原告：張紅某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省寧安市。
委托訴訟代理人：趙哲，黑龍江湛天律師事務(wù)所律師。
被告：牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省牡丹江市東安區(qū)東三條路長安街南。
法定代表人：李成斌，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：王金城，男，該公司法律顧問。

原告張紅某與被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱銀某公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年6月5日立案后，依法適用簡易程序，于2017年8月10日公開開庭進(jìn)行了審理。因案件疑難、復(fù)雜，本院將此案轉(zhuǎn)為普通程序，并依法組成合議庭，于2017年9月29日公開開庭進(jìn)行了審理。原告張紅某的委托訴訟代理人趙哲、被告銀某公司的委托訴訟代理人王金城到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
張紅某向本院提出訴訟請求：1.請求法院判令被告繼續(xù)履行合同，并協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)；2.要求被告給付延遲辦理房屋權(quán)屬證書產(chǎn)生的銀行同期貸款利息38983.20元（按銀行同期貸款利率計(jì)算兩年，自2015年5月1日起至2017年5月1日止）；3.要求被告給付因延期交房給原告造成房屋租金損失12000元（按兩年計(jì)算自2015年5月1日起至2017年5月1日止）；4.本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。庭審中，原告變更訴訟請求為：1.解除原、被告于2013年8月26日簽訂的認(rèn)購書；2、要求被告返還購房款324860元及利息（利息以324860元為基數(shù)計(jì)算自2013年8月26日起至2017年5月1日止，以324860元為基數(shù)計(jì)算自2017年5月1日起至欠款付清時止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算）；3、被告承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：2013年8月26日原告與被告簽署商品房買賣合同認(rèn)購書，合同約定，原告購買被告開發(fā)的怡美嘉園14號樓011310號商品房一套，建筑面積103.13平方米。原告于當(dāng)日將全部購房款324860元交付給被告，被告出具收據(jù)。后原告多次找被告要求簽訂正式商品房買賣合同，并履行交房義務(wù)，被告法定代表人李成斌于2015年3月1日出具承諾書，承諾：保證原告張紅某于2015年5月1日前入住怡美嘉園14號樓011310室。但被告沒有依照承諾書交付房屋，導(dǎo)致原告不能合法入住，故原告訴至法院。
銀某公司辯稱，被告在2009年將怡美嘉園小區(qū)4、5號樓工程承包給董學(xué)義，董學(xué)義又將該工程承包給佟振武。因被告欠董學(xué)義工程款，被告將訴爭房屋抵頂給董學(xué)義，董學(xué)義又將訴爭房屋賣給佟振武，佟振武又將訴爭房屋賣給原告。由于被告與董學(xué)義并未做最終結(jié)算，被告是否欠董學(xué)義工程款尚未確定，本案訴爭房屋已由被告出售給他人。如果被告欠董學(xué)義工程款，被告想辦法解決訴爭房屋的問題，被告不欠董學(xué)義工程款，被告不再負(fù)責(zé)解決。
爭議焦點(diǎn)：一、原、被告簽訂房屋認(rèn)購書是否合法有效；二、原告要求解除認(rèn)購書并要求被告返還購房款及利息是否合理、合法。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對有爭議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：
1.原告舉示證據(jù)：認(rèn)購書復(fù)印件1份、收據(jù)復(fù)印件1份、承諾書復(fù)印件1份（均與原件核對無異），證明原、被告雙方簽訂房屋認(rèn)購書，被告出具收據(jù)和承諾書，此組證據(jù)足以證明認(rèn)購書符合商品房買賣合同的相關(guān)特征，應(yīng)當(dāng)屬于合法有效的合同，被告應(yīng)當(dāng)按合同約定以及承諾書的承諾履行合同義務(wù)，但被告違約，至今沒有履行，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，此份認(rèn)購書應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為廣義上的商品房買賣合同。
被告對形式要件沒有異議，對證明問題有異議，訴爭房屋認(rèn)購書是三方互相抹賬形成的，并不是廣義上的商品房買賣，被告認(rèn)為應(yīng)以三方抹賬協(xié)議為準(zhǔn)，因?yàn)楸桓嬖谶M(jìn)行抹賬時，也用認(rèn)購書進(jìn)行抹賬，這與單純的商品房買賣不一樣。

本院認(rèn)為，被告對該組證據(jù)形式要件沒有異議，本院予以確認(rèn)。該組證據(jù)能夠證明2013年8月26日被告銀某公司與原告張紅某簽訂認(rèn)購書，當(dāng)日被告銀某公司出具收到324860元收據(jù)一份，2015年3月11日被告銀某公司法定代表人李成斌出具承諾書的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。
2.訴訟中，本院依原告申請到牡丹江市房地產(chǎn)管理局調(diào)取商品房買賣合同備案證明1份以及執(zhí)行裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書復(fù)印件各一份。
原告對形式要件沒有異議，商品房買賣合同備案證明日期是2013年11月30日，是在原、被告簽訂認(rèn)購書之后形成的，雖然有備案證明，也不足以證明案外人趙志武與本案被告存在真實(shí)的房屋買賣關(guān)系，該備案證明不能對抗原、被告簽訂的認(rèn)購書以及被告出具的承諾書，即便有備案證明，房屋的產(chǎn)權(quán)人仍然是本案被告，原告仍然有權(quán)利要求被告履行合同約定義務(wù)，交付房屋并承擔(dān)違約責(zé)任。執(zhí)行裁定書是依據(jù)民間借貸糾紛民事調(diào)解書所作出的，該民事調(diào)解書雖然已經(jīng)發(fā)生法律效力，但并不能對抗原、被告之間簽訂的認(rèn)購書，調(diào)解書只是對債權(quán)的確認(rèn)，并不是對房屋所有權(quán)的確認(rèn)，所以雖然房屋處于查封狀態(tài)，訴爭房屋產(chǎn)權(quán)仍然歸被告所有，原告仍然享有要求被告履行合同和交付房屋的權(quán)利。
被告對此組證據(jù)沒有異議
本院認(rèn)為，該組證據(jù)內(nèi)容客觀真實(shí)、來源合法，本院予以確認(rèn)。
訴訟中，本院到怡美嘉園小區(qū)對天合物業(yè)公司經(jīng)理王洪做的調(diào)查筆錄以及調(diào)查筆錄所附光盤1份。
原告對形式要件沒有異議，但是不能證明趙志武以及于海是合法占有該房屋。
被告對形式要件沒有異議，被告將怡美嘉園4、5號樓工程發(fā)包給了董學(xué)義，董學(xué)義又將該工程承包給佟振武，之后發(fā)生工程款的往來問題，被告將訴爭房屋臨時開給董學(xué)義，但是雙方?jīng)]有結(jié)算，被告要求董學(xué)義結(jié)算，董學(xué)義以種種借口不來結(jié)算，被告撥付的工程款已經(jīng)超出了董學(xué)義應(yīng)得的工程款。但是訴爭房屋被告已經(jīng)賣給了于海，于海已經(jīng)實(shí)際入住涉案房屋。
本院認(rèn)為，該證據(jù)能夠證明涉案房屋于2015年1月24日辦理入戶手續(xù)，由案外人于海裝修并居住使用的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。
被告銀某公司未向法庭舉示證據(jù)。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
2013年8月26日，被告銀某公司（甲方）與原告張紅某（乙方）簽訂認(rèn)購書，主要內(nèi)容為：甲乙雙方在正式簽訂《商品房買賣合同》（預(yù)售）之前乙方對所購房屋充分了解，特自愿簽訂本協(xié)議。乙方自愿向甲方購買位于怡美嘉園14號樓011310號，建筑面積103.13平方米房屋。乙方采取一次性付款方式付款，商品房單價3150元每平方米，總金額324860元。乙方按指定日期與甲方簽署國土局統(tǒng)一印制的《商品房買賣合同》（預(yù)售），所有條款均以雙方所簽合同為準(zhǔn)。此房實(shí)際面積以產(chǎn)權(quán)測繪部門核準(zhǔn)的建筑面積為準(zhǔn)，房款實(shí)行多退少補(bǔ)。甲乙雙方自簽訂正式商品房買賣合同》（預(yù)售）后，本認(rèn)購書自行失效。當(dāng)日，被告銀某公司出具收到324860元收據(jù)一份，并注明上款系14號樓011310號，建筑面積103.13平方米房屋。2015年3月11日被告銀某公司法定代表人李成斌出具承諾書，內(nèi)容為：張紅某的怡美嘉園14號樓011310號，保證在2015年5月1日前入住，特此承諾。庭審中原告稱被告銀某公司欠董學(xué)義工程款，董學(xué)義又欠張久林人工費(fèi)，張久林欠原告張紅某及丈夫趙文遠(yuǎn)人工費(fèi)，經(jīng)佟振武從中聯(lián)系，2013年8月26日在銀某公司的售樓處，董學(xué)義、銀某公司同意將本案訴爭房屋抹賬給張紅某夫婦，張紅某與被告簽訂認(rèn)購書，并且被告出具了收據(jù)，被告對此予以認(rèn)可。另查明，被告銀某公司與案外人趙志武就涉案房屋簽訂商品房買賣合同于2013年11月30日在牡丹江市房產(chǎn)管理局登記備案，2016年3月17日，牡丹江市中級人民法院作出（2014）牡法執(zhí)字第10-19號執(zhí)行裁定書，將被告銀某公司開發(fā)的牡丹江市愛民區(qū)新華路東側(cè)，康佳街北側(cè)怡美嘉園小區(qū)，產(chǎn)籍圖號為400-470-4/3-14，第011310號房屋產(chǎn)籍予以查封，現(xiàn)涉案房屋尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照。經(jīng)調(diào)查涉案房屋于2015年1月24日辦理入戶手續(xù)，由案外人于海裝修并居住使用，被告稱其將涉案房屋賣給于海，于海要求在該房屋買賣合同寫在趙志武名下。經(jīng)本院依法釋明，原告不申請追加案外人趙志武及于海為本案被告或第三人參加訴訟。
本院認(rèn)為：原告張紅某與被告銀某公司簽訂房屋認(rèn)購書，是在原告對第三人享有債權(quán)，第三人又對被告享有債權(quán)的情況下簽訂，上述行為產(chǎn)生了兩個法律效果，一是債權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系，即第三人將其對被告享有的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告，以消除第三人對原告所負(fù)的債務(wù)，而被告簽訂房屋認(rèn)購書的行為即表明其同意第三人將債權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告，轉(zhuǎn)讓的債權(quán)金額即為房屋認(rèn)購書約定的房款。二是代物清償關(guān)系，即被告以涉案房屋用于清償?shù)谌宿D(zhuǎn)讓給原告的債權(quán)。被告辯稱其與董學(xué)義工程款尚未結(jié)算，尚不確定是否欠付董學(xué)義工程款，被告未舉示證據(jù)證實(shí)，被告于2013年8月26日與原告簽訂認(rèn)購書，2015年3月11日被告銀某公司法定代表人李成斌又出具承諾書，保證原告在2015年5月1日前入住，上述事實(shí)與被告所述相互矛盾，故對被告抗辯理由，本院不予支持。鑒于被告銀某公司另行與案外人趙志武簽訂商品房買賣合同，該合同在牡丹江市房產(chǎn)管理局登記備案，現(xiàn)該房屋由案外人于海居住使用，導(dǎo)致原告代物清償無法實(shí)現(xiàn)，原告訴請要求解除原、被告簽訂認(rèn)購書，被告亦同意解除，本院予以支持。代物清償是一種債務(wù)清償方式，在代物清償不能實(shí)現(xiàn)時，原告可就其受讓的債權(quán)向被告主張清償，原告訴請要求被告返還購房款324860元，其實(shí)質(zhì)是要求被告清償原有債務(wù)，原告的該項(xiàng)訴訟請求，合法有據(jù)，本院予以支持。鑒于被告在已與原告簽訂認(rèn)購書的情況下，又與案外人趙志武簽訂商品房買賣合同，并將訴爭房屋交付給他人，其行為構(gòu)成違約，原告要求被告給付利息（利息以324860元為基數(shù)計(jì)算自2013年8月26日起至2017年5月1日止，以324860元為基數(shù)計(jì)算自2017年5月1日起至欠款付清時止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算），符合法律規(guī)定，本院予以支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第六十五條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：

一、解除原告張紅某與被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2013年8月26日簽訂的認(rèn)購書；
二、被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告張紅某欠款324860元及利息（利息以324860元為基數(shù)計(jì)算自2013年8月26日起至2017年5月1日止，以324860元為基數(shù)計(jì)算自2017年5月1日起至欠款付清時止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算）。
如果被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如果被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行義務(wù)，原告張紅某可依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十九條的規(guī)定向人民法院申請執(zhí)行，申請執(zhí)行的期間為二年，自本判決書規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算。
案件受理費(fèi)6938元，由被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。

審　判　長　　時　維 人民陪審員　　孫秀萍 人民陪審員　　戴文有

書記員：付曉迪