張海軍
高振娟（黑龍江洪峰律師事務(wù)所）
哈爾濱光盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
李春剛

原告張海軍，住遼寧省大洼縣。
委托代理人高振娟，黑龍江洪峰律師事務(wù)所律師。
被告哈爾濱光盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人劉晟，職務(wù)經(jīng)理。
委托代理人李春剛，住哈爾濱香坊區(qū)。
原告張海軍與被告哈爾濱光盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2014年10月16日受理后，依法組成合議庭，于2015年3月10日公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人高振娟，被告哈爾濱光盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托代理人李春剛庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院根據(jù)以上確認(rèn)的證據(jù)及雙方當(dāng)事人的陳述，查明事實(shí)如下:被告哈爾濱光盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在2009年開發(fā)建設(shè)金鼎官邸家園小區(qū)。原告張海軍于2009年9月10日與被告簽訂三份商品房買賣合同，分別購(gòu)買被告開發(fā)的商品房:A幢9個(gè)車位，價(jià)款450，000.00元；A幢東4號(hào)商服，價(jià)款9，10，308.00元并在海倫市房產(chǎn)處辦理了房屋產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記證明；A幢東5-1號(hào)、東5-2號(hào)商服，價(jià)款877，797.00元并在海倫市房產(chǎn)處辦理了房屋產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記證明，原告按合同約定交付了全部購(gòu)房款，被告為原告出具了收款收據(jù)和商品房買賣合同，合同第八條約定出賣人應(yīng)當(dāng)在2009年11月15前依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定將該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格后交付買受人使用，第九條約定出賣人逾期交房的違約責(zé)任:2、逾期超過(guò)15日后，買受人有權(quán)解除合同并支付違約金。原告交付樓房款項(xiàng)后被告對(duì)該樓房至今未交付給原告使用。
庭審中，原告增加訴訟請(qǐng)求并提交了2011年6月17日被告出具的購(gòu)AB棟8個(gè)車位的收據(jù)，人民幣400，000萬(wàn)元。原告要求被告返還該8個(gè)車位的購(gòu)房款400，000萬(wàn)元，并要求對(duì)雙方約定違約金過(guò)低進(jìn)行調(diào)整。故請(qǐng)求法院依法判決解除合同，退還購(gòu)房款本金2，638，000元并按銀行同期貸款利率支付違約金損失。
本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是:一、雙方于2009年9月10日簽訂的商品房買賣合同是否有效，該合同是否應(yīng)該解除。二、被告是否應(yīng)返還原告購(gòu)房款，是否應(yīng)支付違約金。
本院認(rèn)為，關(guān)于雙方爭(zhēng)議的第一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題，原告張海軍與被告哈爾濱光盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的商品房買賣合同是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，因此雙方簽訂的商品房買賣合同合法有效。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條 ?第二款 ?規(guī)定“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同”。本案中，雙方在合同中約定被告于2009年11月15日前將驗(yàn)收合格的房屋交付原告使用，逾期超過(guò)15日后，買受人有權(quán)解除合同并支付違約金。但被告哈爾濱光盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司至今未交付房屋，已逾期達(dá)四年之久，故因被告違反合同約定，因此原告要求解除合同，本院予以支持。被告辯稱商品房預(yù)告登記屬于房屋交付使用的證明，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條 ?“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！鳖A(yù)告登記是將債權(quán)請(qǐng)求權(quán)予以登記，使其具有對(duì)抗第三人的法律效力，并不屬于房屋驗(yàn)收合格交付使用的標(biāo)志。故被告辯稱已辦理預(yù)告登記證應(yīng)視為房屋已交付的理由不充分，本院不予支持。
關(guān)于雙方爭(zhēng)議的第二個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條 ?規(guī)定“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！北景钢幸虮桓嫖窗春贤s定履行交付房屋，該合同尚未履行，故原告要求返還購(gòu)房款本金2，638，000元并按銀行同期貸款利率支付違約金損失的訴訟請(qǐng)求有理，應(yīng)予支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條 ?規(guī)定，“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。”本案中原告要求被告按銀行同期貸款利率支付違約金損失有理，應(yīng)予支持。因雙方在2009年9月10日簽訂商品房買賣合同中約定買受人在簽訂合同時(shí)一次性付款，原告在簽訂合同時(shí)已分期交納了房款2，238，000元，被告于2011年6月15日、16日給原告出具了總的收據(jù)，故此款的違約金損失應(yīng)從被告違約時(shí)即2009年11月30日起支付。原告購(gòu)買的八個(gè)車位所交的購(gòu)房款40萬(wàn)元系2011年6月17日交付，該款違約金損失應(yīng)從2011年6月17日起支付。
綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?、第九十三條 ?、第九十七條 ?、第一百一十四條 ?《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同；
二、被告哈爾濱光盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)返還原告張海軍購(gòu)房款本金2，638，000元及違約金損失（其中本金2，238，000元自2009年11月30日起至給付之日止按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率支付；本金40萬(wàn)自2011年6月17日起至給付之日止按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率支付）。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)31，240元，保全費(fèi)5，000元均由被告哈爾濱光盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省高級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，關(guān)于雙方爭(zhēng)議的第一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題，原告張海軍與被告哈爾濱光盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的商品房買賣合同是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，因此雙方簽訂的商品房買賣合同合法有效。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條 ?第二款 ?規(guī)定“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同”。本案中，雙方在合同中約定被告于2009年11月15日前將驗(yàn)收合格的房屋交付原告使用，逾期超過(guò)15日后，買受人有權(quán)解除合同并支付違約金。但被告哈爾濱光盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司至今未交付房屋，已逾期達(dá)四年之久，故因被告違反合同約定，因此原告要求解除合同，本院予以支持。被告辯稱商品房預(yù)告登記屬于房屋交付使用的證明，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條 ?“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”預(yù)告登記是將債權(quán)請(qǐng)求權(quán)予以登記，使其具有對(duì)抗第三人的法律效力，并不屬于房屋驗(yàn)收合格交付使用的標(biāo)志。故被告辯稱已辦理預(yù)告登記證應(yīng)視為房屋已交付的理由不充分，本院不予支持。
關(guān)于雙方爭(zhēng)議的第二個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條 ?規(guī)定“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”本案中因被告未按合同約定履行交付房屋，該合同尚未履行，故原告要求返還購(gòu)房款本金2，638，000元并按銀行同期貸款利率支付違約金損失的訴訟請(qǐng)求有理，應(yīng)予支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條 ?規(guī)定，“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！北景钢性嬉蟊桓姘淬y行同期貸款利率支付違約金損失有理，應(yīng)予支持。因雙方在2009年9月10日簽訂商品房買賣合同中約定買受人在簽訂合同時(shí)一次性付款，原告在簽訂合同時(shí)已分期交納了房款2，238，000元，被告于2011年6月15日、16日給原告出具了總的收據(jù)，故此款的違約金損失應(yīng)從被告違約時(shí)即2009年11月30日起支付。原告購(gòu)買的八個(gè)車位所交的購(gòu)房款40萬(wàn)元系2011年6月17日交付，該款違約金損失應(yīng)從2011年6月17日起支付。
綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?、第九十三條 ?、第九十七條 ?、第一百一十四條 ?《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、解除原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同；
二、被告哈爾濱光盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)返還原告張海軍購(gòu)房款本金2，638，000元及違約金損失（其中本金2，238，000元自2009年11月30日起至給付之日止按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率支付；本金40萬(wàn)自2011年6月17日起至給付之日止按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率支付）。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)31，240元，保全費(fèi)5，000元均由被告哈爾濱光盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：姜再民
審判員：趙明
審判員：楊曉涵

書記員：趙哲媛