上訴人（原審第三人）李玉濱。
委托代理人楊鳳琴，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系李玉濱妻子。
被上訴人（原審原告）張淑芬。
委托代理人陶偉彤，河北凱悅律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）張某某。

上訴人李玉濱因房屋買賣合同糾紛一案，不服秦皇島市海港區(qū)人民法院（2013）海民初字3129號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院經(jīng)審理查明，李玉濱系秦皇島市海港區(qū)西港鎮(zhèn)新店子村村民，在該村有農(nóng)宅一處。2001年4月1日經(jīng)證人楊子仲證實，李玉濱之妻代李玉濱與張某某簽訂了《買賣房屋合同書》。約定“賣房人李玉濱、買房人張某某。經(jīng)買賣雙方共同協(xié)商，賣房人自愿將自己線絞頂（現(xiàn)澆頂）房屋三間賣出，雙方協(xié)商人民幣四萬八千元整，買方將房屋價款一次性交于賣方，款交齊后賣方將房屋所有一切手續(xù)交給買方人，賣房人所建房號為381540號。唯恐雙方發(fā)生爭執(zhí)特立此合同為證，有關(guān)以后過戶手續(xù)由買方負責”。同日李玉濱妻子收取張某某購房款4.8萬元，并將房屋交付張某某。張某某接受房屋后將院中的一個小下房拆除，翻建成57.75平方米的下房。2004年10月28日頒發(fā)農(nóng)宅的集體土地使用證，證號為海集用（宅）字第3100265號，登記的土地使用權(quán)人為李玉濱，使用面積為176.4平方米，登記的房屋建筑面積為94.5平方米一處、57.75平方米一處。土地證由張某某保管。2007年4月11日，張某某（甲方）與張淑芬（乙方）簽訂了《協(xié)議書》。約定：“經(jīng)甲乙雙方商定，現(xiàn)將甲方位于新店子村東面房屋相關(guān)內(nèi)容協(xié)商如下：1、甲方自愿將位于新店子村東面一套住房（正房94.6平方米，下房57平方米）以16.8萬元整出賣給乙方；2、乙方一次性付清房款；3、甲方必須無償提供給乙方有關(guān)房屋的一切相關(guān)手續(xù)；4、乙方有轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，如轉(zhuǎn)讓甲方需無條件協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)；5、如甲方違約，甲方必須按照房屋總價的雙倍賠償乙方；6、協(xié)議至簽訂日起生效；7、雙方承認此協(xié)議真實有效，無欺詐；8、甲方將房屋相關(guān)手續(xù)交給乙方，以后乙方辦理住房過戶手續(xù)與甲方無關(guān)。甲方簽字張某某、乙方簽字張淑芬、證明人簽字王淑梅、邢慶秀”。2007年4月18日張某某給張淑芬出具收取房款16.8萬元的收條。同時將房屋和張某某購房的合同、收據(jù)、集體土地使用證一并交給張淑芬。訴訟中李玉濱申請對其妻子與張某某簽訂的《買賣房屋合同書》及給張某某出具的收款條上李玉濱的簽字和捺印是否為李玉濱所為進行鑒定。原審法院未組織進行鑒定。因為國家征收，新店子村農(nóng)宅面臨拆遷，本案爭議房屋在拆遷范圍之中。
原審法院認為，民事行為應當遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策的規(guī)定。城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)村住宅或小產(chǎn)權(quán)房。因張某某系城鎮(zhèn)戶口，故李玉濱妻子代表李玉濱與張某某簽訂的《買賣房屋合同書》，無論是否經(jīng)過李玉濱本人同意，均因違反法律的規(guī)定而無效。對于無效合同的處理應當互相返還，造成損失的應予賠償。但是在雙方履行完《買賣房屋合同書》后，雙方當事人均處于不當占有對方財物狀態(tài)，但是均默認不當占有狀態(tài)，且未主張合同無效及返還財物權(quán)利。到2007年張某某與張淑芬簽訂了《協(xié)議書》將上述房屋出賣給張淑芬。因為張淑芬的村民身份，使用本案房屋宅基地不違反法律規(guī)定，并且支付了合理的對價，在買賣過程中不存在惡意，應當視為善意購買行為。在司法實踐中認定農(nóng)村房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，沒有強調(diào)以辦理產(chǎn)權(quán)登記為界限，而是以房屋及權(quán)屬證書的交付為界限。故認定張淑芬取得了本案爭議房屋的所有權(quán)。因為上述房屋已經(jīng)面臨拆遷，故拆遷安置利益應當歸張淑芬所有。依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第四條、第六條、《中華人民共和國土地管理法》第六十二條、第六十三條之規(guī)定、《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條之規(guī)定，判決如下：一、2007年4月11日，被告張某某與原告張淑芬簽訂的《協(xié)議書》有效；二、海集用（宅）字第3100265號集體土地使用證范圍內(nèi)的宅院拆遷安置補償利益歸原告張淑芬所有。案件受理費3660元，由被告負擔，于判決生效后十日內(nèi)交納。
本院經(jīng)審理查明的事實與原審法院認定的事實一致，本院予以確認。

本院認為，本案爭議房屋系建造在李玉濱所在集體經(jīng)濟組織所有土地上的房屋，由于張某某為城鎮(zhèn)居民，其與李玉濱并不屬于同一集體經(jīng)濟組織成員，故李玉濱與張某某所簽訂房屋買賣協(xié)議因違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為無效協(xié)議。雙方因無效協(xié)議各自持有對方財產(chǎn)期間，張某某將本案爭議房屋賣給與李玉濱同一集體經(jīng)濟組織的張淑芬，因張淑芬系該集體經(jīng)濟組織成員，張淑芬在支付合理對價后取得該房屋，應認定張淑芬取得該房屋屬于善意取得，原審判決對此所作相應認定本院予以支持。李玉濱主張其對該房屋的交易并不知情，不符合實際情況，本院對其該項主張不予支持。案外人楊鳳琴沒有向原審法院提出作為當事人的申請，且不屬于人民法院依職權(quán)追加當事人的范圍，故對李玉濱該項主張，本院亦不予支持。原審判決認定事實清楚，適用法律得當，程序合法。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費3660元，由上訴人李玉濱負擔。
本判決為終審判決。

審判長　楊 彥 軍 審判員　權(quán)金伶代 審判員　張　　潔

書記員：劉 東 海