人證言各一份，證明涉案工程房屋質(zhì)量差，地面高低不平，棚面不平，2015年3月30日前房屋水、燃氣都沒有通，電是臨時電。
被告有異議，該證據(jù)不符合證據(jù)規(guī)則的規(guī)定，證人應(yīng)出庭作證，因該證人未出庭接受質(zhì)詢，被告不予質(zhì)證。
本院認為，因證人未出庭接受質(zhì)詢，不符合民事訴訟法關(guān)于證人出庭作證的有關(guān)規(guī)定，本院不予確認。
證據(jù)三、商品房買賣合同、商品房買賣合同備案證明復(fù)印件各一份（均與原件核對無異），證明原、被告簽訂了正式的商品房買賣合同，合同約定是三層玻璃塑鋼窗，而實際上是兩層玻璃，不符合合同約定。
合同約定出賣人逾期交房超過180天，買受人有權(quán)要求解除合同，被告雖通知原告交房，但該房屋不符合交付使用條件，原告沒有收房。
按約定被告交房應(yīng)該做到六通，但該房屋樓前樓后的土方都沒有收拾完整。
被告對形式要件沒有異議，對原、被告簽訂商品房買賣合同，以及原告交付購房款的事實沒有異議，但該證據(jù)證明不了被告有違約行為。
本院認為，該證據(jù)能夠證明2013年2月28日原、被告簽訂商品房買賣合同，該合同于當日在牡丹江市房產(chǎn)管理局登記備案的事實，本院予以確認。
證據(jù)四、單位往來資金結(jié)算票據(jù)復(fù)印件三張（與原件核對無異）、中國銀行轉(zhuǎn)賬憑證復(fù)印件三張（與原件核對無異），證明原告交付給被告全部購房款345289元。
被告沒有異議，本院予以確認。
證據(jù)五、光盤一張（2015年3月14日原告與被告客戶經(jīng)理劉某的對話；2015年4月21日原告與被告客戶中心姓單的工作人員對話；以及牡丹江市社會方圓節(jié)目一段錄制內(nèi)容），證明因原告購買的房屋不具備交付條件，原告于2015年3月12日左右找到被告要求退房，被告告知原告提交退房申請，原告于2015年3月20日向被告提交退房申請。
被告有異議，該談話錄音中談話人是否是被告工作人員無法核對；該談話錄音屬于證人證言的范疇，因兩位證人未出庭，不能作為認定事實的依據(jù)，該錄音亦不能證明原告曾向被告提交退房申請的事實。
新聞媒體報道是傳來證據(jù)，在沒有其他證據(jù)佐證的情況下，其所陳述的內(nèi)容不能作為認定事實的依據(jù)，
本院認為，兩份談話錄音內(nèi)容相互結(jié)合，可以證明原告與被告工作人員就退房事宜進行商談的事實，被告雖提出異議，但沒有相反證據(jù)證實，對該證據(jù)本院予以確認；“社會方圓”節(jié)目錄音能夠證明新聞媒體對某小區(qū)進行了新聞報道的事實，本院予以確認。
證據(jù)六、牡丹江市工程質(zhì)量監(jiān)督站出具的證明一份（本院依原告申請調(diào)?。?，證明商品房竣工驗收需經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督站驗收備案，但涉案房屋沒有經(jīng)過竣工驗收備案，因此不具備交付使用條件。
被告對形式要件無異議，對證明的問題有異議。
竣工驗收備案是行政管理機關(guān)對建設(shè)單位實施的行政管理行為，與開發(fā)商和購房者之間的購房行為無關(guān)。
原、被告在商品房買賣合同中約定的交付條件是經(jīng)驗收合格，并沒有要求經(jīng)過備案驗收合格，涉案房屋經(jīng)建設(shè)單位組織設(shè)計、監(jiān)理等單位進行了驗收，符合商品房交付條件。
所以沒有辦理備案不影響商品房交付，而且工程質(zhì)量監(jiān)督站只是備案機關(guān)，也不是評定商品房屋質(zhì)量是否達標的部門。
本院對該組證據(jù)的認證意見與證據(jù)一相一致，不再贅述。
審理中，被告為支持其主張向法庭舉證、原告質(zhì)證、本院認證如下:
證據(jù)一、工程竣工驗收報告復(fù)印件一份（與原件核對無異），證明原告購買的某小區(qū)房屋，被告已經(jīng)組織了竣工驗收，并且驗收合格，該房屋符合原、被告簽訂的商品房買賣合同的交付條件。
原告有異議，被告提供的竣工驗收報告是被告內(nèi)部驗收材料，并非有關(guān)部門的正式驗收材料。
工程完工后，施工方向建設(shè)單位申請竣工驗收，工程驗收后到質(zhì)監(jiān)部門申請備案，備案后才具備交付條件，涉案房屋不符合交房的標準和要求。
本院認為，該證據(jù)能夠證明被告組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位對涉案房屋進行竣工驗收的事實，本院予以確認。
證據(jù)二、商品房買賣合同復(fù)印件一份，證明涉案商品房屋經(jīng)驗收合格后即符合商品房交付條件，被告已履行交付義務(wù)，根據(jù)該合同第九條第二款，合同補充協(xié)議第二十五條約定，出賣人不能在本合同規(guī)定的期限內(nèi)交房，買受人同意給予出賣人90日的寬展期，準許出賣人在該寬展期屆滿日前具備交付條件，并且不視為出賣人逾期交房，因被告并不存在逾期交房超過180天的情形，不符合解除條件。
根據(jù)補充協(xié)議第十六條約定，原告逾期主張權(quán)利，已經(jīng)喪失了合同解除權(quán)，根據(jù)補充協(xié)議第二十六條約定，由于冬季不能施工，小區(qū)景觀、道路、圍墻未能完善施工，賣方不構(gòu)成違約。
原告有異議，原告沒有喪失解除權(quán)，原告在2015年3月22日左右交給被告姓單的工作人員退房申請，過了一周仍沒有給原告答復(fù)，原告再去找，被告告知原告走法律程序，原告沒有放棄解除合同的權(quán)利。
附件四補充協(xié)議不合理，屬于霸王條款，在約定交房日期前后原告均到現(xiàn)場進行查看，房前屋后土堆等沒有進行整理。
本院認為，原、被告簽訂的商品房買賣合同中第九條約定:逾期交房超過180日后，買受人有權(quán)解除合同。
結(jié)合庭審中原告陳述2015年2月27日是被告逾期交房180日期滿之日，2015年2月10日被告通知原告交付房屋，但原告未予接收該房屋，本院對此予以確認。
證據(jù)三、商品房預(yù)售許可證復(fù)印件一份（與原件核對無異），證明被告于2013年1月22日取得涉案房屋商品房預(yù)售許可證。
原告沒有異議，本院予以確認。
根據(jù)當事人舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對上述證據(jù)的認證意見，本院確認本案事實如下:
2013年2月28日，原告張某某與被告綠地地產(chǎn)簽訂商品房買賣合同，主要內(nèi)容為:第一條項目建設(shè)依據(jù)，出賣人以掛牌方式取得位于地塊的土地使用權(quán)。
該地塊土地面積為44609平方米，規(guī)劃用途為住宅，土地使用權(quán)年限自2012年9月15日至2082年9月14日。
出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設(shè)商品房。
第二條商品房銷售依據(jù)，買受人購買的商品房為預(yù)售商品房，預(yù)售商品房批準機關(guān)為牡丹江市房地產(chǎn)管理局。
第三條買受人所購商品房的基本情況，買受人購買的商品房為本合同第一條規(guī)定的項目中的房屋。
該商品房建筑面積共101.72平方米，其中，套內(nèi)建筑面積92.88平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積8.84平方米。
第四條計價方式與價款，出賣人與買受人約定按第1種方式計算該商品房房價款，1:按建筑面積計算，該商品房單價為每平方米3394.505元，總金額345289元。
第八條交付期限，出賣人應(yīng)當在2014年8月30日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用:1.該商品房經(jīng)驗收合格。
第九條出賣人逾期交房違約責(zé)任，除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理:1.（2）逾期超過180日后，買受人有權(quán)解除合同。
合同補充協(xié)議（商品房買賣合同附件四）第16條約定，買方根據(jù)本合同第九條行使單方面解除合同的，應(yīng)當在賣方逾期交房180日起30日內(nèi)書面形式提出，否則視為買方放棄該項權(quán)利。
第25條約定，出賣人不能在本合同規(guī)定的期限內(nèi)交房，買受人同意給予出賣人90日寬展期，準許出賣人在該寬展期屆滿日前具備交付條件，并且不視為出賣人逾期交房。
合同簽訂后，原告向被告交付了全部購房款345289元。
2015年1月30日，涉案工程經(jīng)勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位竣工驗收合格。
庭審中原告稱2015年2月27日為被告逾期交房180日期滿之日，2015年2月10日被告通知原告交付房屋，但原告未予接收該房屋。
根據(jù)牡丹江市工程質(zhì)量監(jiān)督站出具的證明:“我站截止到2015年5月5日沒有接到樓竣工驗收申請，我站沒有參加該工程竣工驗收監(jiān)督，該工程至今沒有辦理工程質(zhì)量竣工驗收備案手續(xù)。
”原告稱因涉案房屋存在質(zhì)量問題，原告于2015年3月20日左右向被告提交退房申請。
被告稱沒有收到原告的退房申請。
因原告主張訴爭房屋存在質(zhì)量問題，經(jīng)本院依法釋明，原告不申請對涉案房屋主體結(jié)構(gòu)是否合格，以及是否符合正常居住使用條件進行司法鑒定。
本院認為:關(guān)于本案案由問題，原、被告簽訂的商品房買賣合同中約定買受人購買的商品房為預(yù)售商品房。
原、被告在該商品房買賣合同履行過程中產(chǎn)生了糾紛，故本案案由應(yīng)為商品房預(yù)售合同糾紛。
關(guān)于原、被告簽訂的商品房買賣合同及補充協(xié)議條款的效力問題。
2013年2月28日原、被告簽訂商品房買賣合同是雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，該合同合法、有效。
關(guān)于補充協(xié)議的效力問題，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十條 ?規(guī)定:格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。
因補充協(xié)議屬于格式條款，該協(xié)議中第十六條、第二十五條明顯具有免除被告責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形，故該條款無效。
關(guān)于原、被告簽訂的商品房買賣合同是否應(yīng)予解除的問題。
根據(jù)雙方簽訂商品房買賣合同約定，被告逾期交付房屋超過180日后，買受人有權(quán)解除合同。
庭審中原告自認被告逾期交付房屋的時間未超過180日，因此不符合合同約定的解除條件。
另根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條 ?規(guī)定:“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
”第十三條規(guī)定:“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
”因原告沒有舉示證據(jù)證明涉案房屋存在法定解除合同的情形，經(jīng)本院依法釋明，原告亦不申請對涉案房屋主體結(jié)構(gòu)是否合格，是否符合正常居住使用條件進行司法鑒定。
故原告要求解除合同于法無據(jù)。
庭審中原告稱涉案房屋至今尚未取得竣工驗收備案手續(xù)，不具備交付使用條件。
《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條 ?規(guī)定:“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。
建設(shè)工程竣工驗收應(yīng)當具備下列條件:（一）完成建設(shè)工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容；（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告；（四）有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；（五）有施工單位簽署的工程保修書。
建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。
”鑒于被告已組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位對涉案工程進行竣工驗收，并出具驗收合格報告，根據(jù)上述規(guī)定，可認定涉案房屋具備交付使用條件，故原告主張的理由不能成立，本院不予支持。
綜上，原告要求解除商品房買賣合同不符合合同約定及法律規(guī)定，本院不予支持。
對于原告要求被告退還購房款345289元及利息24170.23元，并承擔(dān)違約金10358.67元的訴訟請求，本院亦不予支持。

綜上事實及理由，依照《中華人民共和國合同法》第四十條 ?、第四十四條 ?、第九十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條 ?、第十三條 ?，《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第六十五條 ?第一款 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告張某某的訴訟請求。
案件受理費6997元，由原告張某某負擔(dān)。

審判長：時維

書記員：樊超