原告(反訴被告):張某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住湖北省鄂州市鄂城區(qū)。
委托訴訟代理人:孫金玲,湖北德銘律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:王鵬林,湖北德銘律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
被告(反訴原告):叁多醫(yī)藥健康管理集團(tuán)有限公司,住所地黃岡市黃州區(qū)西湖三路西湖上城15號(hào)。
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91421100316515713C。
法定代表人,饒素瑋,總經(jīng)理。
委托訴訟代理人:汪耀斌,湖北坤正律師事務(wù)所律師。
原告(反訴被告)張某與被告(反訴原告)叁多醫(yī)藥健康管理集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“叁多公司”)房屋租賃合同糾紛一案,本院立案后,依法適用普通程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)張某及其委托訴訟代理人孫金玲、王鵬林,被告(反訴原告)叁多公司的委托訴訟代理人汪耀斌到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
張某向本院提出訴訟請(qǐng)求:1、依法解除雙方之間的《房屋租賃合同》,被告立即按合同約定騰退房屋;2、責(zé)令被告支付原告下欠租金149290元(租金算至2016年9月30日,以后的租金算至退房之日)并承擔(dān)遲延支付租金的滯納金;3、責(zé)令被告依約承擔(dān)15000元違約責(zé)任;4、被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由:截止2016年9月30日,叁多公司應(yīng)付租金319290元(132120×2年+11010×5個(gè)月),但其只支付租金17萬元,故下欠租金149290元。根據(jù)合同約定,叁多公司不履行合同規(guī)定的條款,視為違約,應(yīng)向張某支付賠償金。
叁多公司答辯稱,張某未履行房屋維修義務(wù),二樓房屋還在漏水。因張某的違約行為致使叁多公司無法繼續(xù)使用房屋,叁多公司裝修損失應(yīng)由張某賠償。合同本身未約定違約責(zé)任,本案是張某違約在先,叁多公司不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
叁多公司向本院提出反訴請(qǐng)求:1、解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》;2、反訴被告賠償反訴原告損失394200元;3、由反訴被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由:合同簽訂后,叁多公司與黃岡豪藝裝飾工程有限公司簽訂施工合同將裝飾工程承包給該公司施工,該公司進(jìn)場(chǎng)后發(fā)現(xiàn)二樓普遍漏水要求解決漏水問題后再施工。張某作為出租方應(yīng)履行租賃物的維修義務(wù),張某兩年來拒不維修,叁多公司擬將部分租金抵作維修費(fèi)用維護(hù)房屋,張某在2016年7月5日指使物業(yè)公司停電,造成雙方的糾紛。
張某對(duì)叁多公司的反訴答辯稱:叁多公司反訴不成立,我方依據(jù)合同約定解除合同,不存在賠償反訴請(qǐng)求。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù),本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù),本院予以確認(rèn)并在卷佐證(張某提交的張某身份證復(fù)印件、叁多公司工商登記信息及工商變更登記,房屋所有權(quán)證復(fù)印件,房屋租賃合同復(fù)印件)。
對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí),本院認(rèn)定如下:
1、張某提交了①短信記錄,擬證明張某多次通過短信方式要求叁多公司付清拖欠的房租和違約金的事實(shí);
②2016年7月2日告示、2016年8月17日告示照片,擬證明張某通過告知書的形式張貼在叁多公司經(jīng)營場(chǎng)所,要求付清租金和違約金。
叁多公司質(zhì)證認(rèn)為,短信記錄是截屏,不能證實(shí)機(jī)主是張某,該證據(jù)不能被采信;告示證明從2016年7月本訴原告已強(qiáng)行終止合同。
經(jīng)審查,本院認(rèn)為,張某提交的該兩組證據(jù)雖有瑕疵,叁多公司對(duì)拖欠張某房租的事實(shí)無異議,本院對(duì)該證據(jù)的關(guān)聯(lián)性和真實(shí)性予以認(rèn)定。
2、叁多公司為了支持其主張,向法庭提交如下證據(jù):
①裝飾工程施工合同一份、收據(jù)6張、照片6張,擬證明叁多公司與黃岡豪藝裝飾工程有限公司簽訂了裝飾工程施工合同,支付裝修費(fèi)54萬元,照片系裝修完的現(xiàn)狀;
②證明一份、營業(yè)執(zhí)照一份、法人身份證明一份,擬證明出租房普遍漏水,出租方未履行維修義務(wù);
③照片16張,擬證明本案租賃房屋墻面多處滲透且有明顯漏水點(diǎn),出租房二樓有漏水的事實(shí);
④接處警工作登記表一份,擬證明出租方將承租房屋停電造成承租方無法繼續(xù)經(jīng)營。
張某質(zhì)證認(rèn)為,對(duì)證據(jù)①認(rèn)為與本案無關(guān),且收據(jù)54萬元不是正規(guī)發(fā)票,收據(jù)編號(hào)有問題,且無裝修明細(xì)予以佐證;對(duì)證據(jù)②證明有異議,其形式不符合法律規(guī)定,對(duì)其他無異議。對(duì)證據(jù)③有異議,不能證明是出租房屋。對(duì)證據(jù)④真實(shí)性無異議,但對(duì)其證明目的有異議,與張某無關(guān),是物業(yè)公司停電的。
經(jīng)審查,本院對(duì)叁多公司提交證據(jù)的關(guān)聯(lián)性和真實(shí)性予以認(rèn)定,其證據(jù)證明出租房普遍漏水的證明力不足;租賃房屋墻面有幾處滲水的事實(shí)予以采信。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù),本院認(rèn)定事實(shí)如下:
2014年5月1日,張某與叁多公司簽訂《房屋租賃合同》,約定將張某所有的位于西湖三路西湖上城2號(hào)樓一層商鋪(一層60㎡,二層614㎡)出租給叁多公司,租賃期限從2014年5月1日起至2022年4月30日止,租金為不含稅租金,前三年月租金為30元/㎡,二層為15元/㎡,年租金為132120元。同時(shí)約定本合同簽訂當(dāng)日支付前半年租金,以后支付后期半年租金時(shí)需提前一個(gè)月支付。叁多公司先付款后使用,如到期超過七天不交租金,則視為自動(dòng)退租構(gòu)成違約,所交租金不予退回,張某有權(quán)收回房屋。
合同簽訂后,叁多公司與黃岡豪藝裝飾工程有限公司簽訂施工合同將該房屋進(jìn)行了裝修,黃岡豪藝裝飾工程有限公司按約定完成裝修任務(wù)后,叁多公司支付了價(jià)款54萬余元。叁多公司發(fā)現(xiàn)二樓墻體有幾處滲水要求解決該問題,雙方對(duì)租賃合同履行發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。2016年7月2日、2016年8月17日張某兩次在叁多公司經(jīng)營場(chǎng)所大門上貼告示,決定依約終止房屋租賃合同。2016年7月5日物業(yè)公司對(duì)該房屋停電,叁多公司現(xiàn)已退出所承租房屋再未經(jīng)營。
本院認(rèn)為,張某與叁多公司自愿簽訂的《房屋租賃合同》合法、有效,雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同的約定履行各自的義務(wù)。根據(jù)房屋租賃合同,雙方約定了解除合同的條件,即如到期超過七天不交租金,則視為自動(dòng)退租構(gòu)成違約,故張某有權(quán)解除合同。張某通知叁多公司解除合同,叁多公司對(duì)此未提出異議,解除合同通知送達(dá)之日即為租賃合同解除之日,即本案租賃合同解除之日應(yīng)確定為2016年7月2日張某在叁多公司經(jīng)營場(chǎng)所大門上貼告示決定依約終止房屋租賃合同之日。租賃合同解除后,不影響合同中結(jié)算條款的效力,叁多公司下欠張某的房屋租金應(yīng)予以給付。因雙方在合同未約定違約責(zé)任,故張某主張叁多公司承擔(dān)滯納金、違約金的訴訟請(qǐng)求本院不予支持。
本案叁多公司出資對(duì)承租房屋進(jìn)行了裝修,且裝修物同房屋不可分離,但雙方未約定合同解除后裝修物歸屬,讓叁多公司承擔(dān)全部裝修損失顯失公平,本案張某作為受益人應(yīng)合理分擔(dān)部分損失。本案裝修損失應(yīng)考慮租賃期限及剩余租期綜合認(rèn)定,故叁多公司主張的裝修損失,本院部分予以支持。
依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五條、第六十條、第九十四條、第九十六條、第九十七條、第九十八條、第二百二十條、第二百二十六條規(guī)定,判決如下:
一、解除張某與叁多醫(yī)藥健康管理集團(tuán)有限公司簽訂的《房屋租賃合同》;
二、叁多醫(yī)藥健康管理有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付張某租金116994元;
三、張某于本判決生效后十日內(nèi)補(bǔ)償叁多醫(yī)藥健康管理有限公司裝修損失118012元[(540000元-782÷2880×540000元)×30%];
四、駁回張某其他訴訟請(qǐng)求;
五、駁回叁多醫(yī)藥健康管理有限公司其他反訴請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期限履行給付金錢的義務(wù),應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案本訴訴訟費(fèi)3585元,由叁多醫(yī)藥健康管理集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān);反訴訴訟費(fèi)3606元,由叁多醫(yī)藥健康管理集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)1803元,由張某負(fù)擔(dān)1803元。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于湖北省黃岡市中級(jí)人民法院。
審判長 戴金海
人民陪審員 趙杰
審判員 余曉利
書記員: 侯文秀
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