張某某
劉春青
昌黎鵬湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
梁紅梅（河北紅梅律師事務所）

原告張某某。
委托代理人劉春青。
被告昌黎鵬湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，所在地昌黎縣金海大街中段北側（五街白衣庵146號）。
法定代表人庹大鵬，該公司董事長。
委托代理人梁紅梅，河北紅梅律師事務所律師。
原告張某某與被告昌黎鵬湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱鵬湖公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2013年11月5日立案受理后，于2014年1月15日作出（2014）昌民初字第2137號民事判決書。
被告鵬湖公司不服判決提起上訴，秦皇島市中級人民法院作出（2014）秦民終字第791號民事裁定書，裁定撤銷原判，發(fā)回重審。
本院重新立案后，依法另行組成合議庭，于2015年4月9日、2015年8月20日兩次公開開庭進行了審理。
原告張某某委托代理人劉春青、被告鵬湖公司委托代理人梁紅梅到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結。
原告張某某訴稱，被告系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
2011年5月30日，原告與被告簽訂《商品房買賣合同》。
該合同約定，原告購買被告開發(fā)的鵬湖小區(qū)第1幢3單元401號房屋，建筑面積為131.22平方米，購房款為491566元整。
商品房交付日期為2012年1月31日，逾期交房的違約責任為:（1）逾期90日內，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天至實際交付之日止，出賣人按已交付房價款承擔萬分之一的違約金。
（2）逾期超過90日后，……買受人要求繼續(xù)履行合同的，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天至實際交付之日止，出賣人按已交付房價款承擔萬分之二的違約金。
上述《商品房買賣合同》簽訂后，原告依約向被告交納了491566元整房價款。
綜上所述，被告未按合同約定的期限向原告交付商品房已構成違約，故原告依據(jù)《商品房買賣合同》的約定及《合同法》等規(guī)定向貴院提起訴訟，請求貴院依法判令被告按《商品房買賣合同》的第九條的約定，按每日491566元乘以萬分之二的標準給付原告約定交房之日（2012年1月31日）至實際交房之日（2013年4月9日）延期交付商品房的違約金42667元。
被告鵬湖公司辯稱，被告與原告簽訂的《商品房買賣合同》屬實，但是原告訴稱被告未按合同約定的期限向原告交付商品房已構成違約不符合合同約定。
被告未按合同約定的期限向原告交付商品房，不是被告的原因和違約，而是遭遇了自然災害和非出賣人（被告）所能控制的原因而引起的延誤，原被告雙方在沒有同意解除合同或變更合同情況下，被告認為按合同規(guī)定可據(jù)實予以延期，原告訴求的萬分之二的違約金其證據(jù)理由不足。
一、被告延期交房恰恰是本《商品房買賣合同》第八條規(guī)定的特殊情況，第八條第二款規(guī)定，遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期:1遭遇不可抗力；2遭遇國家法律和地方法規(guī)變化或出賣人為配合政府行為及其他非出賣人所能控制的原因而引起的延誤。
（1）本工程鵬湖1#7#住宅樓是昌黎縣人民政府招商引資開發(fā)建設拆遷、返遷、剩余商品房出售，保開發(fā)商8%利潤，現(xiàn)我開發(fā)公司在1#7#住宅樓已發(fā)生虧損，縣政府在核算中。
（2）其他非出賣人所能控制的原因而引起的延誤。
該鵬湖1#7#住宅樓是被告承包給昌黎縣建筑工程有限公司的，實際是由施工人齊繼林承包，并未按合同約定的工期360天交給被告。
本工程開工時間2011年3月29日，施工人提交竣工報告時間是2012年12月20日，驗收合格時間2013年1月4日，根據(jù)被告與施工人合同約定竣工報告被告認可后施工承包人就應將1#7#樓工程交被告管理。
該工程驗收后直至被告（出賣人）為買受人（原告）要商品房2013年5月16日被告起訴到昌黎縣人民法院立案，昌黎縣人民法院又將該案移送至秦皇島市中級人民法院審理，該事實足以證實施工承包人拖延交房時間，拖延期限不交7#樓商品房也沒有得到法律的及時解決，足以證實是非出賣人所能控制的原因而引起的延誤。
（3）連續(xù)多雨天自然災害造成工期延誤4個月。
二、經(jīng)政府有關領導協(xié)調，施工承包人齊繼林2013年8月15日才將7#樓商品房交付被告，被告及物業(yè)公司收房后被告向原告發(fā)出交房通知，通知時間2013年8月15日至2013年8月18日。
三、2013年10月30日經(jīng)昌黎縣人民政府有關部門協(xié)調，為安撫買受人，被告并以減免一年物業(yè)相關費用的形式，作為延期違約賠償金，足以證明原被告有過協(xié)商結果。
四、綜合事實答辯足以證明延期交房不是被告原因和違約，并且被告積極配合政府安撫買受人，按照政府的要求作出了免收一年物業(yè)相關費用的決定。
庭審中被告要求降低違約金。
原告張某某為支持其主張?zhí)峤蝗缦伦C據(jù):
1、2011年5月30日原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》一份，主要記載了出賣人為昌黎鵬湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，買受人為張某某。
買受人購買的商品房為預售商品房，商品房預售許可證號為（昌建綜開）預售字（2011）第007號。
買受人所購商品房為鵬湖小區(qū)第1幢3單元401號房及下房壹間，商品房合同約定建筑面積131.22平方米，商品房總價款為人民幣491566元。
該合同第八條交付期限記載:出賣人應當在2012年1月31日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將經(jīng)驗收合格的商品房交付買受人使用。
如遇下列特殊原因:1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起30日內告知買受人的；2、遭遇國家法律和地方法規(guī)變化或出賣人為配合政府行為及其他非出賣人所能控制的原因而引起的延誤，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期。
第九條出賣人逾期交房的違約責任記載，除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理:1.按逾期時間，分別處理（不作累加）。
（1）按逾期不超過90日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之1的違約金，合同繼續(xù)履行。
（2）逾期超過90日后，買受人有權解除合同。
買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30天內退還全部已交付款，并按買受人累計已付款的1%向買受人支付違約金。
買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之二（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。
2、原告交款票據(jù)。
原告用證據(jù)1、2主要證明原、被告雙方簽訂《商品房買賣合同》的過程及內容，原告已按合同約定交清全部購房款491566元，被告未依合同約定的期限交付所購樓房，存在違約行為，應按合同第八、九條給付違約金。
被告經(jīng)對上述證據(jù)質證，發(fā)表如下質證意見:對原告證據(jù)的真實性無異議。
同時對原告交付491566元房款數(shù)無異議。
被告鵬湖公司為支持其抗辯主張?zhí)峤蝗缦伦C據(jù):
1、《商品房買賣合同》一份，內容同原告證據(jù)1。
2、《一運、水產(chǎn)公司片區(qū)改造項目合作框架協(xié)議書》一份。
3、《昌黎縣規(guī)劃委員會會議紀要》一份。
4、《建設工程施工承包合同》一份。
5、《建筑工程施工許可證》一份。
6、《河北省建設工程竣工報告》一份。
7、《工程質量整改通知書》一份。
8、《付施工人7#樓工程款票據(jù)440萬元》2張。
9、《昌黎縣人民法院立案通知書》一份。
10、《法院移送案件民事裁定書》一份。
11、《秦皇島市中級人民法院立案發(fā)票》一份。
12、《被告與施工人交房時間收條》一份。
13、2013年11月29日昌黎縣氣象局出具的《氣象公證》一份，主要記載取證單位為昌黎鵬湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，證明時間為2012年6、7、8、9月，證明事項為因降水延誤工期。
實況記載2012年6月份降水13天，7月份降水9天，8月份降水12天，9月份降水9天，比常年降水偏多。
其上加蓋有昌黎縣氣象局印章。
14、2014年5月10日昌黎縣氣象局出具的《氣象公證資料》一份。
15、《租房合同》五份。
被告用上述證據(jù)1證明原被告雙方存在商品房買賣合同關系。
用證據(jù)2－12主要證明鵬湖小區(qū)是為縣政府三年大變樣改造工程，遲延交房系因建筑施工方未向開發(fā)商交房所致，非被告自身原因。
用證據(jù)13主要證明遲延交房也有因降水等不可抗力延誤工期造成。
用證據(jù)14證明2012年的氣候條件存在一定客觀因素，是昌黎縣30年年平均降水量的２倍，是遲延交付的客觀原因。
用證據(jù)15證明違約金過高，違約金應按照實際損失確定，應按照同期同地段的價格支付違約金。
原告經(jīng)對上述證據(jù)質證，發(fā)表如下質證意見:對證據(jù)1無異議。
對證據(jù)2－13認為與原告無關。
同時認可被告通知其交房時間為2013年4月9日。
對證據(jù)14認為2012年8月降雨時房子已建完，與建房沒有關系。
對證據(jù)15認為租金太低，不認可。
根據(jù)被告鵬湖公司申請，本院依法委托昌黎縣價格認證中心對遲延交付期間涉案原告同地段同類型房屋租房所需房租進行價格鑒定，昌黎縣價格認證中心出具（2015）昌價（鑒）字（69）號昌黎縣涉案資產(chǎn)價格鑒證結論書，鑒定結論為李金元等47人租房所需房租鑒定價格為478686元，其中張某某租金計算期間2012.2.1-2013.4.9,鑒定價格為15567元。
昌黎縣價格認證中心出具評估費發(fā)票1張，金額為10000元。
原、被告經(jīng)對上述證據(jù)質證發(fā)表如下質證意見:原告對鑒定結論不予認可，第一，根據(jù)最高院關于審理商品房買賣合同適用法律若干問題的解釋，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金可以參照同地段同類房屋租金標準來確定，本案原被告在購房時已經(jīng)明確約定，因此該鑒定結論與本案無關，應按照約定給付違約金。
第二，該鑒定結論明顯過低，該鑒定是按照簡單裝修能滿足日常生活需要條件和標準進行的鑒定，而實際生活中房租價格遠遠高出鑒定結論。
該鑒定結論缺乏客觀性和事實不符，不能作為賠償原告違約金的依據(jù)。
鑒定費發(fā)票與本案沒有關聯(lián)性，屬于被告擴大損失，不予認可。
被告對鑒證結論書及鑒定費發(fā)票無異議。
經(jīng)庭審質證，本院對以下證據(jù)作如下確認:
原告提交的證據(jù)1、2及被告證據(jù)1、6形式、來源合法，內容客觀，與本案有關聯(lián)性，本院予以采納。
被告證據(jù)2－5、7-15與本案不具有關聯(lián)性，本院不予采納。
昌黎縣價格認證中心出具的價格鑒證結論書及評估費發(fā)票，來源合法，客觀真實，與本案有關聯(lián)，原告對鑒定價格雖有異議，但未提交相關反證予以反駁，本院予以采納。
綜合以上訴訟證據(jù)的認證情況和當事人在庭審中的陳述，本院對本案的事實認定如下:
2011年5月30日原、被告雙方簽訂了《商品房買賣合同》（內容詳見原告證據(jù)1），合同約定:原告以491566元人民幣的總價款預購了被告開發(fā)建設的鵬湖小區(qū)第1幢3單元401號房及下房壹間。
被告于2012年1月31日前將驗收合格的原告所購樓房及下房交付給原告。
如果被告不按期交付房屋，逾期超過90日后，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之二的違約金。
原告在規(guī)定的時間內將全部購房款491566元人民幣交付給了被告。
2013年4月9日被告通知原告接收所購商品房。
因遲延交房違約金問題原被告雙方多次協(xié)商未果。
2013年11月5日原告張某某向人民法院提起訴訟，要求被告給付遲延交房屋的違約金42667元。
訴訟中，被告鵬湖公司提出對遲延交付期間涉案原告同地段同類型房屋租房所需房租進行價格鑒定，本院依法委托昌黎縣價格認證中心對房租價格進行鑒定，昌黎縣價格認證中心出具（2015）昌價（鑒）字（69）號昌黎縣涉案資產(chǎn)價格鑒證結論書，鑒定結論為李金元等47人租房所需房租鑒定價格為478686元，其中張某某租金計算期間2012.2.1-2013.4.9,鑒定價格為15667元。
被告為此支付評估費10000元。
本院認為，原告張某某與被告鵬湖公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效合同。
原告依合同約定向被告交清了全部購房款，被告未依合同約定如期將原告所購商品房交付給原告，存在違約的事實清楚，被告鵬湖公司應承擔遲延向原告交付商品房的違約責任。
關于逾期交房的違約金計算問題，原、被告簽訂的商品房買賣合同第八條中約定，逾期交房超過90日后，出賣人應自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，按日向買受人支付已交付房價款萬分之二的違約金。
被告鵬湖公司認為雙方約定的違約金過高，要求進行調整，并向本院提出遲延交房期間房屋租金價格鑒定申請。
本院依法委托昌黎縣價格認證中心作出了原告張某某在2012年2月1日至2013年4月9日同地段同類型房屋租金的鑒定價格為15667元。
按該鑒定結論為計算依據(jù)，原告張某某主張的2012年2月1日至2013年4月9日遲延交房的違約金為42667元（491566元×433天×0.0002），明顯過高，本院對被告要求調整違約金的抗辯主張予以支持，被告應承擔逾期交房的違約金數(shù)額以不超過租金損失130%為限，即20367元（15667元×130%）。
被告抗辯未按合同約定的期限向原告交付商品房的原因之一，系因降水等不可抗力造成，非出賣人（被告）所能控制的原因造成，被告不應承擔違約責任。
不可抗力系在合同履行中發(fā)生了不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況，降水等天氣因素對施工進度確實有一定的影響，但屬于正常的天氣現(xiàn)象，不構成不可抗力事由，故本院對被告的該項抗辯不予支持。
被告抗辯未按合同約定的期限向原告交付商品房的原因之二，系建筑商未及時向開發(fā)商交房所致，被告已就建筑商違約之事向人民法院提起了訴訟，待建筑商賠償后再給付原告所主張的違約金，因本案與被告起訴建筑商系兩個獨立的合同關系，故本院對被告的該項抗辯不予支持。
被告鵬湖公司申請房租價格鑒定所支出的評估費，系其舉證證明自己的主張，該費用應由被告自行負擔。
依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條 ?之規(guī)定，判決如下:
被告昌黎鵬湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內給付原告張某某遲延交房違約金20367元。
如果未按本判決指定期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費867元，由被告負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省秦皇島市中級人民法院。

本院認為，原告張某某與被告鵬湖公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效合同。
原告依合同約定向被告交清了全部購房款，被告未依合同約定如期將原告所購商品房交付給原告，存在違約的事實清楚，被告鵬湖公司應承擔遲延向原告交付商品房的違約責任。
關于逾期交房的違約金計算問題，原、被告簽訂的商品房買賣合同第八條中約定，逾期交房超過90日后，出賣人應自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，按日向買受人支付已交付房價款萬分之二的違約金。
被告鵬湖公司認為雙方約定的違約金過高，要求進行調整，并向本院提出遲延交房期間房屋租金價格鑒定申請。
本院依法委托昌黎縣價格認證中心作出了原告張某某在2012年2月1日至2013年4月9日同地段同類型房屋租金的鑒定價格為15667元。
按該鑒定結論為計算依據(jù)，原告張某某主張的2012年2月1日至2013年4月9日遲延交房的違約金為42667元（491566元×433天×0.0002），明顯過高，本院對被告要求調整違約金的抗辯主張予以支持，被告應承擔逾期交房的違約金數(shù)額以不超過租金損失130%為限，即20367元（15667元×130%）。
被告抗辯未按合同約定的期限向原告交付商品房的原因之一，系因降水等不可抗力造成，非出賣人（被告）所能控制的原因造成，被告不應承擔違約責任。
不可抗力系在合同履行中發(fā)生了不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況，降水等天氣因素對施工進度確實有一定的影響，但屬于正常的天氣現(xiàn)象，不構成不可抗力事由，故本院對被告的該項抗辯不予支持。
被告抗辯未按合同約定的期限向原告交付商品房的原因之二，系建筑商未及時向開發(fā)商交房所致，被告已就建筑商違約之事向人民法院提起了訴訟，待建筑商賠償后再給付原告所主張的違約金，因本案與被告起訴建筑商系兩個獨立的合同關系，故本院對被告的該項抗辯不予支持。
被告鵬湖公司申請房租價格鑒定所支出的評估費，系其舉證證明自己的主張，該費用應由被告自行負擔。

依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條 ?之規(guī)定，判決如下:
被告昌黎鵬湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內給付原告張某某遲延交房違約金20367元。
如果未按本判決指定期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費867元，由被告負擔。

審判長：蔣紅梅

書記員：李琰