原告：張福銀，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黑龍江省第一建筑工程公司工程服務(wù)分公司經(jīng)理，住拜泉縣。
委托訴訟代理人：王佳潤(rùn)，拜泉縣育新法律服務(wù)所法律工作者。
被告：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，教師，住拜泉縣。
第三人：惠鳳艷，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體工商戶，住哈爾濱市南崗區(qū)。
委托訴訟代理人：楊斌章（系惠鳳艷丈夫），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，公務(wù)員，住哈爾濱市南崗區(qū)。

原告張福銀與被告李某某、第三人惠鳳艷物權(quán)保護(hù)糾紛一案，本院于2016年8月25日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理，并作出（2016）黑0231民初1712號(hào)民事裁定書，張福銀不服該民事裁定書，上訴至齊齊哈爾市中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱“齊市中院”），2017年2月13日，齊市中院作出（2017）黑02民終412號(hào)民事裁定書，撤銷（2016）黑0231民初1712號(hào)民事裁定書，并指令本院繼續(xù)審理此案；2017年7月3日，本院作出（2016）黑0231民初1712號(hào)民事判決書，張福銀不服該民事判決書，上訴至齊市中院，2017年11月14日，齊市中院作出（2017）黑02民終2208號(hào)民事裁定書，以原審判決認(rèn)定事實(shí)不清、漏列當(dāng)事人為由，撤銷了（2016）黑0231民初1712號(hào)民事判決書，并發(fā)回本院重審；本院于2018年1月3日重新立案后，依法另行組成合議庭審理此案，并依被告李某某的申請(qǐng)，追加惠鳳艷作為本案第三人參加訴訟，后惠鳳艷以治療疾病為由，申請(qǐng)此案延期審理，為查明案件事實(shí)，合議庭決定本案中止審理，中止事由消除后，本院公開開庭進(jìn)行了審理，原告張福銀委托訴訟代理人王佳潤(rùn)、被告李某某、第三人惠鳳艷及委托訴訟代理人楊斌章到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告張福銀向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.要求被告李某某賠償因非法占有商品房給原告張福銀造成的經(jīng)濟(jì)損失人民幣190000.00元；2.訴訟費(fèi)用由被告李某某負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：原告張福銀掛靠黑龍江省城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱“城鄉(xiāng)公司”）于2003年在拜泉縣開發(fā)建設(shè)綜合樓一棟，因與第三人惠鳳艷投資款糾紛引發(fā)訴訟。2006年8月15日，被告李某某與惠鳳艷私自惡意簽訂非法房屋買賣合同，借機(jī)入住從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)至今。被告李某某與惠鳳艷簽訂的合同先后經(jīng)齊齊哈爾市中級(jí)人民法院、黑龍江省高級(jí)人民法院、最高人民法院認(rèn)定，被告李某某主觀存在明顯過錯(cuò)，合同無(wú)效。被告李某某無(wú)任何理由和法律依據(jù)一直非法強(qiáng)占房屋，從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，獲取高額利潤(rùn)，拒絕騰房。因三道鎮(zhèn)綜合樓是張福銀掛靠城鄉(xiāng)公司開發(fā)建設(shè)，城鄉(xiāng)公司對(duì)該樓即未投資也未參與管理。2013年10月14日，城鄉(xiāng)公司與原告張福銀達(dá)成財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，協(xié)議約定：“將位于拜泉縣開發(fā)綜合樓產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給張福銀所有，對(duì)該樓在開發(fā)建設(shè)及售樓、經(jīng)營(yíng)管理期間所有權(quán)利全部歸張福銀所享有，對(duì)該樓開發(fā)建設(shè)過程中所產(chǎn)生的債務(wù)全部由張福銀承擔(dān)?！?br/>針對(duì)被告李某某的侵權(quán)行為，經(jīng)原告張福銀多年主張權(quán)利，被告李某某既不買也不租，免費(fèi)長(zhǎng)期非法占有使用至今，被告強(qiáng)占的門市樓是三道鎮(zhèn)經(jīng)商最佳位置，每年租金最低要在20000.00元以上，導(dǎo)致原告張福銀對(duì)該樓房不能出租、出售，造成重大經(jīng)濟(jì)損失。故原告張福銀訴至法院，要求被告李某某承擔(dān)因非法占有、使用房屋產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失人民幣190000.00元。
被告李某某辯稱：不同意原告的訴訟請(qǐng)求。1、被告李某某等人不是非法占有房屋，城鄉(xiāng)公司是允許惠鳳艷賣樓的，我們買樓支付了合理對(duì)價(jià)，主觀是善意的，2011年4月，齊市中院對(duì)涉訴房屋進(jìn)行拍賣，我們才知道惠鳳艷賣給我們的房屋已被法院查封，我們也一直在以訴訟的方式主張權(quán)利，2015年10月14日，最高人民法院裁定書確認(rèn)我們與惠鳳艷買賣房屋的協(xié)議無(wú)效，在此之前，我們始終認(rèn)為我們自己才是房屋的權(quán)利人，此后我們也試圖與原告張福銀協(xié)商解決，我們買房人曾提出每戶增加110000.00元或由原告重新出價(jià)，但張福銀不同意，可以看出其并非急于賣房還債，而是因?yàn)樯嬖V房產(chǎn)近幾年升值空間巨大，在我們騰房后，重新出賣可以獲得更高的利潤(rùn)，所以其向我們主張賠償房租及利息，純屬惡意訛詐。在2015年10月14日至2017年5月這段時(shí)間，說(shuō)我們非法占有房屋，我們是認(rèn)可的，對(duì)于本案的原審判決是沒有異議的，除此之外，我們是不認(rèn)可的；2、根據(jù)（2004）齊民初字第516號(hào)判決書，已將涉訴房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)判給了城鄉(xiāng)公司，也就是判給了原告張福銀，第三人惠鳳艷對(duì)此情況是明知的，涉訴房屋是惠鳳艷在出賣給我們之前申請(qǐng)查封的，她本人對(duì)保全中的所有內(nèi)容都是知情的，但還與我們簽訂買賣房屋協(xié)議，如果本案中存在侵權(quán)，也是惠鳳艷侵權(quán)，而不是被告方，現(xiàn)在我們房屋已經(jīng)騰出，交給惠鳳艷的購(gòu)房款卻沒人給返還，還要賠償原告張福銀，我們沒有過錯(cuò)，而真正受到損失的卻是我們；3、原告張福銀訴狀中按照每年20000.00元主張租金，我們不認(rèn)可，因?yàn)檫@與事實(shí)嚴(yán)重不符，這個(gè)價(jià)格的租金是在2015到2016年左右才能達(dá)到，我們?nèi)梨?zhèn)商服租金一般情況下都不含取暖費(fèi)，在2006年到2010年之間最高不超過8000.00元，2010年到2015年之間有10000.00元到15000.00元不等，而且我們不認(rèn)可租金，因?yàn)槲覀儾皇亲夥孔?，而是買房子。
第三人惠鳳艷辯稱：1、我認(rèn)為追加惠鳳艷參加本次訴訟是錯(cuò)誤的，因?yàn)楸景甘菑埜ｃy起訴九戶住戶向其主張經(jīng)濟(jì)損失，這件事與惠鳳艷無(wú)關(guān)?；蔌P艷在三道鎮(zhèn)的所有行為都是城鄉(xiāng)公司委托的，不是個(gè)人行為；2、張福銀無(wú)權(quán)起訴九戶住戶要求賠償，因?yàn)閺埜ｃy不是涉訴房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人，有（2004）齊民初字第516號(hào)判決書為證，在確權(quán)判決產(chǎn)生之前，張福銀主動(dòng)把產(chǎn)權(quán)給了城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)公司，張福銀沒有起訴的主體資格；3、原告張福銀和城鄉(xiāng)公司在2013年10月14日簽訂的涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，是違法無(wú)效的，三道鎮(zhèn)綜合樓在被查封期間的所有轉(zhuǎn)讓都是無(wú)效的，張福銀和城鄉(xiāng)公司是非法處置涉訴房產(chǎn)，即使齊市中院有關(guān)于張福銀有就本案的訴訟主體資格的裁定也是錯(cuò)誤的，也是違法的，因?yàn)樯嬖V房產(chǎn)還在查封中；4、我認(rèn)為，這九戶被告應(yīng)該給租金，但是租金不應(yīng)該給張福銀，而是應(yīng)該給城鄉(xiāng)公司。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求及答辯內(nèi)容依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：
為證明自己的主張，原告張福銀向本院提交如下證據(jù)：
一、2013年10月14日黑龍江省城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)公司與原告張福銀簽訂的協(xié)議書一份，證明城鄉(xiāng)公司已將本案涉訴房屋的權(quán)利全部轉(zhuǎn)移給原告張福銀，原告張福銀具有出租、出賣等處分權(quán)利。
被告李某某對(duì)該份證據(jù)表示無(wú)法確定真實(shí)性，對(duì)證明的內(nèi)容也不確定，協(xié)議簽訂時(shí)間是2013年10月14日，而城鄉(xiāng)公司早在2010年已將房屋權(quán)利轉(zhuǎn)讓給了惠鳳艷。
第三人惠鳳艷認(rèn)為這份協(xié)議是復(fù)印件，無(wú)法確定真實(shí)性，從協(xié)議的內(nèi)容看是違法、無(wú)效的，因?yàn)樯嬖V房產(chǎn)還在查封中，不能轉(zhuǎn)讓，這個(gè)協(xié)議內(nèi)容否定了齊市中院（2004）齊民初字第516號(hào)判決書。
二、2013年10月15日城鄉(xiāng)公司執(zhí)行主體變更函一份，證明拜泉縣綜合樓出賣或拍賣價(jià)款返還給惠鳳艷投資款及利息后，余額歸原告張福銀，原告張福銀享有本案涉訴房屋的實(shí)體權(quán)利，具有本案訴訟主體資格。
被告李某某表示，對(duì)該份證據(jù)真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明的問題有異議，黑龍江省高級(jí)人民法院將本案房屋確權(quán)給了城鄉(xiāng)公司，且房屋在查封期間轉(zhuǎn)移給原告張福銀的行為應(yīng)屬無(wú)效。
第三人惠鳳艷對(duì)該份證據(jù)的意見與上一份證據(jù)一致。
三、2013年10月14日城鄉(xiāng)公司公告一份，證明城鄉(xiāng)公司將三道鎮(zhèn)綜合開發(fā)樓全部產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給原告張福銀所有。
被告李某某認(rèn)為，公告上沒有加蓋城鄉(xiāng)公司公章，九戶住戶對(duì)該份公告并不知情，李某某是在2006年購(gòu)買的房屋，該公告是在2013出具的，是針對(duì)我們提起執(zhí)行異議之訴時(shí)出具的。
第三人惠鳳艷對(duì)該份證據(jù)的意見與上一份證據(jù)一致，并表示，以上三份證據(jù)是孿生的，都是違法、無(wú)效的。
四、2015年11月2日城鄉(xiāng)公司訴訟授權(quán)書一份，證明拜泉縣綜合開發(fā)樓的最終權(quán)利人為原告張福銀。
被告李某某對(duì)該份證據(jù)真實(shí)性及證明的問題均有異議，城鄉(xiāng)公司已經(jīng)解散，公章可以隨意加蓋。當(dāng)時(shí)是張福銀與惠鳳艷一起投資，城鄉(xiāng)公司先為惠鳳艷出具授權(quán)委托書，2015年又為張福銀出具授權(quán)委托書，足以證明授權(quán)委托書之間是矛盾的。
第三人惠鳳艷對(duì)該份證據(jù)表示，這份授權(quán)書證明了張福銀在本案中沒有主體資格，如果有資格就不用授權(quán)了。
五、哈爾濱運(yùn)輸中級(jí)人民法院作出的（2016）黑71執(zhí)1號(hào)之一執(zhí)行裁定書一份，證明鐵路運(yùn)輸中級(jí)人民法院追加張福銀為被執(zhí)行人，張福銀為本案涉訴房屋的實(shí)際所有權(quán)人。
被告李某某對(duì)該份證據(jù)真實(shí)性及證明的問題均有異議，被告李某某并未收到過該份裁定書，對(duì)該份裁定書內(nèi)容不清楚。
第三人惠鳳艷對(duì)該份證據(jù)表示，哈爾濱法院在執(zhí)行涉訴房產(chǎn)的時(shí)候，是張福銀主動(dòng)申請(qǐng)自愿代城鄉(xiāng)公司還惠鳳艷錢，這份證據(jù)沒有證明力來(lái)證明張福銀是所有權(quán)人。因?yàn)榛蔌P艷是鐵路法院執(zhí)行案件的申請(qǐng)人，鐵路法院找其溝通過，惠鳳艷當(dāng)時(shí)沒同意。同時(shí)這份證據(jù)也證實(shí)了張福銀沒有訴訟主體資格，他是代城鄉(xiāng)公司還錢。
六、齊齊哈爾市中級(jí)人民法院作出的[2006]齊民初字第125號(hào)民事判決書一份，證明原告張福銀對(duì)三道鎮(zhèn)綜合開發(fā)樓有所有權(quán)及處分權(quán)。
被告李某某對(duì)該份證據(jù)真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明的問題有異議，該份判決調(diào)整的是張福銀與惠鳳艷投資款糾紛，與本案無(wú)關(guān)。
第三人惠鳳艷對(duì)此證據(jù)真實(shí)性沒有異議，表示該證據(jù)不能證明張福銀具有本案訴訟主體資格，且該判決內(nèi)容與本案無(wú)關(guān)。
為證明自己對(duì)于張福銀沒有訴訟主體資格的主張，第三人惠鳳艷向本院提交如下證據(jù)：
證據(jù)目錄一份民事判決書與執(zhí)行裁定書及執(zhí)行和解協(xié)議一份。第三人認(rèn)為，因?yàn)樯嬖V房屋產(chǎn)權(quán)是城鄉(xiāng)開發(fā)公司的，第三人惠鳳艷投資款的返還主體是城鄉(xiāng)公司，與第三人達(dá)成和解協(xié)議的也是城鄉(xiāng)公司，從而證明張福銀在本案中不具備訴訟主體資格；七份執(zhí)行裁定書，證明涉訴房產(chǎn)在法院查封期間，張福銀與城鄉(xiāng)公司達(dá)成協(xié)議，是違法無(wú)效的，進(jìn)而說(shuō)明張福銀沒有訴訟主體資格；拜泉法院2014-181、182、183號(hào)民事判決書，因?yàn)榕袥Q結(jié)果沒有支持張福銀，同樣說(shuō)明張福銀沒有訴訟主體資格；執(zhí)行和解協(xié)議的內(nèi)容，證明第三人惠鳳艷在拜泉縣的行為都是城鄉(xiāng)公司委托的，也就都是城鄉(xiāng)公司的行為，并且惠鳳艷所收包括本案被告李某某的錢款都交給城鄉(xiāng)公司了，進(jìn)而證明張福銀沒有訴訟主體資格。
原告方對(duì)第三人所提供證據(jù)的質(zhì)證意見為，這幾份判決和裁定無(wú)力抗辯張福銀作為投資人于2003年在三道鎮(zhèn)投資開發(fā)綜合樓的事實(shí)，在幾份判決中都有體現(xiàn)。張福銀為了解決長(zhǎng)期的訴訟糾紛，已經(jīng)對(duì)第三人惠鳳艷投入拜泉縣綜合樓的開發(fā)建設(shè)資金及利息全部清償完畢，生效裁判已經(jīng)認(rèn)定張福銀在本案具有訴訟主體資格；執(zhí)行和解協(xié)議是在2017年6月份形成的，是城鄉(xiāng)公司已經(jīng)放棄產(chǎn)權(quán)主體資格的情形下，與本案第三人達(dá)成的和解協(xié)議，這份協(xié)議無(wú)法對(duì)抗人民法院的判決和裁定，第三人向法院出具的證據(jù)，與本案不具有關(guān)聯(lián)性，原告主張的是房屋被侵占期間的租賃費(fèi)用。
被告李某某對(duì)第三人提供證據(jù)的質(zhì)證意見為，對(duì)證據(jù)要證明張福銀沒有訴訟主體資格沒有異議，并認(rèn)為其是與第三人惠鳳艷簽訂的房屋買賣協(xié)議，就應(yīng)該和惠鳳艷主張權(quán)利，至于惠鳳艷和城鄉(xiāng)公司是什么關(guān)系以及怎么協(xié)議的，表示并不清楚。

關(guān)于原告張福銀提交的以上六組證據(jù)，本院認(rèn)為，其核心證明目的是要證實(shí)張福銀系涉訴房產(chǎn)的實(shí)際所有人，并以該事實(shí)為依據(jù)主張權(quán)利。本院認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)原則上以登記為生效要件，但并不意味著物權(quán)這一私權(quán)利是由政府登記機(jī)構(gòu)賦予的，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利的外在表現(xiàn)形式，只具有推定的證據(jù)效力，與實(shí)際權(quán)利狀況不一定完全吻合，即該權(quán)屬證書的推定力只及于權(quán)利，不及于事實(shí)，所以，在審查物權(quán)歸屬問題時(shí)，應(yīng)當(dāng)以基礎(chǔ)法律關(guān)系為事實(shí)關(guān)鍵，方能查明真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)，而不是唯登記論。具體到本案中，雖然齊市中院（2004）齊民一終字第516號(hào)民事判決書中確認(rèn)了本案涉訴房產(chǎn)的權(quán)利人為城鄉(xiāng)公司，但是，經(jīng)（2006）齊民初字第125號(hào)民事判決書認(rèn)定，張福銀系訴爭(zhēng)涉訴房產(chǎn)所屬綜合樓的負(fù)責(zé)人，而具有資質(zhì)開發(fā)綜合樓的城鄉(xiāng)公司并未對(duì)該綜合樓進(jìn)行投資，實(shí)際投資人為張福銀，惠鳳艷系對(duì)張福銀個(gè)人投資，惠鳳艷在得到投資利益后，余額歸張福銀所有，根據(jù)誰(shuí)投資、誰(shuí)受益的原則，張福銀才是涉訴房產(chǎn)事實(shí)上的權(quán)利人，即如齊市中院在（2017）黑02民終412號(hào)民事裁定書中所述：“張福銀對(duì)拜泉縣綜合開發(fā)樓具有法律上的利害關(guān)系”，從而認(rèn)定張福銀在本案中的訴訟主體資格，并指令我院繼續(xù)審理。本院認(rèn)為，該利害關(guān)系可以理解為，張福銀對(duì)涉訴房產(chǎn)享有物權(quán)法意義上的真實(shí)權(quán)利，而張福銀和城鄉(xiāng)公司對(duì)涉訴房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓協(xié)議，是對(duì)這一真實(shí)權(quán)利的再確認(rèn)，根據(jù)權(quán)利義務(wù)責(zé)任相統(tǒng)一原則，張福銀作為義務(wù)主體，已經(jīng)積極參與到對(duì)第三人惠鳳艷投資款返還的執(zhí)行案件中，也正因此，在齊市中院（2010）齊執(zhí)字第23-12號(hào)執(zhí)行裁定書中，認(rèn)可了張福銀對(duì)已經(jīng)查封的綜合樓部分房產(chǎn)進(jìn)行了出售，以此售樓款抵充執(zhí)行款，并解除了部分房產(chǎn)的查封，隨后因未能全額將售樓款用于抵充執(zhí)行款，齊市中院又對(duì)涉訴房產(chǎn)進(jìn)行了查封。在本案審理過程中，原告張福銀已經(jīng)完成了對(duì)第三人惠鳳艷個(gè)人投資款及利息的返還，涉訴房屋經(jīng)哈爾濱運(yùn)輸法院強(qiáng)制執(zhí)行，已經(jīng)騰出，后經(jīng)調(diào)查得知，涉訴房屋所屬綜合樓中的部分房屋，已經(jīng)經(jīng)由張福銀之手重新出售，并經(jīng)過城鄉(xiāng)公司的協(xié)助，辦理了權(quán)屬證照，買受人已將售樓款給付了張福銀。綜上，張福銀作為涉訴房產(chǎn)的實(shí)際權(quán)利人，可以作為適格訴訟主體參與本案訴訟，進(jìn)而主張權(quán)利。對(duì)于上述六組證據(jù)及其他生效法律文書，本院予以認(rèn)定。對(duì)第三人的抗辯理由及其提供證據(jù)要證明的問題，本院不予采信。
為證明自己的主張，被告李某某向本院提交如下證據(jù)：
一、開發(fā)協(xié)議書一份，證明根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，如果原告張福銀具備開發(fā)商資格，那么惠鳳艷也具備開發(fā)商資格。
二、2013年4月18日拜泉縣人民政府情況證明一份，證明惠鳳艷與張福銀是三道鎮(zhèn)綜合開發(fā)樓的實(shí)際開發(fā)人。
原告張福銀對(duì)證據(jù)一、二真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明的問題有異議，該份證據(jù)與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性，城鄉(xiāng)公司與惠鳳艷、張福銀之間的產(chǎn)權(quán)糾紛，不能證明惠鳳艷是共同開發(fā)人。
第三人惠鳳艷的質(zhì)證意見為，對(duì)證據(jù)一的真實(shí)性沒異議，但是證明內(nèi)容是錯(cuò)誤的，這份協(xié)議證明不了惠鳳艷有資格賣樓，在涉訴房產(chǎn)經(jīng)法院確權(quán)給城鄉(xiāng)開發(fā)公司后，這份協(xié)議就無(wú)效了，出售涉訴房屋不是惠鳳艷個(gè)人行為，是城鄉(xiāng)開發(fā)公司委托惠鳳艷進(jìn)行的；對(duì)證據(jù)二，表示沒見到過這份證據(jù)的原件，證據(jù)的內(nèi)容是表象，惠鳳艷管理三道鎮(zhèn)綜合樓是沒錯(cuò)的，是城鄉(xiāng)公司委托她管理的，不能因?yàn)楣芾矶J(rèn)為是開發(fā)商，這份證據(jù)證明不了惠鳳艷是開發(fā)商，但是真實(shí)情況是惠鳳艷本人是開發(fā)商，但經(jīng)過齊市中院確權(quán)判決把產(chǎn)權(quán)判給城鄉(xiāng)開發(fā)公司了，惠鳳艷的身份就由開發(fā)商變成投資人了。
證據(jù)一、二不足以證實(shí)本案涉訴房產(chǎn)的權(quán)屬問題，證明內(nèi)容與生效判決確認(rèn)的事實(shí)存在矛盾，本院不予采信。
三、2010年8月17日情況說(shuō)明一份，證明城鄉(xiāng)公司允許惠鳳艷出租出賣房屋，現(xiàn)在城鄉(xiāng)公司又認(rèn)為被告李某某與惠鳳艷簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效，被告李某某不予認(rèn)可。
原告張福銀對(duì)該份證據(jù)真實(shí)性及證明的問題均有異議，該份證據(jù)系復(fù)印件，不符合法律規(guī)定，且三道鎮(zhèn)綜合開發(fā)樓正在法院查封期間，不可以進(jìn)行買賣。這份情況說(shuō)明證實(shí)不了本案被告占有的房屋是合法的，也沒有說(shuō)讓惠鳳艷出賣房屋。
第三人惠鳳艷表示，這個(gè)情況說(shuō)明是真實(shí)的，但是由于九戶購(gòu)房戶沒有足額交納購(gòu)房款，所以就變成了非法占有，第三人只是在城鄉(xiāng)公司委托下和九戶住戶簽訂買賣房屋協(xié)議，買賣行為實(shí)際已經(jīng)變成了出租行為。
被告李某某與惠鳳艷簽訂的房屋買賣協(xié)議經(jīng)生效民事判決書確認(rèn)無(wú)效，并明確第三人惠鳳艷出售涉訴房產(chǎn)為無(wú)權(quán)處分，買受人李某某不是善意買受人，雙方都明知本案涉訴房產(chǎn)正在經(jīng)歷訴訟，且已被查封，查封申請(qǐng)人正是無(wú)權(quán)處分人惠鳳艷，現(xiàn)惠鳳艷以該說(shuō)明及本案中提交的執(zhí)行和解協(xié)議，意在證明其處分涉訴房產(chǎn)行為系城鄉(xiāng)公司授權(quán)，而非個(gè)人行為，但就在該情況說(shuō)明中，城鄉(xiāng)公司并未直接授權(quán)其出售房屋，而是表明“在購(gòu)房戶交齊購(gòu)房款的情況下，可以變賣部分房產(chǎn)”，而購(gòu)房戶僅交納少部分購(gòu)房款，未能交納全部購(gòu)房款，因第三人惠鳳艷與城鄉(xiāng)公司、張福銀有關(guān)投資款返還的訴訟還在進(jìn)行中，其為了自身利益不受損失，利用其管理綜合樓的身份，對(duì)外出售房產(chǎn)并收取部分房款，買賣雙方的行為已經(jīng)違反了法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效行為，本院對(duì)該情況說(shuō)明要證明的問題不予采信。至于第三人惠鳳艷提交的與城鄉(xiāng)公司的執(zhí)行和解協(xié)議，經(jīng)查詢，城鄉(xiāng)公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照已經(jīng)于2012年7月26日被吊銷，而非注銷，公司主體資格依然存在，可以以公司的名義進(jìn)行訴訟活動(dòng)，因其已經(jīng)不能再開展經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，其行為應(yīng)當(dāng)以承繼債權(quán)債務(wù)、配合處理糾紛為主要目的，而不是作出與其之前行為相矛盾、與生效裁判文書確認(rèn)的事實(shí)不一致、不利于維護(hù)市場(chǎng)交易安全和穩(wěn)定的行為，該份執(zhí)行和解協(xié)議書系第三人惠鳳艷與城鄉(xiāng)公司私自達(dá)成，其內(nèi)容無(wú)法對(duì)抗已經(jīng)生效裁判文書確認(rèn)的事實(shí)，本院對(duì)該份證據(jù)不予采信。
四、房屋買賣協(xié)議書一份及收據(jù)，證明被告李某某與惠鳳艷簽訂的是房屋買賣協(xié)議書，而不是租賃協(xié)議書，繼而證實(shí)原告張福銀沒有權(quán)利向被告李某某主張損失。
原告張福銀對(duì)該份證據(jù)真實(shí)性及證明的問題均有異議，房屋是買賣還是租賃,協(xié)議書中并沒有明確，且該份協(xié)議已被生效判決書認(rèn)定為無(wú)效協(xié)議。
第三人惠鳳艷表示，對(duì)這份協(xié)議已經(jīng)被確認(rèn)無(wú)效了，造成協(xié)議無(wú)效的原因是住房戶沒有交足購(gòu)房款，李某某等人只付了少部分定金，后期每年給付的錢款應(yīng)該是租金，按照租金標(biāo)準(zhǔn)收的，當(dāng)時(shí)他們九戶都在場(chǎng)，口頭約定如果房屋買賣不成功，所交款項(xiàng)就當(dāng)作租金，實(shí)際情況也是履行的一年每戶8000.00元到10000.00元不等的租金，所以被告方的買房行為已經(jīng)變?yōu)樽夥啃袨榱恕?br/>經(jīng)過齊市中院作出的（2012）齊民初字第23號(hào)民事判決書、黑龍江省高級(jí)人民法院作出的（2013）黑民終字第27號(hào)民事判決書及最高人民法院作出的民事裁定書認(rèn)定，第三人惠鳳艷與被告李某某等人簽訂的房屋買賣協(xié)議，因違反法律禁止性規(guī)定，已被確認(rèn)為無(wú)效協(xié)議，本院對(duì)被告方提供該證據(jù)要證明的問題，不予采信。
張福銀針對(duì)其要求損失賠償部分，向本院提交了如下證據(jù)：
一、劉某、陶山房屋租賃協(xié)議書三份，證明出租房屋與本案房屋是同一地點(diǎn)，進(jìn)而參照此價(jià)格計(jì)算原告張福銀損失金額。
被告李某某對(duì)該份證據(jù)真實(shí)性及證明的問題均有異議，上述出租房屋的出租人與承租人，被告李某某均不認(rèn)識(shí)，對(duì)房屋的實(shí)際情況和租金價(jià)格不清楚，也與本案無(wú)關(guān)。
第三人惠鳳艷表示與其無(wú)關(guān)，不發(fā)表質(zhì)證意見。
本院走訪調(diào)查了三道鎮(zhèn)××字街同地段房屋的租賃情況，自2006年至2016年止，房屋租金在7000.00元至20000.00元不等，該情況與被告李某某答辯中有關(guān)租金部分內(nèi)容相吻合，與第三人惠鳳艷陳述其連續(xù)幾年收取房屋“租金”額度基本一致，也與本院依職權(quán)調(diào)取的周麗穎、姜成波、臧繼證言內(nèi)容相符，本院對(duì)該份證據(jù)予以采信。
二、證人劉某的證言，證明劉某在原告張福銀處購(gòu)買了三道鎮(zhèn)綜合開發(fā)樓房屋門市房一處，購(gòu)買后即出租他人使用，2012年至2015年三年租期，每年租金15000.00元，2015年至2017年三年租期，每年租金17500.00元的事實(shí)。
被告李某某對(duì)證人證言無(wú)異議，但是證人的房屋位置坐落在三道鎮(zhèn)××字街黃金地段，比被告李某某位置好，證人證實(shí)的租金情況與被告李某某無(wú)關(guān)。
第三人惠鳳艷表示與其無(wú)關(guān)，不發(fā)表質(zhì)證意見。
雖然證人劉某房屋位置與被告李某某房屋具體位置不同，但房屋大致位置相同，均是三道鎮(zhèn)綜合開發(fā)樓，證人與本案當(dāng)事人均無(wú)利害關(guān)系，結(jié)合原告提交的房屋租賃協(xié)議書及本院調(diào)取證據(jù)情況，證言證明情況真實(shí)性程度較高，本院予以采信。
為查明案件事實(shí)，本院依職權(quán)調(diào)取如下證據(jù)：
一、周麗穎、姜成波、臧繼調(diào)查筆錄三份，證明周麗穎等三人房屋均坐落在拜泉縣××字街附近，自2006年至2016年止，房屋租金在7000.00元至20000.00元不等的事實(shí)。
原告張福銀對(duì)該組證據(jù)無(wú)異議。
被告李某某對(duì)該組證據(jù)有異議，該組證據(jù)體現(xiàn)的房屋并不是本案房屋，與本案沒有關(guān)聯(lián)性，且被告李某某是購(gòu)買的房屋，不是租賃的房屋，租金情況與被告李某某無(wú)關(guān)。
第三人惠鳳艷未發(fā)表質(zhì)證意見。
該組證據(jù)所體現(xiàn)的房屋雖不是本案涉訴房屋，但根據(jù)房屋坐落位置，均屬三道鎮(zhèn)××字街附近，與本案房屋屬同地段，租金價(jià)格可參照酌定，本院對(duì)該組證據(jù)予以認(rèn)定。
二、黑龍江省建工集團(tuán)副總經(jīng)理程鵬遠(yuǎn)調(diào)查筆錄一份，證明城鄉(xiāng)公司系黑龍江省建工集團(tuán)下屬單位，是否將房屋實(shí)體權(quán)利轉(zhuǎn)移給原告張福銀，程鵬遠(yuǎn)認(rèn)為應(yīng)向城鄉(xiāng)公司進(jìn)行核實(shí)，且原告張福銀提交的轉(zhuǎn)讓手續(xù)內(nèi)容都是按照法院判決書內(nèi)容書寫，建議法院查詢相關(guān)判決并進(jìn)行公章鑒定。
原告張福銀對(duì)該份證據(jù)沒有異議。
被告李某某對(duì)該份證據(jù)無(wú)異議，但認(rèn)為該份證據(jù)并沒有體現(xiàn)房屋實(shí)體權(quán)利已轉(zhuǎn)移給原告張福銀，張福銀不具備訴訟主體資格。
第三人惠鳳艷表示通過這份筆錄，就證明了張福銀沒有主體資格。
黑龍江省建工集團(tuán)系城鄉(xiāng)公司上級(jí)單位，程鵬遠(yuǎn)的筆錄內(nèi)容不明確，沒能直接說(shuō)明訴爭(zhēng)房屋真實(shí)權(quán)利人問題，作為上級(jí)主管部門及直接管理者，也未能明確說(shuō)明城鄉(xiāng)公司與張福銀對(duì)涉訴房產(chǎn)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，該證據(jù)并無(wú)較高的證明價(jià)值，本院不予采信。
經(jīng)審理，本院確認(rèn)的相關(guān)案件事實(shí)如下：
原告張福銀系省一建公司服務(wù)分公司的項(xiàng)目經(jīng)理，2002年8月15日，因張福銀無(wú)資質(zhì)開發(fā)樓盤，經(jīng)省城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)公司授權(quán)，以城鄉(xiāng)公司名義委托張福銀負(fù)責(zé)辦理拜泉縣十字街西北角開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)事宜，2002年9月13日，省一建公司服務(wù)分公司也授權(quán)并委托原告張福銀以該公司名義參加拜泉縣一條街開發(fā)建設(shè)工程施工活動(dòng)，并允許張福銀在合同談判中處理與之有關(guān)的一切事務(wù)。張福銀作為工程的實(shí)際投資人，2003年5月9日和第三人惠鳳艷一起，與拜泉縣人民政府簽訂了三道鎮(zhèn)××字街西北角建筑開發(fā)項(xiàng)目的協(xié)議書，協(xié)議約定：由乙方張福銀、惠鳳艷共同投資4798460.00元，承建三道鎮(zhèn)××字街西北角工程，面積5452.8平方米，雙方對(duì)動(dòng)遷事宜及辦理各種手續(xù)亦做了相關(guān)約定。該樓于2003年10月末竣工完成，因該樓權(quán)屬發(fā)生爭(zhēng)議，城鄉(xiāng)公司將惠鳳艷、張福銀訴至齊市中院，法院于2004年12月3日作出（2004）齊民一終字第516號(hào)民事判決，判令城鄉(xiāng)公司為本案訴爭(zhēng)房屋權(quán)利人。2004年12月，第三人惠鳳艷在齊市中院起訴城鄉(xiāng)公司、黑龍江省第一建筑工程公司工程服務(wù)分公司、張福銀返還投資款糾紛，齊市中院于2008年5月15日作出（2006）齊民初字第125號(hào)民事判決書，判決：“一、被告省城鄉(xiāng)開發(fā)公司于本判決生效之日起30日內(nèi)，給付惠鳳艷樓房建設(shè)投資款2865342.54元及其它費(fèi)用投資款257752.00元，合計(jì)3123094.54元。并承擔(dān)中國(guó)人民銀行同期銀行貸款利息。（利息計(jì)算時(shí)間從2004年1月起至本判決生效后30日止）。二、對(duì)原告惠鳳艷的其他訴訟請(qǐng)求不予支持。三、被告黑龍江省城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)公司以該綜合樓出賣、折價(jià)或拍賣價(jià)款返還惠鳳艷投資及利息后，余額歸張福銀?！?010年4月12日黑龍江省高級(jí)人民法院作出（2008）黑民一終字第243號(hào)民事判決書，維持原判。在上述案件審理過程中，2005年4月25日，根據(jù)惠鳳艷申請(qǐng)，齊市中院作出（2005）齊民初字第6-1號(hào)民事裁定書，將三道鎮(zhèn)綜合樓依法進(jìn)行了查封，此后該房產(chǎn)處于續(xù)封狀態(tài)，后該執(zhí)行案件轉(zhuǎn)至哈爾濱運(yùn)輸中級(jí)法院，哈爾濱運(yùn)輸中級(jí)法院作出（2016）黑71執(zhí)1號(hào)執(zhí)行裁定書，繼續(xù)查封了涉訴房屋。三道鎮(zhèn)綜合樓查封期間的2006年8月15日，本案第三人惠鳳艷與被告李某某簽訂了房屋買賣協(xié)議書，將已被查封的拜泉縣十字街西北角綜合樓西起第22號(hào)門市樓一至二層賣給李某某，房屋總價(jià)款250000.00元，李某某向惠鳳艷先期交納了預(yù)付款20000.00元，后期又先后交納了購(gòu)房款30000.00元，總計(jì)50000.00元購(gòu)房款，余款協(xié)議約定待辦理房屋產(chǎn)權(quán)證前交納?；蔌P艷收取購(gòu)房款后即向李某某交付了房屋，李某某一直占有、使用該房屋。因該房屋一直在查封狀態(tài)，第三人惠鳳艷申請(qǐng)法院執(zhí)行該房屋，在房屋執(zhí)行階段，被告李某某向齊市中院提出執(zhí)行異議，齊市中院作出（2012）齊民初字第23號(hào)民事判決書，判決駁回了李某某的訴訟請(qǐng)求，同時(shí)判決主文中確認(rèn)了被告李某某與本案第三人惠鳳艷簽訂的房屋買賣協(xié)議書無(wú)效。李某某不服，向黑龍江省高級(jí)人民法院提起上訴，黑龍江省高級(jí)人民法院作出（2013）黑民終字第27號(hào)民事判決書，判決駁回上訴，維持原判。被告李某某又向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹?，?jīng)最高人民法院審查認(rèn)為，李某某申請(qǐng)?jiān)賹彶环舷嚓P(guān)法律規(guī)定，并就李某某是否具有涉訴房屋的物權(quán)及物權(quán)期待權(quán)作出了否定的論述，故而于2015年10月14日裁定駁回李某某的再審申請(qǐng)。被告李某某在其與第三人惠鳳艷簽訂買賣協(xié)議后，一直占有、使用該房屋拒不騰出，直至2017年5月9日，哈爾濱運(yùn)輸中級(jí)法院對(duì)該房屋強(qiáng)制執(zhí)行，李某某騰出房屋，執(zhí)行終結(jié)。另查明，張福銀作為返還義務(wù)主體，已經(jīng)在惠鳳艷投資款返還執(zhí)行案件中，返還了惠鳳艷有關(guān)投資款及利息，故而張福銀作為本案的合法權(quán)利人，起訴至法院，要求依法裁判如其訴請(qǐng)。

本院認(rèn)為：關(guān)于原告張福銀損失的責(zé)任承擔(dān)問題。在本案訴爭(zhēng)房屋的執(zhí)行異議案件中，已經(jīng)認(rèn)定被告李某某等房屋買受人在購(gòu)買房屋時(shí)對(duì)房屋有糾紛已經(jīng)被查封的事實(shí)是明知的，涉訴房屋的查封是依第三人惠鳳艷的申請(qǐng)，而惠鳳艷在房屋被查封期間將房屋出售，其存在主觀故意，導(dǎo)致房屋買賣協(xié)議無(wú)效，李某某與惠鳳艷均有過錯(cuò)，均應(yīng)承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任。在本案中，被告李某某未能變更訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)到自己名下，也未能交納足額房款而持續(xù)占有房屋，不能就該房屋成立物權(quán)期待權(quán)，也就不能認(rèn)定李某某是善意購(gòu)買人，應(yīng)當(dāng)就其過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；第三人惠鳳艷出售房屋系出于對(duì)自身利益的考量，其在答辯中所稱城鄉(xiāng)公司對(duì)其“授權(quán)”賣房的情況，及本案中提交的與城鄉(xiāng)公司的執(zhí)行和解協(xié)議，都不能改變其無(wú)權(quán)處分涉訴被查封房屋這一事實(shí)，城鄉(xiāng)公司的前后行為，不能視為是對(duì)這一無(wú)效房屋買賣協(xié)議的追認(rèn)，因?yàn)橐呀?jīng)沒有了事實(shí)依據(jù)，且與生效裁判文書確定的內(nèi)容相違背，惠鳳艷也應(yīng)就其過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；綜合考慮案件因素，被告李某某與第三人惠鳳艷對(duì)張福銀的損失應(yīng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任，雙方應(yīng)為同等責(zé)任，各自的賠償責(zé)任比例分別為50%。
關(guān)于原告張福銀的權(quán)利受到損害及損失額度的問題。第三人惠鳳艷與被告李某某簽訂的買賣房屋協(xié)議，經(jīng)齊齊哈爾市中級(jí)人民法院、黑龍江省高級(jí)人民法院、最高人民法院三級(jí)法院的審理，最終被確認(rèn)為無(wú)效合同，只要合同違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)事人在主觀上是故意所為，還是過失所致，均非所問，該合同為絕對(duì)無(wú)效合同，并導(dǎo)致合同自始無(wú)效，具有溯及既往的法律效力，即自雙方簽訂合同時(shí)就是無(wú)效的，李某某自占有、使用涉訴房屋時(shí)，也就沒有了合法根據(jù)，在此期間使用房屋所取得的利益，符合不當(dāng)?shù)美姆商卣?，繼而損害了權(quán)利人張福銀的合法利益，對(duì)張福銀造成可得利益的損失負(fù)有返還義務(wù)，起算點(diǎn)也應(yīng)以此為時(shí)間基準(zhǔn)，并與第三人根據(jù)過錯(cuò)程度共同承擔(dān)賠償責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十七條：“侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請(qǐng)求損害賠償，也可以請(qǐng)求承擔(dān)其他民事責(zé)任?！钡囊?guī)定，由于涉訴房屋自買賣協(xié)議簽訂后，一直由被告李某某占有、使用至2017年5月9日房屋被執(zhí)行騰出，原告張福銀對(duì)被告李某某占有使用期間，以同地段房屋租金作為計(jì)算損失的依據(jù)，該折價(jià)賠償方式合乎情理，并具有可操作性。至于租金數(shù)額的認(rèn)定，原告張福銀以年均租金20000.00元進(jìn)行主張，明顯過高，因圍繞涉訴房屋所產(chǎn)生的訴訟案件較多且時(shí)間跨度較長(zhǎng)，該租金數(shù)額的確定，應(yīng)分不同階段綜合予以考量，在2006年9月到2011年12月之間，本院酌定年均租金金額為12000.00元，共計(jì)64000.00元；2012年1月到2017年4月之間，本院酌定年均租金金額18000.00元，共計(jì)96000.00元。以上租金合計(jì)人民幣160000.00元。
綜上所述，根據(jù)上述的責(zé)任分擔(dān)比例，對(duì)于原告張福銀的損失，被告李某某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損失款額度為160000.00元×50%=80000.00元，第三人惠鳳艷應(yīng)承擔(dān)損失款額度為160000.00元×50%=80000.00元。依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十七條、第三十九條，《中華人民共和國(guó)民法通則》第九十二條，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行
若干問題的意見》第一百三十一條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會(huì)研究討論決定，判決如下：
一、被告李某某在本判決生效后五日內(nèi)給付原告張福銀經(jīng)濟(jì)損失賠償款人民幣80000.00元；
二、第三人惠鳳艷在本判決生效后五日內(nèi)給付原告張福銀經(jīng)濟(jì)損失賠償人民幣80000.00元；
三、對(duì)原告張福銀的其他訴訟請(qǐng)求不予支持。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)人民幣4100.00元，由被告李某某負(fù)擔(dān)2050.00元，由第三人惠鳳艷負(fù)擔(dān)2050.00元。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于齊齊哈爾市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 孫云海
審判員 周欣航
人民陪審員 劉陽(yáng)

書記員： 劉天昊