原告：張福銀，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黑龍江省第一建筑工程公司工程服務分公司經理，住拜泉縣。
委托訴訟代理人：王佳潤，拜泉縣育新法律服務所法律工作者。
被告：呂某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住拜泉縣。
第三人：惠鳳艷，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體工商戶，住哈爾濱市南崗區(qū)。
委托訴訟代理人：楊斌章（系惠鳳艷丈夫），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，公務員，住哈爾濱市南崗區(qū)。

原告張福銀與被告呂某、第三人惠鳳艷物權保護糾紛一案，本院于2016年8月25日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，并作出（2016）黑0231民初1712號民事裁定書，張福銀不服該民事裁定書，上訴至齊齊哈爾市中級人民法院（以下簡稱“齊市中院”），2017年2月13日，齊市中院作出（2017）黑02民終412號民事裁定書，撤銷（2016）黑0231民初1712號民事裁定書，并指令本院繼續(xù)審理此案；2017年7月3日，本院作出（2016）黑0231民初1714號民事判決書，張福銀不服該民事判決書，上訴至齊市中院，2017年11月14日，齊市中院作出（2017）黑02民終2213號民事裁定書，以原審判決認定事實不清、漏列當事人為由，撤銷了（2016）黑0231民初1714號民事判決書，并發(fā)回本院重審；本院于2018年1月3日重新立案后，依法另行組成合議庭審理此案，并依被告呂某的申請，追加惠鳳艷作為本案第三人參加訴訟，后惠鳳艷以治療疾病為由，申請此案延期審理，為查明案件事實，合議庭決定本案中止審理，中止事由消除后，本院公開開庭進行了審理，原告張福銀委托訴訟代理人王佳潤、被告呂某、第三人惠鳳艷及委托訴訟代理人楊斌章到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告張福銀向本院提出訴訟請求：1.要求被告呂某賠償因非法占有商品房給原告張福銀造成的經濟損失人民幣190000.00元；2.訴訟費用由被告呂某負擔。事實和理由：原告張福銀掛靠黑龍江省城鄉(xiāng)建設開發(fā)公司（以下簡稱“城鄉(xiāng)公司”）于2003年在拜泉縣開發(fā)建設綜合樓一棟，因與第三人惠鳳艷投資款糾紛引發(fā)訴訟。2006年7月16日，被告呂某與惠鳳艷私自惡意簽訂非法房屋買賣合同，借機入住從事商業(yè)經營活動至今。被告呂某與惠鳳艷簽訂的合同先后經齊齊哈爾市中級人民法院、黑龍江省高級人民法院、最高人民法院認定，被告呂某主觀存在明顯過錯，合同無效。被告呂某無任何理由和法律依據(jù)一直非法強占房屋，從事商業(yè)經營活動，獲取高額利潤，拒絕騰房。因三道鎮(zhèn)綜合樓是張福銀掛靠城鄉(xiāng)公司開發(fā)建設，城鄉(xiāng)公司對該樓即未投資也未參與管理。2013年10月14日，城鄉(xiāng)公司與原告張福銀達成財產轉讓協(xié)議，協(xié)議約定：“將位于拜泉縣開發(fā)綜合樓產權轉讓給張福銀所有，對該樓在開發(fā)建設及售樓、經營管理期間所有權利全部歸張福銀所享有，對該樓開發(fā)建設過程中所產生的債務全部由張福銀承擔?！?br/>針對被告呂某的侵權行為，經原告張福銀多年主張權利，被告呂某既不買也不租，免費長期非法占有使用至今，被告強占的門市樓是三道鎮(zhèn)經商最佳位置，每年租金最低要在20000.00元以上，導致原告張福銀對該樓房不能出租、出售，造成重大經濟損失。故原告張福銀訴至法院，要求被告呂某承擔因非法占有、使用房屋產生的經濟損失人民幣190000.00元。
被告呂某辯稱：不同意原告的訴訟請求。1、被告呂某等人不是非法占有房屋，城鄉(xiāng)公司是允許惠鳳艷賣樓的，我們買樓支付了合理對價，主觀是善意的，2011年4月，齊市中院對涉訴房屋進行拍賣，我們才知道惠鳳艷賣給我們的房屋已被法院查封，我們也一直在以訴訟的方式主張權利，2015年10月14日，最高人民法院裁定書確認我們與惠鳳艷買賣房屋的協(xié)議無效，在此之前，我們始終認為我們自己才是房屋的權利人，此后我們也試圖與原告張福銀協(xié)商解決，我們買房人曾提出每戶增加110000.00元或由原告重新出價，但張福銀不同意，可以看出其并非急于賣房還債，而是因為涉訴房產近幾年升值空間巨大，在我們騰房后，重新出賣可以獲得更高的利潤，所以其向我們主張賠償房租及利息，純屬惡意訛詐。在2015年10月14日至2017年5月這段時間，說我們非法占有房屋，我們是認可的，對于本案的原審判決是沒有異議的，除此之外，我們是不認可的；2、根據(jù)（2004）齊民初字第516號判決書，已將涉訴房產的產權判給了城鄉(xiāng)公司，也就是判給了原告張福銀，第三人惠鳳艷對此情況是明知的，涉訴房屋是惠鳳艷在出賣給我們之前申請查封的，她本人對保全中的所有內容都是知情的，但還與我們簽訂買賣房屋協(xié)議，如果本案中存在侵權，也是惠鳳艷侵權，而不是被告方，現(xiàn)在我們房屋已經騰出，交給惠鳳艷的購房款卻沒人給返還，還要賠償原告張福銀，我們沒有過錯，而真正受到損失的卻是我們；3、原告張福銀訴狀中按照每年20000.00元主張租金，我們不認可，因為這與事實嚴重不符，這個價格的租金是在2015到2016年左右才能達到，我們三道鎮(zhèn)商服租金一般情況下都不含取暖費，在2006年到2010年之間最高不超過8000.00元，2010年到2015年之間有10000.00元到15000.00元不等，而且我們不認可租金，因為我們不是租房子，而是買房子。
第三人惠鳳艷辯稱：1、我認為追加惠鳳艷參加本次訴訟是錯誤的，因為本案是張福銀起訴九戶住戶向其主張經濟損失，這件事與惠鳳艷無關?；蔌P艷在三道鎮(zhèn)的所有行為都是城鄉(xiāng)公司委托的，不是個人行為；2、張福銀無權起訴九戶住戶要求賠償，因為張福銀不是涉訴房產的產權人，有（2004）齊民初字第516號判決書為證，在確權判決產生之前，張福銀主動把產權給了城鄉(xiāng)建設開發(fā)公司，張福銀沒有起訴的主體資格；3、原告張福銀和城鄉(xiāng)公司在2013年10月14日簽訂的涉案房產轉讓協(xié)議，是違法無效的，三道鎮(zhèn)綜合樓在被查封期間的所有轉讓都是無效的，張福銀和城鄉(xiāng)公司是非法處置涉訴房產，即使齊市中院有關于張福銀有就本案的訴訟主體資格的裁定也是錯誤的，也是違法的，因為涉訴房產還在查封中；4、我認為，這九戶被告應該給租金，但是租金不應該給張福銀，而是應該給城鄉(xiāng)公司。
當事人圍繞訴訟請求及答辯內容依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：
為證明自己的主張，原告張福銀向本院提交如下證據(jù)：
一、2013年10月14日黑龍江省城鄉(xiāng)建設開發(fā)公司與原告張福銀簽訂的協(xié)議書一份，證明城鄉(xiāng)公司已將本案涉訴房屋的權利全部轉移給原告張福銀，原告張福銀具有出租、出賣等處分權利。
被告呂某對該份證據(jù)表示無法確定真實性，對證明的內容也不確定，協(xié)議簽訂時間是2013年10月14日，而城鄉(xiāng)公司早在2010年已將房屋權利轉讓給了惠鳳艷。
第三人惠鳳艷認為這份協(xié)議是復印件，無法確定真實性，從協(xié)議的內容看是違法、無效的，因為涉訴房產還在查封中，不能轉讓，這個協(xié)議內容否定了齊市中院（2004）齊民初字第516號判決書。
二、2013年10月15日城鄉(xiāng)公司執(zhí)行主體變更函一份，證明拜泉縣綜合樓出賣或拍賣價款返還給惠鳳艷投資款及利息后，余額歸原告張福銀，原告張福銀享有本案涉訴房屋的實體權利，具有本案訴訟主體資格。
被告呂某表示，對該份證據(jù)真實性無異議，對證明的問題有異議，黑龍江省高級人民法院將本案房屋確權給了城鄉(xiāng)公司，且房屋在查封期間轉移給原告張福銀的行為應屬無效。
第三人惠鳳艷對該份證據(jù)的意見與上一份證據(jù)一致。
三、2013年10月14日城鄉(xiāng)公司公告一份，證明城鄉(xiāng)公司將三道鎮(zhèn)綜合開發(fā)樓全部產權轉移給原告張福銀所有。
被告呂某認為，公告上沒有加蓋城鄉(xiāng)公司公章，九戶住戶對該份公告并不知情，呂某是在2006年購買的房屋，該公告是在2013出具的，是針對我們提起執(zhí)行異議之訴時出具的。
第三人惠鳳艷對該份證據(jù)的意見與上一份證據(jù)一致，并表示，以上三份證據(jù)是孿生的，都是違法、無效的。
四、2015年11月2日城鄉(xiāng)公司訴訟授權書一份，證明拜泉縣綜合開發(fā)樓的最終權利人為原告張福銀。
被告呂某對該份證據(jù)真實性及證明的問題均有異議，城鄉(xiāng)公司已經解散，公章可以隨意加蓋。當時是張福銀與惠鳳艷一起投資，城鄉(xiāng)公司先為惠鳳艷出具授權委托書，2015年又為張福銀出具授權委托書，足以證明授權委托書之間是矛盾的。
第三人惠鳳艷對該份證據(jù)表示，這份授權書證明了張福銀在本案中沒有主體資格，如果有資格就不用授權了。
五、哈爾濱運輸中級人民法院作出的（2016）黑71執(zhí)1號之一執(zhí)行裁定書一份，證明鐵路運輸中級人民法院追加張福銀為被執(zhí)行人，張福銀為本案涉訴房屋的實際所有權人。
被告呂某對該份證據(jù)真實性及證明的問題均有異議，被告呂某并未收到過該份裁定書，對該份裁定書內容不清楚。
第三人惠鳳艷對該份證據(jù)表示，哈爾濱法院在執(zhí)行涉訴房產的時候，是張福銀主動申請自愿代城鄉(xiāng)公司還惠鳳艷錢，這份證據(jù)沒有證明力來證明張福銀是所有權人。因為惠鳳艷是鐵路法院執(zhí)行案件的申請人，鐵路法院找其溝通過，惠鳳艷當時沒同意。同時這份證據(jù)也證實了張福銀沒有訴訟主體資格，他是代城鄉(xiāng)公司還錢。
六、齊齊哈爾市中級人民法院作出的[2006]齊民初字第125號民事判決書一份，證明原告張福銀對三道鎮(zhèn)綜合開發(fā)樓有所有權及處分權。
被告呂某對該份證據(jù)真實性無異議，對證明的問題有異議，該份判決調整的是張福銀與惠鳳艷投資款糾紛，與本案無關。
第三人惠鳳艷對此證據(jù)真實性沒有異議，表示該證據(jù)不能證明張福銀具有本案訴訟主體資格，且該判決內容與本案無關。
為證明自己對于張福銀沒有訴訟主體資格的主張，第三人惠鳳艷向本院提交如下證據(jù)：
證據(jù)目錄一份民事判決書與執(zhí)行裁定書及執(zhí)行和解協(xié)議一份。第三人認為，因為涉訴房屋產權是城鄉(xiāng)開發(fā)公司的，第三人惠鳳艷投資款的返還主體是城鄉(xiāng)公司，與第三人達成和解協(xié)議的也是城鄉(xiāng)公司，從而證明張福銀在本案中不具備訴訟主體資格；七份執(zhí)行裁定書，證明涉訴房產在法院查封期間，張福銀與城鄉(xiāng)公司達成協(xié)議，是違法無效的，進而說明張福銀沒有訴訟主體資格；拜泉法院2014-181、182、183號民事判決書，因為判決結果沒有支持張福銀，同樣說明張福銀沒有訴訟主體資格；執(zhí)行和解協(xié)議的內容，證明第三人惠鳳艷在拜泉縣的行為都是城鄉(xiāng)公司委托的，也就都是城鄉(xiāng)公司的行為，并且惠鳳艷所收包括本案被告呂某的錢款都交給城鄉(xiāng)公司了，進而證明張福銀沒有訴訟主體資格。
原告方對第三人所提供證據(jù)的質證意見為，這幾份判決和裁定無力抗辯張福銀作為投資人于2003年在三道鎮(zhèn)投資開發(fā)綜合樓的事實，在幾份判決中都有體現(xiàn)。張福銀為了解決長期的訴訟糾紛，已經對第三人惠鳳艷投入拜泉縣綜合樓的開發(fā)建設資金及利息全部清償完畢，生效裁判已經認定張福銀在本案具有訴訟主體資格；執(zhí)行和解協(xié)議是在2017年6月份形成的，是城鄉(xiāng)公司已經放棄產權主體資格的情形下，與本案第三人達成的和解協(xié)議，這份協(xié)議無法對抗人民法院的判決和裁定，第三人向法院出具的證據(jù)，與本案不具有關聯(lián)性，原告主張的是房屋被侵占期間的租賃費用。
被告呂某對第三人提供證據(jù)的質證意見為，對證據(jù)要證明張福銀沒有訴訟主體資格沒有異議，并認為其是與第三人惠鳳艷簽訂的房屋買賣協(xié)議，就應該和惠鳳艷主張權利，至于惠鳳艷和城鄉(xiāng)公司是什么關系以及怎么協(xié)議的，表示并不清楚。

關于原告張福銀提交的以上六組證據(jù)，本院認為，其核心證明目的是要證實張福銀系涉訴房產的實際所有人，并以該事實為依據(jù)主張權利。本院認為，不動產物權原則上以登記為生效要件，但并不意味著物權這一私權利是由政府登記機構賦予的，不動產權屬證書是權利的外在表現(xiàn)形式，只具有推定的證據(jù)效力，與實際權利狀況不一定完全吻合，即該權屬證書的推定力只及于權利，不及于事實，所以，在審查物權歸屬問題時，應當以基礎法律關系為事實關鍵，方能查明真實的權利狀態(tài)，而不是唯登記論。具體到本案中，雖然齊市中院（2004）齊民一終字第516號民事判決書中確認了本案涉訴房產的權利人為城鄉(xiāng)公司，但是，經（2006）齊民初字第125號民事判決書認定，張福銀系訴爭涉訴房產所屬綜合樓的負責人，而具有資質開發(fā)綜合樓的城鄉(xiāng)公司并未對該綜合樓進行投資，實際投資人為張福銀，惠鳳艷系對張福銀個人投資，惠鳳艷在得到投資利益后，余額歸張福銀所有，根據(jù)誰投資、誰受益的原則，張福銀才是涉訴房產事實上的權利人，即如齊市中院在（2017）黑02民終412號民事裁定書中所述：“張福銀對拜泉縣綜合開發(fā)樓具有法律上的利害關系”，從而認定張福銀在本案中的訴訟主體資格，并指令我院繼續(xù)審理。本院認為，該利害關系可以理解為，張福銀對涉訴房產享有物權法意義上的真實權利，而張福銀和城鄉(xiāng)公司對涉訴房產權屬轉讓協(xié)議，是對這一真實權利的再確認，根據(jù)權利義務責任相統(tǒng)一原則，張福銀作為義務主體，已經積極參與到對第三人惠鳳艷投資款返還的執(zhí)行案件中，也正因此，在齊市中院（2010）齊執(zhí)字第23-12號執(zhí)行裁定書中，認可了張福銀對已經查封的綜合樓部分房產進行了出售，以此售樓款抵充執(zhí)行款，并解除了部分房產的查封，隨后因未能全額將售樓款用于抵充執(zhí)行款，齊市中院又對涉訴房產進行了查封。在本案審理過程中，原告張福銀已經完成了對第三人惠鳳艷個人投資款及利息的返還，涉訴房屋經哈爾濱運輸法院強制執(zhí)行，已經騰出，后經調查得知，涉訴房屋所屬綜合樓中的部分房屋，已經經由張福銀之手重新出售，并經過城鄉(xiāng)公司的協(xié)助，辦理了權屬證照，買受人已將售樓款給付了張福銀。綜上，張福銀作為涉訴房產的實際權利人，可以作為適格訴訟主體參與本案訴訟，進而主張權利。對于上述六組證據(jù)及其他生效法律文書，本院予以認定。對第三人的抗辯理由及其提供證據(jù)要證明的問題，本院不予采信。
為證明自己的主張，被告呂某向本院提交如下證據(jù)：
一、開發(fā)協(xié)議書一份，證明根據(jù)協(xié)議內容，如果原告張福銀具備開發(fā)商資格，那么惠鳳艷也具備開發(fā)商資格。
二、2013年4月18日拜泉縣人民政府情況證明一份，證明惠鳳艷與張福銀是三道鎮(zhèn)綜合開發(fā)樓的實際開發(fā)人。
原告張福銀對證據(jù)一、二真實性無異議，對證明的問題有異議，該份證據(jù)與本案無關聯(lián)性，城鄉(xiāng)公司與惠鳳艷、張福銀之間的產權糾紛，不能證明惠鳳艷是共同開發(fā)人。
第三人惠鳳艷的質證意見為，對證據(jù)一的真實性沒異議，但是證明內容是錯誤的，這份協(xié)議證明不了惠鳳艷有資格賣樓，在涉訴房產經法院確權給城鄉(xiāng)開發(fā)公司后，這份協(xié)議就無效了，出售涉訴房屋不是惠鳳艷個人行為，是城鄉(xiāng)開發(fā)公司委托惠鳳艷進行的；對證據(jù)二，表示沒見到過這份證據(jù)的原件，證據(jù)的內容是表象，惠鳳艷管理三道鎮(zhèn)綜合樓是沒錯的，是城鄉(xiāng)公司委托她管理的，不能因為管理而認為是開發(fā)商，這份證據(jù)證明不了惠鳳艷是開發(fā)商，但是真實情況是惠鳳艷本人是開發(fā)商，但經過齊市中院確權判決把產權判給城鄉(xiāng)開發(fā)公司了，惠鳳艷的身份就由開發(fā)商變成投資人了。
證據(jù)一、二不足以證實本案涉訴房產的權屬問題，證明內容與生效判決確認的事實存在矛盾，本院不予采信。
三、2010年8月17日情況說明一份，證明城鄉(xiāng)公司允許惠鳳艷出租出賣房屋，現(xiàn)在城鄉(xiāng)公司又認為被告呂某與惠鳳艷簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，被告呂某不予認可。
原告張福銀對該份證據(jù)真實性及證明的問題均有異議，該份證據(jù)系復印件，不符合法律規(guī)定，且三道鎮(zhèn)綜合開發(fā)樓正在法院查封期間，不可以進行買賣。這份情況說明證實不了本案被告占有的房屋是合法的，也沒有說讓惠鳳艷出賣房屋。
第三人惠鳳艷表示，這個情況說明是真實的，但是由于九戶購房戶沒有足額交納購房款，所以就變成了非法占有，第三人只是在城鄉(xiāng)公司委托下和九戶住戶簽訂買賣房屋協(xié)議，買賣行為實際已經變成了出租行為。
被告呂某與惠鳳艷簽訂的房屋買賣協(xié)議經生效民事判決書確認無效，并明確第三人惠鳳艷出售涉訴房產為無權處分，買受人呂某不是善意買受人，雙方都明知本案涉訴房產正在經歷訴訟，且已被查封，查封申請人正是無權處分人惠鳳艷，現(xiàn)惠鳳艷以該說明及本案中提交的執(zhí)行和解協(xié)議，意在證明其處分涉訴房產行為系城鄉(xiāng)公司授權，而非個人行為，但就在該情況說明中，城鄉(xiāng)公司并未直接授權其出售房屋，而是表明“在購房戶交齊購房款的情況下，可以變賣部分房產”，而購房戶僅交納少部分購房款，未能交納全部購房款，因第三人惠鳳艷與城鄉(xiāng)公司、張福銀有關投資款返還的訴訟還在進行中，其為了自身利益不受損失，利用其管理綜合樓的身份，對外出售房產并收取部分房款，買賣雙方的行為已經違反了法律的禁止性規(guī)定，應為無效行為，本院對該情況說明要證明的問題不予采信。至于第三人惠鳳艷提交的與城鄉(xiāng)公司的執(zhí)行和解協(xié)議，經查詢，城鄉(xiāng)公司的營業(yè)執(zhí)照已經于2012年7月26日被吊銷，而非注銷，公司主體資格依然存在，可以以公司的名義進行訴訟活動，因其已經不能再開展經營性活動，其行為應當以承繼債權債務、配合處理糾紛為主要目的，而不是作出與其之前行為相矛盾、與生效裁判文書確認的事實不一致、不利于維護市場交易安全和穩(wěn)定的行為，該份執(zhí)行和解協(xié)議書系第三人惠鳳艷與城鄉(xiāng)公司私自達成，其內容無法對抗已經生效裁判文書確認的事實，本院對該份證據(jù)不予采信。
四、房屋買賣協(xié)議書一份及收據(jù)，證明被告呂某與惠鳳艷簽訂的是房屋買賣協(xié)議書，而不是租賃協(xié)議書，繼而證實原告張福銀沒有權利向被告呂某主張損失。
原告張福銀對該份證據(jù)真實性及證明的問題均有異議，房屋是買賣還是租賃,協(xié)議書中并沒有明確，且該份協(xié)議已被生效判決書認定為無效協(xié)議。
第三人惠鳳艷表示，對這份協(xié)議已經被確認無效了，造成協(xié)議無效的原因是住房戶沒有交足購房款，呂某等人只付了少部分定金，后期每年給付的錢款應該是租金，按照租金標準收的，當時他們九戶都在場，口頭約定如果房屋買賣不成功，所交款項就當作租金，實際情況也是履行的一年每戶8000.00元到10000.00元不等的租金，所以被告方的買房行為已經變?yōu)樽夥啃袨榱恕?br/>經過齊市中院作出的（2012）齊民初字第21號民事判決書、黑龍江省高級人民法院作出的（2013）黑民終字第26號民事判決書及最高人民法院作出的民事裁定書認定，第三人惠鳳艷與被告呂某等人簽訂的房屋買賣協(xié)議，因違反法律禁止性規(guī)定，已被確認為無效協(xié)議，本院對被告方提供該證據(jù)要證明的問題，不予采信。
張福銀針對其要求損失賠償部分，向本院提交了如下證據(jù)：
一、劉某、陶山房屋租賃協(xié)議書三份，證明出租房屋與本案房屋是同一地點，進而參照此價格計算原告張福銀損失金額。
被告呂某對該份證據(jù)真實性及證明的問題均有異議，上述出租房屋的出租人與承租人，被告呂某均不認識，對房屋的實際情況和租金價格不清楚，也與本案無關。
第三人惠鳳艷表示與其無關，不發(fā)表質證意見。
本院走訪調查了三道鎮(zhèn)××字街同地段房屋的租賃情況，自2006年至2016年止，房屋租金在7000.00元至20000.00元不等，該情況與被告呂某答辯中有關租金部分內容相吻合，與第三人惠鳳艷陳述其連續(xù)幾年收取房屋“租金”額度基本一致，也與本院依職權調取的周麗穎、姜成波、臧繼證言內容相符，本院對該份證據(jù)予以采信。
二、證人劉某的證言，證明劉某在原告張福銀處購買了三道鎮(zhèn)綜合開發(fā)樓房屋門市房一處，購買后即出租他人使用，2012年至2015年三年租期，每年租金15000.00元，2015年至2017年三年租期，每年租金17500.00元的事實。
被告呂某對證人證言無異議，但是證人的房屋位置坐落在三道鎮(zhèn)××字街黃金地段，比被告呂某位置好，證人證實的租金情況與被告呂某無關。
第三人惠鳳艷表示與其無關，不發(fā)表質證意見。
雖然證人劉某房屋位置與被告呂某房屋具體位置不同，但房屋大致位置相同，均是三道鎮(zhèn)綜合開發(fā)樓，證人與本案當事人均無利害關系，結合原告提交的房屋租賃協(xié)議書及本院調取證據(jù)情況，證言證明情況真實性程度較高，本院予以采信。
為查明案件事實，本院依職權調取如下證據(jù)：
一、周麗穎、姜成波、臧繼調查筆錄三份，證明周麗穎等三人房屋均坐落在拜泉縣××字街附近，自2006年至2016年止，房屋租金在7000.00元至20000.00元不等的事實。
原告張福銀對該組證據(jù)無異議。
被告呂某對該組證據(jù)有異議，該組證據(jù)體現(xiàn)的房屋并不是本案房屋，與本案沒有關聯(lián)性，且被告呂某是購買的房屋，不是租賃的房屋，租金情況與被告呂某無關。
第三人惠鳳艷未發(fā)表質證意見。
該組證據(jù)所體現(xiàn)的房屋雖不是本案涉訴房屋，但根據(jù)房屋坐落位置，均屬三道鎮(zhèn)××字街附近，與本案房屋位置屬于同地段，租金價格可參照酌定，本院對該組證據(jù)予以認定。
二、黑龍江省建工集團副總經理程鵬遠調查筆錄一份，證明城鄉(xiāng)公司系黑龍江省建工集團下屬單位，是否將房屋實體權利轉移給原告張福銀，程鵬遠認為應向城鄉(xiāng)公司進行核實，且原告張福銀提交的轉讓手續(xù)內容都是按照法院判決書內容書寫，建議法院查詢相關判決并進行公章鑒定。
原告張福銀對該份證據(jù)沒有異議。
被告呂某對該份證據(jù)無異議，但認為該份證據(jù)并沒有體現(xiàn)房屋實體權利已轉移給原告張福銀，張福銀不具備訴訟主體資格。
第三人惠鳳艷表示通過這份筆錄，就證明了張福銀沒有主體資格。
黑龍江省建工集團系城鄉(xiāng)公司上級單位，程鵬遠的筆錄內容不明確，沒能直接說明訴爭房屋真實權利人問題，作為上級主管部門及直接管理者，也未能明確說明城鄉(xiāng)公司與張福銀對涉訴房產的權利義務關系，該證據(jù)并無較高的證明價值，本院不予采信。
經審理，本院確認的相關案件事實如下：
原告張福銀系省一建公司服務分公司的項目經理，2002年8月15日，因張福銀無資質開發(fā)樓盤，經省城鄉(xiāng)建設開發(fā)公司授權，以城鄉(xiāng)公司名義委托張福銀負責辦理拜泉縣十字街西北角開發(fā)項目的相關事宜，2002年9月13日，省一建公司服務分公司也授權并委托原告張福銀以該公司名義參加拜泉縣一條街開發(fā)建設工程施工活動，并允許張福銀在合同談判中處理與之有關的一切事務。張福銀作為工程的實際投資人，2003年5月9日和第三人惠鳳艷一起，與拜泉縣人民政府簽訂了三道鎮(zhèn)××字街西北角建筑開發(fā)項目的協(xié)議書，協(xié)議約定：由乙方張福銀、惠鳳艷共同投資4798460.00元，承建三道鎮(zhèn)××字街西北角工程，面積5452.8平方米，雙方對動遷事宜及辦理各種手續(xù)亦做了相關約定。該樓于2003年10月末竣工完成，因該樓權屬發(fā)生爭議，城鄉(xiāng)公司將惠鳳艷、張福銀訴至齊市中院，法院于2004年12月3日作出（2004）齊民一終字第516號民事判決，判令城鄉(xiāng)公司為本案訴爭房屋權利人。2004年12月，第三人惠鳳艷在齊市中院起訴城鄉(xiāng)公司、黑龍江省第一建筑工程公司工程服務分公司、張福銀返還投資款糾紛，齊市中院于2008年5月15日作出（2006）齊民初字第125號民事判決書，判決：“一、被告省城鄉(xiāng)開發(fā)公司于本判決生效之日起30日內，給付惠鳳艷樓房建設投資款2865342.54元及其它費用投資款257752.00元，合計3123094.54元。并承擔中國人民銀行同期銀行貸款利息。（利息計算時間從2004年1月起至本判決生效后30日止）。二、對原告惠鳳艷的其他訴訟請求不予支持。三、被告黑龍江省城鄉(xiāng)建設開發(fā)公司以該綜合樓出賣、折價或拍賣價款返還惠鳳艷投資及利息后，余額歸張福銀?！?010年4月12日黑龍江省高級人民法院作出（2008）黑民一終字第243號民事判決書，維持原判。在上述案件審理過程中，2005年4月25日，根據(jù)惠鳳艷申請，齊市中院作出（2005）齊民初字第6-1號民事裁定書，將三道鎮(zhèn)綜合樓依法進行了查封，此后該房產處于續(xù)封狀態(tài)，后該執(zhí)行案件轉至哈爾濱運輸中級法院，哈爾濱運輸中級法院作出（2016）黑71執(zhí)1號執(zhí)行裁定書，繼續(xù)查封了涉訴房屋。三道鎮(zhèn)綜合樓查封期間的2006年7月16日，本案第三人惠鳳艷與被告呂某簽訂了房屋買賣協(xié)議書，將已被查封的拜泉縣十字街西北角綜合樓西起第21號門市樓一至二層賣給被告呂某，房屋總價款246000.00元，呂某向惠鳳艷先期交納了預付款10000.00元，后期又先后交納了購房款40000.00元，總計交納了50000.00元購房款，余款協(xié)議約定待辦理房屋產權證前交納?；蔌P艷收取購房款后即向呂某交付了房屋，呂某一直占有、使用該房屋。因該房屋一直在查封狀態(tài)，第三人惠鳳艷申請法院執(zhí)行該房屋，在房屋執(zhí)行階段，被告呂某向齊市中院提出執(zhí)行異議，齊市中院裁定駁回了呂某的異議請求，繼而被告呂某于2011年7月26日提起案外人執(zhí)行異議之訴，齊市中院作出（2011）齊民初字第15號民事判決書，城鄉(xiāng)公司不服，上訴至黑龍江省高級人民法院，2012年6月20日，黑龍江省高級人民法院作出（2012）黑民終字第65號民事裁定書，撤銷了（2011）齊民初字第15號民事判決，發(fā)回齊市中院重新審理。經過重審，齊市中院作出（2012）齊民初字第21號民事判決書，判決駁回了呂某的訴訟請求，同時判決主文中確認了被告呂某與本案第三人惠鳳艷簽訂的房屋買賣協(xié)議書無效。呂某不服，向黑龍江省高級人民法院提起上訴，黑龍江省高級人民法院作出（2013）黑民終字第26號民事判決書，判決駁回上訴，維持原判。被告呂某又向最高人民法院申請再審，經最高人民法院審查認為，呂某申請再審不符合相關法律規(guī)定，并就呂某是否具有涉訴房屋的物權及物權期待權作出了否定的論述，故而于2015年10月14日裁定駁回呂某的再審申請。被告呂某在其與第三人惠鳳艷簽訂買賣協(xié)議后，一直占有、使用該房屋拒不騰出，直至2017年5月9日，哈爾濱運輸中級法院對該房屋強制執(zhí)行，呂某騰出房屋，執(zhí)行終結。另查明，張福銀作為返還義務主體，已經在惠鳳艷投資款返還執(zhí)行案件中，返還了惠鳳艷有關投資款及利息，故而張福銀作為本案的合法權利人，起訴至法院，要求依法裁判如其訴請。

本院認為：關于原告張福銀損失的責任承擔問題。在本案訴爭房屋的執(zhí)行異議案件中，已經認定被告呂某等房屋買受人在購買房屋時對房屋有糾紛已經被查封的事實是明知的，涉訴房屋的查封是依第三人惠鳳艷的申請，而惠鳳艷在房屋被查封期間將房屋出售，其存在主觀故意，導致房屋買賣協(xié)議無效，呂某與惠鳳艷均有過錯，均應承擔過錯責任。在本案中，被告呂某未能變更訴爭房屋產權到自己名下，也未能交納足額房款而持續(xù)占有房屋，不能就該房屋成立物權期待權，也就不能認定呂某是善意購買人，應當就其過錯承擔相應的責任；第三人惠鳳艷出售房屋系出于對自身利益的考量，其在答辯中所稱城鄉(xiāng)公司對其“授權”賣房的情況，及本案中提交的與城鄉(xiāng)公司的執(zhí)行和解協(xié)議，都不能改變其無權處分涉訴被查封房屋這一事實，城鄉(xiāng)公司的前后行為，不能視為是對這一無效房屋買賣協(xié)議的追認，因為已經沒有了事實依據(jù)，且與生效裁判文書確定的內容相違背，惠鳳艷也應就其過錯承擔相應的責任；綜合考慮案件因素，被告呂某與第三人惠鳳艷對張福銀的損失應共同承擔賠償責任，雙方應為同等責任，各自的賠償責任比例分別為50%。
關于原告張福銀的權利受到損害及損失額度的問題。第三人惠鳳艷與被告呂某簽訂的買賣房屋協(xié)議，經齊齊哈爾市中級人民法院、黑龍江省高級人民法院、最高人民法院三級法院的審理，最終被確認為無效合同，只要合同違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，當事人在主觀上是故意所為，還是過失所致，均非所問，該合同為絕對無效合同，并導致合同自始無效，具有溯及既往的法律效力，即自雙方簽訂合同時就是無效的，呂某自占有、使用涉訴房屋時，也就沒有了合法根據(jù)，在此期間使用房屋所取得的利益，符合不當?shù)美姆商卣?，繼而損害了權利人張福銀的合法利益，對張福銀造成可得利益的損失負有返還義務，起算點也應以此為時間基準，并與第三人根據(jù)過錯程度共同承擔賠償責任。根據(jù)《中華人民共和國物權法》第三十七條：“侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任?！钡囊?guī)定，由于涉訴房屋自買賣協(xié)議簽訂后，一直由被告呂某占有、使用至2017年5月9日房屋被執(zhí)行騰出，原告張福銀對被告呂某占有使用期間，以同地段房屋租金作為計算損失的依據(jù)，該折價賠償方式合乎情理，并具有可操作性。至于租金數(shù)額的認定，原告張福銀以年均租金20000.00元進行主張，明顯過高，因圍繞涉訴房屋所產生的訴訟案件較多且時間跨度較長，該租金數(shù)額的確定，應分不同階段綜合予以考量，在2006年8月到2011年12月之間，本院酌定年均租金金額為12000.00元，共計65000.00元；2012年1月到2017年4月之間，本院酌定年均租金金額18000.00元，共計96000.00元。以上租金合計人民幣161000.00元。
綜上所述，根據(jù)上述的責任分擔比例，對于原告張福銀的損失，被告呂某應當承擔損失款額度為161000.00元×50%=80500.00元，第三人惠鳳艷應承擔損失款額度為161000.00元×50%=80500.00元。依據(jù)《中華人民共和國物權法》第三十七條、第三十九條，《中華人民共和國民法通則》第九十二條，《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行
若干問題的意見》第一百三十一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，經本院審判委員會研究討論決定，判決如下：
一、被告呂某在本判決生效后五日內給付原告張福銀經濟損失賠償款人民幣80500.00元；
二、第三人惠鳳艷在本判決生效后五日內給付原告張福銀經濟損失賠償人民幣80500.00元；
三、對原告張福銀的其他訴訟請求不予支持。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費人民幣4100.00元，由被告呂某負擔2050.00元，由第三人惠鳳艷負擔2050.00元。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于齊齊哈爾市中級人民法院。

審判長 孫云海
審判員 周欣航
人民陪審員 劉陽

書記員： 劉天昊