張艷麗
張連祥
王珂（北京京開律師事務(wù)所）
林某某
楊柳（北京昊庭律師事務(wù)所）
劉佳
中國建設(shè)銀行股份有限公司北京安慧支行

原告:張艷麗，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住大廠回族自治縣。
委托訴訟代理人:張連祥，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住山東省陵縣，系原告父親。
委托訴訟代理人:王珂，北京市京開律師事務(wù)所律師。
被告:林某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市通州區(qū)。
委托訴訟代理人:楊柳，北京昊庭律師事務(wù)所律師。
第三人:劉佳，女，xxxx年xx月xx日出生，蒙古族，住北京市通州區(qū)。
第三人中國建設(shè)銀行股份有限公司北京安慧支行，住所地:北京市朝陽區(qū)北辰東路8號匯欣大廈一層二層。
負(fù)責(zé)人:姜杰。
原告張艷麗與被告林某某、第三人劉佳、第三人中國建設(shè)銀行股份有限公司北京安慧支行房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年5月4日立案后，依法適用簡易程序，由審判員范紅達(dá)獨(dú)任審理，于2016年6月6日公開開庭進(jìn)行了審理。
后因案情復(fù)雜，裁定轉(zhuǎn)為普通程序，由審判員陳連友、范紅達(dá)、代理審判員張海鵬組成合議庭，于2016年7月25日公開開庭進(jìn)行了審理。
原告張艷麗的委托代理人張連祥、王珂，被告林某某及其委托代理人楊柳，第三人劉佳到庭參加訴訟，第三人中國建設(shè)銀行股份有限公司北京安慧支行經(jīng)本院傳票傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，但提交了書面的情況說明，本院依法缺席審理。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告張艷麗向本院提出訴訟請求:1.被告繼續(xù)履行房屋買賣合同，向原告辦理過戶手續(xù)；2.被告按成交價格萬分之三／日的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付逾期辦理過戶手續(xù)的違約金至實(shí)際辦理完畢，暫以一百天計算為19000元；3.被告賠償原告實(shí)際損失60000元；4.由原告代被告向第三人中國建設(shè)銀行股份有限公司北京安慧支行一次性償還涉案房屋的銀行貸款。
事實(shí)和理由:2015年4月23日，原告與被告林某某簽訂了《房屋買賣合同》，合同約定，由原告購買被告所有的位于大廠回族自治縣潮白河孔雀城大衛(wèi)城禮園1幢2單元2203號房屋，總面積85.84平方米，總房款660000元。
還約定，合同簽訂當(dāng)日，原告向被告支付購房定金20000元，原告應(yīng)在2015年4月30日前向被告支付首付款250000元（含購房定金20000元），被告收到首付款后，應(yīng)將涉案房屋交付給原告，剩余購房款410000元于涉案房屋辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記之日給付被告。
合同簽訂后，原告依約于2015年4月23日向被告支付了購房定金20000元，后于2015年4月30日向被告支付了首付款230000元，共計250000元，并依照合同約定搬入涉案房屋居住使用至今。
2016年4月19日，原告向被告致電要求繼續(xù)履行合同，但被告明確表示違約，不愿將涉案房屋出售給原告。
現(xiàn)涉案房屋在第三人中國建設(shè)銀行股份有限公司北京安慧支行辦理了按揭抵押貸款，尚未還清，原告自愿將涉案房屋的銀行貸款代被告向第三人中國建設(shè)銀行股份有限公司北京安慧支行近期一次性全部還清，并將剩余購房款于涉案房屋辦理產(chǎn)權(quán)過戶當(dāng)日一次性給付被告。
現(xiàn)涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證書已經(jīng)辦結(jié)，但被告拒不履行協(xié)助配合辦理產(chǎn)權(quán)過戶的義務(wù)，根據(jù)《房屋買賣合同》第九條的約定，“甲方（被告）在下房本一周內(nèi)給予乙方（原告）過戶，如果不過戶按照第一條違約責(zé)任賠償，每逾期一日，甲方（被告）應(yīng)向乙方（原告）支付成交價格萬分之三的違約金，合同繼續(xù)履行”。
為維護(hù)原告的合法權(quán)益，原告已支付了律師費(fèi)用60000元，應(yīng)屬于原告的實(shí)際損失，被告應(yīng)予以賠償。
被告林某某辯稱，2011年8月21日，被告與涉案房屋的開發(fā)商（大廠京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）簽訂《商品房買賣合同》時，已與第三人劉佳辦理了結(jié)婚儀式，并共同生活，屬于事實(shí)婚姻，后兩人于2012年8月7日登記結(jié)婚，涉案房屋的首付款230000元是被告向第三人劉佳的母親所借，涉案房屋的銀行按揭貸款也是由被告與第三人劉佳共同償還，故涉案房屋系被告與第三人劉佳的夫妻共同財產(chǎn)。
被告將涉案房屋出售給原告時，沒有經(jīng)過第三人劉佳的同意，第三人劉佳也不知情，故被告與原告簽訂的《房屋買賣合同》應(yīng)屬無效。
合同簽訂后，被告依約將涉案房屋交付給原告居住使用，由于涉案房屋在第三人中國建設(shè)銀行股份有限公司北京安慧支行處辦理了按揭抵押貸款，貸款尚未還清，故房產(chǎn)證未辦理完結(jié)，被告無法履行配合協(xié)助辦理過戶的義務(wù)，故被告在合同履行過程中不存在違約行為，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
第三人劉佳述稱，涉案房屋屬于我與被告林某某的夫妻共同財產(chǎn)，首付款是我們向我的母親借錢向開發(fā)商支付的，購買涉案房屋時我與被告已經(jīng)舉行了結(jié)婚儀式但沒有辦理結(jié)婚登記，屬于事實(shí)婚姻。
涉案房屋的銀行貸款是由我與被告共同償還至今。
被告在我不知情的情況下，擅自處分涉案房屋，構(gòu)成無權(quán)處分，故被告與原告簽訂的《房屋買賣合同》應(yīng)屬無效。
第三人中國建設(shè)銀行股份有限公司北京安慧支行述稱，第三人對于原告與被告的房屋買賣行為不予表態(tài)。
根據(jù)法律規(guī)定，被告林某某就涉案房產(chǎn)在建行辦理的貸款本息全部清償前，其與建行所簽訂的借款合同、房屋抵押合同等文件依然具有法律效力。
若被告林某某將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)先償還在建行辦理的貸款，不得侵害建行的合法權(quán)益。
本案當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下:2011年8月21日，被告林某某與大廠京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》，合同約定，由被告林某某購買大廠京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的潮白河孔雀城大衛(wèi)城禮園1幢2單元2203號房屋，總面積85.84平方米，總房款為560513元，首付款金額為230513，銀行按揭貸款金額為330000元。
2012年7月12日，被告林某某與中國建設(shè)銀行股份有限公司北京市分行簽訂了《個人住房（商業(yè)住房）借款合同》，約定由第三人中國建設(shè)銀行股份有限公司北京安慧支行向被告林某某提供貸款服務(wù)，貸款合同金額為330000，擔(dān)保方式為抵押，借款期限為自2012年7月17日至2042年7月17日，截止2016年7月4日，貸款本金金額為313441.38元。
2012年8月7日，被告林某某與第三人劉佳登記結(jié)婚。
2013年8月31日，大廠京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將涉案房屋交付給被告林某某使用。
2015年4月23日，原告張艷麗與被告林某某簽訂了《房屋買賣合同》，約定由原告張艷麗購買被告所有的位于大廠回族自治縣潮白河孔雀城大衛(wèi)城禮園1幢2單元2203號房屋，總面積85.84平方米，總房款為660000元。
還約定，原告應(yīng)在2015年4月23日向被告支付購房定金20000元，在2015年4月30日前向被告支付首付款250000元（含購房定金20000元），被告收到首付款后，應(yīng)將涉案房屋交付給原告，原告可以裝修入住使用，裝修結(jié)果歸原告所有，剩余購房款410000元于涉案房屋辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記之日給付被告。
合同簽訂后，原告依約于2015年4月23日向被告支付了購房定金20000元，后于2015年4月30日向被告支付了首付款230000元，共計250000元，并依約搬入涉案房屋居住使用至今。
2016年4月19日，原告向被告致電要求繼續(xù)履行合同，被告明確表示不再履行合同，拒絕為原告配合辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
因涉案房屋在第三人中國建設(shè)銀行股份有限公司北京安慧支行處尚有按揭貸款未還清，被告林某某未取得涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證書。
原告為進(jìn)行本次訴訟活動，向其委托代理人支付了60000元律師服務(wù)費(fèi)。
現(xiàn)原告自愿代被告將涉案房屋的銀行貸款向第三人中國建設(shè)銀行股份有限公司北京安慧支行一次性全部還清，并在涉案房屋產(chǎn)權(quán)過戶當(dāng)日，將剩余購房款（總房款660000減去首付款250000，再減去涉案房屋的銀行按揭貸款數(shù)額所得的款數(shù)）一次性給付被告。
上述事實(shí)，有原告提交的《商品房買賣合同》、《房屋買賣合同》、收條2張、銀行轉(zhuǎn)賬憑條10張、物業(yè)費(fèi)收據(jù)、錄音資料及北京市京開律師事務(wù)所出具的發(fā)票，被告提交的《結(jié)婚證》、建設(shè)銀行還款計劃表及銀行流水、借款合同及第三人中國建行銀行股份有限公司北京安慧支行出具的《情況說明》及原告、被告、第三人劉佳的當(dāng)庭陳述予以證實(shí)。
本院認(rèn)為，被告林某某、第三人劉佳提出的被告購買涉案房屋時已與第三人辦理了結(jié)婚儀式，屬于事實(shí)婚姻，涉案房屋的首付款系被告與第三人向第三人母親所借，涉案房屋的銀行按揭貸款是由被告與第三人共同償還，故涉案房屋應(yīng)屬于被告與第三人的夫妻共同財產(chǎn)，被告未經(jīng)第三人同意擅自處分涉案房屋，構(gòu)成無權(quán)處分，《房屋買賣合同》應(yīng)屬無效的意見，未提供充分的證據(jù)予以證明，本院不予采信。
另，第三人中國建設(shè)銀行股份有限公司北京安慧支行對于原告與被告的房屋買賣行為不持異議，但要求被告林某某在將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓前，應(yīng)先償還在第三人處辦理的貸款，不得侵害第三人的合法權(quán)益。
綜上，故原、被告于2015年4月23日簽訂的《房屋買賣合同》是雙方真實(shí)意思表示，合法有效，當(dāng)事人均應(yīng)按約履行。
依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?以及《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條 ?之規(guī)定，判決如下:
原告張艷麗于本判決生效之日起十五日內(nèi)向第三人中國建設(shè)銀行股份有限公司北京安慧支行全部清償涉案房屋的銀行按揭貸款，第三人中國建設(shè)銀行股份有限公司北京安慧支行協(xié)助辦理房屋解除抵押手續(xù)。
被告林某某繼續(xù)履行《房屋買賣合同》約定的義務(wù)，配合原告張艷麗辦理涉案房屋的解除抵押手續(xù)，涉案房屋消除銀行抵押登記后45日內(nèi)，被告林某某、第三人劉佳配合原告張艷麗辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。
涉案房屋辦理產(chǎn)權(quán)過戶當(dāng)日，原告張艷麗將剩余房款（總房款660000元減去首付款250000元，再減去涉案房屋的銀行按揭貸款數(shù)額后所得的款數(shù)）一次性給付被告林某某。
四、駁回原告的其他訴訟請求。
案件受理費(fèi)5335元，訴訟保全費(fèi)2000元，共計7335元，由原告負(fù)擔(dān)1400元，被告負(fù)擔(dān)5935元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省廊坊市中級人民法院。
本判決書生效后，當(dāng)事人在法律文書確定的期間內(nèi)不履行義務(wù)的，對方當(dāng)事人可向本院申請執(zhí)行。
提出申請執(zhí)行的期間為本判決書確定的履行期間最后一日起兩年內(nèi)。
逾期將喪失申請執(zhí)行權(quán)。

本院認(rèn)為，被告林某某、第三人劉佳提出的被告購買涉案房屋時已與第三人辦理了結(jié)婚儀式，屬于事實(shí)婚姻，涉案房屋的首付款系被告與第三人向第三人母親所借，涉案房屋的銀行按揭貸款是由被告與第三人共同償還，故涉案房屋應(yīng)屬于被告與第三人的夫妻共同財產(chǎn)，被告未經(jīng)第三人同意擅自處分涉案房屋，構(gòu)成無權(quán)處分，《房屋買賣合同》應(yīng)屬無效的意見，未提供充分的證據(jù)予以證明，本院不予采信。
另，第三人中國建設(shè)銀行股份有限公司北京安慧支行對于原告與被告的房屋買賣行為不持異議，但要求被告林某某在將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓前，應(yīng)先償還在第三人處辦理的貸款，不得侵害第三人的合法權(quán)益。
綜上，故原、被告于2015年4月23日簽訂的《房屋買賣合同》是雙方真實(shí)意思表示，合法有效，當(dāng)事人均應(yīng)按約履行。

依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?以及《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條 ?之規(guī)定，判決如下:
原告張艷麗于本判決生效之日起十五日內(nèi)向第三人中國建設(shè)銀行股份有限公司北京安慧支行全部清償涉案房屋的銀行按揭貸款，第三人中國建設(shè)銀行股份有限公司北京安慧支行協(xié)助辦理房屋解除抵押手續(xù)。
被告林某某繼續(xù)履行《房屋買賣合同》約定的義務(wù)，配合原告張艷麗辦理涉案房屋的解除抵押手續(xù)，涉案房屋消除銀行抵押登記后45日內(nèi)，被告林某某、第三人劉佳配合原告張艷麗辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。
涉案房屋辦理產(chǎn)權(quán)過戶當(dāng)日，原告張艷麗將剩余房款（總房款660000元減去首付款250000元，再減去涉案房屋的銀行按揭貸款數(shù)額后所得的款數(shù)）一次性給付被告林某某。
四、駁回原告的其他訴訟請求。
案件受理費(fèi)5335元，訴訟保全費(fèi)2000元，共計7335元，由原告負(fù)擔(dān)1400元，被告負(fù)擔(dān)5935元。

審判長：陳連友
審判員：范紅達(dá)
審判員：張海鵬

書記員：王旭