原告(反訴被告)：張某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市閔行區(qū)。
　　委托訴訟代理人：姜立文，上海金仕維律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：吳瓊，上海金仕維律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海君吉實業(yè)發(fā)展有限公司，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人：王軍，董事長。
　　委托訴訟代理人：孫吉爾，上海孫正杰律師事務(wù)所律師。
　　原告張某與被告上海君吉實業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱君吉實業(yè)公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年4月22日立案后，依法適用簡易程序,后被告君吉實業(yè)公司提起反訴，本院依法合并審理。于2019年5月15日公開開庭進(jìn)行了審理，原告(反訴被告)張某委托訴訟代理人姜立文，被告(反訴原告)君吉實業(yè)公司委托訴訟代理人孫吉爾到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　張某向本院提出本訴訴訟請求：1.請求判令被告返還租房保證金45,000元；2.請求判令被告支付違約金180,000元；3.請求判令被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失247,002元(包括加盟合作費147,542元、購買大理石18,200元、其他裝修費用33,500元、燈箱廣告費5,760元、中介費15,000元、電費4,000元、支付員工工資23,000元)；4.本案訴訟費由被告承擔(dān)。
　　事實及理由：原告與案外人上海都位餐飲管理有限公司于2018年7月27日簽訂加盟合作協(xié)議書，約定由原告加盟經(jīng)營鹿角戲奶茶鋪。同年8月8日，原告與被告簽訂房屋租賃合同，約定由被告將其合法擁有使用權(quán)并有權(quán)對外出租的房屋所有權(quán)證號為滬房地市字(1997)第100279號，上海協(xié)順房產(chǎn)有限公司所有的位于本市靜安區(qū)大統(tǒng)路XXX號一樓，建筑面積約20平方米(以下簡稱系爭鋪位)出租給原告經(jīng)營奶茶鋪。合同第2條約定，被告承諾原告的上述用途，讓原告自行辦理營業(yè)執(zhí)照。合同還約定，2018年8月15日至8月31日作為裝修期，系爭鋪位租賃期為3年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止，每月租金15,000元，每三個月支付一期租金等。
　　合同簽訂后，原告立即展開裝修、招聘人員、購買原材料等準(zhǔn)備工作，并支付被告自2018年9月1日起三個月的租金和保證金共計90,000元。后原告在申請營業(yè)執(zhí)照過程中被主管部門告知，系爭鋪位因并非獨立房間無法辦理營業(yè)執(zhí)照，也無法辦理食品經(jīng)營許可證。
　　為了留住原告繼續(xù)經(jīng)營，被告同意自行申請變更營業(yè)執(zhí)照上經(jīng)營場地為一樓，并同意申請食品許可證，以便讓原告繼續(xù)經(jīng)營使用奶茶鋪。2018年11月14日被告領(lǐng)取食品經(jīng)營許可證后，與原告簽訂補(bǔ)充協(xié)議，將其營業(yè)執(zhí)照及食品經(jīng)營許可證借由原告使用，奶茶鋪才開業(yè)經(jīng)營。至此，因被告原因耽誤原告三個月的經(jīng)營，并且錯過了經(jīng)營奶茶鋪的旺季，造成原告重大經(jīng)濟(jì)損失。系爭鋪位開業(yè)時已經(jīng)進(jìn)入冬季，然系爭鋪位所在的大廳一直未開通空調(diào)，寒氣逼人，奶茶鋪一直虧損。后原告與被告協(xié)商，要求被告免除三個月租金用以補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)損失未果。2019年1月8日，被告竟然發(fā)函要求解除合同。后雙方協(xié)商未果，被告于2019年1月23日被迫搬出。
　　被告誤導(dǎo)原告租賃系爭鋪位，在無法辦理營業(yè)執(zhí)照和食品經(jīng)營許可證時，又誘導(dǎo)原告等待借用被告的證照進(jìn)行經(jīng)營，這些行為在性質(zhì)上嚴(yán)重違法，在結(jié)果上導(dǎo)致原告不能合法實現(xiàn)租賃目的并造成原告重大經(jīng)濟(jì)損失。被告不但不采取補(bǔ)償措施，反而變本加厲擅自解除合同。被告的上述錯誤行為共造成原告共計247,002元的經(jīng)濟(jì)損失(其中鹿角戲加盟合作費用147,542元，大理石費用18,200元，裝修費用33,500元，燈箱廣告費用5,760元，租房中介服務(wù)費15,000元，電費4,000元，員工工資23,000元)。
　　依據(jù)雙方租賃合同第10條約定，因被告(甲方)原因致使合同無法履行或擅自單方解除本合同的，被告需向原告(乙方)支付相當(dāng)于12個月租金之和的違約金，并賠償原告的實際損失，退回租房保證金。為維護(hù)原告合法權(quán)益，現(xiàn)訴請法院依法判決。
　　君吉實業(yè)公司辯稱，不同意原告全部訴請。第一，被告沒有擅自解除合同，而是原告因未按約支付自2018年12月1日起至2019年2月28日止的房租而違約，被告在催告未果后通知解除合同，有合同及法律依據(jù)。第二，原告自2018年8月15日接收系爭鋪位后，開始準(zhǔn)備裝修，直到同年10月6日裝修完畢開始營業(yè)，原告一直在正常使用租賃房屋，被告并沒有耽誤原告任何一天的經(jīng)營。第三，原告使用被告證照，不能認(rèn)定系被告違約。①被告無義務(wù)為原告辦理證照，合同12-2約定原告自行辦理營業(yè)執(zhí)照和各種經(jīng)營許可證，被告應(yīng)按原告書面要求及時向原告提供辦照所需的與租賃房屋有關(guān)的文件，可見辦理證照是原告的義務(wù)，被告僅僅只有提供與租賃房屋有關(guān)文件的義務(wù)，而上述文件包括被告與產(chǎn)權(quán)人的租賃合同、產(chǎn)調(diào)、產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件等，被告均已交付原告，原告最后不愿意自己去辦理，而是要求使用被告證照，這一行為的性質(zhì)屬于被告在合同外無償幫助原告，不代表這是被告合同義務(wù)；②使用被告證照是原告提出，原告述稱被告誘導(dǎo)原告等待借用被告證照經(jīng)營，不符事實，被告沒有這個必要，因為這對被告來說沒有任何利益，反而有食品安全、勞動糾紛等風(fēng)險。事實上是原告了解到辦證所需材料、流程后，因為怕麻煩也因為有些要求無法達(dá)到，不愿自行辦理營業(yè)執(zhí)照、食品經(jīng)營許可證，才向被告提出以被告名義辦理證照，由原告經(jīng)營使用；③被告是積極地在辦理證照，被告原執(zhí)照注冊地在系爭房屋二層，經(jīng)營范圍不包括餐飲，故需先進(jìn)行住所、經(jīng)營范圍變更，被告自2018年8月20日向靜安區(qū)市場監(jiān)管局申請辦理住所變更，同年9月6日被核準(zhǔn)，接著又立即申請變更了經(jīng)營范圍，同年9月21日被核準(zhǔn)變更經(jīng)營范圍增加了餐飲；④食品經(jīng)營許可證于同年11月9日取得，由于法律規(guī)定，需進(jìn)行現(xiàn)場核查，才能發(fā)證。行政許可期限為20個工作日，被告裝修到10月6日，11月9日取得許可證，并不延遲；⑤出租場地產(chǎn)權(quán)清晰，可以辦理證照，不存在原告述稱大廳20平米無法辦理證照的事實。第四，關(guān)于合同目的是否無法實現(xiàn)，原告合同目的是經(jīng)營奶茶鋪，奶茶鋪已經(jīng)實際開業(yè)，原告合同目的已經(jīng)實現(xiàn)，只要原告持續(xù)支付房租，就可以正常使用房屋。第五，關(guān)于原告不支付房租的真正原因，原告加盟品牌為鹿角戲，而原告店鋪招牌為著名品牌鹿角巷，顯然原告加盟的是山寨品牌，口味與著名品牌有很大差異，故無消費者持續(xù)消費，口碑差，原告感到無法經(jīng)營下去，才不支付房租，致使合同無法繼續(xù)履行，還將責(zé)任推卸給被告。第六，根據(jù)合同法司法解釋二第24條，解除合同通知到達(dá)之日后三個月后才向法院起訴的，應(yīng)不予支持。原告在2019年1月8日即收到通知，直至2019年4月22日起訴，已經(jīng)超過了法定異議期，不應(yīng)得到法院支持。綜上，被告沒有任何違約行為，不應(yīng)承擔(dān)任何違約責(zé)任，反之是原告違約，原告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，故向法院提出反訴訴訟請求：1.判令反訴被告張某支付反訴原告君吉實業(yè)公司自2018年12月1日起至2019年1月8日止的房租19,000元；2.判令反訴被告張某支付反訴原告君吉實業(yè)公司自2019年1月9日起至2019年1月27日止的房屋占有使用費9,500元；3.判令反訴被告張某支付反訴原告君吉實業(yè)公司違約金180,000元；4.本案訴訟費用由反訴被告張某負(fù)擔(dān)。
　　事實和理由：與君吉實業(yè)公司本訴辯稱意見一致。
　　張某對君吉實業(yè)公司的反訴辯稱，與本訴訴稱意見一致。
　　當(dāng)事人圍繞本訴及反訴訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。根據(jù)當(dāng)事人陳述以及經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：
　　2018年7月27日，張某與案外人上海都位餐飲管理有限公司簽訂加盟合作協(xié)議書，約定由張某加盟經(jīng)營鹿角戲奶茶鋪。
　　2018年8月8日，君吉實業(yè)公司(出租方甲方)與張某(承租方乙方)簽訂房屋租賃合同，雙方約定，由甲方將其合法擁有使用權(quán)并有權(quán)對外出租的房屋所有權(quán)證號為滬房地市字(1997)第100279號，上海協(xié)順房產(chǎn)有限公司所有的位于本市靜安區(qū)大統(tǒng)路XXX號一樓，建筑面積約20平方米的系爭鋪位出租給乙方經(jīng)營奶茶鋪。合同第二條約定，乙方向甲方承諾，租賃系爭鋪位作為商業(yè)、奶茶鋪使用。甲方承諾，乙方有權(quán)按照上述用途使用房屋，不會產(chǎn)生第三方或者非乙方原因造成乙方無權(quán)按照上述用途使用房屋的情況。甲方定于2018年8月15日前向乙方按現(xiàn)狀交付系爭鋪位，同年8月15日至8月31日為裝修期，裝修期內(nèi)乙方無需支付租金。租賃期為3年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止，每月租金15,000元，租金按“先付后用”的原則，每三個月支付一期租金，首期租金應(yīng)在合同簽訂日支付，之后甲方應(yīng)于每期租金支付日前15日內(nèi)向乙方提供相應(yīng)收據(jù)，乙方收到收據(jù)后應(yīng)于每期租金的支付日前10日向甲方支付租金，若支付租金日當(dāng)天系休息天，則順延至下一個工作日。如甲方所提供的收據(jù)有所延誤，則乙方支付租金的時間相應(yīng)順延，不作為違約責(zé)任。乙方應(yīng)向甲方支付相當(dāng)于首三個月租金的房屋租賃保證金45,000元，該款于合同期滿或提前解除后，甲方應(yīng)在乙方付清全部應(yīng)付款及該場地乙方相關(guān)證照注銷或變更手續(xù)完成后的10個工作日內(nèi)將租賃保證金退還乙方。租賃期間，乙方使用該房屋所發(fā)生的水、電、煤氣等費用由乙方承擔(dān)，由乙方自行支付給相關(guān)部門。一方有下列違約情形之一的，守約方可書面通知違約方解除合同：乙方逾期不支付租金經(jīng)甲方書面催告后超過15日仍不支付的，為乙方違約。乙方自行辦理營業(yè)執(zhí)照和各種經(jīng)營許可證，甲方應(yīng)按乙方之書面要求及時提供辦照所需的與租賃房屋有關(guān)的文件。雙方還就其他條款予以了約定。
　　合同簽訂后，君吉實業(yè)公司將系爭鋪位交付給張某。張某支付君吉實業(yè)公司自2018年9月1日起至同年11月30日止的三個月租金和租賃保證金共計90,000元，并投入對系爭鋪位的裝修、招聘人員、購買原材料等，為奶茶鋪的開張做前期籌備。期間，張某辦理營業(yè)執(zhí)照受阻，遂與君吉實業(yè)公司協(xié)商，由君吉實業(yè)公司將其營業(yè)執(zhí)照住所及經(jīng)營范圍的登記事項予以變更，以便張某使用該營業(yè)執(zhí)照在系爭鋪位經(jīng)營奶茶鋪。2018年9月6日，經(jīng)工商部門核準(zhǔn)，君吉實業(yè)公司被準(zhǔn)予變更經(jīng)營住所為靜安區(qū)大統(tǒng)路XXX號XXX幢一層102室。同年9月21日，經(jīng)工商部門核準(zhǔn)，君吉實業(yè)公司被準(zhǔn)予增加經(jīng)營范圍為餐飲服務(wù)。2018年11月14日，君吉實業(yè)公司(甲方)與張某(乙方)簽訂補(bǔ)充協(xié)議一份，約定雙方在系爭鋪位租賃期間，由于乙方需要使用甲方的營業(yè)執(zhí)照及相關(guān)許可證進(jìn)行經(jīng)營活動，乙方在經(jīng)營活動中必須遵守國家及上海市相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，如有違反，張某須承擔(dān)所有責(zé)任等。期間，張某繼續(xù)租賃使用系爭鋪位。后至2018年12月1日，張某未按合同約定支付2018年12月1日至2019年2月28日三個月的租金45,000元。2018年12月21日，君吉實業(yè)公司向張某發(fā)出房租催繳通知函，后張某未支付租金。2019年1月8日，君吉實業(yè)公司向張某發(fā)出解除合同通知函，張某于當(dāng)日收到該份解約函。2019年1月23日，張某在系爭鋪位門口張貼《被迫退房聲明》，言明在租賃期間，因其被告知無法辦理營業(yè)執(zhí)照，君吉實業(yè)公司為繼續(xù)租賃讓其等待租用該公司營業(yè)執(zhí)照及食品許可證從事經(jīng)營，從而延誤開業(yè)近三個月，并錯過了奶茶鋪業(yè)務(wù)的旺季。經(jīng)與君吉實業(yè)公司多次協(xié)商租金減免以補(bǔ)償因君吉實業(yè)公司原因造成的損失問題。但君吉實業(yè)公司竟于2019年1月8日通知合同解除，并于1月11日強(qiáng)行停電迫使其搬出。其鄭重通知，其于2019年1月23日被迫全部搬出系爭鋪位。后張某向君吉實業(yè)公司索賠損失，并要求退還保證金未果，致涉訟。
　　審理中，君吉實業(yè)公司增加反訴請求，要求依法確認(rèn)雙方簽訂的《房屋租賃合同》于2019年1月8日解除。張某對該訴請無異議。同時認(rèn)為，其已經(jīng)支付君吉實業(yè)公司的租賃保證金應(yīng)當(dāng)沖抵作為其實際支付的2018年12月1日至2019年2月28日止的租金。同年1月23日，其將系爭鋪位內(nèi)的主要物品清場，1月27日，全部搬離。張某要求君吉實業(yè)公司返還其搬離后2019年1月28日至同年2月28日的租金共計17,000元。
　　上述事實，有當(dāng)事人當(dāng)庭陳述，張某提供的《房屋租賃合同》、補(bǔ)充協(xié)議、解除合同通知函、被迫退房聲明、君吉實業(yè)公司提供的房租催繳通知書、上海市不動產(chǎn)登記簿、準(zhǔn)予變更(備案)登記通知書等證據(jù)予以佐證，本院予以確認(rèn)。
　　君吉實業(yè)公司認(rèn)為，張某直到2018年8月25日才開始裝修系爭鋪位，10月6日裝修完工，10月7日奶茶鋪試營業(yè)。這段期間張某實際使用系爭鋪位，其沒理由減免房租。況且只能等到10月6日系爭鋪位裝修完畢，市場監(jiān)管部門才會上門查驗，然后核發(fā)食品許可證。在8月8日簽約當(dāng)日張某接收系爭鋪位后，張某確認(rèn)在8月15日左右尚未正式開始裝修前，就已經(jīng)知道系爭鋪位無法辦理獨立執(zhí)照，此時張某可以選擇發(fā)函要求與君吉實業(yè)公司解除合同避免損失擴(kuò)大，但張某并沒有這樣做，而是要求使用君吉實業(yè)公司的相關(guān)執(zhí)照，并繼續(xù)租賃使用系爭鋪位，張某理應(yīng)支付房屋租金。張某為經(jīng)營奶茶鋪支出的加盟費、裝修費用、購買原材料的費用、營銷廣告費用、員工工資均系承租人張某應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)的經(jīng)營成本，與出租房屋的君吉實業(yè)公司無關(guān)。為便于本案處理，君吉實業(yè)公司要求用張某已付的租賃保證金抵扣房屋租金，同意退還2019年1月28日至同年2月28日的租金17,000元。
　　本院認(rèn)為，張某與君吉實業(yè)公司就系爭鋪位簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，未違反相關(guān)法律法規(guī)，對雙方均具有約束力。雙方應(yīng)當(dāng)按照該合同享有權(quán)利和履行義務(wù)。君吉實業(yè)公司將其擁有出租權(quán)的系爭鋪位租賃給張某經(jīng)營奶茶鋪，張某應(yīng)當(dāng)按約支付租金。2018年8月8日簽約后，張某因自行辦理營業(yè)證照受阻，遂與君吉實業(yè)公司協(xié)商，由君吉實業(yè)公司變更登記該公司營業(yè)執(zhí)照住所至系爭鋪位所在的一樓及增加餐飲服務(wù)的經(jīng)營范圍，并辦食品許可證，以便張某經(jīng)營的奶茶鋪使用。至同年11月14日，雙方就張某使用君吉實業(yè)公司的已辦妥的證照注意事項達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議。審理中，張某并無證據(jù)證明在雙方協(xié)商辦證期間，張某未占有使用系爭鋪位，房屋租賃合同處于中止履行狀態(tài)。故張某應(yīng)當(dāng)按約支付君吉實業(yè)公司系爭鋪位租金。自2018年12月1日起，張某以君吉實業(yè)公司于2018年11月14日才辦出食品經(jīng)營許可證，還要辦健康證，導(dǎo)致奶茶鋪的正式開張日期延遲至11月26日，對張某造成實際經(jīng)濟(jì)損失，同意減免三個月租金為由，未支付君吉實業(yè)公司自2018年12月1日起至2019年2月28日的租金45,000元。對此，張某未就君吉實業(yè)公司同意減免其三個月租金，提供充分證據(jù)予以證明。后君吉實業(yè)公司在2018年12月21日向張某催繳租金未果的情況下，以張某逾期支付租金違反合同約定為由，于2019年1月8日發(fā)出解約函，張某于當(dāng)日收到解約函，致雙方合同解除并終止履行。君吉實業(yè)公司請求確認(rèn)張某與該公司簽訂的《房屋租賃合同》于2019年1月8日解除之訴請，并無不妥，本院予以支持。對此，君吉實業(yè)公司并未違約，合同的違約方在于張某，其所訴稱的其為履行租賃合同支出的裝修費用、購買原材料的費用、營銷廣告等費用，應(yīng)屬于張某為經(jīng)營奶茶鋪自行投入的經(jīng)營成本，該商業(yè)風(fēng)險理應(yīng)由其自己承擔(dān)。君吉實業(yè)公司關(guān)于該節(jié)事實之辯稱，于法有據(jù)，本院予以采信。應(yīng)當(dāng)指出的是，君吉實業(yè)公司在未就開辦奶茶鋪所需營業(yè)證照的辦理事項與張某談妥之前，就與張某簽訂房屋租賃合同，導(dǎo)致辦證時間延遲，確有不妥之處，故君吉實業(yè)公司反訴要求張某承擔(dān)違約金180,000元，理由不充分，本院不予支持。張某本訴訴請關(guān)于君吉實業(yè)公司返還房屋租賃保證金45,000元，因君吉實業(yè)公司要求抵扣2018年12月1日至2019年1月27日的租金28,000元，其余17,000元同意返還張某，并無不妥，本院予以采信。張某另本訴訴請要求君吉實業(yè)公司支付違約金180,000元、賠償經(jīng)濟(jì)損失247,002元(包括加盟合作費147,542元、購買大理石18,200元、其他裝修費用33,500元、燈箱廣告費5,760元、中介費15,000元、電費4,000元、支付員工工資23,000元之訴請，無事實和法律依據(jù)，本院難以支持。君吉實業(yè)公司反訴訴請張某，要求其支付違約金180,000元，無理由，本院不予支持。因2019年1月8日雙方合同已經(jīng)解除，故君吉實業(yè)公司在抵扣部分租賃保證金28,000元作為張某支付2018年12月1日至2019年1月27日租金及房屋使用費后，還應(yīng)退還張某房屋使用費17,000元。
　　綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第九十七條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告張某與被告上海君吉實業(yè)發(fā)展有限公司于2018年8月8日就上海市靜安區(qū)大統(tǒng)路XXX號一樓部分簽訂的《房屋租賃合同》于2019年1月8日解除并終止履行；
　　二、被告上海君吉實業(yè)發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告張某自2019年1月28日起至2019年2月28日止的房屋使用費17,000元；
　　三、原告張某的其余本訴訴訟請求，不予支持；
　　四、被告上海君吉實業(yè)發(fā)展有限公司的其余反訴訴訟請求，不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費8,380元，減半收取為4,190元(原告已預(yù)繳)，由被告上海君吉實業(yè)發(fā)展有限公司承擔(dān)151元，其余4,039元，由原告張某自行負(fù)擔(dān)。
　　本案反訴受理費2,213.75元(反訴原告已預(yù)繳)，由被告上海君吉實業(yè)發(fā)展有限公司自行負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：徐敬紅

書記員：唐瑩琪