張某某
鄧亞山（湖北黃石金秋法律服務(wù)所）
湖北美爾雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
蘇治山（湖北首義律師事務(wù)所）
張海春

原告張某某。
委托代理人鄧亞山，黃石市金秋法律服務(wù)所法律工作者。
代理權(quán)限:特別授權(quán)。
被告湖北美爾雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地:湖北省黃石市桂林南路201-1號。
法定代表人楊聞孫，公司董事長。
委托代理人蘇治山，湖北首義律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限:特別授權(quán)。
委托代理人張海春，該公司員工。
代理權(quán)限:特別授權(quán)。
原告張某某訴被告湖北美爾雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱美爾雅公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年1月26日立案受理后，依法組成了由劉永紅擔(dān)任審判長，與人民陪審員程良軍、徐燕萍參加的合議庭，分別于2016年4月1日、2016年4月18日、2016年7月4日公開開庭進(jìn)行了審理。
原告張某某的委托代理人鄧亞山，被告美爾雅公司的委托代理人蘇治山、張海春到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告張某某訴稱，原告于2013年10月2日與美爾雅公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，合同約定原告購買被告開發(fā)的位于西塞山區(qū)棗子山36號，宗地編號為2030010150135地塊的商品房一套，房屋面積為103.89平方米，房價(jià)為270634元，交房時間為2015年8月28日，逾期交房按日向原告支付已交付房價(jià)款萬分之五的違約金。
本合同在履行過程中發(fā)生爭議，協(xié)商不成，向人民法院起訴。
合同簽訂后，原告按合同規(guī)定的時間向被告支付了270634元購房款，然而被告至今未能按約定交付商品房，已構(gòu)成嚴(yán)重違約，原告多次與被告交涉無果，故訴至法院，請求判令:1、被告繼續(xù)履行《商品房買賣合同》；2、被告按已付購房款270634元的日萬分之五向原告支付違約金17591.21元（違約金從2015年8月28日起算至2016年1月8日止），后續(xù)違約金按日萬分之五從2016年1月8日至判決付清為止；3、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
原告張某某為證明自己的主張，向法院提交了如下證據(jù):
證據(jù)一:原告身份證復(fù)印件、被告企業(yè)基本信息。
證明原、被告主體適格；
證據(jù)二:《黃石市商品房買賣合同》，證明原被告之間商品房買賣合同合法，被告未按合同約定履行交房義務(wù)，屬于嚴(yán)重違約；
證據(jù)三:銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)發(fā)票壹張，證明原告依約交付全部房款270634元。
被告美爾雅公司辯稱，違約事實(shí)基本不予否認(rèn)，交房日期確實(shí)延誤，購房款需要確認(rèn)下購房發(fā)票。
一、被告遲延交房是有原因的。
1、歷史遺留原因，當(dāng)時項(xiàng)目規(guī)劃的時候被告做了改建，市城管局因此給被告下達(dá)了183萬的行政處罰，被告依法向法院提起行政訴訟，該案的審理直接影響了項(xiàng)目的規(guī)劃驗(yàn)收。
2、因該項(xiàng)目是棚戶區(qū)的改造項(xiàng)目，涉及到的拆遷量比較大，施工進(jìn)度延緩造成了延期交房。
3、現(xiàn)整體經(jīng)濟(jì)下行壓力大，被告資金周轉(zhuǎn)受到嚴(yán)重影響，導(dǎo)致該項(xiàng)目施工受到影響，不能按期交房。
二、被告請求法院調(diào)整違約比例，由日萬分之五調(diào)整為日萬分之一。
1、通過初步估算，本案所涉的十幾戶原告的違約金額高達(dá)3-5萬每戶，整個項(xiàng)目的業(yè)主達(dá)500戶，如每戶都按合同約定支付違約金，被告難以實(shí)際履行；2、根據(jù)商品房買賣合同第七條之約定，買受人逾期付款按日萬分之一向出賣人支付逾期違約金，根據(jù)責(zé)任對等原則，被告請求出賣人逾期交房的違約金調(diào)整為日萬分之一；3、根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，違約金數(shù)額高于實(shí)際損失的，可以請求法院調(diào)低違約金比例。
被告延期交房確實(shí)給原告生活帶來不便，但一直上漲的房價(jià)是有利于原告的，原告的實(shí)際損失并沒有達(dá)到違約金約定的比例或金額，因此請求法院調(diào)低違約金比例為日萬分之一。
被告美爾雅公司為證明自己的主張，向法院提交了如下證據(jù):
證據(jù)一:美爾雅·金棗軒小區(qū)入伙繳費(fèi)明細(xì)表，證明被告已交房。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告美爾雅公司對原告張某某提交的證據(jù)均無異議，原告張某某對被告美爾雅公司提交的證據(jù)無異議，本院審核后對原告、被告提交的證據(jù)予以采信。
本院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人均有約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，違反合同約定的當(dāng)事人一方，應(yīng)當(dāng)按照合同和法律規(guī)定向另一方承擔(dān)違約責(zé)任。
原告張某某與被告美爾雅公司簽訂的《黃石市商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，未違反國家法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，是合法有效的。
原告張某某已按合同約定履行付款義務(wù)，被告美爾雅公司應(yīng)按合同約定的交房條件及期限內(nèi)履行交房義務(wù)，根據(jù)合同約定被告美爾雅公司應(yīng)當(dāng)將本案涉案房屋于2015年8月28日前交付給原告張某某，但結(jié)合美爾雅公司在2016年3月16日將房屋鑰匙交付張某某，被告美爾雅公司遲延交房已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按合同約定承擔(dān)繼續(xù)履行合同以及延期交房的違約責(zé)任。
關(guān)于違約金計(jì)算的起止時間問題。
被告美爾雅公司未能在雙方約定的交房時間即2015年8月28日前交房，故應(yīng)當(dāng)從其次日起即2015年8月29日起計(jì)付逾期交房違約金。
由于被告美爾雅公司于2016年3月16日已向原告張某某交付了涉爭房屋的鑰匙，雖然被告交付給原告鑰匙的房屋不符合合同約定的交付條件，但對房屋的轉(zhuǎn)移占有即視為房屋的交付使用，應(yīng)視為被告美爾雅公司已將本案涉爭房屋于2016年3月16日交付給原告張某某使用，故本院確定逾期交房違約金的起止時間從2015年8月29日起計(jì)算至2016年3月16日止。
對于原告訴訟請求中要求違約金付至判決生效之日止，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)是否過高以及是否需要調(diào)整問題。
《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律規(guī)定已確定我國違約金制度系以賠償非違約方的損失為主要功能，而不是旨在嚴(yán)厲懲罰違約方，因此違約金比例的確定應(yīng)參照非違約方的實(shí)際損失。
本案在審理中，原告張某某主張被告美爾雅公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定的日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，但沒有就其實(shí)際損失提供證據(jù)予以證明。
被告美爾雅公司則辯稱合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，要求法院依法進(jìn)行調(diào)整。
因合同中約定的日萬分之五違約金明顯過高，應(yīng)依法予以調(diào)整，依據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條 ?的規(guī)定，綜合參考該樓盤及同地段同類房屋租金、中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)、兼顧合同的履行情況、預(yù)期利益等綜合因素，本院確定本案違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為已付購房款的日萬分之一點(diǎn)五。
綜上，被告美爾雅公司應(yīng)向原告張某某支付逾期交房違約金8159.62元（270634元×0.00015×201天）。
依據(jù)公平原則，法院酌減原告張某某訴訟請求數(shù)額部分的訴訟費(fèi)仍應(yīng)由被告美爾雅公司承擔(dān)。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條 ?之規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會討論，判決如下:
一、被告湖北美爾雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼續(xù)履行與原告張某某于2013年10月2日簽訂的《黃石市商品房買賣合同》；
二、被告湖北美爾雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告張某某逾期交房違約金8159.62元；
三、駁回原告張某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)240元，由被告湖北美爾雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃石市中級人民法院。
（上訴人應(yīng)在提交上訴狀時預(yù)交上訴案件受理費(fèi)人民幣240元，款匯于湖北省黃石市中級人民法院。
開戶銀行:湖北農(nóng)行黃石市分行團(tuán)城山支行。
戶名:湖北省黃石市中級人民法院。
帳號:17×××18。
上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人均有約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，違反合同約定的當(dāng)事人一方，應(yīng)當(dāng)按照合同和法律規(guī)定向另一方承擔(dān)違約責(zé)任。
原告張某某與被告美爾雅公司簽訂的《黃石市商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，未違反國家法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，是合法有效的。
原告張某某已按合同約定履行付款義務(wù)，被告美爾雅公司應(yīng)按合同約定的交房條件及期限內(nèi)履行交房義務(wù)，根據(jù)合同約定被告美爾雅公司應(yīng)當(dāng)將本案涉案房屋于2015年8月28日前交付給原告張某某，但結(jié)合美爾雅公司在2016年3月16日將房屋鑰匙交付張某某，被告美爾雅公司遲延交房已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按合同約定承擔(dān)繼續(xù)履行合同以及延期交房的違約責(zé)任。
關(guān)于違約金計(jì)算的起止時間問題。
被告美爾雅公司未能在雙方約定的交房時間即2015年8月28日前交房，故應(yīng)當(dāng)從其次日起即2015年8月29日起計(jì)付逾期交房違約金。
由于被告美爾雅公司于2016年3月16日已向原告張某某交付了涉爭房屋的鑰匙，雖然被告交付給原告鑰匙的房屋不符合合同約定的交付條件，但對房屋的轉(zhuǎn)移占有即視為房屋的交付使用，應(yīng)視為被告美爾雅公司已將本案涉爭房屋于2016年3月16日交付給原告張某某使用，故本院確定逾期交房違約金的起止時間從2015年8月29日起計(jì)算至2016年3月16日止。
對于原告訴訟請求中要求違約金付至判決生效之日止，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)是否過高以及是否需要調(diào)整問題。
《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律規(guī)定已確定我國違約金制度系以賠償非違約方的損失為主要功能，而不是旨在嚴(yán)厲懲罰違約方，因此違約金比例的確定應(yīng)參照非違約方的實(shí)際損失。
本案在審理中，原告張某某主張被告美爾雅公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定的日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，但沒有就其實(shí)際損失提供證據(jù)予以證明。
被告美爾雅公司則辯稱合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，要求法院依法進(jìn)行調(diào)整。
因合同中約定的日萬分之五違約金明顯過高，應(yīng)依法予以調(diào)整，依據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條 ?的規(guī)定，綜合參考該樓盤及同地段同類房屋租金、中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)、兼顧合同的履行情況、預(yù)期利益等綜合因素，本院確定本案違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為已付購房款的日萬分之一點(diǎn)五。
綜上，被告美爾雅公司應(yīng)向原告張某某支付逾期交房違約金8159.62元（270634元×0.00015×201天）。
依據(jù)公平原則，法院酌減原告張某某訴訟請求數(shù)額部分的訴訟費(fèi)仍應(yīng)由被告美爾雅公司承擔(dān)。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條 ?之規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會討論，判決如下:
一、被告湖北美爾雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼續(xù)履行與原告張某某于2013年10月2日簽訂的《黃石市商品房買賣合同》；
二、被告湖北美爾雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告張某某逾期交房違約金8159.62元；
三、駁回原告張某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)240元，由被告湖北美爾雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長：劉永紅
審判員：程良軍
審判員：徐燕萍

書記員：萬婉