張某某
呂英濤（河北世紀(jì)三和律師事務(wù)所）
河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司

原告張某某，女，漢族，住保定市新市區(qū)。
委托代理人呂英濤，河北世紀(jì)三和律師事務(wù)所律師。
被告河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司。公司登記住所地為石家莊市橋西區(qū)長(zhǎng)豐路4號(hào)。
公司法定代表人焦杰一，公司經(jīng)理。
原告張某某訴被告河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人呂英濤到庭參加訴訟，被告河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司經(jīng)合法傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，被告河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，2007年5月14日與原告張某某簽訂房屋（商鋪）轉(zhuǎn)讓合同，將位于定州市南門街西側(cè)安佳國(guó)際家居購(gòu)物廣場(chǎng)二號(hào)展館二層A區(qū)164號(hào)房屋（商鋪）轉(zhuǎn)讓給原告，且在起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證明。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”的規(guī)定，原、被告間簽訂的合同無(wú)效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條 ?“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”的規(guī)定，本案被告應(yīng)承擔(dān)全部過錯(cuò)責(zé)任，故被告應(yīng)返還原告所交的購(gòu)房款38000元。原告因買賣合同所取得的房產(chǎn)也應(yīng)返還，但由于雙方又簽訂返租協(xié)議，該房產(chǎn)由被告實(shí)際占有，故原告不再返還2007年5月14日原、被告雙方簽訂的返租協(xié)議，因雙方買賣協(xié)議無(wú)效，也應(yīng)無(wú)效。被告給付原告租金至2011年12月31日，以后不再給付租金，原告要求被告支付2012年1月1日至2012年12月31日拖欠的租金5636元，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條 ?“房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持”的規(guī)定，原告此請(qǐng)求應(yīng)以房屋占用費(fèi)且不超出4243.34元予以保護(hù)。商鋪轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效后，原告主張被告賠償其利息損失，因在原、被告雙方簽訂商鋪買賣合同的同時(shí)，雙方又訂立返租協(xié)議，原告有租賃費(fèi)或房屋占用費(fèi)，對(duì)原告主張的2012年12月31日前的購(gòu)房款利息，本院不予支持，此后購(gòu)房款的利息損失，本院予以支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條 ?、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條 ?、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，判決如下:
一、2007年5月14日原告張某某與被告河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司簽訂的安佳國(guó)際家居購(gòu)物廣場(chǎng)房屋（商鋪）轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效；
二、原、被告2007年5月14日簽訂的返租協(xié)議無(wú)效；
三、被告河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司返還原告張某某購(gòu)房款38000元并支付利息（自2013年1月1日起至判決書限定的履行日止，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算）；
四、被告河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司給付原告張某某房屋占有使用費(fèi)4243.34元；
五、以上三、四項(xiàng)限判決生效后五日內(nèi)履行；
六、駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)856元，由被告河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)806元，原告張某某負(fù)擔(dān)50元。
如不服本判決，可從判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省保定市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，被告河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，2007年5月14日與原告張某某簽訂房屋（商鋪）轉(zhuǎn)讓合同，將位于定州市南門街西側(cè)安佳國(guó)際家居購(gòu)物廣場(chǎng)二號(hào)展館二層A區(qū)164號(hào)房屋（商鋪）轉(zhuǎn)讓給原告，且在起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證明。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”的規(guī)定，原、被告間簽訂的合同無(wú)效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條 ?“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”的規(guī)定，本案被告應(yīng)承擔(dān)全部過錯(cuò)責(zé)任，故被告應(yīng)返還原告所交的購(gòu)房款38000元。原告因買賣合同所取得的房產(chǎn)也應(yīng)返還，但由于雙方又簽訂返租協(xié)議，該房產(chǎn)由被告實(shí)際占有，故原告不再返還2007年5月14日原、被告雙方簽訂的返租協(xié)議，因雙方買賣協(xié)議無(wú)效，也應(yīng)無(wú)效。被告給付原告租金至2011年12月31日，以后不再給付租金，原告要求被告支付2012年1月1日至2012年12月31日拖欠的租金5636元，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條 ?“房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持”的規(guī)定，原告此請(qǐng)求應(yīng)以房屋占用費(fèi)且不超出4243.34元予以保護(hù)。商鋪轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效后，原告主張被告賠償其利息損失，因在原、被告雙方簽訂商鋪買賣合同的同時(shí)，雙方又訂立返租協(xié)議，原告有租賃費(fèi)或房屋占用費(fèi)，對(duì)原告主張的2012年12月31日前的購(gòu)房款利息，本院不予支持，此后購(gòu)房款的利息損失，本院予以支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條 ?、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條 ?、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，判決如下:

一、2007年5月14日原告張某某與被告河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司簽訂的安佳國(guó)際家居購(gòu)物廣場(chǎng)房屋（商鋪）轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效；
二、原、被告2007年5月14日簽訂的返租協(xié)議無(wú)效；
三、被告河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司返還原告張某某購(gòu)房款38000元并支付利息（自2013年1月1日起至判決書限定的履行日止，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算）；
四、被告河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司給付原告張某某房屋占有使用費(fèi)4243.34元；
五、以上三、四項(xiàng)限判決生效后五日內(nèi)履行；
六、駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)856元，由被告河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)806元，原告張某某負(fù)擔(dān)50元。

審判長(zhǎng)：馬勝旗
審判員：蘭偉華
審判員：許芳

書記員：劉賦華