張某亦
劉艷麗（北京金臺律師事務(wù)所）
周洪光
姚某某
張明英（北京大嘉律師事務(wù)所）
張圣華

上訴人（原審原告）:張某亦。
委托代理人:劉艷麗，北京市金臺律師事務(wù)所律師。
法定代表人:李鐵柱，任總經(jīng)理。
委托代理人:周洪光，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
被上訴人（原審被告）:姚某某。
委托代理人:張明英，北京市大嘉律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）:張圣華。
委托代理人:張明英，北京市大嘉律師事務(wù)所律師。
上訴人張某亦與被上訴人北京廣發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司、姚某某、張圣華定金合同糾紛一案，由河北省三河市人民法院受理后，依法適用普通程序?qū)徖?，?012年4月19日作出了（2011）三民初字2614號民事判決，張某亦不服該判決向本院提起上訴。本院受理本案后，依法組成合議庭于2012年8月15日在第二審判庭對本案進行了公開開庭審理，上訴人委托代理人劉艷麗與被上訴人委托代理人周洪光、張明英到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院認為，《買賣定金協(xié)議書》出自買賣雙方真實意思表示，張某亦未按約定簽訂主合同構(gòu)成違約，其交納的定金應(yīng)不予返還，其要求廣發(fā)公司返還代理服務(wù)費的訴請屬另一法律關(guān)系，應(yīng)另行解決。依照《中華人民共和國合同法》第一百一十五條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?的規(guī)定，一審法院判令駁回張某亦的訴訟請求。一審案件受理費544元由張某亦負擔。
張某亦不服一審判決上訴稱，雙方簽訂的《買賣定金協(xié)議書》約定姚某某應(yīng)保證涉案房屋無權(quán)屬瑕疵，但姚某某未提交證據(jù)證實其已經(jīng)告知自己該協(xié)議簽訂時，涉案房屋未取得所有權(quán)證書，故應(yīng)按常理推斷自己對此事實不知情；涉案房屋未取得房產(chǎn)證時不能上市交易；從節(jié)省訴訟資源的角度考慮，一審法院應(yīng)當將自己要求廣發(fā)公司退還代理服務(wù)費的訴請一并審理。一審認定事實及適用法律錯誤，程序違法，二審應(yīng)予糾正。
本院認為，張某亦與姚某某簽訂的《買賣定金協(xié)議書》均出自雙方真實意思表示，內(nèi)容合法、形式有效，該協(xié)議受法律保護，協(xié)議條款中關(guān)于定金收取退賠的約定對雙方具有約束力。張某亦在交付定金后，未履行簽訂主合同交付房屋價款的義務(wù)，其無權(quán)要求姚某某返還定金。張某亦一審起訴要求廣發(fā)公司返還代理服務(wù)費的主張與本案法律關(guān)系不同種類且無無關(guān)聯(lián)性，合同相對人亦不相同，一審駁回張某亦該項訴請，要求其另行起訴符合法律規(guī)定，本院予以照準。《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?規(guī)定:當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。涉案房屋在未辦理物權(quán)過戶登記時，物權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，但買賣房屋的合同系債權(quán)性契約，標的物是否轉(zhuǎn)移不對合同效力產(chǎn)生影響。姚某某購買涉案房屋時與開發(fā)商簽訂的買賣合同能夠證實姚某某對涉案房屋具有排他性占有，此情況下姚某某處分該房屋的行為有效，該房屋能夠進行交易。本案中，因涉案房屋價值較大，張某亦在簽訂《買賣定金協(xié)議書》前理應(yīng)充分對購買可行性進行評估，在廣發(fā)公司的配合下，其已全面了解該房屋狀況，作為完全民事行為能力人，張某亦在簽訂《買賣定金協(xié)議書》時，對交納定金后違約將承擔的后果應(yīng)當有明確的預(yù)計，其二審上訴稱，簽訂《買賣定金協(xié)議書》時涉案房屋未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，不符合上市交易的條件，該觀點與客觀事實不符、且與法律規(guī)定相悖，本院不予支持。綜上，一審法院認定事實清楚，適用法律正確，程序合法，上訴人張某亦的上訴理由均不能成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費544元，由上訴人張某亦負擔。
本判決為終審判決。

本院認為，張某亦與姚某某簽訂的《買賣定金協(xié)議書》均出自雙方真實意思表示，內(nèi)容合法、形式有效，該協(xié)議受法律保護，協(xié)議條款中關(guān)于定金收取退賠的約定對雙方具有約束力。張某亦在交付定金后，未履行簽訂主合同交付房屋價款的義務(wù)，其無權(quán)要求姚某某返還定金。張某亦一審起訴要求廣發(fā)公司返還代理服務(wù)費的主張與本案法律關(guān)系不同種類且無無關(guān)聯(lián)性，合同相對人亦不相同，一審駁回張某亦該項訴請，要求其另行起訴符合法律規(guī)定，本院予以照準?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?規(guī)定:當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。涉案房屋在未辦理物權(quán)過戶登記時，物權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，但買賣房屋的合同系債權(quán)性契約，標的物是否轉(zhuǎn)移不對合同效力產(chǎn)生影響。姚某某購買涉案房屋時與開發(fā)商簽訂的買賣合同能夠證實姚某某對涉案房屋具有排他性占有，此情況下姚某某處分該房屋的行為有效，該房屋能夠進行交易。本案中，因涉案房屋價值較大，張某亦在簽訂《買賣定金協(xié)議書》前理應(yīng)充分對購買可行性進行評估，在廣發(fā)公司的配合下，其已全面了解該房屋狀況，作為完全民事行為能力人，張某亦在簽訂《買賣定金協(xié)議書》時，對交納定金后違約將承擔的后果應(yīng)當有明確的預(yù)計，其二審上訴稱，簽訂《買賣定金協(xié)議書》時涉案房屋未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，不符合上市交易的條件，該觀點與客觀事實不符、且與法律規(guī)定相悖，本院不予支持。綜上，一審法院認定事實清楚，適用法律正確，程序合法，上訴人張某亦的上訴理由均不能成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費544元，由上訴人張某亦負擔。

審判長：曹怡
審判員：李紹輝
審判員：藺迎春

書記員：高鵬