原告：張某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地安徽省宿州市。
　　原告：姜欣欣，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地安徽省。
　　兩原告共同委托訴訟代理人：劉偉，上海市浩信律師事務所律師。
　　被告：上海綠某置業(yè)有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：張小弟，董事長。
　　委托訴訟代理人：向磊，上海段和段律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：陳焰，上海段和段律師事務所律師?！?br/>　　原告張某、姜欣欣與被告上海綠某置業(yè)有限公司(以下簡稱“綠某公司”)商品房銷售合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序公開開庭進行了審理，兩原告共同委托訴訟代理人劉偉及被告委托訴訟代理人向磊到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　兩原告向本院提出訴訟請求：1．解除兩原告與被告簽訂的《上海市商品房出售合同》；2．被告退還兩原告已支付的購房款人民幣(以下幣種同)790,000元及利息43,926.16元(按中國人民銀行同期存款利率標準計算，暫計自2017年3月24日至2019年4月1日)；3．被告支付兩原告違約金158,000元；4．被告返還兩原告辦證費用和維修基金51,136元；5．被告承擔律師費5,000元。事實與理由：2017年3月24日，兩原告與被告簽訂1份《上海市商品房出售合同》，約定兩原告以1,580,000元購買上海市嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)銀翔路XXX號XXX層XXX室房屋(以下簡稱“系爭房屋”)，并辦理了網(wǎng)簽備案手續(xù)。同時，兩原告與被告還簽訂了1份《南翔綠某商業(yè)用房商鋪經(jīng)營管理協(xié)議》，約定由被告經(jīng)營管理系爭房屋，且被告向兩原告保證了系爭房屋的保底年收益為6%，至今該收益未實現(xiàn)。在被告要求下，兩原告支付了辦證費用和維修基金共計51,136元。兩原告按約完成付款義務后，由于被告公司內(nèi)部原因?qū)е孪禒幏课葜两駸o法辦理產(chǎn)證。根據(jù)出售合同第十九條及第二十條約定，被告應將兩原告已支付的房款全部退還，并承擔違約責任。兩原告與被告簽訂的出售合同及托管協(xié)議合法有效，被告未按合同約定履行義務，已構(gòu)成實質(zhì)違約，兩原告遂訴至法院。
　　被告辯稱，不同意兩原告的全部訴訟請求，理由如下：1．被告系行使先履行抗辯權。兩原告未按約將房款付至綠某公司的指定賬戶，現(xiàn)有證據(jù)不能證明兩原告已向綠某公司支付了首付款790,000元，被告僅收到兩原告部分首付款；且兩原告原本應于2017年5月24日前以貸款方式支付剩余790,000元，但兩原告至今未能成功辦理銀行貸款，之后亦未以現(xiàn)金補足該款。兩原告未按約付款，違約在先。在兩原告未付清全部購房款的情況下，被告未交房以及協(xié)助辦理產(chǎn)證系行使先履行抗辯權。兩原告作為違約方，無權要求解除商品房出售合同、退還購房款及支付違約金。2．不同意退還辦證費用及維修基金，被告亦未收取該費用。3．關于律師費，因合同并未就律師費進行約定，故不同意支付律師費。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：
　　1．2017年3月24日，綠某公司(甲方)與張某、姜欣欣(乙方)簽訂1份《上海市商品房出售合同》，合同約定：乙方向甲方購買系爭房屋，建筑面積20.82平方米，總房價款1,580,000元；乙方應按合同約定的付款方式和付款期限將房價款解入甲方的賬戶：寧波銀行上海嘉定支行、賬戶名稱：上海綠某置業(yè)有限公司、賬號：XXXXXXXXXXXXXXXXX，乙方的付款時間和付款方式在本合同附件一中約定明確；甲方收到乙方支付的每一筆房款時均應開具發(fā)票；乙方支付房價款若采用銀行貸款付款的，而銀行未按合同約定的期限代乙方向甲方付款的，仍視為乙方未按合同約定的時間付款，但因甲方原因的除外；乙方付清房屋全款后，于2017年12月30日前，甲方向乙方交付房屋；甲、乙雙方商定2017年9月24日前，由甲乙雙方共同向嘉定區(qū)房屋土地管理局辦理價格申報及過戶申請手續(xù)，申領該房屋房地產(chǎn)權證(小產(chǎn)證)；因甲方原因，乙方無法在2018年3月24日前取得房地產(chǎn)權證(小產(chǎn)證)，甲方應承擔違約責任，違約金為總房價款的1%；2018年3月24日之日起180日內(nèi)，乙方仍無法取得房地產(chǎn)權證(小產(chǎn)證)，則乙方有權單方面解除合同；乙方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權利時，應書面通知甲方，甲方應當在收到乙方的書面通知之日起60天內(nèi)將乙方已支付的房價款(包括利息，利息按中國人民銀行公布的同期存款利率計算，下同)全部退還乙方，并承擔賠償責任，賠償金額以總房價款的10%計算，在退還房價款時一并支付給乙方；前款及本合同其他條款所稱已支付的房價款是包括乙方直接的和通過貸款方式支付的房價款；合同另約定了其他內(nèi)容。上述合同附件一對付款時間和付款方式作如下約定：1、乙方于2017年3月24日與甲方簽署購房合同，并支付給甲方房款首付款790,000元；2、乙方以貸款方式于2017年5月24日前應支付房款790,000元；3、以上述第2條所列方式支付房價款，則貸款合同由乙方與貸款銀行另行簽署，如在第2條所述期限內(nèi)，貸款實際到賬金額少于乙方應付房價款，則不足部分乙方應在第2條所述期限到賬后七天內(nèi)自行補足；如第2條所述期限內(nèi)，乙方貸款未獲銀行批準并實際向甲方支付到賬，則乙方應在第2條所述期限到期后七天內(nèi)自行補足全部房價款；4、如乙方未能按照上述約定支付房價款，則乙方需依照本合同約定承擔違約責任。
　　2．2017年3月24日，張某在綠某廣場售樓處通過POS機刷卡向綠某公司支付200,000元，POS機簽購單上商戶名稱標注為“上海綠某置業(yè)有限公司綠某商業(yè)廣場分店：綠某置業(yè)銀翔路店”；同時，張某亦在綠某廣場售樓處通過POS機刷卡向上海彰榮房地產(chǎn)投資顧問有限公司(以下簡稱“彰榮公司”)共計支付590,000元，對應的POS機簽購單上商戶名稱均標注為“上海綠某置業(yè)”。張某、姜欣欣收到金額分別為50,000元和740,000元的2張《收據(jù)》，落款處均蓋有“綠某商業(yè)廣場營銷中心”字樣印章。其中，金額為50,000元的收據(jù)收款事由載明“定金”，金額為740,000元的收據(jù)收款事由載明“首付款”。同日，張某亦在綠某廣場售樓處通過POS機刷卡向彰榮公司支付51,136元，對應的POS機簽購單上商戶名稱標注為“上海綠某置業(yè)”。張某、姜欣欣收到1張金額為51,136元的《收據(jù)》，落款處蓋有“綠某商業(yè)廣場營銷中心”字樣印章，收款事由為“代辦產(chǎn)證費”。
　　本院另查明：
　　1．綠某公司的股東為常熟市新源房地產(chǎn)有限責任公司和常熟市常福農(nóng)貿(mào)市場有限公司，該兩股東與案外人上海鑫賢資產(chǎn)管理有限公司(法定代表人吳軍)因股權轉(zhuǎn)讓發(fā)生糾紛，案外人上海鑫賢資產(chǎn)管理有限公司已于2017年11月15日向上海國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會申請仲裁。該兩股東的股權亦被上海市嘉定區(qū)人民法院仲裁程序中的財產(chǎn)保全案件(2018)法執(zhí)滬0114財保字第12號凍結(jié)。
　　2．本院于2018年7月13日對上海銀行一名工作人員進行詢問，該工作人員陳述：2017年12月之后，由于彰榮公司和綠某公司股東之間的股權糾紛，上海銀行暫停辦理綠某公司的所有貸款業(yè)務。
　　3．2017年10月30日，綠某公司出具一份《承諾書》，載明：至綠某商業(yè)用房所有業(yè)主，我公司承諾如下：1、付款客戶的購房發(fā)票在2017年11月1日-2018年3月31日前全部發(fā)給每個業(yè)主。2、滿足辦理產(chǎn)證條件的業(yè)主，綠某公司承諾產(chǎn)證在2017年11月1日至2018年3月30日前全部辦理完成。3、綠某裝修工程開工于2017年11月30日前開工建設，開業(yè)時間不遲于2018年10月1日，開業(yè)標準為商家入駐率不低于可租面積的70%，15000平方米。4、現(xiàn)因綠某公司內(nèi)部原因?qū)е聵I(yè)主貸款無法審批通過并超過合同約定時間的，業(yè)主不承擔相應的違約責任。以上第一、二、三條其中任意條款因綠某公司原因違約(業(yè)主方不予配合提供材料的綠某置業(yè)不承擔違約責任)，綠某公司承諾全額退房退款(按實際支付到賬金額計算，未到賬部分扣除)并賠償房屋實際到賬款的10%的違約金賠償，退房款及違約金在三個月內(nèi)到賬。所有因綠某公司違約產(chǎn)生的律師費、訴訟費、辦證費、稅費等相關費用均由綠某公司承擔。
　　審理中，綠某公司自認彰榮公司系其選定的系爭房屋所在的綠某商業(yè)廣場的代銷單位，具體銷售事項均由彰榮公司操作辦理，代銷期間為2015年12月23日至2017年11月3日。張某、姜欣欣表示其已將貸款材料交由綠某公司，因綠某公司原因貸款尚未獲批，其目前無法自籌資金補足剩余房款。
　　本院認為，張某、姜欣欣與綠某公司簽訂的《上海市商品房出售合同》系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，當屬有效，雙方均應按約履行。關于張某、姜欣欣向綠某公司已付購房款的金額，雖然上述《上海市商品房出售合同》對付款賬戶進行了約定，但一手商品房買賣作為大宗商品消費，購買方現(xiàn)場付款是通過銷售中心或者售樓處提供的POS機刷卡，此也系商品房買賣的交易慣例。張某在具有“綠某商業(yè)廣場營銷中心”標識的售樓處簽訂系爭合同，由售樓處銷售人員引領在POS機上刷卡付款，收取加蓋“綠某商業(yè)廣場營銷中心”印章的收據(jù)，且相關POS機簽購單上顯示的商戶均為綠某公司，故張某的付款行為不存在過錯，其已盡到了審慎注意義務。張某有理由相信收款方為綠某公司，其也無從知曉部分款項的收款人實際為彰榮公司。即便彰榮公司收取了部分房款，根據(jù)綠某公司的陳述，彰榮公司系其選定的綠某商業(yè)廣場的代銷單位，負責綠某商業(yè)廣場的銷售事宜，張某對于該事實并不知悉，其對于綠某公司與彰榮公司之間權利義務的約定更無從知曉，張某也有理由相信彰榮公司有收取房款的權限。故本院認定張某、姜欣欣已經(jīng)向綠某公司支付了790,000元購房款，現(xiàn)綠某公司稱未收到部分房款，綠某公司可根據(jù)其與彰榮公司之間的協(xié)議向彰榮公司另行主張。根據(jù)《上海市商品房出售合同》約定，張某、姜欣欣負有按期辦理貸款并在貸款未能辦出的情況下自行補足房款的支付義務，現(xiàn)其僅支付首付款790,000元，貸款790,000元未付。張某、姜欣欣已明確表示無能力自籌資金支付剩余房款，合同已無法繼續(xù)履行，綜合綠某商業(yè)廣場的經(jīng)營現(xiàn)狀，合同無法繼續(xù)履行亦存在綠某公司的因素，故雙方簽訂的《上海市商品房出售合同》以解除為宜。因張某、姜欣欣對合同的解除自身存在過錯，故對其主張的解約違約金、利息和律師費的訴請，本院不予支持。合同解除后，綠某公司應將張某、姜欣欣已付的購房款790,000元予以返還。關于辦證費用和維修基金，該費用并非《上海市商品房出售合同》約定的內(nèi)容，且該費用也并非綠某公司實際收取，綜合通常的房屋買賣交易習慣，代辦產(chǎn)證過程中需繳納的費用應在房屋過戶登記時由相關政府部門據(jù)實計算并收取，故該費用不應由綠某公司予以返還。故張某、姜欣欣要求綠某公司退還辦證費用和維修基金的訴請缺乏依據(jù)，本院不予支持，張某、姜欣欣就此可另行主張。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第五款、第九十七條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告張某、姜欣欣與被告上海綠某置業(yè)有限公司于2017年3月24日簽訂的《上海市商品房出售合同》；
　　二、被告上海綠某置業(yè)有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告張某、姜欣欣已付房款人民幣790,000元；
　　三、原告張某、姜欣欣的其余訴訟請求，不予支持。
　　本案受理費14,232元，減半收取7,116元，保全費5,000元，合計訴訟費12,116元，由原告張某、姜欣欣負擔3,029元，由被告上海綠某置業(yè)有限公司負擔9,087元(被告負擔之款應于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：馬??丹

書記員：吳嘉蕓