上訴人（原審原告）：張莉莉，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住慶安縣。
委托訴訟代理人：徐龍，黑龍江三星律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告）：孫某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，退休工人，住慶安縣。
委托訴訟代理人：劉海田，男，xxxx年xx月xx日出生,漢族，慶安縣社區(qū)法律服務(wù)所法律工作者，住黑龍江省慶安縣。

上訴人張莉莉因與上訴人孫某某房屋租賃合同糾紛一案，不服慶安縣人民法院（2016）黑1224民初1590號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年3月1日立案后，依法組成合議庭，于2017年3月23日公開開庭審理了本案。上訴人張莉莉及其委托訴訟代理人徐龍、上訴人孫某某及其委托訴訟代理人劉海田到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
張莉莉上訴請求：1、依法維持慶安縣人民法院（2016）黑1224民初1590號民事判決第一項、第二項。2、依法判決孫某某給付停業(yè)損失費12,640.00元及三相電安裝費10，000.00元。3、一、二審案件受理費由孫某某承擔。事實與理由：2014年4月7日，張莉莉丈夫?qū)O亮與孫某某簽訂《房屋租賃協(xié)議》，協(xié)議約定孫亮租賃孫某某100平方米車庫經(jīng)營車輛維修業(yè)務(wù)，租期三年，年租金16，000.00元，孫亮承租期間若遇政府拆遷或者占用，孫某某返還剩余租金，搬遷費用由孫亮承擔。2016年7月，因慶安縣人民政府對孫亮租用的車庫實施拆遷，孫亮車輛維修的經(jīng)營項目被迫停業(yè)，其停業(yè)損失費及三相電安裝費被孫某某領(lǐng)取，當孫亮向?qū)O某某要求返還時，孫某某拒絕。張莉莉因此提出訴訟，慶安縣人民法院以孫亮應(yīng)向拆遷管理部門申請仲裁，對張莉莉提出的停業(yè)損失，三相電安裝費沒有支持。
孫某某上訴請求：1、撤銷慶安縣人民法院（2016）黑1224民初1590號判決書；2、請求二審法院依法駁回張莉莉所有的訴訟請求；3、一、二審訴訟費用由張莉莉承擔。事實與理由：2014年孫某某與張莉莉丈夫?qū)O亮簽訂了租房協(xié)議，期限為三年，每年租金16,000.00元。2016年9月25日此房動遷。張莉莉影響了縣里的動遷進度，對孫某某的回遷造成看很大影響，慶安縣人民法院的判決不真實、錯誤，孫某某無義務(wù)退回租金12,000.00元，張莉莉沒退還房屋給孫某某回遷造成了嚴重的后果，法院不應(yīng)判決返還保證金。張莉莉要求法院判決孫某某給付停業(yè)損失費12,640.00元，三相電安裝費10,000.00元是無理由的訴訟請求，停業(yè)損失費和三相電安裝費是動遷辦補給拆遷戶的，而不是給租房戶的，一審法院沒有支持張莉莉的訴訟請求是合法的。
一審法院認定，2014年4月27日張莉莉丈夫?qū)O亮與孫某某簽訂了房屋租賃協(xié)議，租期為三年，租金每年16000.00元，一年一交。保證金2000.00元，雙方約定“如政府拆遷占用，將剩余房租退還”。2016年7月末該房屋棚戶區(qū)改造，政府動遷。上述事實有張莉莉提供房屋租賃協(xié)議黎曉春證言及雙方陳述筆錄在卷證實。
一審法院認為，孫亮與孫某某簽訂的房屋租賃合同是合法有效的，雙方應(yīng)按合同約定履行，在房屋租賃合同中約定“如政府拆遷或者占用甲方將剩余房租退還給已方”。故張莉莉要求返還剩余租金及保證金應(yīng)予支持。因為依照《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定：拆遷人與被拆遷人或拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請由房屋拆遷管理部門裁決，裁決應(yīng)當自收到申請之日起三十日內(nèi)作出。當事人對裁決不服可以自裁決書送達之日起三個月內(nèi)向人民法院起訴。上訴人張莉莉至今未交付該動遷房屋的鑰匙，證明該房屋承租人與拆遷人征收辦沒有達成安置補償協(xié)議，所以上訴人張莉莉應(yīng)向房屋拆遷管理部門申請裁決，張莉莉要求孫某某給付停業(yè)損失12640.00元、三相電10000.00元，合計22640.00元，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第九十七條之規(guī)定，判決如下：一、確認張莉莉丈夫?qū)O亮與孫某某于2014年4月27日簽訂的《房屋租賃協(xié)議》依約于2016年7月末已解除。二、孫某某于本判決生效后一個月內(nèi)返還張莉莉房屋租金12000.00元，保證金2000.00元。三、駁回張莉莉的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十五條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。案件受理費716.00元，減半收取358.00元，由張莉莉負擔221.00元，孫某某負擔137.00元。
本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人有爭議的事實，本院認定如下：二審中張莉莉提交新的證據(jù)，慶安縣房屋征收與補償辦公室證明一份，主要證明拆遷給付的停業(yè)損失，三相電損失是給經(jīng)營者的，孫某某對該份證明有異議，認為三相電是其安的，但不能提供相關(guān)證據(jù)證明，因該份證據(jù)是政府相關(guān)部門出具，本院對該份證據(jù)予以采信；孫某某提交新的證據(jù)，慶安縣慶新社區(qū)居民委員會的證明及慶安縣房屋征收第二組的證明各一份，主要證明張莉莉沒有倒出租用的房屋，影響了動遷的進度，給孫某某造成了損失。張莉莉?qū)υ摲葑C據(jù)的真實性有異議，認為是否影響拆遷應(yīng)由拆遷部門作出，不應(yīng)由居民委作出，第二征收小組的證明沒有公章及相關(guān)人員沒有出庭接受質(zhì)證，張莉莉未倒出房屋給孫某某造成損失，應(yīng)孫某某舉證證明，僅憑居民委證明，無法證明造成什么損失，第二征收小組的工作人員未出庭接受質(zhì)證，該份證明不符合證據(jù)的形式要件。因此本院對以上二份證明不予采信。另查明，2016年8月份張莉莉搬出租賃房屋，房屋鑰匙一直未交給孫某某，交三相電票據(jù)的戶名均為孫亮，本院確認一審法院查明認定的事實。

本院認為，孫某某與張莉莉丈夫張亮簽的租賃協(xié)議不違反法律，行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，是雙方當事人的真實意思表示，該協(xié)議合法有效。雙方應(yīng)按租賃協(xié)議的約定履行。租賃協(xié)議第四條明確約定，如政府拆遷或占用甲方（孫某某）將剩余房租退給乙方（孫亮），2014年7月份孫某某通知孫亮政府拆遷倒出租賃房屋，張莉莉已于2014年8月份倒出租賃房屋，孫某某應(yīng)將剩余房屋租金12，000.00元及抵押金2,000.00元退還給孫亮，孫某某抗辯稱張莉莉不交出房屋鑰匙影響了拆遷，張莉莉是否影響了拆遷，應(yīng)由拆遷部門主張，孫某某以此抗辯不退還張莉莉的剩余租金理由不能成立，對孫某某的此點上訴請求不予支持。關(guān)于停業(yè)損失及三相電安裝費用問題，慶安縣房屋征收與補償辦公室出具證明，停業(yè)損失須給經(jīng)營者，三相電是孫亮安裝的，應(yīng)給付孫亮，并且孫某某一審時提交的慶安縣人民政府會議紀要（2016第6次）第56條第四項，亦明確規(guī)定，對征收正在營業(yè)中及處于租賃期間的房屋，在過渡期間，征收辦應(yīng)給予承租人停產(chǎn)停業(yè)損失補償。按照慶安縣政府會議紀要及拆遷與補償辦公室出具的證明，孫某某應(yīng)將停業(yè)損失及三相電安裝費給付張莉莉。一審認定張莉莉與慶安縣拆遷補償辦公室沒有達成補償協(xié)議，張莉莉應(yīng)向政府相關(guān)部門主張裁決屬認定事實錯誤，應(yīng)予糾正。
綜上所述，上訴人孫某某的上訴理由不能成立，不予支持，上訴人張莉莉的上訴理由成立，對其請求應(yīng)予支持，一審認定事實部分不清，應(yīng)予改判。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（三）項之規(guī)定，判決如下：

一、維持慶安縣人民法院（2016）黑1224民初1590號民事判決第一、二項；
二、撤銷慶安縣人民法院（2016）黑1224民初1590號民事判決第三項；
三、孫某某返還張莉莉停業(yè)損失12,640.00元，三相電補償款10,000.00元。
如未按本判決規(guī)定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
四、一、二審案件受理費870.00元由孫某某交納。
本判決為終審判決。

審　判　長　　苑淑華 代理審判員　　張曉紅 代理審判員　　李　妍

書記員：王雁