上訴人（原審原告）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)。委托訴訟代理人：陳士國(guó)，黑龍江振興律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：黑龍江省寶某某墾區(qū)鑫隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。法定代表人：劉玉書(shū)，該公司執(zhí)行董事。委托訴訟代理人：高玉英，男，該公司法律顧問(wèn)。

張某某上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決，依法改判支持上訴人的上訴請(qǐng)求；被上訴人承擔(dān)一、二審訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第一條及《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條的規(guī)定，本案被上訴人雖然未與上訴人簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但被上訴人的售樓處開(kāi)具的收據(jù)標(biāo)明了房屋具體位置和面積價(jià)款，并出睢上明給予明確證實(shí)，且被上訴人將房屋實(shí)際交付給上訴人占有使用至今，依法應(yīng)認(rèn)定上訴人和被上訴人之間的商品房買(mǎi)賣(mài)成立有效。被上訴人與胡國(guó)林簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同其目的是為了向銀行騙取貸款，其行為是以房屋買(mǎi)賣(mài)的合法形式掩蓋騙取貸款的非法目的，且未實(shí)際交付購(gòu)樓首付款，被上訴人也未得到銀行貸款。被上訴人當(dāng)庭承認(rèn)長(zhǎng)達(dá)6年沒(méi)有將房屋交付胡國(guó)林，胡國(guó)林也未向公司主張要房，但被上訴人沒(méi)有提供胡國(guó)林交付首付款和收到貸款的憑證，被上訴人的辯解不能成立。惡意辦理登記的買(mǎi)受人，其權(quán)利不能優(yōu)于已經(jīng)合法占有房屋的買(mǎi)受人。被上訴人與胡國(guó)林司于惡意登記，依法應(yīng)優(yōu)先保護(hù)上訴人的房屋所有權(quán)。鑫隆房地產(chǎn)公司辯稱，被上訴人與上訴人沒(méi)有簽訂涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同，上訴人也沒(méi)有向被上訴人交付購(gòu)房款，雙方之間不存在房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。一審法院判決正確，請(qǐng)二審法院維持原判。張某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令原、被告之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，并判令被告協(xié)助原告辦理房屋買(mǎi)賣(mài)登記手續(xù)；2.被告按已付購(gòu)房款495775元，按中國(guó)人民銀行逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)自2001年11月19日起至原告取得房屋所有權(quán)證書(shū)之日止計(jì)算違約金；3.被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2011年1月28日，被告鑫隆房地產(chǎn)公司與胡國(guó)林簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同一份，雙方約定該房商服，建筑面積141.66平方米，每平方米3700元，總金額524142元。該房屋系胡國(guó)林、馮敏英在中國(guó)工商銀行股份有限公司鶴崗分行抵押按揭貸款購(gòu)買(mǎi)，并辦理了房屋抵押（預(yù)）登記。2011年11月，原告張某某購(gòu)買(mǎi)新華農(nóng)場(chǎng)商業(yè)用房，總價(jià)款495775元。原、被告之間未簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。原告張某某支付了全部購(gòu)房?jī)r(jià)款，并已實(shí)際入住。被告鑫隆房地產(chǎn)公司華苑尚都項(xiàng)目部出具收據(jù)。2012年8月16日被告鑫隆房地產(chǎn)公司給胡國(guó)林出具了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。一審法院認(rèn)為，案外人胡國(guó)林按揭貸款在房產(chǎn)部門(mén)辦理了抵押登記，并與被告鑫隆房地產(chǎn)公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，其行為合法有效。后原告張某某向被告鑫隆房地產(chǎn)公司交付房款，但未簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。故原告張某某主張與被告鑫隆房地產(chǎn)公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，并要求被告協(xié)助辦理房屋登記，要求被告按已付購(gòu)房款總額495775元從2011年11月19日起至原告取得房屋所有權(quán)證書(shū)之日止，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金的訴訟請(qǐng)求，無(wú)法律依據(jù)，不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：駁回原告張某某的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)8736元，減半收取4368元。由原告張某某負(fù)擔(dān)。本院二審期間，雙方當(dāng)事人未向法庭提供證據(jù)。本院經(jīng)審理確認(rèn)一審法院判決認(rèn)定的事實(shí)。
上訴人張某某因與被上訴人黑龍江省寶某某墾區(qū)鑫隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱鑫隆房地產(chǎn)公司）商品房銷(xiāo)售合同糾紛一案，不服黑龍江省寶某某農(nóng)墾法院〔2017〕黑81**民初1011號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年5月16日受理后，依法組成合議庭，開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人張某某委托訴訟代理人陳士國(guó)，被上訴人委托訴訟代理人高玉英到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為：本案上訴人不服一審判決，向本院提出上訴，認(rèn)為其與被上訴人之間形成了商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，被上訴人與案外人胡國(guó)林之間惡意串通騙取貸款，其一審訴訟請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)被支持。首先關(guān)于上訴人與被上訴人之間是否存在商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的問(wèn)題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。通過(guò)上訴人提供的加蓋被上訴人鑫隆房地產(chǎn)公司項(xiàng)目部的交款收據(jù)，及房屋已交付的事實(shí)，能夠證明上訴人與被上擴(kuò)人之間存在商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，雖然雙方當(dāng)事人未簽訂書(shū)面的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但雙方之間的買(mǎi)賣(mài)行為符合商品房買(mǎi)賣(mài)合同的構(gòu)成要件，買(mǎi)賣(mài)行為成立并生效，雙方應(yīng)當(dāng)受商品房買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系的約束。關(guān)于被上訴人與胡國(guó)林之間是否存在惡意串通，以合法形式掩蓋非法目的的行為。上訴人提出被上訴人與胡國(guó)林簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的是為了騙取貸款，實(shí)際上沒(méi)有交首付款，并長(zhǎng)達(dá)6年沒(méi)有交付房屋。通過(guò)審理查明，被上訴人與胡國(guó)林簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，胡國(guó)林辦理了銀行抵押貸款，被上訴人為胡國(guó)林出具了購(gòu)房發(fā)票，上述被上訴人與胡國(guó)林的行為不能體現(xiàn)出具有惡意串通騙取貸款的目的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對(duì)自己的主張?zhí)峁┳C據(jù)加以證明，不能僅以6年未交付房屋的行為推定被上訴人與胡國(guó)林之間為惡意串通。關(guān)于上訴人一審訴訟請(qǐng)求能否得到支持的問(wèn)題。被上訴人作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將其所開(kāi)發(fā)的涉案房屋于2011年1月出售給胡國(guó)林后，又于同年11月，將涉案房屋出售給上訴人，其行為違反了法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任?，F(xiàn)上訴人要求被上訴人協(xié)助辦理房屋登記手續(xù)并給付逾期辦理房屋所有權(quán)證書(shū)的違約金，因該房屋由案外人胡國(guó)林購(gòu)買(mǎi)后辦理了抵押貸款，并因抵押貸款在寶某某管理局不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行了房產(chǎn)登記申請(qǐng)，上訴人要求被上訴人協(xié)助辦理房屋權(quán)屬登記的請(qǐng)求被上訴人客觀上不能完成。上訴人經(jīng)法院釋明，并未對(duì)其訴訟請(qǐng)求進(jìn)行變更。故上訴人的一審訴訟請(qǐng)求不能得到支持，但上訴人可就被上訴人的違約行為另行主張權(quán)利。綜上，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)8736元（上訴人預(yù)交），由上訴人張某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　王　奎
審判員　劉紅麗
審判員　石　巖

書(shū)記員：王鑫怡