原告(反訴被告)：張某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住上海市黃浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：倪俁聰，上海正策律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：官振鳴，上海正策律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海金豐裕米業(yè)有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：吳兵，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：張建勝，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　原告張某某與被告上海金豐裕米業(yè)有限公司(以下簡稱金豐裕公司)房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年5月10日立案后，依法由審判員周穎適用簡易程序?qū)徖?。本案訴訟期間，被告金豐裕公司提起反訴，本院經(jīng)審查認(rèn)為符合反訴的受理條件，遂予以受理并與本訴合并審理。后因案情復(fù)雜，本院依法組成合議庭適用普通程序于2018年12月6日公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)張某某的委托代理人倪俁聰，被告(反訴原告)金豐裕公司的委托訴訟代理人張建勝到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告(反訴被告)張某某向本院提出訴訟請求：1.金豐裕公司支付購房款2,060,000元(人民幣，下同)；2.金豐裕公司支付違約金：(1)以9,300,000元為本金，自2016年9月21日起至2016年9月28日止，按照日萬分之三計算的違約金22,320元；(2)以8,200,000元為本金，自2016年9月29日起至2016年10月13日止(共計15天)，按照日萬分之三計算的違約金36,900元；(3)以7,560,000元為本金，自2016年10月14日起至2016年10月20日(共計7天)，按照日萬分之三計算的違約金15,876元；(4)以6,560,000元為本金，自2016年10月21日起至2016年10月24日(共計4天)，按照日萬分之三計算的違約金7,872元；(5)以6,060,000元為本金，自2016年10月25日起至2016年12月1日(共計38天)，按照日萬分之三計算的違約金69,084元；(6)以5,560,000元為本金，自2016年12月2日起至2016年12月5日止(共計4天)，按照日萬分之三計算的違約金6,672元；(7)以3,560,000元為本金，自2016年12月6日起至2016年12月12日(共計7天)，按照日萬分之三計算的違約金7,476元；(8)以3,160,000元為本金，自2016年12月13日起至2017年1月19日(共計38天)，按照日萬分之三計算的違約金36,024元；(9)以2,560,000元為本金，自2017年1月20日起至2017年5月12日止(共計113天)，按照日萬分之三計算的違約金86,784元；(10)以2,360,000元為本金，自2017年5月13日起至2017年5月23日止(共計11天)，按照日萬分之三計算的違約金7,788元；(11)以2,060,000元為本金，2017年5月24日起至2017年12月31日止(共計222天)，按照日萬分之三計算的違約金137,196元。
　　事實與理由：張某某與金豐裕公司于2016年7月30日簽訂關(guān)于上海市閔行區(qū)浦申路XXX號XXX室房屋(以下簡稱涉案房屋)的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，雙方又于2016年8月14日簽訂補充協(xié)議。該房屋的總成交價為9,600,000元，金豐裕公司應(yīng)于房產(chǎn)證辦出當(dāng)日向張某某支付完畢全部房款。金豐裕公司逾期未履行合同約定的，應(yīng)當(dāng)向張某某支付違約金，違約金按金豐裕公司未付款的日萬分之三計算，自合同約定的金豐裕公司應(yīng)履行義務(wù)期限之第二日起算至實際履行義務(wù)之日止。合同簽署后，張某某積極履行自己的義務(wù)，協(xié)助金豐裕公司辦理轉(zhuǎn)讓過戶。以金豐裕公司為權(quán)利人的房地產(chǎn)權(quán)證在2016年9月20日就已辦出。但金豐裕公司至今拖欠張某某購房款2,060,000元未付。經(jīng)多次催討未果，張某某至法院訴訟，望判如所請。
　　被告(反訴原告)金豐裕公司辯稱，房屋價款與事實不符，總價款是6,000,000元。雙方于2016年8月4日簽訂房屋買賣合同，依據(jù)約定，總價款是6,000,000元，其中包括設(shè)備及裝飾費用。補充協(xié)議的約定與主合同的約定重復(fù)，補充協(xié)議多項條款加重金豐裕公司義務(wù)。補充協(xié)議約定搬遷及固定裝修設(shè)施補貼費3,600,000元，是雙方對于搬遷固定設(shè)施等額外費用的安排預(yù)估，而根據(jù)買賣合同約定，固定裝修補貼費等已經(jīng)計入6,000,000元的總價款，金豐裕公司在簽訂補充協(xié)議時對費用預(yù)估存在誤解，應(yīng)該按照實際費用支付。關(guān)于稅費約定，法律規(guī)定張某某應(yīng)該有納稅義務(wù)，稅收管理法第三條有相關(guān)條文，現(xiàn)約定金豐裕公司承擔(dān)稅費與條文抵觸應(yīng)當(dāng)無效。金豐裕公司沒有履行合同是因為張某某沒有按約辦理房屋交接手續(xù)，造成目前結(jié)果。金豐裕公司享有同時履行抗辯權(quán)。張某某未協(xié)助取得房屋權(quán)利，根據(jù)合同及補充協(xié)議的約定，張某某應(yīng)當(dāng)在以金豐裕公司為權(quán)利人的房地產(chǎn)權(quán)證辦出當(dāng)日辦理交接手續(xù)、簽訂交接書、協(xié)助轉(zhuǎn)移租賃關(guān)系、交付租金及租賃保證金，日后由金豐裕公司收取租金。張某某在金豐裕公司辦出產(chǎn)證后，拒不履行合同義務(wù)，未變更合同主體，至今未交付租賃保證金及租金，構(gòu)成違約。金豐裕公司享有同時履行抗辯權(quán)，中止履行剩余義務(wù)，保留追究違約責(zé)任的權(quán)利。綜上，金豐裕公司不同意張某某的全部訴訟請求，并據(jù)此提出反訴，要求法院判令：1.張某某退還金豐裕公司的租賃保證金59,800元；2.張某某退還金豐裕公司應(yīng)由金豐裕公司收取的房屋租金(場地占用金)1,061,640.63元，及自2018年7月1日起至實際交付之日止的租金及場地占用金；3.張某某賠償金豐裕公司截止2018年6月30日因遲延履行合同產(chǎn)生的違約金657,216元(按照已付款7,740,000元為本金，自2016年9月21日起至2018年6月30日止，共計283天，按照日萬分之三的標(biāo)準(zhǔn)計算)，及自2018年7月1日起至實際交房之日的違約金。
　　訴訟中，關(guān)于第2項反訴請求，金豐裕公司表示，因張某某截止2018年6月30日實際收到租金1,009,880元，故其要求返還的租金以前述金額為準(zhǔn)。金豐裕公司于2018年10月20日收到房屋鑰匙，故向張某某主張自2018年7月1日起至2018年10月20日止的租金134,953元。關(guān)于第3項反訴請求，變更為張某某賠償金豐裕公司按照已付款7,740,000元為本金，自2016年9月21日起至實際交房之日止的違約金。
　　對于金豐裕公司的反訴，張某某辯稱，租金保證金及租金同意返還，但應(yīng)扣除稅費及物業(yè)管理費。違約金不同意支付。張某某享有順序履行抗辯權(quán)，其沒有違約。按照已付房款計算違約金不合理。金豐裕公司已經(jīng)在房屋內(nèi)裝修，還稱未交房與事實不符。更何況本案不存在交房的概念。房屋鑰匙于2018年10月由承租人郵寄給金豐裕公司。綜上，不同意金豐裕公司的全部反訴請求。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：
　　2016年8月4日，張某某(賣售人、甲方)與金豐裕公司(買受人、乙方)簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定由乙方受讓甲方位于自有房屋及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，房地產(chǎn)座落：浦申路XXX號XXX室，房屋類型：店鋪，房屋建筑面積307.22平方米。第二條，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款共計人民幣為6,000,000元。第四條，甲、乙雙方同意，甲方于年月日前騰出該房屋并通知乙方進(jìn)行驗收交接。乙方應(yīng)在收到通知之日起的3日內(nèi)對房屋及其裝飾、設(shè)備情況進(jìn)行查驗。查驗后簽訂房屋交接書為房屋轉(zhuǎn)移占有的標(biāo)志。第六條，甲、乙雙方確認(rèn)，在2016年9月30日之前，甲乙雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。第九條，乙方未按本合同約定期限付款的，甲、方雙方同意按下列第(三)款內(nèi)容處理：(三)乙方逾期未履行合同約定的，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金，違約金按乙方未付款的日萬分之三計算，違約金自本合同所約定的乙方應(yīng)履行義務(wù)期限之第二日起算至實際履行義務(wù)之日止。第十條，甲方未按本合同第四條約定期限交接房地產(chǎn)的，甲、方雙方同意按下列第(三)款內(nèi)容處理：(三)甲方逾期未履行合同約定的，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已付款的日萬分之三計算，違約金自本合同所約定的甲方應(yīng)履行義務(wù)期限之第二日起算至實際履行義務(wù)之日止。補充條款(一)，1.在甲、乙雙方簽訂本合同后一個工作日內(nèi)，乙方應(yīng)向甲方支付定金人民幣叁拾萬元整。6.在以乙方為權(quán)利人的房地產(chǎn)權(quán)證辦出后當(dāng)日，乙方將第二期購房款人民幣伍佰柒拾萬元整支付給甲方。同時，甲方應(yīng)向乙方出具收款憑證。合同還就其他事項作出約定。
　　同日，金豐裕公司向張某某支付300,000元，張某某出具了房款收據(jù)。
　　2016年8月14日，張某某(賣售人、甲方)與金豐裕公司(買受人、乙方)就涉案房屋簽訂《房地產(chǎn)買賣合同之補充協(xié)議》，該補充協(xié)議約定，一、本次房地產(chǎn)交易中，該房地產(chǎn)的總成交價為人民幣玖佰陸拾萬元整，其中合同價為人民幣陸佰萬元整，剩余人民幣叁佰陸拾萬元整為搬遷及固定裝修設(shè)施補貼費。二、乙方于在乙方為權(quán)利人的房地產(chǎn)權(quán)證辦出當(dāng)日向甲方支付搬遷及固定裝修設(shè)施補貼費共計人民幣叁佰陸拾萬元整。甲方收到上述款項后應(yīng)向乙方出具收款憑證。四、鑒于該房地產(chǎn)內(nèi)已設(shè)定租賃關(guān)系且甲、乙雙方已約定在以乙方為權(quán)利人的房地產(chǎn)權(quán)證辦出當(dāng)日辦理交房。故在交房當(dāng)日，乙方應(yīng)與承租方簽訂租賃主體變更合同，并繼續(xù)履行原租賃合同。甲方應(yīng)將該租賃關(guān)系中的租賃保證金于交房時交給乙方。五、在簽訂本協(xié)議當(dāng)日，甲方承諾已向該房地產(chǎn)承租人告知該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的事實并已得到該房地產(chǎn)承租人放棄優(yōu)先購買此套房地產(chǎn)的書面聲明。同時，甲方確認(rèn)該房地產(chǎn)承租人會積極配合乙方辦理該房地產(chǎn)的交接手續(xù)。六、在甲方向乙方辦理交房時，甲、乙雙方對租金進(jìn)行結(jié)算。乙方應(yīng)在交房后第一日起開始收取承租方的租金，甲方應(yīng)將從此日到下次交付租金日預(yù)收的租金交付乙方。七、如有一方未按本協(xié)議約定履行上述各種條款的，則屬違約。甲方違約的，應(yīng)按照該合同第十條第(三)款的約定向乙方承擔(dān)違約責(zé)任；乙方違約的，應(yīng)按照該合同第九條第(三)款的約定向甲方承擔(dān)違約責(zé)任。八、本協(xié)議與該合同其他約定有不一致的，已本協(xié)議為準(zhǔn)。
　　2016年8月15日，金豐裕公司向案外人仇某某支付200,000元，備注購房款(合同以外約定)。
　　2016年9月8日，金豐裕公司支付了房地產(chǎn)買賣交易過程中產(chǎn)生的各項稅費。
　　2016年9月20日，金豐裕公司經(jīng)核準(zhǔn)登記為涉案房屋權(quán)利人。
　　2016年9月29日，金豐裕公司向張某某支付1,100,000元。2016年10月14日，金豐裕公司向張某某支付640,000元。2016年10月21日，金豐裕公司向張某某支付1,000,000元。2016年10月25日，金豐裕公司向張某某支付500,000元。2016年12月2日，金豐裕公司向張某某支付500,000元。2016年12月6日，金豐裕公司向張某某支付2,000,000元。2016年12月13日，金豐裕公司向張某某支付400,000元。2017年1月20日，金豐裕公司向張某某支付600,000元。2017年5月13日，金豐裕公司向張某某支付200,000元。2017年5月24日，金豐裕公司向張某某支付300,000元。
　　2018年5月17日，金豐裕公司向案外人上海德祐房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡稱德祐公司)發(fā)出《通知書》，載明涉案房屋已出售與金豐裕公司，請德祐公司自接到本通知書自日起，與該房產(chǎn)有關(guān)的所有事宜(包括但不限于房租費的繳納、水電費及其他相關(guān)費用的收取等)處理均與金豐裕工作人員聯(lián)系，否則，由此而產(chǎn)生的一切法律后果均由德祐公司承擔(dān)。同日，金豐裕公司還向案外人上海中原物業(yè)顧問有限公司(以下簡稱中原公司)發(fā)出《通知書》，內(nèi)容同前。
　　2018年7月13日，張某某向金豐裕公司法定代表人吳兵發(fā)送微信，詢問其下周何時去物業(yè)辦理變更事宜。吳兵未回復(fù)。
　　同日，張某某向中原公司、德祐公司的工作人員發(fā)送短信，告知房屋相關(guān)事宜與現(xiàn)在的業(yè)主聯(lián)系。中原公司工作人員稱，吳兵不配合，稱沒有與其簽訂合同。該公司遂將涉案房屋的鑰匙寄給了張某某。
　　2018年7月26日，浦江華僑城一區(qū)物業(yè)服務(wù)中心出具《情況說明》，載明浦申路xx弄xx室物業(yè)費欠費分為兩部分：第一部分是2009年6月至2014年6月9日，第二部分是2017年1月起至今。按照(2015)閔民一(民)初字第20739號的判決，“上海xx貿(mào)易有限公司”支付浦申路1889弄101室自2009年6月16日起至2014年6月9日止所欠的物業(yè)費。
　　另查明，2013年10月21日，張某某與中原公司簽訂房屋租賃合同，由中原公司承租涉案房屋，租賃期自2013年11月11日起至2018年11月10日止，月租金為17,300元，租賃保證金為17,300元。2014年5月6日，張某某與案外人上海漢宇地產(chǎn)顧問有限公司(以下簡稱漢宇公司)簽訂房屋租賃合同，由漢宇公司承租涉案房屋，租賃期自2014年6月10日起至2019年6月9日止，月租金為14,500元，租賃保證金為14,500元。2015年2月6日，張某某與德祐公司簽訂房屋租賃合同，由德祐公司承租涉案房屋，租賃期自2015年3月15日起至2024年3月14日止，月租金為14,000元，租賃保證金為28,000元。張某某于2016年出售涉案房屋時，中原公司、漢宇公司、德祐公司均簽署了放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明書。
　　還查明，張某某于2016年12月2日支付向深圳市華僑城物業(yè)服務(wù)有限公司上海分公司支付9,216.60元。
　　再查明，案外人仇某某系張某某配偶，其參與了涉案房屋買賣交易，其稱房屋價格應(yīng)為9,800,000元，金豐裕公司向其支付的200,000元不是合同中的價款，是支付給中介公司的好處費。金豐裕公司于2018年9月28日的談話筆錄中稱，該筆200,000元是合同外的購房款，不在合同總金額9,600,000元中，所以在付款憑證中特別注明。9,600,000元之外還有意向金，是雙方的口頭協(xié)議，沒有書面材料。
　　訴訟中，張某某表示，自金豐裕公司成為產(chǎn)權(quán)人后，其收到中原公司、漢宇公司、德祐公司支付的租金，分別為：截至2018年7月14日，收到中原公司租金438,262元(含稅)；截至2018年2月11日，收到漢宇公司租金264,913元；截至2018年3月2日，收到德祐公司租金306,705元。以上合計1,009,880元，張某某同意支付給金豐裕公司。就上述1,009,880元租金收付，張某某提供了其銀行交易明細(xì)，金豐裕公司予以認(rèn)可。上述三家公司中，中原公司、漢宇公司已退租，德祐公司仍在占有使用房屋，自2018年3月2日后，張某某未再收到德祐公司支付的租金。此外，上述三家公司的租賃保證金合計59,800元在張某某處，其同意支付給金豐裕公司，但因應(yīng)扣除其支付的物業(yè)費9,216.60元及個人所得稅合計19,663元。金豐裕公司表示，就張某某已經(jīng)繳納的個人所得稅同意在本案中一并處理，在保證金中予以抵扣，但不同意抵扣物業(yè)費。
　　上述事實由原告(反訴被告)張某某提供的上海市房地產(chǎn)買賣合同、補充協(xié)議、借記卡賬戶歷史明細(xì)清單、個人賬戶匯總信息清單、賬戶交易明細(xì)、微信聊天記錄、短信聊天記錄、發(fā)票及完稅憑證，由被告(反訴原告)金豐裕公司提供的上海市房地產(chǎn)買賣合同、補充協(xié)議、房款收據(jù)及轉(zhuǎn)賬憑證、通知書及郵寄憑證、放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明、租賃合同、房地產(chǎn)權(quán)證、情況說明，以及當(dāng)事人的陳述在卷佐證，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，張某某與金豐裕公司就涉案房屋于2016年8月4日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》、于2016年8月14日簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同之補充協(xié)議》，均系雙方真實意思表示，合同依法成立，且未違反法律、行政法規(guī)中的效力性強制性規(guī)定，合同當(dāng)屬有效，對雙方當(dāng)事人均具有合同約束力，雙方均應(yīng)按照合同約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。關(guān)于雙方爭議的房屋總價款，買賣合同約定為6,000,000元，然補充協(xié)議就房屋總價款作出變更，約定為9,600,000元，同時補充協(xié)議中注明，補充協(xié)議與買賣合同約定有不一致的，以補充協(xié)議為準(zhǔn)，因此，本院認(rèn)定涉案房屋的總房價款為9,600,000元。故本院金豐裕公司提出的總房價款為6,000,000元的意見不予采信。根據(jù)買賣合同的約定，金豐裕公司應(yīng)當(dāng)在以其為權(quán)利人的房地產(chǎn)權(quán)證辦出后當(dāng)日，將第二期購房款5,700,000元支付給張某某；又根據(jù)補充協(xié)議的約定，金豐裕公司應(yīng)當(dāng)在其為權(quán)利人的房地產(chǎn)權(quán)辦出當(dāng)日向張某某支付搬遷及固定裝修設(shè)施補貼費共計3,600,000元。可見，根據(jù)上述約定，金豐裕公司應(yīng)當(dāng)在其登記為房屋權(quán)利人當(dāng)日共計向張某某支付9,300,000元(即5,700,000元+3,600,000元=9,300,000元)，上述購房款的支付條件為(且僅為)權(quán)利人的登記變更。一旦該付款條件成就，金豐裕公司即應(yīng)履行其付款義務(wù)。現(xiàn)根據(jù)本院查明的事實，金豐裕公司于2016年9月20日登記為房屋權(quán)利人，但其于該日并未足額支付上述款項，顯然違反了買賣合同及補充協(xié)議的約定，張某某據(jù)此向金豐裕公司主張支付剩余購房款及逾期付款違約金，具有事實和法律依據(jù)，本院予以支持。關(guān)于剩余購房款的具體金額，張某某主張為2,060,000元，金豐裕公司則認(rèn)為，其于2016年8月15日向張某某配偶支付的200,000元亦屬于購房款，故剩余1,860,000元未支付。就雙方爭議的200,000元，是否應(yīng)認(rèn)定為本案中涉案房屋的購房款，張某某稱，金豐裕公司與其配偶之間曾達(dá)成口頭協(xié)議，除支付9,600,000元的總房價款以外，需向張某某的配偶另行支付一筆意向金(后其又稱支付給中介公司的“好處費”)，該筆錢款恰為意向金(“好處費”)，故與本案房款無涉。金豐裕公司對此予以否認(rèn)。本院認(rèn)為，金豐裕公司在支付該筆款項的時間為2016年8月15日，是其與張某某簽訂補充協(xié)議的次日，在雙方買賣合同及補充協(xié)議的履行期間，且支付憑證備注欄注明為購房款。金豐裕公司的交易對手雖并非張某某本人，但接收錢款一方為張某某的配偶，兩人具有特殊的身份關(guān)系，其亦參與了房屋買賣交易，可代理行使民事行為。在金豐裕公司否認(rèn)其與張某某的配偶另有口頭協(xié)議需額外支付意向金(“好處費”)，以及雙方并未有其他經(jīng)濟往來的情況下，本院不能僅憑張某某的單方陳述排除該筆錢款與本案房款之間的關(guān)聯(lián)性。綜上，本院認(rèn)定200,000元為本案中的購房款，故金豐裕公司尚需支付張某某剩余購房款為1,860,000元。因剩余購房款的金額發(fā)生變化，故相應(yīng)地，張某某主張的逾期付款違約金亦需做相應(yīng)地的調(diào)整，具體為：1.以9,100,000元為本金，自2016年9月21日起至2016年9月28日止(共計8天)，按照日萬分之三計算的違約金21,840元；2.以8,000,000元為本金，自2016年9月29日起至2016年10月13日止(共計15天)，按照日萬分之三計算的違約金36,000元；3.以7,360,000元為本金，自2016年10月14日起至2016年10月20日(共計7天)，按照日萬分之三計算的違約金15,456元；4.以6,360,000元為本金，自2016年10月21日起至2016年10月24日(共計4天)，按照日萬分之三計算的違約金7,632元；5.以5,860,000元為本金，自2016年10月25日起至2016年12月1日(共計38天)，按照日萬分之三計算的違約金66,804元；6.以5,360,000元為本金，自2016年12月2日起至2016年12月5日止(共計4天)，按照日萬分之三計算的違約金6,432元；7.以3,360,000元為本金，自2016年12月6日起至2016年12月12日(共計7天)，按照日萬分之三計算的違約金7,056元；8.以2,960,000元為本金，自2016年12月13日起至2017年1月19日(共計38天)，按照日萬分之三計算的違約金33,744元；9.以2,360,000元為本金，自2017年1月20日起至2017年5月12日止(共計113天)，按照日萬分之三計算的違約金80,004元；10.以2,160,000元為本金，自2017年5月13日起至2017年5月23日止(共計11天)，按照日萬分之三計算的違約金7,128元；11.以1,860,000元為本金，2017年5月24日起至2017年12月31日止(共計222天)，按照日萬分之三計算的違約金123,876元。以上11項分段計算的違約金合計405,972元。
　　關(guān)于金豐裕公司反訴請求張某某退還租賃保證金59,800元、租金1,009,880元，張某某表示同意退還，但應(yīng)扣除其繳納的物業(yè)費9,216.60元及個人所得稅合計19,663元。金豐裕公司同意扣除個人所得稅，但不同意扣除物業(yè)費。本院認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，債務(wù)的抵銷應(yīng)基于雙方當(dāng)事人的共同意思表示，現(xiàn)金豐裕公司不同意抵扣物業(yè)費，故本院對此不作處理，張某某可另尋其他途徑解決。故張某某在扣除其個人所得稅后尚需向金豐裕公司退還租賃保證金59,800元，退還租金990,217元(即1,009,880元-19,663元=990,217元)。
　　關(guān)于房屋交付，金豐裕公司認(rèn)為張某某未按約交付房屋，故應(yīng)承擔(dān)延期交付違約金，張某某則認(rèn)為其不存在交房義務(wù)、未遲延履行交付義務(wù)。本院認(rèn)為，雙方簽署的房屋買賣合同是規(guī)范化的合同文本，買賣合同第四條所指的房地產(chǎn)交接，在通常情況下，即指轉(zhuǎn)移占有，但由于涉案房屋帶有租約，房屋實際由中原公司、德祐公司、漢宇公司作為承租人占有，因而雙方約定的房屋交接并不是指房屋在物理上的轉(zhuǎn)移占有，而是指以租約交付為主的相關(guān)內(nèi)容。對此，補充協(xié)議作出了相關(guān)的約定，即雙方應(yīng)于金豐裕公司為權(quán)利人的房地產(chǎn)權(quán)證辦出當(dāng)日辦理交房，主要包括與承租人簽訂租賃合同主體變更、向金豐裕公司交付租賃保證金、對租金進(jìn)行結(jié)算等。然從本案查明的事實可知，張某某未履行上述義務(wù)，自金豐裕公司成為權(quán)利人后至2018年的租金仍由張某某收取，租賃保證金亦在張某某處。故本院認(rèn)為張某某的行為存在瑕疵。但上述以租約為主的交付亦有賴于買賣雙方的相互配合，本案中，未有證據(jù)證明金豐裕公司在其成為權(quán)利人后采取積極行為促使變更合同主體、結(jié)算租金等，其行為亦存在不當(dāng)之處。張某某在本案訴訟中還曾向金豐裕公司法定代表人吳兵發(fā)送信息，詢問辦理變更事宜，但吳兵未回復(fù)?？梢姡鹭S裕公司始終存在怠于其行使自身權(quán)利的情形。綜上，本院綜合考慮雙方的過錯程度，并考慮到張某某已于本案中明確表示同意將所收取的租金、租賃保證金一并交付金豐裕公司，則對金豐裕公司而言，其損失主要體現(xiàn)在基于該部分錢款未交付而產(chǎn)生的利息損失，故本院酌情判令張某某向金豐裕公司支付違約金200,000元。因涉案房屋并非由張某某實際占有，故金豐裕公司向張某某主張租金或占有使用費，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十九條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條的規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)上海金豐裕米業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)張某某支付購房款人民幣1,860,000元；
　　二、被告(反訴原告)上海金豐裕米業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)張某某支付違約金人民幣405,972元；
　　三、原告(反訴被告)張某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告(反訴原告)上海金豐裕米業(yè)有限公司退還租金人民幣990,217元；
　　四、原告(反訴被告)張某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告(反訴原告)上海金豐裕米業(yè)有限公司退還租賃保證金人民幣59,800元；
　　五、原告(反訴被告)張某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告(反訴原告)上海金豐裕米業(yè)有限公司支付違約金人民幣200,000元；
　　六、駁回被告(反訴原告)上海金豐裕米業(yè)有限公司的其余反訴訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費計26,751.94元，由原告(反訴被告)張某某負(fù)擔(dān)2,675.19元，被告(反訴原告)上海金豐裕米業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)2,4076.75元。反訴案件受理費計10,403.55元，由被告(反訴原告)上海金豐裕米業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)3,121.06元，原告(反訴被告)張某某負(fù)擔(dān)7,282.49元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院(立案庭)遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：石定偉

書記員：周??穎